Obnova bytového domu v Bratislave-Ružinove

Bytový dom na Babuškovej 5 v Bratislave je panelový, postavený v stavebnej sústave T 06 B. Do užívania bol odovzdaný v roku 1968. V dome sa nachádza 32 bytových jednotiek. Správcom bytového domu je spoločnosť BYTOKOMPLET – D, s. r. o. Po 42 rokoch užívania si tento bytový dom vyžaduje odstránenie rôznych nedostatkov. Potreba znížiť energetickú náročnosť domu a zvýšiť kvalitu bývania doviedla vlastníkov bytov k rozhodnutiu o obnove bytového domu.

Prvý krok k obnove
Nároky vlastníkov bytov na kvalitu bývania a ich snaha ušetriť na energii vedú k hľadaniu najvhodnejších riešení. Najväčším problémom panelových domov je zatekanie cez obvodové konštrukcie, súčasne s úsilím odstrániť tento problém sa správca snaží znížiť aj energetickú náročnosť domu. „Vlastníci bytov prejavili vôľu pustiť sa do obnovy bytového domu. Máme veľa domov, kde takáto vôľa nie je alebo užívatelia bytov nemajú v tejto otázke jednotný názor, a v takom prípade je komunikácia veľmi ťažká. Na Babuškovej 5 sa plánuje vybudovanie samostatnej domovej odovzdávacej stanice tepla primárneho rozvodu,“ opisuje konkrétnu situáciu Ing. Dušan Hanko, konateľ spoločnosti BYTOKOMPLET – D, ktorý je zároveň správcom tohto bytového domu.

Proces obnovy bytového domu
V procese obnovy bytového domu sa vlastníci bytov rozhodli využiť služby spoločnosti ROWEX ZH zo Žiaru nad Hronom, ktorá sa od roku 1999 zaoberá obnovou bytových domov spôsobom tepelnej ochrany z pohľadu projektového manažmentu. Spolupracuje so správcami bytových domov, so zástupcami spoločenstiev vlastníkov bytov a stretáva sa aj so zástupcami vlastníkov, s ktorými rieši konkrétne možnosti obnovy bytového domu a hľadá optimálne riešenia. V prípade záujmu zástupcov vlastníkov bytov o obnovu bytového domu sa uskutoční spoločné motivačné stretnutie, na ktorom sa stretnú zástupcovia spoločnosti s vlastníkmi bytov.

„Správca bytového domu je poverený na podpis mandátnej zmluvy s našou spoločnosťou, ktorou sa zakladá naša zodpovednosť za obnovu bytového domu. Správca bytového domu nám len poskytuje podklady potrebné pri vybavovaní stavebného povolenia, úveru, či dotácií. Postupne sa počas prípravy obnovy bytového domu vypisuje súťaž na výber zodpovedného projektanta, vybavuje sa stavebné povolenie a vypisuje sa súťaž na výber generálneho dodávateľa stavby. V celom procese prípravy obnovy bytového domu úzko spolupracujeme s poverenými zástupcami vlastníkov bytov,“ vysvetľuje Ing. Maroš Vincenc, analytik zo spoločnosti ROWEX ZH.

Po dôkladnej príprave možností financovania obnovy bytového domu sa uskutoční druhé stretnutie vlastníkov bytov, na ktorom zúčastnení prijmú uznesenia o spôsobe, rozsahu a zdrojoch financovania obnovy bytového domu. Vlastníci bytov dostanú pred konaním stretnutia všetky potrebné informácie o priebehu prípravy projektu, z ktorých sa dozvedia o spôsobe výberu projektanta a generálneho dodávateľa stavby, ako aj výsledok súťaže, navrhovaný rozsah prác a spôsob financovania obnovy bytového domu. Súčasťou informácií je aj prehľadná kalkulácia nákladov na obnovu bytového domu v navrhovanom rozsahu, rozpočítaná podľa spoluvlastníckeho podielu na každého vlastníka.

