Popri prehliadkach a skúškach je dôležitá predovšetkým preventívna údržba budovy
Odborné prehliadky a skúšky by vlastníci budov nemali brať len ako nevyhnutnú povinnosť. Sú totiž dôležité z hľadiska zabezpečenia ich dlhodobej a bezchybnej prevádzky. O tom, čo sa neoplatí zanedbávať, sme sa porozprávali s Ing. Marekom Prelovským, technicko-prevádzkovým manažérom spoločnosti Danube Facility Services, s. r. o.
Budova predstavuje živý organizmus, ktorý v sebe ukrýva množstvo najrozličnejších technických zariadení. Tie podliehajú legislatívne pravidelným odborným prehliadkam a skúškam. Ktoré z nich zabezpečujete pre svojich klientov?
Naša spoločnosť zabezpečuje odborné prehliadky (OP) a skúšky (OS) podľa platnej legislatívy. Sledujeme ju na pravidelnej báze a prípadné zmeny automaticky aplikujeme do praxe. Na evidenciu vyhradených a technických zariadení používame CAFM systémy. Ideálne, keď je daná technológia aj spasportizovaná, a teda aj legislatívne rozdelená podľa platných vyhlášok, zákonov, noriem.
Najčastejšie technológie, ktoré spadajú do kategórie OP a OS elektrických, plynových, tlakových alebo zdvíhacích, sú výťahy, automatické brány, dymovody, EPS (elektronická požiarna signalizácia), SHZ (stabilné hasiace zariadenie), prenosné hasiace zariadenia, hydranty, požiarne nádrže, regulačné stanice plynu, kotolne, požiarne uzávery a klapky, vzduchotechnika, zdroje chladu, ORL (odlučovače ropných látok), lapače tukov, CCTV, ciachovanie meradiel, deratizácia.
Netreba však zabúdať ani na hlásenia o emisiách, F-plynoch, odpadoch. Keďže naša spoločnosť je držiteľom ISO 9001, ISO 14001, ISO 45001, ISO 50001, na ich základe sledujeme legislatívu podrobnejšie a v súčasnosti aj dosť aktuálne témy, ako sú energetika a jej vplyv na životné prostredie.
Prax ukázala, že niektorú revíznu a servisnú činnosť je možné zabezpečiť aj internými zamestnancami, čo v konečnom dôsledku zlepšuje kvalitu a znižuje náklady pre vlastníkov. V našom prípade sú to interné oddelenie HVAC (kúrenie, vetranie, klimatizácia), revízni technici elektro alebo aj vlastné oddelenie upratovania.
Ktoré by ste odporučili vykonávať nad rámec legislatívne vymedzených podmienok, či už ide o typ zariadenia, alebo časový interval?
Možno by som premostil a spomenul, že po legislatívnych pravidelných prehliadkach a skúškach je dosť dôležitá hlavne preventívna údržba, na ktorú v našej spoločnosti kladieme veľký dôraz. Vlastníci nehnuteľností nemajú veľkú vôľu riešiť veci nad rámec legislatívy, čo do určitej miery aj chápem, lebo všetko nad rámec generuje náklady, ale v prípade preventívnej údržby ide o pridanú hodnotu pre vlastníkov.
Preventívna údržba sa nastavuje pre každú budovu zvlášť podľa využívania danej nehnuteľnosti. V posledných rokoch je moderné, že bytový dom má vlastnú recepciu, kamerové systémy, vstupné systémy, MaR, centrálne zdroje chladu, vzduchotechniky atď. Sú to všetko zariadenia, ktoré potrebujú pozornosť a dohlaď aj mimo legislatívy. Internými auditmi a následnými check listami, ktoré v spoločnosti vykonávame, sa vždy zameriavame na podrobnú kontrolu vykonania všetkých potrebných revízií a servisov.
Prečo je potrebné a dôležité ich realizácii venovať náležitú pozornosť?
Každá budova potrebuje pozornosť, je jedno, či je nová, alebo stará, alebo malá, alebo veľká. Ako som už spomínal v predošlej odpovedi, čím viac a pozornejšie sa budete budove venovať, tým menej nákladov vynaložíte v budúcnosti na riešenie prípadných havárií a opráv.
Kto môže tieto prehliadky a skúšky vykonávať a čo je ich výsledkom?
V našom prípade vykonávajú dané kontroly kvalifikované osoby s platnými osvedčeniami a certifikátmi potrebnými na výkon daného úkonu. Platnosť sledujeme prostredníctvom nášho interného systému a školenia – či už odbornú spôsobilosť, aktualizačnú odbornú prípravu, alebo opakované oboznámenie – vykonávame počas roka podľa potreby daného zamestnanca. Vzdelávanie našich technikov sú najlepšie investované peniaze do ich napredovania a rozvoja firmy.
