Prečo sa oplatí pripraviť projekt obnovy už tento rok

Dôvodom je nielen významnejšia a rozsiahlejšia štátna a európska podpora, ale aj prísnejšie pravidlá na tepelnotechnické požiadavky obnovených budov, ktoré budú platiť od roku 2016. Ak chcete nulový úrok zo Štátneho fondu rozvoja bývania, na vypracovanie žiadosti s projektom zostáva už len päť mesiacov.

Zhruba polovica bytových domov na Slovensku stále nie je obnovená. V Stratégii obnovy fondu bytových a nebytových budov v Slovenskej republike, ktorú vláda schválila v júli 2014, sa uvádza, že do konca roka 2013 boli obnovené budovy so 470-tisícmi bytmi. To je približne polovica zo všetkých bytov v bytových domoch postavených do roku 1992. Podľa strategického zámeru by sa malo každoročne obnoviť až 29-tisíc bytov v bytových domoch. V roku 2015 sú plány podstatne vyššie. Len vďaka zvýhodneným úverom zo zvýšeného rozpočtu Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) môže byť významne obnovených až 35-tisíc bytov. Na obnovu majú dva roky od poskytnutia úveru.

O tretinu viac

Počas 20 rokov existencie fondu štát podporil viac ako 228-tisíc bytových jednotiek za 2,3 miliardy €. V tohtoročnom rozpočte je na obnovu bytových domov prostredníctvom zvýhodnených úverov vyčlenených viac ako 166 miliónov €, čo je o tretinu viac ako po iné roky. „Štátny fond rozvoja bývania má tento rok prostriedky na to, aby uspokojil všetkých záujemcov, stačí len správne podať žiadosť do 31. októbra tohto roka a dodržať technické požiadavky,“ uviedla generálna riaditeľka ŠFRB Dana Pištová na konferencii Otvorene o obnove bytových domov, ktorú v apríli 2015 v Piešťanoch zorganizovala Slovenská inovačná a energetická agentúra (SIEA). Na podujatí pripravenom v rámci bezplatného energetického poradenstva ŽIŤ ENERGIOU sa zúčastnilo viac ako 230 zástupcov vlastníkov a správcov bytových domov. Prezentácie i otvorená panelová diskusia poukázali na problémy z praxe, ale aj na zásadné zmeny, s ktorými musia bytové domy pri obnove rátať.

Dôvody na štedrosť

Navýšené prostriedky v rozpočte ŠFRB pochádzajú z končiacich sa operačných programov, v ktorých boli pôvodne určené na iné účely. Slovensko má šancu využiť tieto zdroje len do konca tohto roka. ŠRFB predpokladá, že aj vďaka záujmu o obnovu bytových domov by sa to mohlo podariť. Intenzívnejšia podpora obnovy bytových domov súvisí s iniciatívou Európskej komisie, ktorá v spolupráci s Európskou investičnou bankou a Rozvojovou bankou Rady Európy zastrešuje projekt JESSICA. Jeho cieľom je obnova bytových domov v mestských oblastiach prostredníctvom finančných nástrojov, ako sú zvýhodnené úvery. „Finančné nástroje sú populárne, pretože na rozdiel od grantov, ktoré znamenajú priame dotácie, nedeformujú trh a zabezpečujú návratnosť zdrojov,“ zdôraznila riaditeľka ŠFRB. Čaká nás teda túto stavebnú sezónu ďalší boom v obnove bytových domov? ŠFRB predpokladá, že len vďaka obnovám podporeným z projektu JESSICA 2 by sa malo na Slovensku vytvoriť 9 000 nových pracovných miest v oblasti stavebníctva.

Rozsiahlejšia obnova

V roku 2013 dostalo Slovensko prostredníctvom projektu JESSICA 1 spolu 11,5 milióna €. Určené boli iba na zatepľovanie domov v mestských oblastiach. S úrokovou sadzbou stanovenou najskôr na 0 % a vlani s 1,5 % sa vyčerpal celý objem prostriedkov. JESSICA 2 už podporuje rozsiahlejšiu obnovu bytových domov v mestských oblastiach. Základnou podmienkou je, samozrejme, zateplenie rozsahom zodpovedajúce významnej obnove, pod ktorú patrí zlepšenie tepelnej ochrany obvodových a vnútorných deliacich konštrukcií, zateplenie strechy, výmena okien a hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy. Popri tom možno vďaka zvýhodnenému úveru aj odstrániť systémové poruchy, vymeniť alebo modernizovať výťahy, vymeniť spoločné rozvody plynu, elektriny, tepla, kanalizácie alebo vody, ale aj vybudovať bezbariérové prístupy alebo zabezpečiť inú modernizáciu.

