Problémy v bytovom dome: Ploštice a náklady na dezinsekciu zo spoločných zdrojov

Výskyt obťažujúceho hmyzu v bytovom dome je veľmi nepríjemný. Dokáže vyvolať aj obrovské emócie. Ako si pri riešení tohto problému zachovať rozvahu?

Ploštice objavila minulý rok vo svojom byte suseda, ktorá sa k nám do domu nedávno prisťahovala so svojím o niečo viac ako jednoročným dieťaťom a manželom. Napísala mi e-mail, že jej dieťa v jeho postieľke v ich byte poštípala ploštica. Nikto z majiteľov a obyvateľov okolitých bytov však výskyt tohto hmyzu nehlásil.

Pýtala sa ma, ako funguje v našom dome pomoc pre majiteľov bytov, ktorí v nich nájdu ploštice. Žiadala pritom dezinsekciu u seba a v čo najväčšom počte bytov susediacich s jej bytom. Ideálne v celom dome. Vysvetlil som jej, že ja spolu so správcom nášho domu sa nielenže staráme o to, aby bol náš dom v poriadku, ale aj hospodárime s peniazmi všetkých vlastníkov.

Na míňanie spoločných peňazí musíme mať mandát. Buď vyplývajúci z legislatívy, alebo z pravidiel dohodnutých s ostatnými vlastníkmi. Samozrejme, že išlo predovšetkým o to, kto má zabezpečiť likvidáciu tohto nepríjemného hmyzu a kto to má zaplatiť. Na riešenia takýchto a podobných situácií nemáme zatiaľ s vlastníkmi bytov dohovorené pravidlá, len precedensy z minulosti.

Je ťažké nastaviť pravidlá akceptovateľné pre všetkých, pretože podľa odborníkov ploštice nie sú klasifikované ako životunebezpečný hmyz, „len“ obťažujúci. Takže nemožno vyžadovať povinnú spoluprácu vlastníkov bytov pri jeho likvidácii. Ide o ťažko kontrolovateľnú záležitosť. Málokedy je jasné, kto ten hmyz do domu priniesol, ako sa do domu dostal.

Môže ho do bytu (podľa vyjadrenia zástupcov odbornej firmy, ktorá nám s likvidáciou ploštíc v tomto prípade pomáhala) napríklad priviať vietor spod krídla holuba, ktorý si sadne na zábradlie balkóna. Alebo množstvom iných spôsobov. Každý vlastník alebo nájomca môže byť „zdrojom“ jeho výskytu vo svojom byte aj v celom dome. Môže si ho do bytu priniesť bez toho, aby o tom čo len tušil.

Riešenie sa zdá jednoduché, ale nie je

Nastavovať vlastníkmi akceptovateľné modely riešenia takýchto situácií je komplikované aj preto, lebo (opäť podľa vyjadrenia pracovníkov odbornej firmy) mnohí vlastníci bytov nemusia vedieť, že ploštice v byte majú. Jednoducho ten hmyz na nich neútočí, prípadne to necítia, nevnímajú ako problém. Iní o takomto hmyze u seba doma vedia, ale nepriznávajú to.

Nemusia, nikto ich nemôže prinútiť. Zrejme by bolo zaujímavé vykonať sondu do mysle ľudí, ktorí neriešia výskyt nepríjemného hmyzu vo svojich bytoch, to však teraz nie je moja téma. Podľa vyjadrenia odborníkov, ktorí takéto situácie pomáhajú v domoch riešiť, však aj takí ľudia sú a treba s tým v praxi počítať.

No nielen rozdielna citlivosť ľudí na obťažujúci hmyz a problematická komunikácia s ľuďmi o jeho výskyte robí vec zložitou. Ďalšou stránkou veci je financovanie likvidácie takéhoto hmyzu, ak nie je zaznamenaný jeho výskyt v celom dome, prípadne v jeho relatívne veľkej časti.

Nejde tu, samozrejme, len o ploštice.  Nepríjemný hmyz môže byť pre vlastníkov bytov rôzny. A tu sa dostávajú k slovu precedensy, ktoré sa u nás v dome stali. V minulosti sme neuhradili náklady na likvidáciu čiernych chrobákov vlastníkovi, v ktorého byte sa objavili, pretože ich hlásil len on.

