Praktická poradňa pre vlastníkov a spoluvlastníkov bytov

V spolupráci so Združením spoločenstiev vlastníkov bytov (ZSVB) na Slovensku sme pripravili niekoľko inšpiratívnych otázok vlastníkov a odpovedí ZSVB, ktoré sa týkajú najmä problematiky vlastníctva bytov.

Rodičia darovali byt dcére, ale dožadujú sa, aby na zálohovom predpise figurovalo ich meno, lebo v byte zostali bývať. Môže im spoločenstvo vyhovieť na základe toho, že majú splnomocnenie na hlasovanie na zhromaždení?
Po prevode bytu na iného vlastníka formou darovacej zmluvy máte na liste vlastníctva nového vlastníka, ktorého od zmeny zapísanej v katastri musíte aj takto evidovať. Tvrdenie pôvodného vlastníka, že byt obýva naďalej, a požiadavka na uvádzanie jeho mena na mesačných predpisoch by neboli v súlade so
zákonom.

Spoločenstvo vo svojej evidencii musí stále uvádzať vlastníka bytu, a nie nájomcu alebo užívateľa. Postup spoločenstva je správny, ak na dokumentácii súvisiacej s bytom uvádza meno vlastníka bytu (teda dcéru užívateľov – pôvodných vlastníkov). Inak spoločenstvo ani nemôže postupovať, pretože by konalo protiprávne.

Zastupovanie vlastníka, teda dcéry, formou úradne overeného (notárom alebo matrikou)splnomocnenia (na svojich rodičov), na zhromaždení vlastníkov je v súlade so zákonom. Splnomocňuje poverenú osobu prítomnú na zhromaždení, aby rozhodovala a hlasovala vo veci správy domu, tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a podobne, nezaväzuje však spoločenstvo k tomu, aby na písomnej dokumentácii súvisiacej s bytom a správou domu uvádzalo nájomcu, respektíve užívateľa, a nie vlastníka bytu.

Jedna vlastníčka bytu má názor, že predsedom SVB môže byť len vlastník bytu v dome. Ja v uvedenom dome mám trvalý pobyt, no vlastníkom bytu nie som. Spomínaná vlastníčka bytu je presvedčená, že aby som mohol funkciu predsedu vykonávať, musím si zriadiť živnosť na výkon predsedu SVB alebo byť vlastníkom bytu, a to z toho dôvodu, že ak spôsobím škodu SVB, ručím za spôsobenú škodu svojím majetkom, t. j. bytom alebo živnosťou. Odvoláva sa na zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a na jeho následné novelizácie. Zákon podľa mňa vyžaduje, aby vlastníkmi bytu len členovia rady SVB, ale ja členom rady nie som.

V zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. sa v zmysle § 7c ods. 2 sa udávajú takéto podmienky pre predsedu: „Za predsedu môže byť zvolená fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná.“ Žiadna ďalšia podmienka v zákone nie je uvedená! Z toho vyplýva, že predsedom spoločenstva môže byť „ktokoľvek z ulice“. Iné je to u členov rady, o ktorých sa v zákone v § 7c ods. 6 uvádza, že členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Máme veľa spoločenstiev, v ktorých predseda nebýva v dome, ani nie je vlastníkom. Dokonca máme predsedov-profesionálov, ktorí sa v tejto práci našli a predsedujú vo viacerých spoločenstvách. Nie je potrebné mať na tento účel živnosť – je to volená funkcia. Môže ju vykonávať ktokoľvek, kto má technicko-ekonomické vzdelanie alebo zručnosti tohto zamerania, ale ani to nie je zatiaľ podmienkou.

Chcel by som sa informovať, akou formou poskytnúť vlastníkom bytov a nebytových priestorov za rok 2010 správu o tvorbe a čerpaní FPÚaO?
Spoločenstvo má povinnosť najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, a zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv.

