Poistenie bytového domu

Sneh, ktorý spadol zo strechy bytového domu a poškodil zaparkované auto. Prípadne poškodená strecha, ktorá sa preborila pod ťarchou snehu. Alebo zaplavené spoločné priestory bytového domu, do ktorých pretiekla voda z prasknutého potrubia. Všetky tieto škody majú spoločného menovateľa. Môže ich uhradiť poisťovňa, ak máte uzatvorené poistenie bytového domu.

Poistenie, ktoré pokrýva škody z bežnej prevádzky panelového domu, nájdete v každej poisťovni. Rozdiely medzi nimi sú však veľké, preto je dobré spraviť si malý prieskum a nevyberať si ako najlepšiu možnosť tú, ktorá ponúka najnižšiu cenu. Vždy je totiž dôležité, čo za najnižšiu cenu dostanete. Poistenie je určené širokej verejnosti – vlastníkom bytových domov, spoločenstvám vlastníkov, správcovským spoločnostiam, mestám, obciam, teda každému, kto potrebuje poistiť bytový dom.

Čo sa poisťuje a proti čomu
Predmetom poistenia je v tomto prípade bytový dom vrátane jeho stavebných súčastí a príslušenstva, skiel a spoločných častí, resp. spoločných zariadení bytového domu. Poisťovne poisťujú aj bytový dom v rekonštrukcii a poslednom roku výstavby. ,,Nehnuteľnosť musí mať štyri a viac bytových jednotiek (v prípade, že je v budove menej bytových jednotiek, poisťujeme ju ako rodinný dom). Wüstenrot poisťovňa poisťuje všetky novopostavené bytové domy, ďalej bytové domy, ktoré sú udržiavané a ktorých najmenej dve tretiny celkovej plochy slúžia na bývanie,“ hovorí vrchná riaditeľka poisťovne Dana Macková. Naopak, poistené nemôžu byť budovy v zlom technickom stave, budovy neudržiavané a zanedbané.

Poistenie sa vzťahuje na prípad náhodného a náhleho poškodenia alebo zničenia poisteného bytového domu napríklad požiarom, výbuchom, povodňou či záplavou. ,,Pripoistiť sa dá krádež stavebných súčastí, úmyselné poškodenie alebo zničenie treťou osobou – vandalizmus, poškodenie alebo rozbitie skla, zodpovednosť z vlastníctva nehnuteľnosti,“ vyratúva Tereza Molnár Copláková za ČSOB poisťovňu.

,,Spolu s bytovým domom poisťujeme aj vedľajšie stavby, ktoré tvoria príslušenstvo domu, ako napríklad garáže, prístrešky, dielne a pod. Rovnako poisťujeme aj chodníky a ploty, pokiaľ patria k priľahlému pozemku bytového domu a stavebný materiál určený na údržbu bytového domu,“ dopĺňa Macková z Wüstenrot poisťovne.

Najčastejšie poistné udalosti Poistenie zodpovednosti z vlastníctva bytového domu Príklad: Počas zimy spadne sneh zo strechy na auto inej osoby (nie vlastníkovo). Náhradu škody na cudzom aute si možno uplatniť z poistenia zodpovednosti za škodu z vlastníctva bytového domu. Rovnako si náhradu škody možno uplatniť v prípade, že sa pod ťarchou snehu poškodí strecha bytového domu. Príklad: Na zanedbanom schodišti človek nešťastne spadne a zlomí si nohu. Náhradu škody si možno uplatniť z poistenia zodpovednosti za škodu z vlastníctva bytového domu. Poistenie zodpovednosti z vlastníctva bytu Príklad: Následkom zle utesnenej vane alebo prasknutej rúrky prívodu vody vytopí vlastník bytu susedov. Náhradu za škodu, ktorá im bola spôsobená, si môže vlastník bytu uplatniť z poistenia zodpovednosti za škodu vyplývajúcu z vlastníctva bytu a nebytových priestorov. Poistenie živelnej udalosti Príklad: Voda unikajúca z odvádzacieho potrubia vody poškodí spoločné priestory bytového domu. V takom prípade si možno uplatniť  náhradu škody z poistenia živelnej udalosti. Zdroj: Wüstenrot poisťovňa

Kto uzatvára zmluvu
To, s kým poisťovňa uzatvára zmluvu, má jasné pravidlá. ,,Osoba, s ktorou dohodneme poistenie, musí byť správcom bytového domu alebo musí mať splnomocnenie od spoločenstva vlastníkov bytov a vystupovať pri uzatváraní zmluvy v mene firmy,“ vysvetľuje Tereza Molnár Copláková za ČSOB poisťovňu. Ako ďalej hovorí, to, či musia súhlasiť všetci obyvatelia bytového domu záleží od toho, aký rozsah práv bol dohodnutý so správcom bytového domu v zmluve o výkone správy bytového domu, kde môže byť priamo uvedené, že správca je oprávnený uzatvárať aj poistenie a v tomto prípade nie je potrebný dodatočný súhlas obyvateľov domu.

Zmluvu s poisťovňou uzatvára správca bytového domu (správcovská spoločnosť) alebo splnomocnený zástupca spoločenstva vlastníkov bytov. Spôsob schvaľovania právnych úkonov majú jednotlivé správcovské spoločnosti alebo spoločenstvá vlastníkov bytov stanovené vo svojich správcovských zmluvách a stanovách.