Pýtali sme sa vlastníkov susediacich bytov, dali sme aj výzvu ostatným susedom v danom vchode bytového domu a nikto iný výskyt takéhoto hmyzu nehlásil. Poradili sme sa v tíme, ktorý sa o náš dom stará, a s pracovníkom správcu nášho bytového domu a zhodli sme sa na tom, že ak je hmyz hlásený len z jedného bytu, nie je dôvod hradiť náklady na jeho likvidáciu z peňazí celého domu.

Vlastníkovi daného bytu sa to nepáčilo. Predovšetkým predstava, že si o ňom zrejme myslíme, že nepríjemný hmyz k nám do domu priniesol, ale nakoniec odmietnutie prijal a hmyzu sa zbavil na vlastné náklady. Opakovaný výskyt už nikto nehlásil. Vec sme považovali a aj dnes považujeme za vybavenú a postup za korektný voči všetkým vlastníkom.

Otvorená otázka hradenia nákladov

Máme však v dome zažitý aj iný príklad, keď sa ploštice objavili na troch poschodiach. Existovali aj dohady o tom, ako sa mohli do bytov dostať, kto mohol „byť na vine“, ale zavlečenie obťažujúceho hmyzu do bytového domu sa málokedy dá dokázať konkrétnym ľuďom.

Dôležité však vtedy bolo to, že výskyt ploštíc hlásili vlastníci z bytov na troch susediacich poschodiach, čo už bol rozsah, pri ktorom nikto neváhal využiť spoločné peniaze domu na likvidáciu ploštíc v bytoch, kde sa už vyskytli, ako aj na preventívne postreky v susediacich bytoch, ktoré boli výskytom ohrozené.

To sa stalo pred viacerými rokmi. Odvtedy sme takéto veci v dome neriešili, výskyty ploštíc v dome neboli hlásené a na domových schôdzach nikomu nenapadlo stanovovať pravidlá pre podobné situácie, predovšetkým čo sa týka úhrady nákladov na likvidáciu nepríjemného alebo obťažujúceho hmyzu v bytoch.

Otvorenou otázkou teda u nás v dome zostalo, za akých okolností nechávame vlastníka bytu zabezpečiť si likvidáciu takéhoto typu hmyzu v byte na vlastné náklady a za akých uhradíme jeho likvidáciu zo spoločných zdrojov. Majú platiť za dezinsekciu všetci vlastníci bytov v dome, ak sa objavia ploštice len v jednom, dvoch bytoch? To nie je vec legislatívy – a myslím si, že ani nemôže byť –, to môže byť len vec dohovoru vlastníkov bytov v ich vlastnom dome.

Ľudia chcú pravidlá, ale väčšinou pre tých druhých

Tu sa vrátim k nedávnemu výskytu ploštíc u nás. Spomínané udalosti hrali dôležitú rolu v našej internej komunikácii o veci v dome. Pretože keď sa ploštice u susedy s malým dieťatkom objavili prvýkrát, nikto z bytov v priamom susedstve ich výskyt nehlásil a pri priamych otázkach všetci susedia svorne tvrdili, že ich vo svojich bytoch neregistrujú.

Situáciu komplikovala aj psychóza vytvorená okolo epidémie koronavírusu. Veľa ľudí nereagovalo nadšene, keď im chcel prísť niekto cudzí do bytu čokoľvek kontrolovať. Takže sme mali registrovaný výskyt ploštíc v jedinom byte. Suseda, ktorej ploštica poštípala dcérku, bola v panike a domáhala sa toho, aby som ako zástupca vlastníkov bytov zabezpečil dezinsekciu nielen v jej byte, ale pre istotu preventívne v celom 85-bytovom dome.

A aby „sa to zaplatilo“ zo spoločných peňazí, samozrejme. Šlo podľa nej o ohrozenie celého domu. Presne tak, ako to v minulosti tvrdil iný sused s čiernymi chrobákmi, ktoré sa v jeho byte objavili. Vtedy si ten sused musel pomôcť sám a problém sa viac neobjavil.

