Odpovede na otázky k správe bytových domov

Máte otázky týkajúce sa správy bytových domov? Pomôže vám odborníčka na túto problematiku a odborná poradkyňa Ing. Otília Leskovská.

Povinnosť podať daňové priznanie

Sme spoločenstvo bytov (16), každý byt má svoj vlastný kotol na vykurovanie, máme fond prevádzky, údržby a opráv, z ktorého platíme opravy a iné drobné náklady. Vyúčtovanie robíme len z vodomerov a elektriny spoločných priestorov. Musíme podávať daňové priznanie? Bolo nám povedané, že podľa § 41 ods.1 a § 12 ods. 2 ho nemusíme podávať.

Daňové priznanie je povinná podať každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá má príjem zo závislej činnosti v zmysle zákona o dani z príjmov č. 595/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov.

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov nie je založené na podnikanie, ba dokonca má zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zakázané podnikať. Jediným príjmom v spoločenstve, ktorý by mohol byť považovaný za zisk, je poplatok za správu, ktorý je však od dane oslobodený. Ak sa vo vašom dome takýto príjem nenachádza, nevzniká vám povinnosť podať daňové priznanie.

Výpis alebo odpis z registra trestov?

Bol som zvolený za predsedu spoločenstva a členovia rady mi nariadili, aby som si vyžiadal odpis z registra trestov. Podľa mojich informácií je však na registráciu predsedu spoločenstva potrebný výpis z registra trestov. Majú právo členovia rady odo mňa požadovať odpis nad rámec zákona?

Nemajú. Rozdiel medzi výpisom a odpisom z registra trestov je ten, že výpis konštatuje, že osoba je k dátumu, keď sa o výpis žiada, bezúhonná. Odpis obsahuje aj prípadné záznamy, ak bola osoba trestne stíhaná. Aj vtedy, ak už bola vyhlásená za bezúhonnú po odpykaní si trestu alebo iným spôsobom zbavená podozrenia.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov vyžaduje doložiť k registrácii predsedu doklad preukazujúci bezúhonnosť, t. j. výpis z registra trestov. Od 1. 1. 2019 už tento doklad nebude treba predkladať zo strany predsedu spoločenstva pri registrácii zmien, pretože v zmysle zákona o byrokracii (177/2018 Z. z.) si správny orgán tento doklad vyberie priamo z elektronickej databázy. Ide o odľahčenie administratívnych úkonov štátnych inštitúcií.

Stanovy v bytovom dome

V našom bytovom dome nemáme prijaté a schválené stanovy ani domový poriadok. Považujem to za porušenie zákona, avšak predseda ma odbil, že ani stanovy, ani domový poriadok nemusia byť v bytovom dome prijaté, ak si to vlastníci vyslovene nevyžiadajú a neschvália. Čo mám robiť, aby som v dome dosiahol právny stav?

Predseda spoločenstva vo vašom dome má pravdu. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vo svojich ustanoveniach síce uvádza zmienku o stanovách (§ 7 ods. 2, § 7a ods. 4, § 7c ods. 9 písm. a), § 31 ods. 1), avšak so zreteľom na to, že v zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

V takomto prípade sú potom schválené stanovy súčasťou návrhu na zápis do registra spolu so zmluvou o spoločenstve vrátane ďalších povinných dokladov. Zároveň zákon ustanovuje aj to, že stanovy, prípadne aj ďalšie interné predpisy pre tento daný dom schvaľuje zhromaždenie vlastníkov. Samozrejme, že stanovy sa môžu prijať aj dodatočne, ak sa na tom vlastníci dohodnú, to je však potrebné zakotviť do zmluvy o spoločenstve dodatkom.

Podľa môjho názoru sú stanovy zbytočným dokumentom, ak je dostatočne podrobne vypracovaná zmluva o spoločenstve. Skôr by som odporúčala prijať domový poriadok a hospodársku smernicu, avšak aj tieto podrobnosti je možné zapracovať do zmluvy o spoločenstve dodatkom.