Možno to vykonať rôznymi spôsobmi:

• predložiť na zhromaždení vlastníkov bytov vyúčtovanie tvorby a čerpania FPÚaO po jednotlivých položkách,
• dať každému vlastníkovi spolu s ročným vyúčtovaním zálohových platieb aj vyúčtovanie tvorby a čerpania FPÚaO po jednotlivých položkách,
• dať do vývesnej tabule v bytovom dome vyúčtovanie tvorby a čerpania FPÚaO po jednotlivých položkách v prípade, že nezvoláte zhromaždenie do 31. 5.

Potom však nezabudnite vyvesiť aj správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, aby ste dodržali § 7b ods. 3 zákona 182/1993 Z. z. Najjednoduchšie je, ak pri ročnom vyúčtovaní pripojíte aj vyúčtovanie FPÚaO tak, aby každý vlastník v dome bol informovaný o nakladaní s finančnými prostriedkami FPÚaO.

Ako predseda samosprávy vystavujem menný zoznam dlžníkov a výšku dlžnej sumy za nájomné na tabuľu na oznamy pri vstupe vo domu, aby aj ostatní vedeli o neplatičoch a mohli na nich vplývať, aby svoje dlhy uhradili. Chronický neplatič mi povedal, že ak budem tento zoznam ďalej vyvesovať, že ma dá na súdu za ohrozenie osobnosti. Mám právo zverejňovať takéto osobné informácie alebo nie? Spoluvlastníci bytov azda majú právo vedieť, kto je im dlžný?
Tým, že vystavujete neplatičov vo verejne prístupných priestoroch, kde môžu vojsť aj iní ľudia, ako sú vlastníci, porušujete zákon o osobných údajoch. Dlh je osobný údaj vlastníka, ktorý je chránený rovnako ako napríklad rodné číslo. Zverejniť môžete iba tie údaje, ktoré sú verejne dostupné, napríklad tie, čo sú uvedené v telefónnom zozname a v ďalších verejne prístupných zdrojoch. Ak chcete informovať vlastníkov, respektíve spoluvlastníkov o neplatičoch, môžete tak urobiť iba na schôdzi vlastníkov a iba takým spôsobom, že napríklad na byte č. 12 je dlh vo výške dvoch mesačných splátok podľa zálohového predpisu. Na schôdzi však môžu byť vtedy iba vlastníci alebo osoby nimi splnomocnené na základe úradne overeného splnomocnenia. Keby vás dal dotyčný vlastník na súd, vyhral by. Napriek tomu, že svojím konaním poškodzuje ostatných spoluvlastníkov.

Na vymáhanie dlhu sú predsa zákonné páky – platobný rozkaz (skrátená forma súdnej žaloby) či dobrovoľná dražba. Napriek vášmu dobrému úmyslu chrániť záujmy spoluvlastníkov sa takýmto konaním môžete dostať do problémov.

Založili sme spoločenstvo vlastníkov bytov, a keďže sme sa stali právnickou osobou, máme aj povinnosť viesť účtovnú evidenciu. Akou formou? Aké funkcie okrem predsedu a rady treba zvoliť? Za výkon ktorej funkcie nárok na finančnú odmenu a v akej výške?
1. Každá právnická osoba musí viesť účtovníctvo. Podľa objemu ročných príjmov za dom
– myslí sa tým objem všetkých finančných prostriedkov, ktoré prejdú cez účet a pokladňu spoločenstva, t. j. za všetky služby a do fondu a ostatné platby za jeden rok. Ak je tento ročný objem vyšší ako 200-tisíc €, musí sa od 1. 1. nasledujúceho roka, v ktorom tento vyšší objem bol, účtovať v sústave podvojného účtovníctva. Ak je ročný objem nižší, účtuje sa v sústave jednoduchého účtovníctva.

2. Predseda a trojčlenná rada postačuje. Zodpovednosť je na predsedovi, rada je poradný, ale hlavne kontrolný orgán, ktorému vyplývajú zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových pries­torov (182/1993 Z. z. v znení neskorších predpi­sov) ďalšie povinnosti. Treba si naštudovať zákon, je to alfa a omega správy bytového domu.

V prípade, že budete realizovať rozsiahlejšiu obnovu a predseda ani členovia rady túto problematiku neovládajú, môžete si z vlastníkov a ďalších odborníkov vytvoriť odbornú komisiu, napríklad na výber dodávateľa stavby alebo posúdenie projektu, na výber banky pri čerpaní úveru a podobne.

