Právo vlastníka nahliadať do dokladov súvisiacich so správou domu

Právo vlastníka nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a spracovanie osobných údajov vlastníka upravuje § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. z. o platobných službách.

Združenie pre lepšiu správu bytových domov sa v rámci svojej činnosti pravidelne obracia na kompetentné orgány verejnej moci v súvislosti s riešením otázok, ktoré správcov a spoločenstvá vlastníkov trápia pri riadnom výkone ich činnosti, najmä čo sa týka správneho vykladania práv a povinností určených právnymi predpismi a správneho postupovania v praxi.

Jednou z problematických otázok je aj zákon č. 283/2018 Z. z, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „bytový zákon“), zavedené právo vlastníka nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv v súvislosti so spracúvaním osobných údajov vlastníka.

Konkrétne ide o ustanovenie § 9 ods. 5 písm. d), v zmysle ktorého „sú správca a spoločenstvo povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu (zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov)“.

Keďže v právnej teórii určitej povinnosti vždy zodpovedá určité právo, môžeme zároveň tvrdiť, že uvedené ustanovenia priamo určujú vlastníkom právo do týchto dokladov nahliadnuť. Ako však uvedené tvrdenia môžeme aplikovať v praxi?

Právne základy spracúvania osobných údajov vlastníkov

Základným problémom ochrany osobných údajov pri výkone správy je nájsť vyvážený vzťah medzi spoločenskou podstatou správy bytových domov ako spoločného majetku vlastníkov a individuálnou podstatou ochrany osobných údajov jednotlivca. Právo jednotlivca na ochranu jeho osoby a osobných údajov musí ustúpiť v prípade ochrany spoločného majetku a vlastník z toho dôvodu musí strpieť určité obmedzenie ochrany jeho osobných údajov.

Spracúvanie osobných údajov je pri výkone správy bytových domov zákonné v troch prípadoch:

• ak naň dala súhlas dotknutá osoba (vlastník, nájomca alebo tretia osoba, napr. návšteva vstupujúca do bytového domu pri viditeľnom označení vchodu o jeho monitorovaní kamerovým systémom);
• ak prebieha na zákonnom základe (ustanovenie § 9 ods. 3 bytového zákona);
  ak prebieha na zmluvnom základe (zmluvu o výkone správy alebo zmluvu o spoločenstve môžeme vylúčiť,
• avšak ide v tomto prípade najmä o mandátnu zmluvu).

Ak existuje aspoň jeden z týchto právnych základov, resp. titulov, spracúvanie osobných údajov je zákonné (prebieha v súlade so zákonom, nie na základe zákona). Z uvedeného vyplýva, že ak zákon alebo zmluva určuje, že správca alebo spoločenstvo majú právo spracúvať osobné údaje vlastníkov, ich súhlas sa nevyžaduje, čo zároveň len potvrdzuje mierny ústup práva jednotlivca v prospech ochrany spoločného majetku.

Podstatná informácia z uvedeného textu je, že súhlas vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov sa v rozsahu podľa § 9 ods. 3 bytového zákona na spracovanie tohto typu osobného údaja nevyžaduje.
V súvislosti so spracúvaním osobných údajov považujeme zároveň za vhodné vymedziť, čo vlastne zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov za spracúvanie osobných údajov považuje.

V zmysle § 5 predmetného zákona je „spracúvaním osobných údajov spracovateľská operácia alebo súbor spracovateľských operácií s osobnými údajmi alebo so súbormi osobných údajov, najmä získavanie, zaznamenávanie, usporadúvanie, štruktúrovanie, uchovávanie, zmena, vyhľadávanie, prehliadanie, využívanie, poskytovanie prenosom, šírením alebo iným spôsobom, preskupovanie alebo kombinovanie, obmedzenie, vymazanie bez ohľadu na to, či sa vykonáva automatizovanými prostriedkami alebo neautomatizovanými prostriedkami“.

