Poradňa: Prechod novostavby pod správu. Aké situácie môžu nastať

Kedy, za akých podmienok a ako je potrebné zabezpečiť správu nového bytového domu?

Už niekoľko rokov je v plnom prúde výstavba nových bytových domov. Novým vzhľadom a koncepciou stavby prinášajú nový architektonický ráz miest a obcí a v neposlednom rade aj vyšší štandard bývania. Obvykle ide o polyfunkčné domy s podzemnými garážami, priestormi pre obchod a služby a ďalšími vymoženosťami, zodpovedajúcimi moderným trendom bývania.

Aj na tieto novostavby, ktoré investor postavil s cieľom ďalšieho predaja bytov a nebytových priestorov a prešli pod správu, sa vzťahujú podmienky určené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“).

Situácie, ktoré môžu nastať

V tejto súvislosti by som chcela upozorniť na niekoľko dôležitých situácií, ktoré môžu nastať pri prechode novostavieb pod správu. Inšpirovali ma k tomu prípady, ktoré som pomáhala riešiť tak zo strany správcov, ako aj zo strany nových vlastníkov. A verte, že niektoré prípady boli katastrofálne.

Definícia bytového domu

Aby bola budova bytovým domom a podliehala ustanoveniam zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, musí splniť štyri podmienky. Definuje ich § 2 ods. 2 zákona:

1. Budova musí mať viac ako polovicu podlahovej plochy určenú na bývanie – teda byty.
2. Budova musí mať viac ako tri byty – teda minimálne štyri.
3. Byty a nebytové priestory musia byť v osobnom vlastníctve.
4. Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu musia byť v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V takomto bytovom dome musí byť zabezpečená správa spoločenstvom alebo správcom, a to v zmysle § 6 ods. 1.

Toto ustanovenie zároveň určuje aj okamih, keď vzniká povinnosť správy bytového domu. Je to deň prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Kým investor nepredá prvý byt, budova nemusí mať správcu, ale môže ho mať.

Samozrejme, ak je budova skolaudovaná a prevádzkyschopná, vzťahujú sa na ňu všetky právne predpisy, počnúc vyhláškami pre technické zariadenia budov, zdvíhacie zariadenia, tlakové nádoby a pod. A teda sa musia zabezpečovať všetky povinnosti súvisiace s ich bezpečnou prevádzkou. Za tie je zodpovedný vlastník budovy.

Ako k novostavbe pristupovať pri jej správe

Dôležitým faktorom pri správe novopostaveného bytového domu je prístup investora k jeho využitiu. Tu môžu nastať dve situácie:

1. Výstavba bytového domu na účely prenájmu bytov a nebytových priestorov.
2. Výstavba bytového domu na účely predaja bytov a nebytových priestorov.

Ak investor byty a nebytové priestory v bytovom dome iba prenajíma, môže, ale nemusí mať správcu, pretože nie je naplnená jedna zo štyroch zákonných podmienok, a to, že nedošlo k prevodu bytu alebo nebytového priestoru. Všetky ich vlastní investor ako jediný vlastník celej budovy.

Je na ňom, či uzatvorí nejakú obchodnú zmluvu s osobou, ktorá sa mu o budovu bude starať a zabezpečovať všetky úkony súvisiace s prenájmom a ďalšími povinnosťami vyplývajúcimi z iných právnych predpisov a technických noriem. Napr. starostlivosť o spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, sledovanie lehôt povinných revízií vyhradených technických zariadení, overenia určených meradiel, opravy, údržbu a pod., čo je ten lepší prípad.

Horšie je, ak poverí správou jedného či dvoch zamestnancov, ktorí o nej nemajú potuchy a robia ju takpovediac živelne. Ale to je téma na iný článok. Poďme však k novostavbám, ktoré spĺňajú podmienky určené pre bytové domy. Chcem tu upozorniť na dôležitý rozdiel pri forme správy novostavieb.

Znenie zákona

Ak si vezmeme ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon), konkrétne § 6 ods. 1, dozvieme sa, že:

„Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba, alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“

Zo znenia zákona je teda zrejmé, že len čo investor predá prvý byt, musí zároveň mať aj zabezpečenú správu bytového domu profesionálnou správcovskou spoločnosťou na základe zmluvy o výkone správy. Takýto správca musí spĺňať podmienky zákona č. 246/2016 Z. z. o správcoch a byť zapísaný v zozname správcov vedenom na ministerstve dopravy a výstavby.

