Poradňa: Aké požiadavky na poistenie bytového domu platia v súčasnosti?

Aj pri bytovom dome je potrebné, aby bolo poistenie správne nastavené. Aké sú v súčasnosti možnosti a prečo je dôležité, aby sa poistná suma aspoň raz za päť rokov revidovala, nám porozprával Štefan Fajnor, riaditeľ pre neživotné poistenie vo Fingo.sk.

Aké produkty poisťovní sú v oblasti poistenia bytových domov aktuálne dostupné?

Poistenie bytových domov ponúka väčšina komerčných poisťovní, ktoré pôsobia na slovenskom trhu. Rozsah krytia a cena poistenia sa však môžu líšiť v závislosti od každej poisťovne. V niektorých si môžu klienti zvoliť širšie krytie a viac pripoistení, iné zas ponúkajú vyššie poistné limity a v prípade škody vedia klientom vyplatiť vyššie sumy.

Tak ako aj pri poistení nehnuteľnosti a domácnosti, rovnako aj v oblasti poistenia bytových domov je preto najlepšie poradiť sa s odborníkom, ktorý má prehľad o poistných produktoch na celom trhu a vie objektívne porovnať poistenie, ktoré môže byť pre bytový dom aj vzhľadom na jeho vek, stav, prípadne ďalšie plány najvhodnejšie.

Čo všetko by malo poistenie bytového domu kryť, aké produkty v súčasnosti poisťovne ponúkajú?

Ak sa zameriame na to, čo všetko môže byť takýmto druhom poistenia kryté (predmet poistenia), tak je to, samozrejme, predovšetkým bytový dom ako stavba, prípadne vedľajšie stavby prislúchajúce k bytovému domu, ako sú garáže, detské ihrisko a podobne. Poistenie sa vzťahuje aj na sklá, výťahy alebo technologické zariadenia, stroje a prístroje, ktoré sú súčasťou bytového domu.

Kryje aj spoločné časti bytového domu, ako sú schodisko, chodby, pivničné priestory a podobne. Medzi základné poistné riziká spadá práve poistenie proti živlom, ktoré by mohli bytový dom zničiť, resp. poškodiť. Sú to predovšetkým požiar, dym, víchrica, búrlivý vietor, explózia, krupobitie, atmosférické zrážky, zemetrasenie, rázová vlna, zosuv pôdy, lavína, ťarcha snehu, výbuch sopky, pád predmetov, náraz vozidla alebo lietadla, povodeň, záplava a ďalšie.

Je však rozdiel, v ktorej poisťovni je bytový dom poistený. To, proti ktorým z uvedených rizík sa viete poistiť, závisí od každej poisťovne, ako aj od balíka, resp. rozsahu poistenia. V poisťovniach sú zároveň rozdiely v samotnej definícii daného rizika. Napríklad víchrica môže byť v jednej poisťovni definovaná ako sila vetra od 70 km/h a v inej poisťovni od 80 km/h.

Poistenie často kryje aj riziká krádeže a vandalizmu. Za ostatné roky priniesli poisťovne na trh aj nové pripoistenia, ktoré kryjú viacero rizík, a tak chránia bytové domy vo väčšom rozsahu ako kedysi. Ide napríklad o krížovú zodpovednosť. Tá sa vzťahuje na škody spôsobené medzi vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov navzájom.

Rovnako pribudlo aj časté pripoistenie lomu stroja, ktoré sa vzťahuje predovšetkým na výťahy, ktoré sa môžu pokaziť a náklady na ich opravu nie sú malé. Môže však ísť aj o iné stroje a prístroje, ktoré sú súčasťou bytového domu, napríklad elektronické vstupné a garážové brány, kamerový systém, stroje v kotolni a tak ďalej.

Čoraz viac rozšírené je aj sprejerstvo. Teda toto pripoistenie sa týka predovšetkým fasády budov, ktoré môžu sprejeri úmyselne postriekať, pomaľovať či pokresliť farbou. Kedysi boli problémom predovšetkým vandali, drobné krádeže, poškodené vchodové dvere či schránky a iné funkčné škody. Postupne sa poisťovne zamerali aj na estetické škody.