Ako sa určí cena a poistná suma
Poistné závisí od poistnej sumy, zvoleného rozsahu krytia, zvolenej spoluúčasti a prípadných zliav. V niektorých poisťovniach môže svoju úlohu zohrať aj frekvencia platenia poistného – napríklad za ročnú platbu môžete niekde získať zľavu na poistnom. ,,Cena poistenia závisí od viacerých faktorov, a to od výšky poistnej sumy, ktorou je v tomto prípade nová hodnota poisťovanej nehnuteľnosti, prípadne hodnota poisťovaných hnuteľných vecí, voľba poistenia zodpovednosti za škodu a voľba pripoistení, ktoré si určuje klient sám,“ hovorí o spôsobe určovania poistného Lenka Havlová z Generali Slovensko poisťovne.

Vo Wüstenrot poisťovni zasa zohrávajú dôležitú úlohu zľavy a podiel na zisku.  Ten získava klient, ktorý má dohodnutú ochranu pred infláciou a zároveň škodovosť v predchádzajúcom poistnom období nižšiu ako 10 %. V takomto prípade mu bude po skončení poistného obdobia priamo na účet pripísaný podiel na zisku, a to 10 % z ročného poistného. Celkový súčet zliav na poistnom pritom môže dosiahnuť až 50 %.

Rozdielne býva v poisťovniach aj samotné určenie poistnej sumy. Zvyčajne sa určuje ako násobok celkovej zastavanej plochy bytového domu a hodnoty za m². ,,Poistná suma by mala odrážať náklady potrebné na postavenie bytového domu – tzv.  „nová cena“. Môže sa vypočítať podľa tabuliek poisťovateľa (podľa zastavanej plochy, počtu poschodí, materiálu budovy atď.). Môže byť tiež stanovená zo znaleckého posudku,“ hovorí Petra Greksová z Allianz Slovenskej poisťovne. V Generali Slovensko poisťovni si poistnú sumu určuje klient sám. ,,Poistná suma sa rovná novej poistnej hodnote (východiskovej hodnote), t. j. sume, ktorú treba zvyčajne vynaložiť na vybudovanie novostavby toho istého druhu, rozsahu a kvality v danom mieste postavenia, vrátane nákladov na spracovanie projektovej dokumentácie,“ vysvetľuje Havlová.

Od čoho závisí výška poistného od hodnoty poisťovaného majetku (bytového domu) od toho, či sú obytné domy využívané aj inak ako na bývanie (napr. pasáže využívané ako rozličné prevádzky) od polohy objektu od rozsahu poistného krytia (dohodnutých rizík, proti ktorým sa bytový dom poisťuje) od výšky dohodnutej spoluúčasti Zdroj: ČSOB poisťovňa

Na čo si dať pozor
Predmetom zmluvy na poistenie bytového domu musia byť aj jednotlivé byty vlastníkov. Ak zmluva kryje len vonkajší plášť, strechu a spoločné priestory, vlastníci bytov sa na ňu spoliehajú zbytočne. Väčšina poisťovní ponúka poistenie obytných domov aj s krytím samotných bytov. Sú však aj výnimky a v ich prípade si klienti musia pre komplexnú ochranu dohodnúť aj individuálne poistenie bytov.

Pozor si treba dať aj na poistenie zodpovednosti. Vo väčšine prípadov platí, že vlastníci bytov figurujú v poistení ako spolupoistení, preto poisťovňa preplatí len škody, ktoré spôsobia okoloidúcemu, napríklad keď na neho spadne sneh zo strechy alebo sa šmykne na neposypanom chodníku. Ak sa susedia navzájom vytopia alebo si spôsobia škodu inak, dostanú od poisťovne plnenie len v prípade, ak majú dohodnutú tzv. krížovú zodpovednosť. Tú však ponúkajú poisťovne len výnimočne.

Za pozornosť stoja aj takzvané výluky z poistenia. Sú to škody, ktoré ak nastanú, poisťovňa ich nezaplatí. Ide napríklad o graffiti – počmárané budovy. Riziko, že vám bytovku pokreslia pouliční umelci je pomerne vysoké a väčšina poisťovní takéto škody nepokrýva ani v prípade, že si klient dohodne riziko vandalizmu. Sú aj výnimky – poisťovňa škodu uhradí, ale len pod podmienkou, že polícia odhalí páchateľa.

Takzvané podpoistenie nastáva vtedy, keď je bytový dom v hodnote 2 miliónov eur, poistený len na 660 tisíc eur. Teda všeobecne povedané, ak poistná hodnota je vyššia ako poistná suma. V prípade vzniku škôd potom poisťovňa kráti poistné plnenie v rovnakom pomere, v akom je poistná suma k poistnej hodnote. V prípade dvojmiliónovej bytovky poistenej na 660 tisíc eur, by pri škode 17 tisíc eur poisťovňa vyplatila len 5 600 eur. Netreba zabúdať, že do podpoistenia sa poistenie bytového domu môže dostať aj časom. Cena stavebných materiálov totiž neustále rastie. Preto by poistnú sumu mali klienti na radu poisťovní prehodnocovať každý rok. Alebo by si mali dohodnúť indexáciu, podľa ktorej sa im bude poistná suma upravovať podľa každoročného vývoja cien v stavebníctve.

Eva Jankalová

Autorka je externou poradkyňou v oblasti poistenia a financií.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.