Prenájom nebytového priestoru po predaji bytu

Máme v dome vybudované skladové priestory, ktoré vznikli zamurovaním priestorov pod lodžiami pri obnove bytového domu a jeho zateplení. Tieto priestory sú prístupné z pivničných priestorov prízemia bytového domu a majú ich prenajaté niektorí vlastníci. Jeden z týchto vlastníkov predal byt a nový vlastník si nárokuje aj prenájom tohto priestoru. Nechce pochopiť, že to nie je príslušenstvo bytu. O tieto priestory majú záujem aj iní vlastníci. Môžeme im ich prenajať?

Predpokladám, že tieto priestory boli financované z fondu prevádzky, údržby a opráv, a teda sú majetkom všetkých vlastníkov bytov. Predpokladám tiež, že ich prenájom bol schválený na zhromaždení vrátane určenia ceny za prenájom.

Keďže ide o majetok všetkých vlastníkov, nový vlastník si nemôže nárokovať prenájom, pretože naozaj tu nejde o príslušenstvo bytu umiestnené mimo bytu, a ak ho pôvodný vlastník informoval inak, postupoval nesprávne. Sľúbil niekomu majetok, ktorý mu nepatril. Predmetný priestor môžete prenajať inému/iným vlastníkom podľa podmienok, ktoré máte v bytovom dome dohodnuté.

Právo na reklamáciu ročného vyúčtovania

Dostali sme ročné vyúčtovanie od správcu, ale nenašli sme v ňom nikde zmienku o tom, že môžeme vyúčtovanie reklamovať, ani o tom, v akej lehote. Musí byť vo vyúčtovaní poučenie o práve na reklamáciu ročného vyúčtovania?

Zmluva o výkone správy, ktorá je uzatvorená medzi správcovskou spoločnosťou a jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, je považovaná za zmluvu spotrebiteľskú. To znamená, že vlastník, ktorému sú na jej základe poskytované služby spojené s užívaním bytu, je posudzovaný ako spotrebiteľ.

Z toho vyplýva, že ročné vyúčtovanie vydané správcom na základe zmluvy o výkone správy vlastníkovi sa riadi ustanoveniami zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa § 10a ods. 1 , podľa ktorého je správca povinný jasným a zrozumiteľným spôsobom oznámiť v súlade s písm. e): „… informáciu o postupoch uplatňovania a vybavovania reklamácií, sťažností a podnetov spotrebiteľov…“

Z toho vyplýva, že vlastník má byť v ročnom vyúčtovaní plnení spojených s užívaním bytov poučený o možnosti a lehote podania reklamácie správcovi. Obráťte sa na správcu a požadujte od neho doplnenie o tom, ako a dokedy môžete ročné vyúčtovanie reklamovať.

Preddavky do FPÚO za nepredané byty

Kúpili sme byty v novostavbe. Investor, ktorý bytový dom postavil, je zároveň aj jeho správcom, ale aj vlastníkom nepredaných bytov. Zistili sme, že za nepredané byty neplatí do fondu prevádzky, údržby a opráv ani za vykurovanie, ani ďalšie služby. Máme s ním uzatvorenú zmluvu o výkone správy, avšak z nej sme sa tieto podrobnosti nedozvedeli. Ako to vlastne je?

V prvom rade vám odporúčam skontrolovať si, či investor a správca v jednej osobe spĺňa podmienky vyplývajúce zo zákona o správcoch č. 246/2016 Z. z., medzi ktorými je aj to, že ak zabezpečuje výkon správy na základe zmluvy o výkone správy, musí byť registrovaný v zozname správcov vedenom na Ministerstve dopravy a výstavby SR. Aby bol v tomto zozname zapísaný, musí okrem iného deklarovať, že absolvoval (konateľ alebo zamestnanec) akreditované vzdelanie v zákonom stanovenom rozsahu.

Ďalej je podstatné, že na správu bytového fondu sa vzťahujú ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej zákon) nezávisle od toho, či ide o staršiu výstavbu alebo o novostavby. Kolaudačným rozhodnutím príslušného stavebného úradu bola stavba definovaná ako bytový dom a zavedená do samostatného listu vlastníctva príslušného katastrálneho úradu.