Dôležitou zložkou poistenia, ktorá pribudla v niektorých poisťovniach, sú asistenčné služby. Netreba zabúdať ani na náklady spojené s demoláciou a odpratávaním sutín po poistnej udalosti. Tak ako sme mohli postrehnúť v nedávnej minulosti, tieto sumy sa môžu šplhať do státisícov eur. Ale aj náklady vzniknuté so zabezpečením náhradného ubytovania alebo úhrada nájomného majiteľom bytov po poistnej udalosti.

Prečo je dôležité poistiť napr. aj zodpovednosť voči tretím osobám?

Tak ako pri nehnuteľnostiach v osobnom vlastníctve aj pri bytových domoch je dôležitou zložkou poistenia aj zodpovednosť voči tretím osobám. Toto poistenie chráni majiteľov bytov za prípadné škody, ktoré by ako spolumajitelia mohli spôsobiť tretím stranám, či už na majetku, alebo zdraví, čiže nie sami sebe navzájom.

Ako príklad môžeme uviesť sneh alebo ľad na streche, ktorý svojím pádom môže spôsobiť ujmy na zdraví, ako aj na majetku, alebo ak by v prípade požiaru či výbuchu prišlo k škodám aj na susednej budove, vozidle alebo na inom cudzom majetku, ktorý nepatrí žiadnemu z majiteľov poisťovaného bytového domu.

Toto poistenie kryje aj situáciu, keď v dôsledku silného vetra odletí stavebná súčasť budovy, napríklad aj strešná krytina, a spôsobí ďalšie škody na majetku tretích strán. Ak chcú mať majitelia bytového domu poistenú aj vzájomnú zodpovednosť medzi sebou, napríklad keď jeden majiteľ bytu vytopí suseda alebo spôsobí škodu na spoločných veciach, je dôležitou súčasťou poistenia zodpovednosti aj pripoistenie krížovej zodpovednosti.

Kto je zriaďovateľom poistenia bytového domu?

Poistenie bytového domu zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov, bytové družstvo alebo správcovská spoločnosť po dohode vlastníkov bytov na domovej schôdzi. Toto poistenie nie je zo zákona povinné, ale vlastniť byt v nepoistenom bytovom dome je veľké riziko.

Na aké súčasti bytového domu sa poistenie vzťahuje?

Kedysi sa poistenie bytového domu vzťahovalo iba na vonkajšie steny a spoločné časti domu, ako sú chodby, schodištia, kotolňa, výťah či schránky a krylo tak iba škody, ktoré vznikli na spoločnom majetku.

Za posledné roky však niektoré poisťovne upravili podmienky tak, že sa nevzťahuje už len na poistenie obvodových stien, ale aj vnútorných stien vrátane ich stavebných súčastí. Máme na mysli napríklad vodovodné alebo plynové potrubie. Novšie poistenia bytových domov tak okrem spoločných priestorov v niektorých prípadoch chránia aj samotné byty a nebytové priestory.

Kedy a ako často by sa malo revidovať/aktualizovať nastavenie poistky bytového domu?

Za posledné roky sa veľa bytoviek nadstavovalo či obnovilo, čím sa zvyšovala aj hodnota týchto budov. Z našich skúseností majú bytové domy aj 20 či 30 rokov staré poistenia, ktoré neboli nikdy aktualizované. Preto sú tieto poistenia nevyhovujúce najmä pre nízke poistné sumy a bytové domy sú podpoistené.

Aj z týchto dôvodov je nevyhnutné každú poistnú zmluvu skontrolovať raz za päť rokov alebo po každej zmene, ktorá akokoľvek zvýši hodnotu bytového domu. Môže ísť o situácie, ak sa dom napríklad zateplil, správca zmodernizoval vchodové dvere, schodisko či výťah. To všetko sú príklady a dôvody, ktoré by mali viesť k prehodnoteniu poistných súm v poistení.

Prečo je táto aktualizácia poistenia dôležitá?