Celý proces obnovy bytového domu sa začína tým, že projektant detailne obhliadne budovu a navrhne všetko, čo je potrebné urobiť z hľadiska predĺženia životnosti budovy alebo čo by zlepšilo energetickú náročnosť domu. Z celého balíka návrhov sa potom začína vyberať, čo sa bude robiť a čo nie. Snahou je urobiť čo najviac, ale je potrebné brať do úvahy, akú finančnú záťaž sú vlastníci bytov schopní uniesť, prípadne akú pomoc môže poskytnúť štát. „Kladieme dôraz na projektovú dokumentáciu, lebo od nej sa všetko odvíja.

Stretávame sa s tým, že ľudia majú často viacero technických riešení premietnutých v projektových dokumentáciách a chcú čerpať financie vo forme zvýhodnených úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), prípadne požiadať o nenávratné dotácie na odstránenie systémových porúch z prostriedkov Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky (MVRR SR), ale, žiaľ, nespĺňajú požiadavky kladené na projektovú dokumentáciu a dotácie tak nedostanú,“ vysvetľuje Viera Jakubejová, odborný garant obnovy bytových domov v spoločnosti ROWEX ZH.

Financovanie
Cieľom obnovy bytového domu je dosiahnuť, aby spotrebitelia platili iba za teplo, ktoré reálne využijú. Možností financovania takejto obnovy je viacero. Celkové financovanie obnovy v bytovom dome na Babuškovej 5 v Bratislave bolo navrhnuté s využitím úveru z komerčnej banky. Stretnutie vlastníkov bytov, na ktorom sa schvaľovala realizácia obnovy, sa konalo začiatkom roka 2009. Úver z komerčnej banky bol pre vlastníkov bytov jediné možné riešenie, lebo odmietli možnosť financovania obnovy úverom zo ŠFRB, keďže by to pre nich znamenalo čakať s realizáciou minimálne ďalší rok. Na schôdzi vlastníkov schválili podanie žiadosti o nenávratnú dotáciu na odstránenie systémovej poruchy bytového domu a podali ju začiatkom roka 2010. Ak bude dotácia pridelená, teda časť prostriedkov poskytne štát, tak o to menší úver sa bude čerpať.

„Výbor zástupcov vlastníkov bytov pri príprave obnovy urobil veľmi dobrú prácu, pretože hneď na prvom stretnutí sa všetko odsúhlasilo a mohli sme sa pustiť do realizácie,“ dopĺňa Ing. Dušan Hanko. Komplexné náklady na obnovu bytového domu boli stanovené vo výške 424 224,73 € s DPH vrátane nákladov na výmenu výťahu. Náklady na jeden byt vychádzajú na 13 257 €, pričom náklady na 1 m² predstavujú 169 €.

Výsledky obnovy
V súčasnosti je obnova bytového domu spôsobom tepelnej ochrany v realizácii. Zatiaľ je urobené zateplenie strešného plášťa a obvodových stien. Ide sa robiť zateplenie vnútorných schodiskových stien, vďaka čomu sa oddelia chladné chodby od bytov. Súčasťou obnovy je aj kompletná výmena elektroinštalácie v spoločných priestoroch, ako aj výmena výťahu vrátane vybudovania výťahovej šachty. Okrem toho sa vymenili kompletné rozvody teplej aj studenej vody (ležaté aj zvislé), plynu a kanalizácie. Ráta sa aj s vybudovaním odovzdávacej stanice tepla – technologického zariadenia, ktoré pripravuje teplú úžitkovú vodu a teplo na ústredné vykurovanie priamo v dome, a tak sa významnou mierou podieľa na šetrení energie. Veľkou výhodou je aj to, že vlastníci bytov sa rozhodujú, kedy začnú kúriť – sami si stanovujú začiatok aj koniec vykurovacej sezóny. Taktiež si môžu sami nastavovať teplotnú krivku teplej úžitkovej vody. Zákon určuje, v akom rozmedzí sa táto teplota má pohybovať a každý stupeň znamená určité náklady. Sami si môžu zadefinovať aj vykurovaciu krivku ústredného kúrenia.