Zaujímavé je, že keď sa ľudí opýtate, či by boli za to, aby sa náklady na riešenie problému vyskytujúceho sa v jednom byte hradili zo spoločných zdrojov, tak vám povedia, že „určite nie“. Povedia vám aj argumenty, prečo by to tak malo byť. Veď „každý má byť zodpovedný za svoj byt a udržiavať ho v poriadku“, prípadne vám povedia, že „nikdy neviete, či problém nespôsobil práve ten vlastník, ktorý pýta peniaze na jeho riešenie“, a podobne.

Keď však ide o individuálne prípady, ľudia, ktorých sa problém týka, často zmenia názor. Ľudia chcú pravidlá, ale pre iných. Pre seba chcú často výnimky. Riešenia výhodné pre nich bez ohľadu na pravidlá a precedensy. Môžeme tomu rozumieť ako niečomu, čo je ľudsky prirodzené, ale vôbec by to podľa mňa nemuselo byť v medziľudských vzťahoch normálne.

Rovnaký prístup k všetkým vlastníkom

V zložitých vzťahových situáciách v bytových domoch je podľa mňa veľmi dôležitá súhra zástupcov vlastníkov bytov a pracovníkov správcu bytového domu. A vzájomná podpora. Otvorene povedané, pracovníkom správcu bytového domu môže byť jedno, kto zaplatí dezinsekciu.

A jedno im môže byť aj to, koľko bytov dezinsekciu podstúpi. Je to vec ľudí v danom bytovom dome, či v ňom chcú žiť s plošticami alebo nie. Nemyslím to voči pracovníkom správcov bytových domov zle, oni si ako profesionáli urobia svoju prácu, dodajú kontakt na firmu, ktorá dezinsekciu môže vykonať, presne a dostatočne odporučia to, čo treba robiť.

Kto to však zaplatí, oni riešiť nemusia. Ľudia v dome to zaplatia určite. Ako sa však o tú platbu medzi sebou podelia a v akom rozsahu odporučenú službu využijú, je ich vec. „Pokoj v dome“ tu podľa mňa dokáže zabezpečiť len rovnaký prístup tých, ktorí služby objednávajú a ktorí riešia to, komu budú náklady naúčtované, k všetkým vlastníkom bytov v dome.

Ak je prístup v principiálne podobných situáciách rovnaký, ľudia to prijmú. Aj vtedy, keď pravidlá nie sú sformulované pre všetky situácie, ktoré môžu nastať. Aj v obdobiach, keď je ťažké narýchlo zvolávať schôdzu alebo organizovať písomné hlasovanie, získavať stanoviská a dohodovať pravidlá.

Zástupcovia vlastníkov a pracovníci správcu – hromozvody zlosti

„Naša“ vlastníčka bytu sa teda po prvom náleze ploštice u seba v byte obrátila na mňa. Po porade s naším tímom – výborom vlastníkov bytov a pracovníkom správcu som jej odporučil dezinsekčnú firmu, ktorá pravidelne realizuje preventívne dezinsekčné a deratizačné opatrenia v našom dome.

Zároveň som sa jej pokúsil vysvetliť, že kým sú ploštice hlásené len z jej bytu, mala by urobiť všetko potrebné, aby sa ďalej nešírili, a príslušné náklady zatiaľ znášať sama, keďže podobný postup sme aplikovali v prípadoch iných susedov a výskytu iného hmyzu.

Doklady o platbách nech si uchová a na najbližšej schôdzi vlastníkov bytov jej pomôžem otvoriť tému úhrady jej nákladov. Ak jej väčšina vlastníkov úhradu nákladov schváli, uhradia sa jej zo spoločných peňazí. Ak ho však neschváli, uhradené nebudú. Teda presne podľa toho, ako sa postupovalo v minulosti vo vzťahu k iným vlastníkom.

Dotknutá vlastníčka bytu odporučenú dezinsekčnú firmu odmietla, našla si a angažovala inú a moje odporúčanie týkajúce sa platby dočasne akceptovala. Dezinsekčná firma urobila svoju prácu a ploštice zmizli. V záverečnej správe o zásahu odporučili v prípade opakovaného výskytu ploštíc monitoring susedných bytov.