Kdekoľvek a takmer ktokoľvek

Rovnaké podmienky pri úveroch platia pre bytové domy kdekoľvek na Slovensku. Bytovým domom v mestách mimo Bratislavského kraja umožní ŠFRB prednostne použiť zdroje z Regionálneho operačného programu, v Bratislave a okolitých mestách z Operačného programu Bratislavský kraj. Žiadosti zo všetkých lokalít vrátane obcí budú môcť byť podporené priamo zo štátneho rozpočtu. Odkiaľ konkrétne prostriedky potečú, rozhodne ŠFRB podľa disponibilných zdrojov v konkrétnom čase. Oprávnenými žiadateľmi nie sú len spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov či vlastníci bytov a nebytových priestorov zastúpení správcom, ale aj obce, mestá, mestské časti, samosprávne kraje alebo iné právnické osoby so sídlom na Slovensku.

Ponuka, ktorá sa ťažko odmieta

Na rok 2015 ŠFRB pripravil balíček s ponukou, ktorá sa ťažko odmieta. Dôvody sú dva. Ako fond upozorňuje, tento rok je posledný, keď možno pri vhodnej kombinácii účelov dosiahnuť nulový úrok. Ak bude bytový dom iba zatepľovať, úrok je 1,5-percentný. Ak sa k zatepľovaniu v požadovanom rozsahu pridajú aj iné systematické opatrenia, ako je výmena výťahov a spoločných rozvodov, môže dosiahnuť bezúročnú pôžičku. Táto príležitosť platí pre bytové domy skolaudované do konca roku 2001. Jej jedinou nevýhodou je, že je časovo obmedzená a bytové domy by preto mali dobre zvážiť, či stihnú projekty dôsledne pripraviť, aby mohli do konca októbra podať žiadosť. Od budúceho roka by mal platiť už nový zákon o fonde. V pripravovanom znení sa uvádza minimálny úrok 0,5 %. Podľa aktuálnych podmienok ŠFRB zabezpečí úver pri lehote splatnosti 20 rokov na 75 % obstarávacej ceny. Minimálny limit na poskytnutie úveru je aspoň 30 € na m2 podlahovej plochy bytu. Domy, ktoré už sú zateplené a chcú realizovať iné opatrenia, sa do tohto limitu zrejme nezmestia. Preto im ŠFRB odporúča počkať na zmenu podmienok od budúceho roka, keď má byť minimálny limit zrušený.

Systematické podmienky

Zvýhodňovanie projektov s ďalšími systematickými opatreniami má svoje dôvody. Aj štát má záujem, aby sa budovy obnovovali čo najkomplexnejšie. Ak sa vymení výťah, podstatne sa zvyšuje bezpečnosť. Pri výmene vnútorných rozvodov sa zvyčajne používajú už riešenia s izoláciou, vďaka čomu sa šetrí energia. Kvalitnou obnovou sa zvýši hodnota nehnuteľnosti a zásadne sa predĺži jej životnosť, ktorá bola v prípade panelových domov pôvodne projektovaná na 77 rokov. Reálna životnosť je ešte kratšia, a to najmä z dôvodu výskytu systémových porúch. Najnebezpečnejšie sú pritom staré balkóny. Podľa odporúčania odborníkov z Technického skúšobného ústavu stavebného by mali byť obnovené najneskôr do roku 2025. Pri čerpaní úveru zo ŠFRB sa môžu vlastníci rozhodnúť, že finančné prostriedky z úveru použijú aj na ďalšie účely, ale základné opatrenia, ktoré úzko súvisia so systematickou obnovou obalových konštrukcií budovy, sú povinní realizovať. Patrí k nim odstránenie systémových porúch. Domy čerpajúce úver musia zároveň v rámci obnovy opraviť aj všetky vystupujúce časti stavby, napr. lodžie, balkóny, prekrytie vstupu či strojovňu výťahu. Musia vymeniť aj všetky otvorové výplne v spoločných priestoroch a aspoň 85 % okien v bytoch. Povinným opatrením po zateplení je podľa podmienok ŠFRB aj hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy. Keďže po obnove sa podstatne zníži potreba energie v budove, vyregulovanie pomôže využiť celý potenciál úspor energie.