Investor a zároveň aj správca v jednej osobe bol povinný uzatvoriť dodávateľsko-odberateľské zmluvy na zabezpečenie plnení súvisiacich s užívaním bytov, ktoré sa postupne predávali. Zároveň, ak je zavedený v liste vlastníctva vášho bytového domu ako vlastník bytov, vzťahujú sa na neho všetky práva a povinnosti ako na ostatných vlastníkov už predaných bytov.

Zákon v tom nerobí rozdiel. Všetky práva a povinnosti sú pre všetkých vlastníkov rovnaké a rovnako záväzné. Aj pre investora, ktorý zostal vlastníkom nepredaných bytov, platí ustanovenie § 10. To znamená, že povinnosť uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv platí od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností aj pre investora, ktorý ostal vlastníkom nepredaných bytov.

To isté platí aj pre plnenia (služby) spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov. Ak sa tieto byty neužívajú a nie sú nikým obsadené, je možné zohľadniť mieru užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu v zmysle § 10 ods. 6 pri plneniach tak, aby ostatné, už obsadené, byty neboli poškodzované, napr. pri vykurovaní a ďalších službách. Ale napr. pri teple je povinný uhrádzať základnú zložku nákladov, ktorá sa rozpočítava na plochu bytov, rovnako aj základnú zložku nákladov na prípravu teplej vody, ak je teplo zabezpečované centrálne.

Oplotenie priľahlého pozemku

Spolu s bytmi sme kúpili od mesta aj priľahlý pozemok. Ten sa nachádza uprostred štyroch bytových domov, ktoré sú postavené do štvorca. O pozemok sa staráme, kosíme ho, staráme sa o stromy a o všetko, čo na ňom máme, na vlastné náklady primerane všetky štyri domy. Problém je v tom, že pozemok nie je oplotený. Keďže ide o súkromný pozemok, dohodli sme sa, že ho oplotíme. To nám však mesto nechce dovoliť bez zdôvodnenia a tvrdia, že nám musí stačiť, že je pozemok ohraničený obrubníkom. Ako máme postupovať?

Podľa môjho názoru, ak sa opierame o ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, konkrétne o § 2, definícia priľahlého pozemku je okrem iného daná jeho oplotením. Môže byť, že pozemok slúži na prechod k iným budovám, preto by oplotenie mohlo tomuto prechodu brániť.

Avšak tento stav by mal byť zavedený ako vecné bremeno. Inak si prístup mesta neviem vysvetliť. Odporúčam vec podrobne overiť. Ak mesto nemá vyšší verejný záujem týkajúci sa tohto pozemku, potom nevidím dôvod, prečo pozemok nedovolí oplotiť.

Chybne uvedené spoluvlastnícke podiely

Jeden vlastník v našom dome zistil, že v liste vlastníctva nášho domu sú chybne uvedené údaje v katastri. Ide o spoluvlastnícke podiely, ktoré sú rozdielne napriek tomu, že všetky byty majú rovnakú pôdorysnú plochu. Preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv sme nastavovali a schválili podľa týchto údajov v liste vlastníctva. Je potrebné to prerobiť podľa zistených skutočností a dať opäť schváliť na zhromaždení?

V prvom rade je potrebné si overiť, či rozdielna veľkosť spoluvlastníckeho podielu nie je spôsobená rôznou plochou pivnice, ktorá tiež spadá do plochy bytu ako príslušenstvo patriace iba k danému bytu, a vlastníci si ju kupovali spolu s bytom. Ak je to tak, potom je to v poriadku a netreba s tým nič robiť.

Ak vykonáte merania nanovo a zistíte nezrovnalosti v plochách bytov a pivníc, potom je potrebné požiadať príslušnú správu katastra o zavedenie zmien a až potom prepočítať preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa nových spoluvlastníckych podielov zavedených do listu vlastníctva. Dovtedy sú pre váš dom záväzné údaje z aktuálneho listu vlastníctva.

Článok  bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2018.