Ide teda o široké spektrum činností, z ktorého je zrejmé, že aj subjekty, ktoré si doteraz mysleli, že osobné údaje nespracúvajú, v skutočnosti vykonávali, respektíve vykonávajú aspoň niektoré spracovateľské operácie. Osobný údaj totiž stačí čo i len vidieť a už sa považuje za spracovaný daným „pozerajúcim sa“.

Neprehliadnite: Správca a problémoví klienti

Chcem vedieť, ako správca čerpá moje peniaze

Každému vlastníkovi určite aspoň raz napadla otázka, čo správca robí so všetkými tými peniazmi, ktorými sú vlastníci povinní na spoločný účet prispievať na základe zálohového predpisu. Vlastník však nielenže má právo nahliadnuť na spoločný účet všetkých vlastníkov, ale spoločenstvo, resp. správca, má zároveň povinnosť mu vyhovieť, keďže v tomto prípade žiada o prístup do dokumentov súvisiacich s čerpaním prostriedkov na svojom „vlastnom“ účte.

Majiteľmi spoločného účtu bytového domu sú totiž v zmysle dikcie bytového zákona všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. Títo vlastníci sú zároveň povinní na pravidelnej báze uhrádzať zálohové platby za plnenia spojené s užívaním bytu na tento spoločný účet. Výnimkou síce môže byť jednorazová úhrada súčtu všetkých zálohových platieb, no pre podstatu tohto článku nie je relevantná.

Z uvedeného si teda vieme vyvodiť, že v prípade, keď vlastník uhrádza akúkoľvek predpísanú sumu na spoločný účet, ide o presun peňažných prostriedkov zo svojho súkromného účtu na „vlastný“ účet. Ak si vlastník chce preveriť zostatok na spoločnom účte, preveruje si v podstate zostatok na svojom vlastnom účte.

Niektorí správcovia a spoločenstvá vlastníkov však toto právo vlastníkov nerešpektujú a napriek tomu, že im zákon ukladá povinnosť povoliť vlastníkom nahliadanie do dokladov týkajúcich sa správy domu, robia rôzne obštrukcie, len aby v tom vlastníkom zabránili. Svoje konanie pritom obhajujú tvrdením, že im to zákon o ochrane osobných údajov neumožňuje.

Tu sa však týmto konaním správcovia dostávajú do rozporu aj s právnymi predpismi zaoberajúcimi sa spotrebiteľskými otázkami. Nejde tu už len o konflikt dvoch, ak nie troch právnych predpisov (bytový zákon, zákon o ochrane osobných údajov, zákon o ochrane spotrebiteľa), ale najmä o v praxi častý reálny zásah do majetkových práv vlastníka s vážnymi dôsledkami.

Postup správcu, ktorým „zneviditeľní“ údaje ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ponechá viditeľné len osobné údaje toho vlastníka, ktorý svoje právo podľa § 9 ods. 5 písm. d) využije, je v podstate absurdný. Pýtame sa, potrebuje takýto vlastník vidieť svoje osobné údaje, ktoré dokonale pozná? Má sledovať toto ustanovenie možnosť daného vlastníka oboznámiť sa so svojou platobnou históriou?

Na riešenie uvedeného problému sme sa opýtali Úradu na ochranu osobných údajov SR. Položili sme otázku, či ide v prípade, ak si vlastník robí zo spoločného účtu výpisy alebo odpisy, o spracúvanie osobných údajov. Úrad k tejto otázke zaujal stanovisko, že v uvedenom prípade o spracúvanie osobných údajov v zmysle čl. 2 ods. 1 nariadenia a čl. 4 ods. 7 nariadenia nejde.

Z uvedeného zjavne vyplýva, že postup správcu alebo spoločenstva, ktorí nepovolia vlastníkom nahliadať do dokladov týkajúcich sa čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, je absolútne nesprávny, a ak by vlastník, ktorému nebolo umožnené využiť svoje právo, podal žalobu na súd, je veľmi pravdepodobné, že by uspel.

Z odpovede Úradu sa však viac než veľkou silou vynára otázka, čo je potom v zmysle § 5 spracúvaním osobných údajov podľa úradu, keď ním nie je samotné ich spracovanie zrakom?

