Obnova bytového domu v Martine – Priekope

Stáva sa, že neduhy minulosti dokážu ovplyvniť prítomnosť aj po niekoľkých rokoch. Nedostatočná pozornosť správcov bývalého režimu venovaná cyklu údržby jednotlivých konštrukčných prvkov bytových domov sa v súčasnosti prejavuje nevyhnutnou potrebou komplexnej obnovy týchto objektov. Obyvatelia ju zvyknú prvotne vnímať ako príliš veľkú investíciu. Objavujú sa prirodzené obavy z toho, že obnovu vo veľkom rozsahu finančne nezvládnu, alebo ju budú musieť ako prívesok v podobe dlhov znášať niekoľko rokov. Príklady realizovaných projektov však ukazujú, že obnova domu v skutočnosti pomáha šetriť prostriedky, ktoré obyvatelia predtým míňali na zaplatenie energie, ktorou sa plytvalo. Svoje rozhodnutie neoľutovali ani vlastníci z bytového domu na ulici Zelená v Martine – Priekope.

Rozhodnutie
Na klasickom radovom paneláku zo začiatku sedemdesiatych rokov sa začali počas jeho existencie vplyvom času a užívania objavovať rozličné neduhy. Výstavba domu s desiatimi vchodmi začala v roku 1971, objekt kolaudovali o tri roky neskôr. V roku 2005 začali obyvatelia domu uvažovať o potrebe zateplenia a odstránení systémových porúch. Až do roku 2000 patril panelák pod správu bytového družstva, ktoré sa staralo o všetky nevyhnutné opravy a havárie. Problémy však vznikli po osamostatnení a založení spoločenstva vlastníkov. Nastal problém s financovaním bežných opráv, ktoré sa po čase stali z hľadiska intenzity neúnosnými. Preto sa spoločenstvo rozhodlo pre radikálne riešenie a na schôdzi vlastníkov odsúhlasilo komplexnú obnovu bytového domu.

Vlastníkom sa spočiatku zdala výška rozpočtu vysoká. Náklad na obnovu bytového domu, vrátane odstránenia systémovej poruchy balkónov, bol 26 miliónov korún. Ale po rozrátaní nákladov na bytové jednotky a na m² podlahovej plochy bytov obyvatelia zistili, že mesačné náklady sa im takmer nezvýšia. Bolo však nevyhnutné zvýšiť prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Zmenu z pôvodných 11 Sk na 18 Sk/m² riešili presunom finančných prostriedkov zo záloh na teplo. Vychádzali pritom z predpokladu, že po zateplení bytového domu im náklady na vykurovanie klesnú v priemere o 30 až 50 %.

Financovanie
Spoločenstvo vlastníkov bytov sa rozhodlo požiadať o jednopercentný úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Na odstránenie systémovej poruchy balkónov podali vlastníci žiadosť na Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR o nenávratnú dotáciu vo výške 2 317 000 korún. Zvyšné prostriedky hradilo spoločenstvo z vlastných zdrojov, resp. z komerčného úveru. Mesačná splátka úverov v Štátnom fonde rozvoja bývania a v komerčnej banke predstavovala 142 750 Sk. Keďže obyvatelia bytového domu platili do spoločného fondu mesačne 18 korún za m², mesačný príjem do fondu za celý bytový dom bol 170 858 Sk.

Proces obnovy
Obnova sa realizovala v niekoľkých postupných logických krokoch. „Pôvodný obvodový plášť bol realizovaný z prefabrikovaných troskobetónových panelov SBP-60 s hrúbkou 300 mm. Podľa teoretického výpočtu sa tepelný odpor pred zateplením rovnal 0,545 m²/KW, čo je podľa platných noriem nepostačujúce. Po zrealizovaní zateplenia dosiahne obvodný plášť hodnotu 2,419 m²/KW,“ uviedla pred obnovou v roku 2005 projektantka Magdaléna Hanusrichterová. Pred zateplením obvodového plášťa a štítových stien bolo nevyhnutné vymeniť pôvodné drevené konštrukcie okenných a balkónových otvorov za plastové, ktoré sú zároveň zasklené izolačným dvojsklom. Pôvodné oceľové profily schodiskových presklení nahradili plastové.
Druhým krokom bolo zateplenie celého bytového domu. Túto zložku obnovy rieši systém Terranova s tepelnou izoláciou hrúbky 80 mm. Zateplenie všetkých stien odstránilo problém kondenzácie vodných pár na vnútornom povrchu kútov a vo vnútri konštrukcie. Tretí krok predstavovalo eliminovanie poruchy zatekania strechy. Pôvodná jednoplášťová strešná konštrukcia už nespĺňala štandardy, preto projektantka navrhla dodatočné zateplenie, na ktoré sa použil zatepľovací systém INDEX Prothermo Pur. Súčasťou je napojenie hydroizolácie na vystupujúce konštrukcie a nové klampiarske výrobky oplechovania atikových prvkov a vystupujúcich konštrukcií.

