Obnova balkóna vo vlastnej réžii. Fond opráv ju nepreplatí

Spoločenstvo realizovalo obnovu balkónov. Ja a ešte niektorí vlastníci v dome sme mali balkóny v poriadku, no napriek tomu boli zahrnuté do obnovy. Predseda spoločenstva sľúbil, že nám z fondu prevádzky, údržby a opráv vrátia čiastku za vynaložené investície, ale potom vlastníkom nevyplatil nič. Môžu sa títo vlastníci obrátiť na súd?

Otázka je síce jasná, avšak pre správne pochopenie problematiky je potrebné uviesť niekoľko zásadných informácií. Pozrime sa trochu do histórie zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Obnova balkónov, lodžií a terás a s ňou súvisiace náklady bola novelou č. 367/2004 Z. z. zaradená medzi položky, ktoré je možné z fondu prevádzky, údržby a opráv uhrádzať.

Na tomto mieste je potrebné zdôrazniť, že balkóny, lodžie a terasy (ak sa na ne nevzťahuje § 10 ods. 1 a 3, § 19 ods. 4 a 8) sú spoločnou časťou domu – súčasťou obvodového plášťa – napriek tomu, že sú prístupné iba z toho-ktorého bytu alebo nebytového priestoru a nie sú majetkom vlastníkov týchto bytov. Novela č. 283/2018 Z. z. zdôraznila túto situáciu a jednoznačne ju opisuje v ustanoveniach zákona uvedených v § 10 ods. 1 a 3, § 19 ods. 4 a 8.

Spoločenstvo, ktoré spravuje bytový dom je povinné zabezpečiť obnovu, údržbu a rekonštrukciu spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, teda aj balkónov vo vašom dome, ak si to ich technický stav vyžaduje a rozhodli o tom vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Nevieme, čo zahŕňala obnova vášho balkóna. Povedzme si však, čo je pri stavebných úpravách balkóna dôležité. Jedným takýmto prvkom obnovy je hydroizolácia (izolácia proti vode a vlhkosti) vrátane jej ochrany dlažbou alebo inou povrchovou úpravou podlahy balkóna. Hydroizolácia je z hľadiska ochrany obvodového plášťa pred zatekaním do bytov najdôležitejšia.

Ďalším rovnako dôležitým prvkom je zábradlie, ktoré je nesmierne dôležité z hľadiska bezpečnosti. (Obvykle sa pri obnove balkónov odporúča vykonať posúdenie technického stavu zábradlia statikom a na základe výsledku sa zabezpečí jeho výmena za nové alebo jeho sanácia. Dosť často sa pristupuje k výmene zábradlia za nové aj z dôvodu, že sa menili normatívne požiadavky na výšku zábradlia.) Ak si vlastníci na balkónoch v predchádzajúcom období realizovali iba uloženie dlažby alebo inej podlahovej krytiny a náter starého zábradlia bez výmeny odkvapového plechu, predseda spoločenstva postupoval správne.

Ak vám pri obnove balkóna, ktorú ste si zabezpečili sami, vymenili zábradlie a naniesli hydroizoláciu a až potom osadili dlažbu, potom mal predseda spoločenstva postupovať tak, že balkóny sa mali z realizovanej obnovy vynechať a na zhromaždení sa malo schváliť zníženie výšky príspevku do fondu. Prípadne, ak sa zvyšoval príspevok do fondu, potom sa mal zvýšiť iba tým vlastníkom, ktorých balkóny prešli obnovou.

V žiadnom prípade sa však nemôže z fondu prevádzky, údržby a opráv vyplatiť vlastníkom náhrada za vykonané práce. Účel použitia fondu prevádzky, údržby a opráv určuje taxatívne zákon a predseda nie je oprávnený sám rozhodnúť o jeho použití na účely uhradenia nákladov vlastníkom.