Skúsenosti a nezávislosť

Okrem rozsahu obnovy si ŠFRB kladie podmienky aj pri výbere zhotoviteľa. Obnovu so zvýhodneným úverom môžu realizovať len firmy, ktoré majú v tejto oblasti skúsenosti, postupujú v súlade s technickými normami a disponujú licenciou na zhotovovanie tepelnoizolačných kontaktných systémov ETICS. K žiadosti musí byť priložená správa z inšpekcie, ktorá v minulosti potvrdila kvalitu vykonaných prác pri obnove iného domu. Podmienkou získania úveru je aj spolupráca s nezávislým stavebným dozorom. „O tom, kto bude na stavbe vykonávať stavebný dozor, rozhoduje investor, teda vlastníci bytov, a nie zhotoviteľ. Dozor musí deklarovať odbornú spôsobilosť a čestne vyhlásiť, že nemá žiaden zmluvný ani obdobný vzťah so zhotoviteľom stavby,“ zdôraznila Zuzana Petrášová zo ŠFRB. Dozor má podľa nej v prvom rade zastupovať vlastníkov bytov, dohliadať na kvalitu realizácie a na to, aby zo zmluvy účelovo neprofitoval zhotoviteľ.

Úspory minimálne 35 %

Medzi prílohy žiadosti preukazujúce parametre obnovy patrí aj projektová dokumentácia predložená v stavebnom konaní a s ňou súvisiace projektové energetické hodnotenie obsahujúce sumarizáciu výsledkov. Podmienkou poskytnutia úveru je dosiahnutie zníženia potreby tepla na vykurovanie minimálne o 35 % oproti pôvodnému stavu. Tento údaj je však uvedený len na základe predpokladov vyplývajúcich z výpočtov. Pri úveroch z prostriedkov finančného mechanizmu JESSICA 1 začal fond požadovať aj údaje o reálnej spotrebe energie, a teda skutočnej úspore. Domy preto už musia predkladať aj faktúry za energiu, v prípade európskych zdrojov päť rokov po obnove, pri podpore zo štátneho rozpočtu za tri roky. Zatiaľ sú k dispozícii len čiastočné výsledky prvých 70 sledovaných projektov, ktoré boli postupne obnovené v roku 2014. Z teoretických výpočtov vyplývalo, že by mali ušetriť približne 50 % energie na vykurovanie. Čiastkové údaje poskytnuté do Monitorovacieho systému energetickej efektívnosti, ktorý prevádzkuje SIEA, naznačujú, že v prvom roku po obnove bytové domy dosiali úsporu presahujúcu 43 %. Celková ročná úspora sledovaných projektov pri počte 3 308 bytových jednotiek bola viac ako 28-tisíc GJ za rok. Tomu zodpovedá zníženie nákladov na bývanie ročne priemerne o 185 € na byt. Keďže v mnohých domoch obnova len prebiehala, predpokladá sa, že úspory za nasledujúci rok budú vyššie.

Tvrdšie požiadavky

Popri možnosti využiť prostredníctvom ŠFRB nulový úrok je aj druhý pádny dôvod na významnú obnovu bytových domov v tomto roku. Podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, ktorý bol novelizovaný zákonom č. 300/2012 Z. z., musia nové budovy spĺňať predpísané požiadavky pre jednotlivé energetické úrovne výstavby podľa technických noriem. Týka sa to aj obnovovaných budov, ak je to technicky, funkčne a ekonomicky uskutočniteľné. Od januára budúceho roka sa zásadne sprísnia požiadavky na tepelnotechnické vlastnosti obalových konštrukcií. Tento rok je minimálna požiadavka na energetickú hospodárnosť budovy, ktorá sa preukazuje v energetickom certifikáte, horná hranica energetickej triedy B. Od budúceho roka je už potrebné splniť hornú hranicu energetickej triedy A1. Zabezpečeniu požiadaviek na úrovne výstavby podľa STN 73 0540-2: 2012 sa na konferencii venovala Zuzana Sternová z Technického a skúšobného ústavu stavebného. Ako zdôraznila, od 1. januára 2013 postačila pri obnove obvodového plášťa hrúbka tepelnej izolácie pri nízkoenergetických domoch (trieda B) v závislosti od pôvodnej kvality obvodového plášťa a druhu tepelnej izolácie 90 až 120 mm. Na zabezpečenie požiadaviek ultranízkoenergetickej výstavby (trieda A1) bude od 1. januára 2016 potrebná hrúbka tepelnej izolácie 130 až 180 mm. Ešte náročnejšie kritériá sú nastavené od 1. januára 2021, keď by mali nové a obnovené budovy spĺňať podmienky takmer nulovej potreby energie (trieda A0).

