Odpojenie vykurovacích telies v spoločných priestoroch bytového domu

Ako sa stanovuje výška poplatkov do fondu opráv alebo náklady za teplo na vykurovanie? Ako konať v prípade, ak sa rozhodnete pre podlahové kúrenie v bytovom dome? Na tieto a ďalšie otázky odpovedala Ing. Otília Leskovská.

Dobrý deň. Nie sme spoločenstvo, máme správcu a zástupcu vlastníkov.
1. Potrebovali by sme vedieť, ako riešiť odstránenie kúrenia v spoločných priestoroch, ktoré využíva výhradne zástupca a osoba, ktorá v dome nebýva. Je možné tieto priestory vyňať zo spoločných priestorov, odstrániť v nich radiátory a zaviesť hodiny na odpočet elektrickej energie, aby poplatky za ňu hradila osoba, ktorá tieto priestory využíva? Nikto iný nemá do týchto priestorov prístup.

Podľa môjho názoru, ak spoločné priestory užíva iba jedna osoba, musia vlastníci trvať na uzatvorení nájomnej zmluvy so súhlasom vlastníkov. Výšku nájmu a podmienky schvaľujú tiež vlastníci. V nájomnej zmluve môže byť dohodnuté aj to, akým spôsobom bude nájomca prispievať na poplatky za služby, t. j. vykurovanie a elektrinu. Príjem za prenájom je potom príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv a podlieha dani zrážkou.
Odpojenie vykurovacích telies v spoločných priestoroch od sústavy tepelných zariadení v bytovom dome sa schvaľuje na schôdzi vlastníkov. Na nasledujúcej schôdzi treba túto otázku nastoliť, oboznámiť vlastníkov s  tým, že platia za niečo, čo nepoužívajú, a hlasovaním rozhodnúť o tom, že sa vykurovacie telesá v predmetnej miestnosti odpoja. V súvislosti s osadením samostatného merača elektrickej energie v danej miestnosti treba osloviť príslušného dodávateľa, aby samostatný merač osadil, alebo osadiť podružné meranie.

 2. Taktiež sme mali problém, že sa nám na elektrickú ústredňu napojila jedna kapela s aparatúrou asi na 4 hod., a to bez súhlasu vlastníkov. Zástupkyňa v tejto veci nekoná, aj keď bola na to vlastníkmi upozornená. Môžeme ako vlastníci podať trestné oznámenie? Alebo ho musí podať správca? Musíme dať správcovi žiadosť, aby v tejto veci konal? Môže sa vôbec zasahovať do elektrickej rozvodne? Podotýkam, že je vonku.
 Zásah do elektrických zariadení neoprávnenou osobou je neprípustný. Mohlo by dôjsť k ohrozeniu zdravia alebo života. Je potrebné zistiť, kto to dovolil, kto osoby do spoločných priestorov vpustil, a vyvodiť voči nemu opatrenia z hľadiska bezpečnosti a „čierneho odberu“ elektrickej energie.

3. Ďalšou otázkou je, či je správne hradiť výšku poplatkov do fondu opráv podľa rozlohy bytu. Niektoré byty majú 2 balkóny, niektoré jeden, táto skutočnosť sa v poplatku do fondu opráv nezohľadňuje. Tento rok zatepľujeme a návrh vlastníkov 2-izbových bytov je, aby sa výška splátky na jeden byt vypočítavala tiež podľa počtu štvorcových metrov v byte, keďže 4-izbové byty majú zateplenie z troch strán a 2-izbové byty len z dvoch, preto by vraj mali platiť menej. Je táto ich požiadavka možná, alebo sa postupuje podľa podielu, tzn., keď je v dome 32 bytov, má každý byt platiť rovnakú čiastku 1/32.

Preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv sa tvorí podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa odvíja od plochy bytu a plochy pivnice. To znamená, že väčší byt platí viac, menší menej. Plocha obvodového plášťa prislúchajúca k bytu nie je výhradným vlastníctvom vlastníka príslušného bytu, ale každá stena plášťa, strecha, základy, stavebné konštrukcie – všetky spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu – sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov, nezávisle od toho, či sa ten-ktorý byt steny dotýka.

4. Mám byt nad pivnicami, ktoré nie sú vykurované. Vlastníci bytov po zateplení chcú dať merače tepla a hradiť teplo na 90 % podľa meračov. Je možné v tomto prípade zohľadňovať polohu miestnosti – nad pivnicami a severná strana?

Koeficient nepriaznivej polohy určuje vyhláška ÚRSO (Úradu pre reguláciu sieťových odvetví) č- 630/2005 Z. z. v znení novely č. 358/2009 Z. z. v prílohe. Rovnako určuje aj spôsob rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie v pomere základná zložka ku spotrebnej zložke 60/40 – základná zložka je na plochu bytu, spotrebná zložka podľa pomerových rozdeľovačov PRVN. Pomer 10/90 – je veľmi nevhodný, nezodpovedá fyzikálnym zákonom a prestupu tepla medzi deliacimi konštrukciami, budú veľké rozdiely medzi vonkajšími a vnútornými bytmi.

5. Ak by som si chcela dať podlahové kúrenie, ktoré by nešlo zo spoločného kúrenia, ale by bolo napojené na elektrickú energiu, ktorá je meraná v byte zvlášť, musím požiadať o súhlas vlastníkov? Čo na to potrebujem?

Súhlas na vybudovanie samostatného kúrenia a odpojenie sa od vykurovacej sústavy v bytovom dome musia schváliť vlastníci a určiť podiel. Rovnako sa na odpojené byty vzťahujú aj niektoré ustanovenia spomínanej vyhlášky ÚRSO.
 
Ing. Otília Leskovská, 1.viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku

Ilustračné foto: Dano Veselský