Považuje Úrad na ochranu osobných údajov SR za zaznamenávanie osobných údajov len ich zaznamenávanie počítačovým systémom alebo na papieri? Nie je zaznamenaním osobného údaja len to, že ho niekto vidí? Veď zapamätať si ho predsa môže určitá osoba aj bez toho, aby bol uchovaný trvalým spôsobom.

Keď môžu banky, tak môže aj správca a spoločenstvo

Ak vlastníci nemajú záujem riešiť situáciu súdnou cestou, často sa stáva, že sa následne obrátia na subjekt, ktorý im informáciu o pohyboch na spoločnom účte určite poskytne – banku. Banky v praxi zvyknú poskytovať vlastníkom, ako majiteľom tohto spoločného účtu, výpisy na počkanie. Na takéto konanie ich oprávňuje § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. z. o platobných službách, z ktorého dikcie priamo vyplýva toto:

„Poskytovateľ platobných služieb (banka), ktorý vedie platobný účet správcu alebo spoločenstva vlastníkov, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byť určený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účte za obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byť primeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľa platobných služieb.“

Z uvedeného je zrejmé, že banka je povinná aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi na základe jeho žiadosti informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a o debetných operáciách na účte. Takúto informáciu môže banka poskytnúť vlastníkovi aj opakovane, pričom pri opakovanom poskytnutí si môže účtovať primeraný poplatok.

Keďže v tomto prípade ide o spracúvanie osobných údajov podľa čl. 6 ods. 1 písm. c) Nariadenia GDPR (spracúvanie osobných údajov na zákonnom základe), je poskytovanie informácií o pohybe na účtoch bankou v úplnom súlade s pravidlami ochrany osobných údajov. Toto ustanovenie však rieši len vzťah medzi vlastníkom a bankou, nerieši vzťah medzi vlastníkom a správcom.

Len analogicky si môžeme z uvedeného vyvodiť, že ak môže informácie o pohyboch na účte podávať vlastníkom priamo banka, rovnako tak musí urobiť aj správca alebo spoločenstvo, ktoré má prakticky tieto údaje k dispozícii práve od banky, a ak vlastník požiada o výpis z účtu v banke, správcovia a spoločenstvá sú povinné tento výpis vlastníkovi poskytnúť.

Nie je správnym postupom, ak správca odkazuje vlastníka na ustanovenie zákona o platobných službách a o možnosti získať informácie o obratoch na spoločnom účte od banky. Takéto konanie robí z ustanovenia § 9 ods. 5 neopodstatnené, aj keď sa zaoberá všeobecnou dokumentáciou týkajúcou sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a spracovanie osobných údajov vlastníka.

Navyše sa vynára problém takéhoto postupu v prípade, ak už vlastník raz uvedené právo voči banke uplatnil. Núti správca takéhoto vlastníka platiť za prístup k takýmto informáciám? Nie je pritom protichodné, ak si správca alebo spoločenstvo odsúhlasí na schôdzi poplatok za vyhotovenie fotokópie z danej dokumentácie.

Pasívny prístup vlastníkov k spoločnému účtu bytového domu

Na záver jedna úvaha. Ak nie je porušením ochrany osobných údajov poskytnutie výpisu zo spoločného účtu bytového domu ktorémukoľvek z vlastníkov bankou, porušením akej povinnosti môže byť poskytnutie takéhoto výpisu vlastníkom správcom alebo spoločenstvom? Cieľ oboch konaní je identický, len subjekt a právny titul sa mení.

Na základe uvedeného je teda možné dospieť k záveru, že pasívny prístup všetkých vlastníkov v bytovom dome je len praktickým uľahčením si možnosti nahliadnuť do jedného typu dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, a to bez porušenia ochrany osobných údajov. Podrobnú analýzu ochrany osobných údajov nájdete v Praktickom manuáli ochrany osobných údajov, ktorý spracovalo Združenie pre lepšiu správu bytových domov.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2019.