Ako som už povedal, poistenie bytových domov za ostatné roky prešlo mnohými zmenami. Poisťovne priniesli na trh nové pripoistenia, a tak dokážu chrániť bytové domy vo väčšom rozsahu ako kedysi. Reč je napríklad o pripoistení proti vandalizmu (poistenie proti estetickým škodám, napr. sprejerstvu) alebo už spomínané pripoistenie krížovej zodpovednosti, ktoré sa vzťahuje aj na škody spôsobené vlastníkmi bytov navzájom.

Aktualizácia poistnej zmluvy je však dôležitá aj pre spomínané podpoistenie, ktoré vzniká vždy, keď je poistná suma na zmluve nižšia ako skutočná hodnota majetku, teda v tomto prípade bytového domu. Ceny nehnuteľností rastú a týka sa to, samozrejme, aj bytových domov. Poisťovne vo všeobecnosti uplatňujú podpoistenie, ak je rozdiel medzi poistnou sumou a skutočnou hodnotou majetku väčší ako 15 až 20 %.

Každá obnova alebo iná činnosť, ktorá zvýšila hodnotu bytového domu, by sa preto mala premietnuť do zvýšenia poistných súm danej poistnej zmluvy práve preto, aby nevznikalo podpoistenie. Skúsim to vysvetliť na konkrétnom príklade.

Bytový dom postavený v roku 2013 bol poistený na hodnotu 2,7 mil. €. Ročné poistenie domu stálo približne 1 200 €, teda 100 € mesačne. Po 8 rokoch však hodnota domu stúpla a môže sa pohybovať na úrovni 3,3 mil. €. Ak si bytový dom ponechá starú poistku uzatvorenú s bytovým družstvom ešte v roku 2013, v prípade poistnej udalosti, napríklad pri vyhorení, vytopení či inej živelnej udalosti, hrozí krátenie poistného plnenia.

Poisťovňa tak nepokryje vzniknuté škody v plnom rozsahu a v konečnom dôsledku sa na ne budú musieť poskladať vlastníci bytov. Poistné na súčasnú hodnotu bytovky by podľa aktuálnych podmienok poisťovní vychádzalo zhruba rovnako alebo by bolo len mierne vyššie.

Nové poistenie by malo určite širší rozsah krytia, napríklad aj o okolitý majetok. Môže to byť detské ihrisko vo vlastníctve bytového družstva, vonkajšie osvetlenia, prípadne autá v garážach (pozor, poistenie nenahrádza havarijné poistenie). Prinesie aj benefity zdarma. Ako napríklad asistenčné služby. Preto je dôležité starú zmluvu skontrolovať a prispôsobiť aktuálnym podmienkam.

Ako sa postupuje pri likvidácii škodovej udalosti, kto je kedy zodpovedný?

Základným pravidlom pri vzniku škodovej udalosti je urobiť všetko pre to, aby sa škoda nešírila ďalej a nezväčšovala, samozrejme, do tej miery, aby ste neohrozili zdravie alebo život ľudí. Ak to situácia umožňuje, je potrebné vyhotoviť čo najpresnejšiu fotodokumentáciu, ktorú v prípade potreby môžete poskytnúť poisťovni.

Potom je potrebné kontaktovať správcu bytového domu a poistnú udalosť spoločne nahlásiť do poisťovne, v ktorej je bytový dom poistený. V mnohých poisťovniach to viete urobiť aj telefonicky alebo on-line na webovej stránke danej poisťovne. Od tohto okamihu už postupujete podľa pokynov poisťovne, ktorá na miesto udalosti s najväčšou pravdepodobnosťou vyšle obhliadača na zdokumentovanie škody.

Následne sa môže začať s odstraňovaním škôd, ako aj s opravami. Odporúčame vždy komunikovať s poisťovňou, samotným likvidátorom a postupovať podľa vzájomnej dohody. Môže sa stať, že na celkový rozsah škôd sa príde až postupne pri ich odstraňovaní.

