Obnova budov: Ako je to s obnovou bytového domu a čo všetko jej predchádza?
Časopis Správa budov 
Je naozaj oblasť správy a obnovy bytových domov pre občanov takou veľkou neznámou napriek tomu približne polovica obyvateľov Slovenska býva v bytových domoch?
Stále ma veľmi zaráža absolútna nevedomosť vlastníkov bytov o tom, čo všetko súvisí so správou a obnovou bytového domu. Opäť, ako inak, ma k napísaniu článku podnietila, priznám sa, že až rozčúlila otázka od vlastníka. Znela takto:
My, vlastníci bytov, odmietame tvrdenie domovníka, že by boli údaje o realizátorovi tajné. Myslíme si, že by mali byť na verejnej schôdzi oslovení všetci vlastníci bytov a že sú reči o tajnosti údajov o uchádzačovi o realizáciu neopodstatnené a vzbudzujú nedôveru v to, ako sa to má celé udiať.
Pred akýmkoľvek zateplením by sme chceli podpisovať dodatok s realizátorom o tom, že nám zachovajú satelitné taniere, klímu a vonkajšie plastové rolety na balkónoch, a ak na to žiadajú aj finančne prispieť, aby pri každom byte vyčíslili cenu týchto požiadaviek vlastníkov bytov. A chceli by sme, aby sa na verejných schôdzach predstavili samostatne všetci uchádzači o zateplenie.
Napíšte, prosím, ako by malo celé oslovenie vlastníkov bytov prebehnúť právne uznateľným spôsobom.“
Problematika je rozsiahla, preto si dovolím rozdeliť ju do troch úrovní:
- Obnova bytového domu zateplením a výber zhotoviteľa.
- Písomné hlasovanie a zbieranie podpisov po bytoch.
- Sprístupnenie spoločných častí domu (rolety, satelity, klímy).
Obnova bytového domu zateplením a výber zhotoviteľa
V prvom rade, ak má správca v úmysle realizovať zateplenie bytového domu, ktorý spravuje na základe zmluvy o výkone správy v priebehu roka, tak mal najmenej do 30. 11. predchádzajúceho roka zahrnúť túto investíciu do plánu opráv tohto bytového domu a predložiť ho v danej lehote vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Tak, ako mu to ukladá § 8b ods. 1 písm. g) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len bytový zákon), a to takto:
„(1) Pri správe domu je správca povinný…
g) vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,…“
Keďže ste sa o tejto investícii dozvedeli iba od „domovníka“, ktorý chodí po bytoch a zbiera podpisy od vlastníkov, z uvedeného mi vychádza, že zateplenie bytového domu nebolo zaradené do plánu opráv v zmysle citovaného ustanovenia zákona. Toto je teda prvá chyba správcu v nesúlade so zákonom. A aby som nebola k dotknutému správcovi nespravodilivá, možno je to iba iniciatíva „domovníka“.
Ďalšie ustanovenie zákona, a to v § 8b ods. 2 hovorí toto:
„(2) Pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu.“
Zo znenia tohto ustanovenia jednoznačne a nepopierateľne vyplýva, že informácia o zhotoviteľovi nemôže a nesmie byť tajná a že tohto zhotoviteľa vyberajú vlastníci na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní. Je teda nad slnko jasné, že správca o investícii v rozsahu „zateplenie bytového domu“ sám nerozhoduje, pretože je to v kompetencii len a len vlastníkov bytov a nebytových priestorov v danom dome. Taktiež zhotoviteľa neurčuje ani nevyberá správca, pretože aj táto právomoc je v kompetencii vlastníkov garantovaná zákonom.
Toto je teda druhá chyba správcu a nesúlad so zákonom, ak vôbec správca vie o tom, ako domovník „zatajuje“ informácie vlastníkom. Aby sme správcovi nekrivdili.
Na tomto mieste je nevyhnutné uviesť, že zateplenie obvodového plášťa nie je nejaká bežná údržba alebo oprava, ktorú by mohol správca len tak sám od seba zabezpečiť a vykonať bez toho, aby to v prvom rade vlastníkom nenavrhol a neoboznámil ich so všetkými skutočnosťami a s podrobnosťami postupnosti krokov s tým súvisiacich. Bytový dom predsa nepatrí správcovi, ale vlastníkom. A zároveň investovať bude správca peniaze vlastníkov z fondu prevádzky, údržby a opráv, zvyčajne poisteného úverom, nie svoje vlastné. Takže takto sa treba na túto situáciu pozerať. Ale opäť nechcem obviňovať správcu, ak o ničom z toho nevie.
Písomné hlasovanie a zbieranie podpisov po bytoch
Zbieranie podpisov od vlastníkov ako také nemá v bytovom zákone oporu. Môže to mať charakter informatívneho zisťovania vôle či nevôle vlastníkov k nejakej veci, napríklad aj k zatepleniu. Ak je však účelom tohto zbierania podpisov samotné rozhodovanie, potom sa tu hneď v prvopočiatku nedodržuje litera zákona.