„Keďže sme podali žiadosť o dotáciu na odstránenie systémových porúch na balkónoch, práce na zateplení vonkajšieho plášťa bytového domu sme nemohli dokončiť. Podľa podmienok MVRR SR sa totiž nemôže začať s prácami na odstraňovaní systémových porúch pred podaním žiadosti o poskytnutie dotácie. V súčasnosti je však táto žiadosť už podaná, a keď budú vhodné klimatické podmienky, začne sa robiť na obnove balkónov,“ dopĺňa Ing. Maroš Vincenc.

Porovnanie spotreby tepla identických susedných bytových domov za rok 2009

*    Bytový dom bol hydraulicky vyregulovaný pred rokom 2009.
**    Na bytovom dome sa realizovalo hydraulické vyregulovanie až v decembri 2009.

Porovnanie spotreby tepla za 2. polrok v rokoch 2008 a 2009

Pozn.: V roku 2008 sa množstvo tepla uvádzalo v GJ. Od roku 2009 sa uvádza v kWh.
* Zateplenie bytového domu na Babuškovej 5 bolo zrealizované v lete 2009, preto je možné zhodnotiť prvé dosiahnuté výsledky.
**  Úspora bude vyššia, keď sa dorobí zateplenie balkónov, vymenia sa hlavné dvere a zateplí sa schodisko.

Ohlasy vlastníkov na obnovu bytového domu sú veľmi dobré. Podľa ich slov sú radiátory podstatne chladnejšie, teda na zabezpečenie tepelnej pohody nie je potrebné také množstvo tepelnej energie ako predtým. Celkovo sa ale úspory prejavia až po určitom období. „Veľkou nevýhodou je, že každý správca má dohodnutý regulovaný príkon na roky 2009 – 2011, podľa ktorého sa fakturujú náklady s fixnou zložkou ceny tepla. Domu, ktorý sa odhodlá na obnovu, sa v týchto nákladoch až do roku 2011 neobjaví úspora. Vo variabilnej zložke ceny, ktorá je v súlade so skutočne nameraným množstvom tepla na päte domu, sa prejaví úspora hneď. Tak sú znevýhodnené domy, ktoré už šetria a ktoré v uvedených rokoch vykonali nejaký zásah do tepelnej ochrany domu. Pred touto zmenou vyhlášky Úradu regulácie sieťových odvetví sa odber tepla objednával vždy na rok dopredu – keď sme teda vedeli, že sa bude zatepľovať, na ďalší rok sme znížili množstvo objednaného tepla,“ dopĺňa Ing. Dušan Hanko.

V správe spoločnosti BYTOKOMPLET – D je aj bratislavský bytový dom na Seberíniho 12. Ide taktiež o panelový dom postavený v rovnakej stavebnej sústave ako na Babuškovej 5. Na stretnutí vlastníkov v decembri minulého roka bol prednesený návrh na obnovu, ale vlastníkov zrejme presvedčia až konkrétne výsledky obnovy domu na Babuškovej 5. Vlastníci zatiaľ svoju vôľu na realizáciu obnovy nevyjadrili jednoznačne. Jediné, čo odsúhlasili, je rovnaký spôsob odberu tepla prostredníctvom domovej odovzdávacej stanice tepla. Keď sa teda bude realizovať nová teplovodná prípojka domu na Babuškovej 5, tak sa počíta aj s domom na Seberíniho 12, keďže sú to dva vedľa seba stojace domy.

Jana Bodocká v spolupráci so spoločnosťou ROWEX ZH
Foto: ROWEX ZH, archív JAGA

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.