3. Výška odmeny sa odvíja od počtu bytov v dome, zvyčajne sa schvaľuje vo výške poplatku za správu, za ktorý poskytujú tieto služby správcovské spoločnosti v danom regióne (obci). Ak ste doteraz platili správcovi napríklad 5 € ako poplatok za správu, zostanete na tejto výške a mesačnú tvorbu z tohto poplatku rozdelíte medzi predsedu, členov rady a ekonóma (ak bude viesť účtovníctvo). Výška odmeny je na rozhodnutí vlastníkov a schvaľuje sa na zhromaždení alebo písomným hlasovaním. Administratívne výdavky, napríklad kancelárske potreby, správcovský alebo účtovný program a jeho upgrady, poštovné, kolky, náklady na telefón alebo cestovné, môžu byť tiež uhradené z tohto poplatku, ak je jeho tvorba postačujúca. Ak nie, môže zhromaždenie schváliť, že sa tieto výdavky budú hradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv alebo sa vytvorí prevádzkový fond. Môže sa volať aj majetkový alebo administratívny – nie je podstatné, aký bude mať názov, ale na aký účel sa kumulované prostriedky použijú na základe rozhodnutia vlastníkov.

Ako vypočítať spoluvlastnícky podiel Je možné použiť spoluvlastnícky podiel uvedený v katastri? Akým spôsobom? Poprosil by som o jednoduchý názorný príklad s výpočtami.
Spoluvlastnícky podiel uvedený v katastri je pre vás záväzný. Či je určený správne, si môžete skontrolovať.
Príklad: Byt má plochu 64,04 m2, pivnica 1,80 m² a komora na chodbe mimo bytu 2,36 m² (samozrejme, ak pivnicu alebo komoru byt má), spolu je to 66,20 m², všetky byty v dome majú spolu s pivnicami a komorami 4 361,76 m².

Spoluvlastnícky podiel je zvyčajne vyjadrený dvoma spôsobmi: plocha bytu (vrátane pivnice a komory) bez desatinnej čiarky je v čitateli a plocha všetkých bytov bez desatinnej čiarky v menovateli.
Vyzeralo by to asi takto:
  6 620 :436 176
alebo je to vyjadrené tak, že v menovateli je 10 000, potom trojčlenkou vypočítate spoluvlastnícky podiel nasledovne
  x = (66,2 × 10 000) : 4361,76 = 152/10 000
  (zaokrúhlene)

Spoluvlastnícky podiel predstavuje pomer po­dlahovej plochy bytu k ploche súčtu všetkých bytov v dome, pritom podlahovou plochou bytu sa na účely zákona (č. 182/1993 Z. z.) rozumie plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu bez plochy balkónov a lodžií.

Ak máte v dome aj nebytové priestory (obchod alebo prevádzku), nie sú to však spoločné priestory využívané na podnikanie, ale také, ktoré boli postavené pri výstavbe a kolaudačným rozhodnutím určené na iný účel ako bývanie (polyfunkčný dom), potom započítavate aj podlahovú plochu týchto priestorov do celkovej plochy. (Kočikárne, práčovne, miesto na kontajnery, uhoľne, kotolne a podobne sú spoločnými zariadeniami domu a do tejto plochy sa nezapočítavajú.)

Čo by sa malo počítať podľa spoluvlastníckeho podielu, keď my v zmluve máme uvedené iba dva body, a to poistenie domu a odvod dažďovej vody?
Poistenie domu ako nehnuteľnosti sa rozpočítava podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, pretože zahŕňa poistenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, ktoré vlastnia vlastníci bytov a nebytových priestorov vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Dažďová voda sa rozpočítava metodikou určenou pravidlami podľa stĺpca zrážok v danej oblasti na základe dlhodobých štatistických a meteorologických údajov dlhodobo sledovaných na území Slovenska. Zrážková voda sa rozpočítava na meter štvorcový podlahovej plochy bytu, a nie podľa spoluvlastníckeho podielu.

Pripravila Otília Leskovská
Foto: Dano Veselský

Autorka je prvá viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.