Obnova bytového fondu s podporou prostriedkov ŠFRB

Súčasná úroveň poznania stavu bytového fondu Slovenskej republiky a jeho zachovanie pre ďalšie roky si vyžaduje zvýšenú pozornosť zo strany štátu aj zo strany vlastníkov bytov. Jedným zo zdrojov financovania obnovy bytových domov, ktorý môžu bytové družstvá, správcovské spoločnosti a spoločenstvá vlastníkov bytov využiť, je úverový program realizovaný prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania.

Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2010 v nadväznosti na programové vyhlásenie vlády SR v súčasnosti rešpektuje a presadzuje účinné a efektívne uplatňovanie troch základných systémov rozvoja bývania vrátane obnovy bytového fondu:
a) stavebné sporenie, ktoré bolo zriadené v roku 1992 zákonom č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení,
b) hypotekárne financovanie, ktorého legislatívny základ bol vytvorený schválením zákona NR SR č. 58/1996 Z. z.,
c) Štátny fond rozvoja bývania, ktorý bol zriadený zákonom NR SR č. 124/1996 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania.

ŠFRB a štátny rozpočet
Koncepcia podpory z prostriedkov ŠFRB je založená na princípe návratnosti poskytnutých prostriedkov štátu fyzickým a právnickým osobám ich úročením. Finančné prostriedky – úvery – poskytované Štátnemu fondu rozvoja bývania zo štátneho rozpočtu sa vylučujú z výdavkov, to znamená, že nezaťažujú výšku výdavkov verejných investícií.

Pôsobenie Štátneho fondu rozvoja bývania sa v predchádzajúcich rokoch zameralo hlavne na rozširovanie bytového fondu a počet žiadostí na poskytnutie podpory na obnovu bytovej budovy bol v porovnaní s počtom žiadostí v ostatných účeloch zanedbateľný. V rámci akčného plánu ŠFRB je však okrem podpory výstavby nájomného bývania vo verejnom nájomnom bytovom sektore aj úloha zabezpečiť postupné zvyšovanie podpory na obnovu bytov, a tým skvalitňovať bytový fond v bytových domoch. Efekt z tejto podpory na ostatné odvetvia hospodárstva SR je nezanedbateľný, pretože z každej investovanej koruny má štát prínos asi 0,57 Sk a navyše multiplikačným efektom z každej preinvestovanej miliardy Sk sa získava približne 3 700 pracovných príležitostí.

Z toho dôvodu je potrebné vyčleniť zo štátneho rozpočtu na ŠFRB možnú (úmernú) výšku finančných prostriedkov na poskytované podpory, a to najmä pre žiadateľov na obnovu bytových domov. Vzhľadom na možnosti štátneho rozpočtu však treba konštatovať, že prísun finančných prostriedkov zo štátneho rozpočtu a návratné zdroje ŠFRB z poskytnutých úverov v predchádzajúcich obdobiach sú na pokrytie predkladaných požiadaviek nedostačujúce.

Obnova bytovej budovy
Pod obnovou bytovej budovy sa z hľadiska možnej podpory zo Štátneho fondu rozvoja bývania rozumie:
a) tepelná ochrana (zateplenie) bytového domu alebo rodinného domu pri dodržaní všeobecne záväzných právnych predpisov a technických špecifikácií,
b) obnova alebo modernizácia spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu,
c) odstránenie statických nedostatkov bytového domu, ak sú preukázané oprávnenou (odborne spôsobilou) právnickou alebo fyzickou osobou.

Tieto tri druhy stavebných prác (podúčely podpory v rámci obnovy) sa môžu vykonať buď samostatne alebo súčasne dva, resp. všetky tri podúčely. Treba však upozorniť, že na obnovu bytovej budovy možno poskytnúť podporu len raz. Znamená to, že ak vlastník bytovej budovy – bytového domu požiadal a následne dostal podporu napríklad na tepelnú ochranu (zateplenie), neskôr už nebude môcť dostať prostriedky zo ŠFRB na iný podúčel. Cieľom a zmyslom tejto právnej úpravy je podporovať komplexnú obnovu bytových budov, nielen zateplenie  fasád, strechy, vstupov, schodiskových okien, ale aj technické vylepšenie ostatných častí budov (spoločných častí a spoločných zariadení).