Rozhoduje stavebné povolenie

Splnenie požiadaviek technickej normy sa pri žiadostiach o úver zo ŠFRB preukazuje v projektovom energetickom hodnotení. V tejto súvislosti mnoho domov zaujíma, či musia sprísnené podmienky spĺňať všetky domy, ktoré začnú realizáciu v roku 2016. „Pri posudzovaní žiadostí berieme ako relevantný doklad stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu. Ak bude stavebné povolenie vydané v roku 2015, tak hodnotíme žiadosť tak, aby spĺňala podmienky, ktoré platili v roku 2015, aj keď bude realizácia prebiehať v nasledujúcom roku, prípadne v roku 2017, keďže na realizáciu podľa podmienok ŠFRB sú dva roky od poskytnutia úveru,“ uviedla na konferencii Zuzana Petrášová. V súlade so zákonom o energetickej hospodárnosti budov vyžaduje ŠFRB ako doklad o ukončení významnej obnovy predloženie energetického certifikátu.

Ako to je v praxi

Ako na konferencii zdôraznila Alena Ohradzanská z Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, projektanti sú povinní zahrnúť minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť budov do projektovej dokumentácie na stavebné povolenie alebo na povolenie zmeny stavby. Výsledky energetického hodnotenia sa musia tiež uviesť v technickej správe k projektu stavby. Keďže Európska únia vyžaduje, aby sa realizáciou podporených projektov dosiahla lepšia energetická hospodárnosť budov, ako sú minimálne požiadavky ustanovené všeobecne záväznými právnymi predpismi, v prípade všetkých projektov, ktoré sa uchádzajú o akúkoľvek formu európskej podpory, je potrebné toto pravidlo rešpektovať. Z diskusie počas konferencie však vyplynulo, že formuláciu, že pri obnovovaných budovách musia byť požiadavky splnené, ak je to technicky, funkčne a ekonomicky uskutočniteľné, si voľnejšie vykladajú vlastníci budov, ktorí využívajú na obnovu iné ako štátne a európske prostriedky.

Neoplatí sa šetriť na začiatku

„Pri rozhodovaní o obnove sa snažíme vlastníkom vysvetliť, že majú jedinečnú šancu zásadne ovplyvniť budúcu hodnotu stavby. Na platné požiadavky ich upozorňujeme, ale v konečnom dôsledku rozhodujú o dôslednosti projektu a parametroch stavby oni, často žiaľ iba podľa ceny,“ uviedol na konferencii Karol Ferenčík zo spoločnosti PF7, s. r. o. Ako vyplynulo z viacerých príspevkov, najzásadnejšie chyby sa pri obnove bytových domoch robia v prvých fázach prípravy projektu. V mnohých prípadoch vlastníci podcenia predprojektovú prípravu, čo má vplyv na nespokojnosť a časté zmeny projektovej dokumentácie počas výstavby. Problematická je aj následná kontrola plnenia zmluvy k takémuto projektu a dodržanie rozpočtu. V konečnom dôsledku je väčšinou takáto stavba vzhľadom na to, čo sa do nej zabudovalo, predražená a nespĺňa ani základné parametre.

Kontrola od zámeru po odovzdanie

Z diskusie jednoznačne vyplynulo, že včasné oslovenie odborníka, s ktorým môžu vlastníci domu konzultovať rozsah, ale aj detaily obnovy, pomôže zabezpečiť, aby sa ich prostriedky zhodnotili čo najefektívnejšie. Ako majú vyberať a zaplatiť nezávislý stavebný dozor, prečo sa oplatí vybrať dôsledného projektanta a ako už pri zadaní požiadaviek odstrašiť nedôsledných a nespoľahlivých realizátorov bolo predmetom viacerých vystúpení. Jednoznačne odporúčaným riešením bolo, aby bytové domy nešetrili na začiatku a primerane zaplatili nezávislých odborníkov, ktorí sa môžu stavbe dostatočne venovať a navzájom sa kontrolovať. Hovorilo sa dokonca o tom, že je vhodné, aby sa dom vopred dohodol aj na finančnej odmene pre zástupcu vlastníkov, ktorý na stavbu dozerá a často má problém na svojom poste „prežiť“ taký rozsiahly projekt, ako je významná obnova zameraná najmä na zatepľovanie. Presvedčivým argumentom je, že investície do ľudí, ktorí sa na obnove podieľajú, sa domu s veľkou pravdepodobnosťou vrátia vo forme kvalitnej obnovy. Navyše, ak ich zrátajú, vždy tvoria len malé percento z celkových nákladov na obnovu.

Pripravené v rámci projektu bezplatného energetického poradenstva ŽIŤ ENERGIOU, ktoré poskytuje Slovenská inovačná a energetická agentúra v poradenských centrách v Trenčíne, Banskej Bystrici a v Košiciach. Projekt je financovaný z Európskeho fondu regionálneho rozvoja prostredníctvom Operačného programu Konkurencieschopnosť a hospodársky rast.

TEXT | Mgr. Sylvia Pálková
FOTO | Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.