Po niekoľkých mesiacoch sa skutočne znova objavili v tom istom byte. Ploštica poštípala v tej istej postieľke (dodnes nechápem, prečo ju rodičia nezlikvidovali hneď po prvom náleze) dieťatko opäť a suseda začala obviňovať mňa a pracovníka správcu nášho domu, že za opätovné poštípanie dieťatka môžeme my a že sme neurobili dostatočné opatrenia proti plošticiam, keď sa objavili prvýkrát.

Žiadala nové opatrenia a úhradu nákladov na likvidáciu ploštíc vo svojom byte po ich prvom výskyte. Úplne chápem obviňujúce e-maily, ktoré sme dostávali od dotknutej vlastníčky bytu. Hnev a bezmocnosť matky vyplývajúce z poštípania jej dieťaťa nepríjemným hmyzom v jej vlastnom byte museli byť pre ňu hrozné. E-maily dotknutej vlastníčky boli plné invektív. Stále však nikto iný výskyt ploštíc z okolitých bytov nehlásil.

Invektívy z ďalšej strany

Správu a odporúčania odbornej firmy po opakovanom výskyte ploštíc, aj keď v jednom byte, sme už s pracovníkom správcu a tímom starajúcim sa o dom považovali za mandát na zorganizovanie a zaplatenie monitoringu, ktorý by sme si pred ostatnými vlastníkmi obhájili.

Dohodli sme sa, že dáme za peniaze tentoraz už všetkých vlastníkov skontrolovať byty na poschodiach nad a pod bytom, kde sa ploštice našli. Dotknutá suseda pomohla tým, že oslovila vlastníkov s požiadavkou na spoluprácu, ja som prispel váhou svojej pozície (ktorá je v dome vnímaná tak, že keď o niečo žiadam, tak je to skutočne potrebná vec pre celý dom) k dohovorom so všetkými zainteresovanými susedmi, dohodnutím termínov s nimi aj s dezinsekčnou firmou a dohľadom nad realizáciou celej aktivity.

Zorganizoval som monitoring v bytoch susediacich s tým, kde sa ploštice objavili, a v jednom z nich došlo k zaujímavej situácii. Býva v ňom starší muž, ktorého dospelá dcéra aj so svojím synom takisto býva v našom dome. Ten muž najprv neotváral, ale práve vo chvíli, keď boli pracovníci dezinsekčnej firmy pred jeho dverami, sa objavil vnuk tohto pána.

Vysvetlil som mu naliehavosť situácie, vnuk otvoril byt a muž, ktorý v ňom býval, so spoluprácou najprv váhal, ale po pokojnom vysvetlení a rozhovore vyhlásil, že s monitoringom ploštíc nemá problém, ak pracovníci firmy majú negatívne testy na covid a budú mať pritom rúška.

Všetko bolo v poriadku a monitoring v tomto byte prebehol. Netrvalo však dlho a pribehla (doslova) dcéra tohto muža a „obula sa“ najprv do pracovníkov dezinsekčnej firmy s tým, že čo si to dovoľujú a že ak jej otec dostane covid a zomrie, tak ich zažaluje.

Potom si všimla, že som tam aj ja, a potenciálnu žalobu vztiahla aj na mňa. Poslal som pracovníkov pomáhajúcej firmy pracovať do ďalších bytov, lebo tí si nadávať nenechali a začali slovne odplácať. Krátko a jasne som im pripomenul, aby sa venovali tomu, prečo boli zavolaní, a problematickú komunikáciu s vlastníkmi nechali na mňa.

To, čo som si potom na schodoch vypočul o tom, ako jej otca vystavujem smrteľnému riziku len preto, aby som pomohol „vlastníčke bytu – svojej kamarátke“, by ste si „za klobúk nedali“. Bol to pre mňa skutočný tréning sebaovládania.

V jednej a tej istej chvíli som chápal (a doteraz chápem) susedu matku, ktorá mala strach o svoju malú dcérku pre ploštice a nadávala mi preto, lebo som podľa nej robil málo, a zároveň som skutočne rozumel aj susede dcére, ktorá mala strach o svojho otca pre covid.

V každom prípade, obidve ma vtedy mali za svojho „nepriateľa číslo jeden“ a dávali mi to jasne najavo. Bol som hromozvodom ich zlosti a frustrácie. Vo svojej komunikácii smerom k nim som to však nechcel a nemohol odplácať. Ostávalo mi len počúvať, vnímať to, čo napísali v e-mailoch, a dávať najavo, že s nimi súcítim, rešpektujem, čo potrebujú, a zároveň viem, načo tam som, zvažujem riziká a v rámci možností ohľaduplne zabezpečujem spoluprácu všetkých zainteresovaných.