Často sa stáva, že pri obnove bytovej budovy najskôr treba odstrániť systémovú poruchu a až potom možno realizovať vlastné zateplenie. Pri prelínaní týchto stavebných prác je nutné rozdeliť aj ich financovanie na:
a) dotáciu z prostriedkov MVRR SR na odstránenie systémových porúch bytového domu do výšky 50 % z oprávnených nákladov stavby, najviac však vo výške 525 Sk na m² podlahovej plochy v bytovom dome, jeho ucelenej sekcii alebo na vstupe,
b) úver na časť stavby obsahujúcu vlastné zateplenie bytového domu.

Okrem zateplenia obvodového plášťa budovy, stropu suterénu a strechy je z prostriedkov ŠFRB možná aj výmena otvorových výplní (okien bytov, schodiskových okien, vstupov). Súčasťou projektového riešenia tepelnej ochrany sú nevyhnutne súvisiace stavebné úpravy pozostávajúce najmä z opravy vystupujúcich častí stavby, ako sú lodžia, balkón, prekrytie vstupu, strojovňa výťahu a podobne, opravy alebo výmeny otvorových výplní, stavebnej úpravy vstupov a schodiskových priestorov stavby. Po ukončení prác je nutné hydraulické vyváženie vykurovacieho systému bytového domu s dodržaním predpisov týkajúcich sa merania regulácie zásobovania teplom podľa zákona č. 70/1998 Z. z., zákona č. 555/2005 Z. z., vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z. a vyhlášky MVRR SR č. 625/2006 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov.

Správne navrhnutým projektom obnovy bytového domu v potrebnom rozsahu a realizovaním predpísaného postupu vykonania obnovy možno zabrániť haváriám, predĺžiť životnosť bytového domu, dosiahnuť úspory energie (spotreba tepla na byt a dom) a zvýšiť štandard bývania v porovnaní s novou výstavbou.

Podmienky na získanie úveru
Parametre úveru na financovanie obnovy sa určujú v nariadení vlády SR č. 432/2007 Z. z.:

• lehota splatnosti najdlhšie na 20 rokov,
• ročná úroková sadzba vo výške 1,0 % stanovená na celú lehotu splatnosti úveru,
• výška úveru v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny stavby, najviac 12 000 Sk na 1 m² podlahovej plochy bytu.

Žiadateľ musí preukázať, že má zabezpečené vlastné prostriedky alebo prostriedky stavebného sporenia vo výške minimálne 20 % z obstarávacej ceny stavby, na ktorú požaduje podporu. Po poskytnutí úveru zo ŠFRB sa žiadateľ stáva jeho dlžníkom a spláca iba mesačné splátky, ktorými uhrádza poskytnutý úver (istinu) a úrok z úveru. Iné poplatky neplatí.

Podanie žiadosti
Žiadosť sa môže podávať od 2. januára bežného roka a od dátumu jej doručenia plynie 90-dňová zákonná lehota na rozhodnutie o priznaní, resp. zamietnutí požadovaného úveru. Pri rozhodovaní o poskytnutí podpory postupuje fond podľa poradia doručených žiadostí a priorít určených vládou Slovenskej republiky až do vyčerpania sumy vyčlenenej v rozpočte fondu na príslušný účel a druh podpory. Fond po rozhodnutí o poskytnutí podpory zašle žiadateľovi návrh zmluvy, v ktorom sú uvedené základné náležitosti. V prípade, že žiadateľ súhlasí s predloženým návrhom zmluvy vo všetkých jej ustanoveniach, svojím overeným podpisom túto skutočnosť potvrdí. Po uzatvorení zmluvy o poskytnutí podpory fond zmluvu predloží do príslušnej banky, ktorá otvorí žiadateľovi účet a bezhotovostnou formou realizuje úhrady faktúr.