Zákon totiž pozná dve formy prijímania rozhodnutí vlastníkov, a to formou hlasovania na schôdzi alebo formou písomného hlasovania. Obe formy majú svoje zákonom dané administratívne postupy, lehoty, formálne požiadavky a kvóra, bez dodržania ktorých nemá rozhodnutie právnu hodnotu, istotu a vážnosť. Nedodržanie zákonom stanovených postupov pri hlasovaní môže byť považované za nesprávne a v rozpore so zákonom. Takto získané rozhodnutie je neplatné.
Ak by sme chceli predmetné zbieranie podpisov teoreticky považovať za písomné hlasovanie, potom pri ňom museli byť naplnené nasledujúce zákonom stanovené podmienky:
- Oznámenie o písomnom hlasovaní doručené vlastníkom 7 dní vopred, teda 7 dní pred dňom, keď domovník obchádzal vlastníkov a zbieral podpisy. Oznámenie musí obsahovať presné údaje o mieste, čase a o otázkach, o ktorých majú vlastníci rozhodnúť (§ 14a ods. 4).
- Hlasovacia listina (jedna alebo viacero), na ktorej vlastníci vyznačia svoj názor podpisom do kolónky súhlasím alebo nesúhlasím.
- Overovatelia podpisov, ktorí musia byť prítomní pri podpise vlastníka a potvrdiť svojimi podpismi podpis vlastníka.
Dôležité a veľmi významné je pri týchto overovateľoch, že musia byť najmenej dvaja a že musia byť zvolení na schôdzi. Nie je možné ich, zatiaľ, žiadnym iným spôsobom určiť!
Ak v danom dome nie sú zvolení overovatelia podpisov na písomné hlasovanie, potom písomnému hlasovaniu musí predchádzať schôdza, na ktorej sú zvolení najmenej dvaja overovatelia. Volia sa nadpolovičnou väčšinou vlastníkov zúčastnených na schôdzi.
Z otázky nie je zrejmé, či boli vlastníci informovaní oznámením o písomnom hlasovaní. Ale to, že domovník sám obchádza vlastníkov, je dôkazom toho, že v tomto prípade nemôže ísť o právoplatné písomné hlasovanie. A opäť zdôrazním, že toto konanie domovníka môže byť iba jeho vlastná iniciatíva a správca o tom nemusí vedieť.
Sprístupnenie spoločných častí domu (rolety, satelity, klímy)
Autor otázky sa mylne domnieva, že pri zateplení obvodového plášťa sa budú vynechávať balkóny alebo lodžie, kde je namontované zasklenie alebo vonkajšie rolety, satelity či klimatizačné jednotky, že ich bude zhotoviteľ obchádzať. No takto to nefunguje a som presvedčená o tom, že žiadny zhotoviteľ by neuzatváral s jednotlivými vlastníkmi akékoľvek dodatky o tom, čo na obvodovom plášti zostane a ako.
Všetko, čo je na obvodovom plášti osadené bez súhlasu vlastníkov, prípadne bez stavebného povolenia alebo ohlasovacej povinnosti voči stavebnému úradu, de jure neexistuje, a teda musí z fasády, balkónov a lodžií preč. Samotné zateplenie obvodového plášťa má svoje presne a prísne dané technologické postupy a systémy, ktoré sa musia dodržať, aby sa dostavil predpokladaný efekt, t. j. úspora tepla, kompaktnosť tepelnoizolačného systému s budovou ako takou, sanácia obvodovej konštrukcie, predĺženie životnosti stavebných konštrukcií bytového domu a všetko, čo s tým súvisí.
Obvodový plášť aj balkóny a lodžie (okrem výnimiek určených zákonom) sú spoločnými časťami domu, a teda vlastníci bytov sú zo zákona povinní tieto sprístupniť na realizáciu zateplenia. Rovnako sa musia odstrániť satelity a klimatizačné jednotky. Po ukončení zateplenia zhotoviteľ odporučí spôsob opätovného osadenia týchto zariadení, prípadne bude pri osadzovaní súčinný tak, aby bolo možné uplatniť a dodržať záruky za realizované zateplenie.
V opačnom prípade, teda ak vlastník bez vedomia a súhlasu ostatných vlastníkov a bez dodržania určeného technického postupu svojvoľne zasiahne do fasády a osadí na zateplený obvodový plášť satelit alebo klimatizačnú jednotku, môže zateplenie poškodiť. Zároveň môže zhotoviteľ po preukázaní poškodenia odstúpiť od záruk za realizovanú stavbu. V takom prípade vzniká škoda všetkým vlastníkom a môže sa vymáhať v občianskoprávnom konaní.
Nakoniec si dovolím uviesť zvyčajnú postupnosť krokov pri zateplení obvodového plášťa do nasledujúcich bodov:
- posúdenie technického stavu bytového domu,
- plán obnovy a jeho postupnosť,
- finančné zdroje,
- schvaľovací proces obnovy a úveru,
- inžinierska činnosť,
- projektová príprava obnovy,
- výber zhotoviteľa stavby,
- zmluvné zabezpečenie,
- realizácia stavby,
- prevzatie stavby do užívania.
Verím, že moje informácie opäť pomôžu niektorým občanom aspoň zhruba sa zorientovať v problematike zabezpečenia zateplenia bytového domu.
TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Miro Pochyba