Budovy však vyžadujú aj ďalšiu údržbu a servis. Aké činnosti, ktoré dokážete zabezpečiť, spadajú do tejto kategórie?
Poviem to jednoducho – v podstate všetky činnosti, na ktoré si vlastník spomenie. V súčasnosti sú budovy inteligentné a technologicky vyspelé a zároveň naši klienti sa viac zaujímajú o to, kde a v akom prostredí sa pohybujú.
Najčastejšie úkony, ktoré riešime mimo odborných prehliadok a odborných skúšok sú väčšinou služby dennej prevádzky, a to upratovanie spoločných priestorov, starostlivosť o odpadové hospodárstvo, SBS (strážna služba), služby recepcie, zimná údržba, údržba zelene a fontán, starostlivosť o detské ihriská.
Tento rok nás čaká výzva v podobe prvého mrakodrapu na Slovensku Eurovea Tower od developera JTRE, o ktorý sa budeme starať ako správca bytového domu, čo budí určitý rešpekt a zodpovednosť, aby všetko išlo podľa predstáv. Spomínam to len preto, že nás možno čakajú aj technologické novinky dneška, ktoré sa nikde inde na Slovensku nenachádzajú.
Aké sú najčastejšie dôsledky zanedbania, či už odborných prehliadok a skúšok, alebo údržby budovy?
Najčastejšia chyba, s ktorou sa v praxi stretávame, je neodstraňovanie nedostatkov z revíznych a servisných správ. Dosť často sa to stáva pri preberaní nových projektov, ktoré už majú nejakú históriu. V našej spoločnosti máme na to metódu štyroch očí. To znamená, že každú správu musia vidieť dvaja ľudia, a to facility manager, ktorý riešil danú revíziu od objednania až po prebratie, a následne jeho nadriadený.
Neodstraňovanie týchto nedostatkov vedie v budúcnosti k problémom a k nemalým finančným výdavkom, resp. zariadenie sa dostane do nefunkčného stavu. Druhou najväčšou chybou je nevykonávanie profylaktických prehliadok zariadení počas záručnej lehoty, kde v prípade reklamácie nevie zodpovedná osoba predložiť dané dokumenty, a teda padá ich záruka.
Pri nových bytových domoch sa najčastejšie stretávame so zatekaním strechy/obvodového plášťa, ktoré pri preberaní ani nedokážete skontrolovať a dané nedostatky sa ukážu až po čase. Dôležitým faktorom, či už pri nových, alebo starších bytových domoch, je, aby bola k dispozícii všetka stavebná dokumentácia.
Ako rýchlo dokážete reagovať na požiadavku odstránenia vzniknutých porúch? Poskytujete aj 24-hodinovú havarijnú službu?
V prípade klasického pracovného dňa je to otázka pár minút, keďže disponujeme technikom údržby na danom projekte, resp. vieme vyslať technika, ktorý sa momentálne nachádza najbližšie. V mimopracovnom čase, počas víkendov a sviatkov držia naši zamestnanci 24-hodinovú pohotovosť a ak je to potrebné, sú k dispozícii.
Tiež máme niektoré budovy napojené na nonstop dispečing, keď dispečer vidí stav budovy v reálnom čase a vie niektoré technológie ovládať na diaľku, resp. poruchy na monitorovaných zariadeniach vidí ako prvý a následne tam posiela najbližšieho technika údržby.
Do akej miery dokáže správne nastavená starostlivosť o budovu ovplyvniť jej životnosť a celkový životný cyklus?
Alfou a omegou v tomto prípade je vykonávanie zákonom stanovených legislatívnych požiadaviek spolu s preventívnou údržbou, na ktorú sa dosť často zabúda a ktorá dokáže životný cyklus budovy predĺžiť.
V našom prípade dbáme o to, aby sa preventívna údržba vykonávala v pravidelných intervaloch podľa typu a potreby danej technológie. Preventívnou údržbou predchádzame havarijným situáciám a predlžujeme životnosť daných technológií, čo v konečnom dôsledku šetrí peniaze vlastníkov.
Tieto činnosti sú pomerne náročné na personálne kapacity. Ako sa vám darí zabezpečovať dostatočne odborne zdatnú pracovnú silu?
Momentálne sa nám darí zohnať kvalifikovaných ľudí na slovenskom trhu. Nie vždy je to podľa predstáv, ale keďže ponúkame stabilné pracovné miesta na technologicky najnovších budovách, tak je to zaujímavé aj pre mladšie ročníky.
Prioritou sú kmeňoví zamestnanci, ktorých máme momentálne viac ako 90 % z celkového počtu zamestnancov. Zabezpečujeme pre nich všetky potrebné školenia a odborné spôsobilosti, aby výkon na budovách bol čo najprofesionálnejší a aby klient dostal najlepšie služby.
Zdroj: PR článok Danube Facility Services, s.r.o.