Čo musí žiadosť obsahovať
Medzi základné náležitosti žiadosti patria:
1. právoplatné stavebné povolenie, resp. ohlásenie stavby stavebnému úradu a písomné oznámenie stavebnému úradu, ktoré musí obsahovať náležitosti určené vyhl. MŽP SR č. 453/2000 Z. z. (osobu stavebného dozoru, lehota dokončenia, atď.),

2. výpis z listu vlastníctva bytového domu nie starší ako 3 mesiace od dátumu podania žiadosti,

3. tepelno – technický posudok budovy vyhotovený odborne spôsobilou osobou preukazujúci

• splnenie kritéria minimálnych tepelnoizolačných vlastností stavebných konštrukcií preukázaním hodnoty súčiniteľa prechodu tepla stavebných konštrukcií nižšej ako je požiadavka osobitného predpisu (STN 73 0540-2: 2002 Tepelno – technické vlastnosti stavebných konštrukcií a budov. Tepelná ochrana budov. Časť 2: Funkčné požiadavky),

• dosiahnutie zníženia potreby tepla na vykurovanie minimálne 20 % oproti výpočtovo určenej potrebe tepla na vykurovanie pred uskutočnením účelu za podmienky, že uskutočnením tohto účelu sa splní hygienické kritérium, kritérium výmeny vzduchu a energetické kritérium určené osobitným predpisom (STN 73 0540-2: 2002),

• hydraulické vyváženie vykurovacieho systému v nadväznosti na zlepšenie tepelnej ochrany stavebných konštrukcií a budovy,
• zabudovanie merania a regulácie v zásobovaní teplom. Technickými podmienkami pri obnove bytovej budovy je uskutočnenie aj ďalších stavebných prác súvisiacich so zvyšovaním bezpečnosti a kvality užívania stavby a dosiahnutie statickej bezpečnosti a stability stavby,
• projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní,

4. zápisnica zo zhromaždenia (schôdze) vlastníkov bytov a nebytových priestorov + prezenčná  listina vlastníkov podľa bytov a vchodov bytového domu, v ktorej je schválené rozhodnutie o realizácii prác, spôsob financovania stavby, spôsob zabezpečenia požadovaného úveru (nehnuteľnosť alebo banková záruka – kombinácia týchto dvoch foriem nie je možná) s podpismi dvoch tretín všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

5. určenie osoby stavebného dozoru stavby,

6. preukázanie výšky vlastných prostriedkov vo fonde údržby a opráv domu ku dňu podania žiadosti vo výške 20 % obstarávacej ceny stavby,

7. zmluva s vybraným zhotoviteľom na realizáciu certifikovaného systému tepelnej ochrany stavby spĺňajúcim odbornú spôsobilosť, ktorú preukáže  potvrdením  inšpekčného orgánu typu A  a  oprávnením  na vykonávanie stavebných prác objektov pozemných stavieb uvedenom v  predmete činnosti vo výpise z registra. Potvrdenie inšpekčného orgánu zaručuje  odborné a kvalitné realizovanie navrhnutého tepelnoizolačného systému na ochranu stien (certifikovaný systém spĺňajúci zákonné podmienky o preukázaní zhody – § 7 a § 7a zákona č. 90/1998 Z. z. o stavebných výrobkoch v znení neskorších predpisov)  a k jeho vydaniu je potrebne zo strany zhotoviteľa predložiť  aj preukázanie  zaškolenia pracovníkov,

8. doklady o výške mesačnej tvorby fondu údržby a opráv domu vo výške, ktorá zaručuje splácanie mesačných splátok z poskytnutého úveru + 20-percentná rezerva na prípadné havárie a opravy.

Jeden z najdôležitejších dokladov je doklad o zabezpečení záväzku žiadateľom. Prax ukazuje, že žiadatelia, najmä stavebné bytové družstvá či spoločenstvá vlastníkov bytov, majú problémy s voľbou a odsúhlasením spôsobu ručenia. Zákon umožňuje ručiť: a) nehnuteľnosťou, ktorej hodnota je vo výške 1,5-násobku žiadaného úveru, pričom charakter a druh nehnuteľnosti musí spĺňať podmienku jej predajnosti na trhu. Hodnota nehnuteľnosti musí byť preukázaná znaleckým posudkom, ktorého dátum vyhotovenia nesmie byť starší ako 3 mesiace od dátumu podania žiadosti o úver, b) bankovou zárukou – ŠFRB má uzatvorené rámcové zmluvy s komerčnými bankami, ktoré na základe týchto zmlúv uskutočňujú pri účele obnovy ručenie bankovou zárukou okrem miest a obcí aj pre stavebné bytové družstvá a spoločenstvá vlastníkov bytov.

Spracované z podkladov ŠFRB
Foto: Dano Veselský