Aby sa škodová udalosť zlikvidovala čo najrýchlejšie a poisťovňa mohla vyplatiť poistné plnenie, je veľmi dôležitá vzájomná komunikácia s poisťovňou. Poisťovne zväčša vyplácajú peniaze až na základe faktúr za vykonanú prácu. Ale ak poisťovňa vyhodnotí žiadosť klienta ako opodstatnenú, určite je možná dohoda aj o preddavkových platbách.

Čo predstavuje z hľadiska poistenia bytového domu väčšie riziko, ktoré môže byť dôvodom vyššieho poistného?

Faktorov, ktoré ovplyvňujú výšku poistného, je veľa a pri každom bytovom dome to môže byť rozdielne. Určite je rozhodujúca lokalita bytového domu a množstvo živelných rizík, ktoré sa v danej lokalite historicky vyskytli približne za posledných 10 rokov. Živelné škody sú síce menej pravdepodobné, ale stačí, keď sa stanú raz a majú veľký rozsah (častý je výskyt napríklad povodní alebo záplav, víchrice či zemetrasenia).

Druhým faktorom, ktorý má značný vplyv na výšku poistného, je presný opak, a to sú škody, ktoré sa často opakujú, ale majú nižší rozsah. Ide napríklad o sprejerstvo, vandalizmus, krádeže, ktoré sa vyskytujú, najmä ak sa nehnuteľnosť nachádza v rizikovej oblasti. Samozrejme, o výške poistného rozhoduje aj výška poistnej sumy na bytovom dome, ako aj zvolený rozsah rizík, ktoré si chceme poistiť.

Rovnako cenu poistenia môže ovplyvňovať to, z akých materiálov je postavený bytový dom alebo strecha, a v akom sú technickom stave. Poisťovne napríklad s vysokou pravdepodobnosťou nepoistia budovy v zlom technickom stave a budovy, ktoré sú postavené v rozpore so záväznými predpismi.

Mohli by ste uviesť príklad výpočtu poistného konkrétneho bytového domu?

Poistné sumy, pripoistenia a rozsah krytia by mali byť nastavené tak, aby v prípade akejkoľvek poistnej udalosti pokryli celú škodu, resp. opravu a obnovenie bytového domu bez potreby použitia vlastných finančných prostriedkov. Jednoducho aby poisťovňa vyplatila poistné plnenie, ktoré pokryje všetky výdavky súvisiace so vzniknutou škodou.

Výpočet poistného ovplyvňuje veľmi veľa faktorov a nedá sa zovšeobecniť. Orientačnú sumu, koľko môže stáť poistenie, si však môžeme uviesť na konkrétnom príklade. Napríklad bytový dom postavený v roku 2010 s počtom bytov 15 a s poistnou sumou 1,5 mil. € na živelné riziká stojí ročné poistné okolo 700 €. Ak k tomu prirátame poistenie skiel na limit 3 000 € a vonkajší vandalizmus na limit 20 000 €, tieto pripoistenia stoja ročne 150 €.

Poistenie strojných zariadení na 50 000 € vyjde približne 200 € a veľmi podstatná je aj zložka zodpovednosti s limitom 50 000 € (čo je spodný limit, pod ktorý by bytový dom v rámci zodpovednosti nemal byť poistený), ktorá stojí približne 250 € ročne. Ak k tomu pridáme ešte aj krížovú zodpovednosť s rovnakým limitom 50 000 €, tá nás bude stáť približne 100 €.

Všetky pripoistenia by stáli spolu 700 €, takže celkové poistné vrátane poistenia na živelné riziká vyjde v tomto prípade na 1 400 €. Poisťovňa, samozrejme, môže ešte uplatniť dodatočné zľavy podľa jej uváženia a vzájomnej dohody. V konečnom dôsledku sa po zľavách môžeme dostať na výšku ročného poistného okolo 800 €. Túto sumu si ešte viete znížiť vyššou spoluúčasťou na zmluve, čo niektorí klienti využívajú.

Štefan Fajnor
riaditeľ pre neživotné poistenie FinGO.sk

Článok bol publikovaný v časopise Správa budov 02/2021.