Právnik radí: úver na obnovu bytového domu

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa vzhľadom na nepriaznivý technický stav bytového domu mnohokrát rozhodnú pre jeho rekonštrukciu. Na rekonštrukciu sú, pochopiteľne, potrebné nemalé investičné prostriedky, ktoré v drvivej väčšine prípadov nemajú vlastníci k dispozícii, respektíve majú k dispozícii iba časť takýchto prostriedkov. Ako postupovať pri financovaní takejto aktivity a na čo by si vlastníci mali dať pozor?

V súčasnosti poskytujú banky aj úvery na taký typ činností, ako sú rekonštrukcia bytového domu, jeho zateplenie, oprava rozvodov, spoločných priestorov, výťahov a podobne. Ide o takzvaný investičný úver (na rozdiel od hypotekárneho úveru, ktorý slúži na zaplatenie kúpnej ceny, respektíve jej časti pri nadobúdaní nehnuteľnosti). V tomto príspevku vychádzame zo situácie, že vlastníci bytov poverili správcovskú spoločnosť výkonom správy v nehnuteľnosti – bytovom dome. Postup pri nadobúdaní úveru je v zásade nasledovný:

• vlastníci si odsúhlasia realizáciu obnovy na členskej schôdzi;
• vlastníci poveria, respektíve kreujú, komisiu, ktorá bude vyberať dodávateľa;
• komisia realizuje výber dodávateľa, v súčinnosti so správcom by sa mala vyberať zároveň financujúca banka;
• vlastníci hlasujú o schválení dodávateľa, zmluvy o úvere a jeho výške.

Tento postup môže, samozrejme, v praxi vykazovať určité odchýlky.

Výber majú v rukách vlastníci

V prvom rade je potrebné uviesť, že vlastníci bytov nemusia pri výbere dodávateľa postupovať podľa zákona o verejnom obstarávaní. Záleží v zásade na vlastníkoch, ako si výber dodávateľa ustrážia. V tomto prípade by som určite odporúčal, aby sa spomedzi vlastníkov vytvorila komisia na výber dodávateľa. Zloženie takejto komisie by malo zodpovedať činnosti, ktorá sa bude vykonávať, teda mali by byť v nej zastúpení ľudia s príslušným technickým vzdelaním, ktorí vedia posúdiť projektovú dokumentáciu a najmä kalkulácie. Tu môže vznikať prvý problém – o akú komisiu zo zástupcov vlastníkov bytov pôjde a aké údaje z výberového konania sa vlastníkom bytov sprístupnia.

Úloha správcovskej spoločnosti

Správcovská spoločnosť je pri tomto type činnosti zástupcom vlastníkov vo vzťahu k financujúcej banke, pričom takýmto zástupcom sa stane na základe hlasovania vlastníkov na členskej schôdzi. Na schválenie sa vyžaduje dvojtretinová väčšina hlasov. Zmluvu s dodávateľom bude podpisovať štatutárny zástupca správcu domu, ktorý má s vlastníkmi bytov uzatvorenú písomnú zmluvu o výkone správy.

Určite si viacerí položia otázku, čo v prípade, ak komisia vyberie dodávateľa, ktorý si nebude plniť svoje povinnosti, napríklad nezačne vôbec s vykonávaním prác? Aká je zodpovednosť členov komisie? Podľa môjho názoru nie je možné vyvodiť právnu zodpovednosť komisie voči vlastníkom bytov, do úvahy neprichádza nárok na náhradu škody ani bezdôvodné obohatenie. Ak však „laická“ komisia vyberie dodávateľa, ktorého ponuka nezodpovedá bežnej cene, je správca domu na túto skutočnosť povinný upozorniť vlastníkov bytov primeraným spôsobom. V každom prípade by však komisia mala postupovať v súčinnosti so správcom. V prípade, že vlastníci bytov aj napriek výhradám správcu domu trvajú na zrealizovaní stavby za pôvodných podmienok, správcovská spoločnosť sa podľa môjho názoru zbavuje svojej zodpovednosti.

V zmysle zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“), konkrétne podľa ustanovenia § 8 ods. 5, správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich zo zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. Jednou zo základných povinností správcu je okrem iného povinnosť riadne hospodáriť so zverenými prostriedkami.

Problematické ustanovenia zmluvy

Samotná zmluva o úvere, na základe ktorej sa budú stavebné činnosti realizovať, by sa mala preskúmať z právneho aj ekonomického hľadiska. Z právneho hľadiska sú často problematickými ustanovenia o okamžitej splatnosti úveru. V praxi som sa stretol s ustanoveniami, ktoré dávali možnosť okamžitej splatnosti úveru v prípade, ak „sa do bytového domu nasťahuje politicky alebo verejne známa osobnosť“. Takisto je potrebné venovať pozornosť ustanoveniam upravujúcim podmienky čerpania úveru, úrokových sadzieb a podobne.

Zvýšenie príspevkov do fondu

Vlastníci bytov a nebytových priestorov splácajú úver z fondu opráv. Pri hlasovaní o zmluve a podmienkach jej čerpania sa hlasuje takisto o zvýšení príspevku jednotlivých vlastníkov do fondu opráv. Takéto zvýšenie je vyjadrené sumou na štvorcový meter – čiže ak by napríklad došlo k zvýšeniu o jedno euro na štvorcový meter mesačne, tak by mesačný príspevok v prípade štandardného bytu s rozlohou 65 m² predstavoval 65 eur. Preto je pri rokovaní o zmluve o úvere potrebné mať na pamäti aj túto skutočnosť.

Hlasovanie o zabezpečení úveru

V zmysle § 14 ods. 3 zákona platí, že ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto ustanovenia, podpis každého vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V prípade väčších bytových komplexov je niekedy praktickým problémom zorganizovanie účasti vlastníkov. Zákon dáva možnosť takzvaného hlasovania „per rollam“. Toto hlasovanie je možné len vtedy, ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy. Správca, zástupca vlastníkov alebo predseda môže vyhlásiť v súlade s ustanovením § 14 ods. 6 zákona písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, i o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Za takýto spôsob sa považuje napríklad vyvesenie na výveske vo vchode domu. Správca by mal tiež umožniť nahliadnuť do zmluvnej dokumentácie, napríklad v jeho sídle.

Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci je možné opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, lehota na podanie návrhu na súd je tri mesiace, po uplynutí tejto lehoty toto právo vlastníkovi zaniká.

JUDr. Martin Strážnický
Advokát v advokátskej kancelárii Strážnická & Strážnický
Absolvent Právnickej fakulty v Bratislave (2003), samostatný advokát od roku 2007. Poskytuje právne služby klientom v oblasti občianskeho, obchodného a medzinárodného práva. Právne služby poskytuje v slovenskom, anglickom, francúzskom a nemeckom jazyku.

Text: JUDr. Martin Strážnický
FOTO: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.