Aby sa reálne dialo to, čo nakoniec všetkým pomôže. Málokto si je totiž vo vypätých chvíľach vedomý toho, že ľudia nie sú figúrky zavesené na háčikoch a že nemusia urobiť to, čo sa tomu, kto trpí, zdá samozrejmé.

Sebavedomie, súcit a rešpekt

Výstup z monitoringu ukázal, že ploštice sa okrem dotknutého bytu našli len v jednom susediacom byte, kde býva staršia dáma, ktorá ich vôbec neregistrovala. Ani nie je jasné, ako a či ploštice z toho bytu preliezli, aby poštípali malé dievčatko. To však nikto nepovažoval za dôležité.

Získali sme ochotu staršej dámy aj jej detí na spoluprácu pri likvidácii ploštíc v ich byte, hoci tie práce neboli jednoduché. Viete, aké naplnené bývajú byty starších osamelo žijúcich dám, aj to, ako nerady sa vzdávajú svojich dlho používaných vecí.

Nakoniec sa nám však podarilo dohodnúť a akcia prebehla. Monitoring aj následnú viacfázovú dezinsekciu v dotknutých bytoch sme zaplatili zo spoločných peňazí domu, aj keď išlo o obťažujúci hmyz vyskytujúci sa v dvoch z 85 bytov.

V priebehu akcie sme totiž získali formálny aj neformálny mandát na uhradenie príslušných nákladov na základe opakovaných nálezov potvrdených odbornou formou a súhlasnými stanoviskami minimálne tridsiatich vlastníkov bytov, ktorí boli buď priamo zainteresovaní „do akcie“, alebo sme vec s nimi priebežne konzultovali.

To je počet, o ktorý sa už môžeme oprieť, ak by niektorý z vlastníkov bytov proti nášmu postupu namietal. Starší pán na covid neochorel, takže zažalovaný som zatiaľ nebol. Názory na postup nášho výboru vlastníkov bytov a pracovníka správcu nášho domu môžu byť, samozrejme, rôzne.

Ja si z takýchto zážitkov beriem poznanie, že v podobných situáciách je dôležité, aby sebavedomie, súcit a rešpekt boli súčasťou môjho zaobchádzania s vlastníkmi bytov. Sebavedomie pre mňa znamená vedomie svojich právomocí a súčasne zodpovedností voči všetkým ľuďom, ktorým robím svojou prácou službu.

Súcit znamená schopnosť vžiť sa do pocitov ľudí, pre ktorých pracujem, a tak si dokázať vysvetliť ich konanie. Rešpekt pre mňa znamená prijať iných ľudí takých, akí sú, aj s ich pocitmi, potrebami a správaním. Bez hodnotenia a kritiky. Mám tú skúsenosť, že konanie založené na sebavedomí, súcite a rešpekte väčšinou ľudia s odstupom času akceptujú aj keď s ním nesúhlasili.

Netvrdím, že konám vždy správne, ani si nemyslím, že dotknutí ľudia, ktorí v čase našej intenzívnej spolupráce pre niečo trpeli, mi neskôr budú blahorečiť. Matka chrániaca svoje dieťa, dcéra chrániaca svojho otca si budú zrejme vždy myslieť, že som mohol urobiť viac alebo urobiť niečo iné, ako som urobil.

Emócie skresľujú realitu a ľudia sa pod ich vplyvom môžu správať iracionálne. Niekedy to platí aj pre mňa. Neponúkam teraz zaručené riešenia a postupy. Len sa ako zástupca vlastníkov bytov delím o zážitky, pocity a poznatky.

Skúsenosť mi hovorí, že sebavedomie, súcit a rešpekt by zrejme mali byť súčasťou konania ľudí vo vedúcich pozíciách, ktorí sú povinní rozhodovať za iných ľudí v zložitých situáciách a pomáhať im. V každej oblasti života. Aj v oblasti správy bytových domov. Čo myslíte?

TEXT | Ing. Miloslav Frečka
FOTO | Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2022