Poradňa: Kto rozhoduje o výbere dodávateľa na obnovu bytového domu

Predseda spoločenstva sa musí držať litery zákona a podmienok, ktoré sú zakotvené v zmluve o spoločenstve. Bez ohľadu na to, či je alebo nie je núdzový stav.

Vo februári sme schválili projekt na obnovu bytového domu. Obnovu chceme realizovať cez ŠFRB. Samozrejme, v marci nás stopol koronavírus. Nebolo možné sa ani stretávať na zhromaždeniach, kde som chcela realizovať výber dodávateľa. A keďže je situácia, aká je, rada by som sa opýtala, či o výbere dodávateľa môžem rozhodnúť ja spolu s radou na zasadnutí rady nášho spoločenstva.

Na rade sme sa ešte dohodli, keďže naše spoločenstvo tvoria tri vchody, že by sme za každý vchod vylosovali jedného vlastníka. A tým pádom by sme my siedmi vytvorili komisiu na výber firmy. Predsedníčka, traja členovia rady a traja vlastníci bytov. Na konci mesiaca, ak to bude možné, by som chcela zvolať zhromaždenie, kde by sme už predniesli návrh na firmu, ktorá bude obnovu realizovať a ďalšie otázky, ktoré budú súčasťou písomného hlasovania.

Problémy nám robí bytové družstvo. A keďže potom musíme pripraviť písomné hlasovanie a žiadosť musíme podať do 30. 9. 2020, nerada by som bola v časovej tiesni. Bolo by možné z tohto dôvodu zvoliť takýto postup? Ak by sa firma vyberala na zhromaždení, som si istá, že zo strany bytového družstva vzniknú problémy. Je táto možnosť v súlade s pravidlami pre SVB?

Prvé vysvetlenie:

Hoci núdzový stav už viac-menej pominul, otázka je tak či tak významná práve z toho dôvodu, že mnohí si neuvedomujú svoje právomoci. Navrhované riešenie nie je správne a vysvetlím aj prečo.

1. Predseda spoločenstva sa musí držať litery zákona a podmienok, ktoré sú zakotvené v zmluve o spoločenstve. Bez ohľadu na to, či je alebo nie je núdzový stav. Ten má svoje špecigfiká, avšak to neznamená, že zákony sa môžu obchádzať alebo vysvetľovať po svojom. O schvaľovaní účelu použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv hovorí ustanovenie § 14b ods. 1 písm. j), čo v tomto prípade bolo dodržané, pretože projekt na obnovu bytového domu vrátane rozsahu investície – teda účelu použitia – sa relevantne schválil.

Toto ustanovenie zároveň vymedzuje aj ďalšie predmety hlasovania nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, avšak výber zhotoviteľa v tomto zozname nie je. Môžeme teda predpokladať, že výber firmy na každú jednu časť obnovy (lebo predpokladám, že budete mať viacero dodávateľov), budete môcť schvaľovať nadpolovičnou väčšinou prítomných podľa § 14b ods. 4.

Druhé vysvetlenie:

2. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov neuvádza žiadne podrobnosti o spôsobe výberu dodávateľa či zhotoviteľa, preto je nevyhnutné, aby ste akúkoľvek komisiu či iný spôsob výberu mali dohodnutý buď v zmluve o spoločenstve, alebo minimálne rozhodnutím zhromaždenia (prípadne písomným hlasovaním).

Zákon ani žiaden súvisiaci predpis o nejakom losovaní nehovorí, preto sa vyvarujte takýchto postupov. Mohol by ich ľahko niekto napadnúť. Keďže sa ma na to pýtate, dedukujem, že v zmluve to ošetrené nemáte a v rozhodnutí ZVB (zhromaždenie vlastníkov bytov) to taktiež prijaté nemáte. Odporúčam preto takýto postup:

a) rada vyhlási písomné hlasovanie; (predpokladám, že máte zvolených viacero overovateľov podpisov, pretože bez toho tak či tak budete musieť zvolať zhromaždenie a overovateľov podpisov na ňom zvoliť. Odporúčam päť až šesť osôb s tým, že budú k dispozícii pri každom písomnom hlasovaní. Bez týchto overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu sa do toho ani nepúšťajte),

b) predmetom písomného hlasovania bude: ƒvytvorenie odbornej komisie na výber zhotoviteľa; ƒ určenie podmienok práce tejto komisie, jej povinnosti a právomoci; ƒvoľba členov odbornej komisie (napr. za každý vchod jeden). Zároveň je potrebné ustanoviť, že členmi tejto komisie budú aj predseda a rada.

Kvórum na tieto otázky je nadpolovičná väčšina prítomných, resp. zúčastnených na písomnom hlasovaní. Až potom môže táto komisia začať pracovať na oslovovaní riem a vyhodnocovaní cenových ponúk, ktoré vypracujú na základe „slepého rozpočtu“, ktorý je obvykle súčasťou projektovej dokumentácie, alebo o jeho vypracovanie projektanta požiadate.

Výber zhotoviteľa neodporúčam ani členom rady, pretože sa vystavíte zbytočným útokom a podozrievaniu. Vyberte a pripravte na schválenie zo všetkých ponúk dve a tie dajte schváliť vlastníkom opäť v písomnom hlasovaní. To sa dá technicky zvládnuť aj v tejto situácii.

Máte otázky týkajúce sa správy bytových domov? Pomôže vám odborníčka na túto problematiku, odborná poradkyňa a spoluzakladateľka združenia pre lepšiu správu bytových domov Ing. Otília Leskovská.

TEXT: Ing. Olívia Leskovská
FOTO: Ing. Olívia Leskovská, Shutterstock

Článok bol publikovaný v časopise Správa budov 03/2020.