Správca, ktorý sa chystá prevziať novostavbu bytového domu do správy, potrebuje získať všetky dôležité informácie o budove, počnúc zoznamom vlastníkov, projektovou dokumentáciou, dokumentáciou k vyhradeným technickým zariadeniam, ako je kotolňa, výťahy, vykurovacia sústava, vzduchotechnika, kamerový systém, bezpečnostné zariadenia a pod.

Ideálne je, ak investor už pri finišovaní stavby komunikuje so správcom. Je to prospešné pre obe strany. Investor získa predstavu o budúcich postupoch pri správe bytového domu a zároveň správca získa prehľad o stavbe ako celku aj o jej špecifikách a detailoch. Obe strany sa tak môžu vyhnúť nedorozumeniam aj konfliktom z neznalosti prostredia a princípu správy bytového domu.

Typy prechodu novostavby pod správu

V podstate môžeme hovoriť o troch typoch prechodu novostavby pod správu:

1. Investor postaví, rozpredá a sám spravuje.
2. Investor postaví, rozpredá a prenechá do správy.
3. Investor postaví, osloví správcu a spolu s ním predáva a prenechá do správy.

Čo si myslíte? Ktorý typ prechodu je najlepší tak pre investora, ako aj pre správcu? Existuje moderná veda, tzv. facility manažment, ktorej definíciu by som zhrnula do jednej múdrej vety: Facility manažment je proces od prvej myšlienky na stavbu cez jej projektovú prípravu, realizáciu, prevádzku až po likvidáciu stavby.

Ak sa investor už pri začatí projektových prác zaoberá aj správou budúcej budovy a nechá si poradiť od šikovného správcu, určite sa takáto budova bude spravovať omnoho lepšie ako chaotická „pásová výroba“ bytov za každú cenu bez ohľadu na ich budúcu správu.

Systém „po mne potopa“ je realitou mnohých vlastníkov bytov, ktorí kúpili mačku vo vreci a až po pár mesiacoch či rokoch bývania zisťujú, čo kúpili.

Tri typy prechodu pod správu

Vráťme sa k našim trom typom prechodu novostavby pod správu. Najšťastnejším je trojka, kde správca už pri príprave kúpnopredajných zmlúv upozorňuje investora na špecifiká bytového domu a dohliada na správny obsah zmluvy o prevode v úzkej spolupráci s odborníkom v oblasti práva.

Aj dvojka je relatívne dobrá, teda ak je správcom skúsená osoba (alebo firma), pretože dobrý správca vie, ako začať, kam sa pozrieť a čo kontrolovať pri preberaní novostavby do správy. A v neposlednom rade vie posúdiť, či ju vôbec do správy preberie

Vyslovene nešťastná je situácia, keď byto­vý dom spravuje samotný investor. Mier­nym vylepšením tejto nešťastnej situácie je, ak si dá poradiť a absolvuje sám alebo jeho zamestnanci povinný akreditovaný kurz. Síce sa z neho zo dňa na deň nesta­ne vďaka tomu dobrý správca, ale získa aspoň prehľad o tom, čo správa bytového domu zahŕňa, a možno sa rozhodne aspoň na začiatok zobrať radšej skúseného správcu.

Nedá mi na tomto mieste nespomenúť slová dlhoročného správcu, ktorý na odbornom podujatí vyhlásil: „Neberte, preboha, novostavbu do správy, ak sa nechcete zblázniť!“ Preto ak ste investor, zoberte si moje slová a rady k srdcu.

Sprá­va bytového fondu je náročná činnosť, plná odborných úkonov – od technických cez právne až po „ľudské“ a medziľudské. Treba k nej pristupovať s rešpektom.

Najčastejšie nedostatky pri preberaní novostavby do správy

Hneď v úvode sa hlboko ospravedlňujem všetkým právnikom, ktorí pripravujú zmluvy o prevode bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva v novostavbách. Bytový dom a jeho správa majú svoje špecifiká, ktoré treba poznať vopred. Nie je to obyčajná jednoduchá ne­hnuteľnosť.