Odstránenie systémovej poruchy balkónov si vyžiadalo náklad viac než 4,5 milióna korún, na ktorý spoločenstvo vlastníkov získalo vyše dvojmiliónovú dotáciu. Celkovú poruchu spôsobovala korózia kotvení zábradlia, výstuže a klampiarskych výrobkov, vypadávanie betónovej hmoty a poškodenie sklenených výplní zábradlia z drôteného skla. Porucha si preto vyžadovala očistenie poškodenej železobetónovej dosky zdrsnením a opravu sanačným systémom Murexin. Potrebná bola aj demontáž zábradlia, oplechovania a dlažby s podkladanými vrstvami a hydroizoláciou. Projekt priniesol ukotvenie nového zábradlia so sklenou výplňou (drôtosklo), realizáciu novej hydroizolácie, nášľapných vrstiev a oplechovania.

Spoločenstvo vlastníkov sa rozhodlo aj pre zateplenie stropov suterénu izoláciou s hrúbkou 40 mm, čím sa zvýšila povrchová teplota podláh bytov na prvom nadzemnom podlaží. Posledný šiesty krok pozostával z povinného ekvitermického vyregulovania sústavy ústredného vykurovania a termostatizácie bytového domu. Toto vyregulovanie bolo totiž jednou z podmienok získania jednopercentného úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Výrazný pokles spotreby energie
Komplexnú obnovu bytového domu na ulici Zelená realizovala martinská spoločnosť Assko, s. r. o., ktorá má bohaté skúsenosti so zatepľovaním bytových domov. „Na základe predchádzajúcich realizácií sa nám potvrdilo, že len komplexné riešenia sú tie najlepšie. Neustále rastúce náklady na teplo nútia majiteľov bytových domov zamyslieť sa nad možnými spôsobmi zníženia spotreby energií. Jednou z najvýznamnejších možných alternatív je zateplenie bytového domu kontaktným zatepľovacím systémom. Našich klientov vždy upozorňujeme, že čiastkové riešenia nie sú vždy najlepšie a z dlhodobého hľadiska ani najlacnejšie. Príklad realizácie projektu v bytovom dome Zelená potvrdzuje, že komplexnosť obnovy bytových domov vedie k najvyšším úsporám energií,“ myslí si konateľ spoločnosti Richard Hanic. Už v prvom roku počas zatepľovania znížil bytový dom spotrebu GJ o viac ako 21 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom. V roku 2007 poklesli náklady na vykurovanie ešte viditeľnejšie, keďže v porovnaní s rokom 2005 spoločenstvo vlastníkov bytov spotrebovalo o 54 % GJ menej. Príklad jasne ukazuje, že investícia obyvateľov do komplexnej obnovy bola správnym riešením.

Komplexný prehľad spotreby energie (GJ) na ústredné vykurovanie v roku 2006

Komplexný prehľad spotreby energie (GJ) na ústredné vykurovanie v roku 2007

Celkový rozsah obnovy zateplenie obvodového plášťa a podchodov bytového domu kontaktným zatepľovacím systémom zateplenie stropu suterénu vo vchodoch 25 a 27 a vo vybratých miestnostiach nebytových priestorov zateplenie a hydroizolácia strechy bytového domu a prístavku hydroizolácia strechy, výťahových šácht a pivničných kobiek výmena a dodávka bytových plastových okien a balkónových dverí výmena a dodávka schodiskových plastových okien výmena a dodávka vchodových hliníkových dverí preloženie a revízia bleskozvodu ekvitermická regulácia na vstupe ústredného vykurovania do objektu

TEXT: Anna Salvová
v spolupráci so spoločnosťou Assko, s. r. o.
FOTO: Assko

Clánok bol uverejnený v časopise Správa budov.