Bytový dom sa skladá z bytov, ktoré majú samostatné označenie v liste vlastníctva. K bytu môže (ale nemusí) prislúchať skladový priestor, ktorý môže byť takisto samostatne definovaný v liste vlastníctva. Potom sú tu nebytové priesto­ry, ktoré sú tiež samostatne definované v liste vlastníctva. Ďalej sú obvykle súčas­ťou novostavieb aj garáže s vyznačenými garážovými stojiskami.

A v neposlednom rade sú tu nebytové priestory, ktoré sú ne­vyhnutnou stavebnou súčasťou bytového domu, napríklad vstupná hala vrátane príslušenstva, nájazdy do garáží vrátane vstupných brán a ďalšieho vybavenia, chodby, schodiská.

Ako podielové vlastníctvo vlastníkov bytov

Všetky tieto „spoločné“ nebytové priestory by sa mali previesť do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa veľkosti ich spoluvlastníckeho po­dielu. A práve tieto priestory sú často ne­jasne alebo nesprávne definované, z čoho potom vznikajú rôzne nedorozumenia, predovšetkým v súvislosti so starostlivos­ťou o ne.

Nasledujú spoločné zariadenia technic­kého aj technologického charakteru, napríklad vykurovacia sústava, výťahy, kotolne, vzduchotechnické rozvody a zariadenia, spoločné rozvody plynu, elektriny a vody a mnohé ďalšie mo­derné vymoženosti. Tie sú zo zákona v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu a starostlivosť o ne je väčšinou jasná.

Na tomto mieste chcem veľmi zdôrazniť, že práva a povinnosti vlastníkov sa vzťa­hujú na nových vlastníkov, ktorí byty či nebytové priestory kúpili do osobného vlastníctva, zároveň rovnako platia aj pre pôvodného vlastníka, ktorý byty postavil či len financoval. Úplne rovnako.

To, že má investor vo vlastníctve polovicu bytov, neznamená, že prehlasuje ostat­ných a robí si, čo chce. Má toľkonásobne práv a povinností, koľko vlastní bytov a nebytových priestorov. Aby som bola konkrétna, opíšem niekoľ­ko reálnych situácií ako odstrašujúce príklady.

Reálne situácie

Poprad – bytový dom postavený s vlast­ným zdrojom tepla, domovou kotolňou. Kotolňa sa nepreviedla ako spoločné za­riadenie domu, ale investor ju predal ako samostatný nebytový priestor. Vlastníci sú tak vazalmi „výrobcu tepla“, ktorý ry­žuje na majetku postavenom z ich peňazí.

Košice – zo 60 bytov v novostavbe sa pre­dali prvé štyri byty počas vykurovacej sezóny. V ostatných nepredaných prázd­nych bytoch sa netemperovalo. Všetko teplo spotrebované v celom bytovom dome sa tak rozpočítalo medzi štyroch vtedajších vlastníkov. O tom, že išlo o ne­únosne vysoké sumy, ani nebudem hovo­riť.

Rozpočítanie 60 % na plochu a 40 % podľa PRVN akoby ani neexistovalo. Investor sa k veci postavil tak, že tie byty sú prázdne a on za ne teplo platiť nebude. A že v tých bytoch bola zima, si isto viete predstaviť, lebo všetko teplo unikalo do studených nevykurovaných bytov.

Bratislava – do fondu prevádzky, údržby a opráv prispievali iba vlastníci pre­daných bytov a investor, resp. vlastník zostávajúcich bytov neplatil do fondu ani za služby nič. Vlastníci na to prišli až po jeden a pol roku, keď sa začali domáhať schôdze a požadovať správu o činnosti a ročné vyúčtovanie plnení.

V tom čase už bolo predaných viac ako 50 % bytov, tak sa rozhodli zriadiť spoločenstvo. Bol to ťažký, preťažký boj, dlhý a zúfalý, ale nakoniec všetko dobre dopadlo.

Prešov – tri bytové domy nad spoloč­nou garážou s nejasne definovaným podielovým spoluvlastníctvom, chybne spracovanými zmluvami o prevode, jed­noducho chaos. A takisto na to noví vlast­níci prišli až po troch rokoch bývania. A celkom na záver uvediem niekoľko otázok, ktoré ma inšpirovali k tomuto článku. Azda ešte viac rozšíria pohľad na danú problematiku.

Otázky a odpovede nájdete v troch nasledujúcich samostatných článkoch. 

Článok bol publikovaný v časopise Správa budov 04/2020.