Profil spoločnosti GEON, s. r. o.

Rozvíjajúce sa aktivity developerskej spoločnosti GRUNT viedli k vyčleneniu aktivít, ktoré priamo nesúviseli s jej biznis modelom. Išlo najmä o inžinierske siete a prípravu územia na zabezpečenie infraštruktúry. Ďalším momentom pre vznik spoločnosti GEON, s. r. o., bola liberalizácia energetického trhu, na základe čoho sa umožnil aj iným subjektom vstup do tohto odvetvia. Obidve udalosti sa uskutočnili približne pred štyrmi rokmi a odvtedy sa GEON špecializuje na správu nehnuteľností, a zároveň vlastní a prevádzkuje distribučné sústavy v oblasti elektroenergetiky, plynárenstva a tepelnej energetiky. Podľa konateľa spoločnosti GEON, s. r. o., Martina Bartolčiča tak vznikol priaznivý synergický efekt medzi obidvoma subjektmi.

GEON je dcérou spoločnosti GRUNT. Do akej miery vám matka ponecháva voľnú ruku vo svojej činnosti?
Keďže sme 100-percentnou dcérskou spoločnosťou GRUNT-u, jeho predstavitelia sú aj v orgánoch spoločnosti GEON, ale z hľadiska našej činnosti sme výrazne samostatní.

Znamená to tiež, že poskytujete niektoré služby v rámci vašich aktivít aj iným spoločnostiam?
Áno, poskytujeme služby aj iným investorom a developerom, ale pri správe nehnuteľností ide zatiaľ len o objekty patriace spoločnosti GRUNT. Hoci sme už dostali isté ponuky, zatiaľ sme nešli do správy už existujúceho funkčného objektu iného developera. Našim záujmom je totiž spolupráca s developerom už od začiatku, teda už pri projektovej dokumentácii, ktorú pripomienkujeme najmä v jej energetických častiach.

Takto sa postupne ponárame do projektu, pričom samotná správa objektu je až niekde na konci tohto procesu, pri jeho prevádzke. Počas štyroch rokov našej existencie sme vstupovali do projektov, ktoré sa v súčasnosti ešte finalizujú. Aj preto sa v tejto oblasti viac zviditeľníme v najbližších mesiacoch.

Ako si organizujete svoju prácu?
Z pohľadu efektívnosti našej práce sme vyhodnotili, že bude výhodnejšie, ak budeme väčšiu časť služieb nakupovať. Aj preto sme v našej spoločnosti len šiesti kmeňoví zamestnanci. Naši dodávatelia sú väčšinou špecializované firmy, ktoré pre nás vykonávajú služby súvisiace s prevádzkou inžinierskych sietí alebo nehnuteľností. Zamestnanci spoločnosti GEON sú projektoví manažéri, ktorí majú za úlohu pri realizácii projektu čo naj­efektívnejšie uzavrieť zmluvné zákazky.

Na akú oblasť sa špecializujete v správe budov?
Zatiaľ máme v správe len rezidenčné objekty v lokalite Slanec – Pekná cesta, ktoré boli skolaudované koncom minulého roka. Onedlho k nim pribudnú ďalšie bytové domy v rovnakej lokalite a jeden bytový dom na bratislavskej Kolibe.

Význam facility managementu (FM) pre hlavnú činnosť firmy je čoraz zreteľnejší aj na Slovensku. V čom teda spočívajú jeho výhody?
Umožňuje firmám venovať sa vlastným aktivitám viac, ako správe niečoho, čo síce potrebujú na prevádzku, ale nesúvisí to priamo s ich produktom alebo službou. Tieto firmy fungujú podstatne úspornejšie, lebo profesionál na facility management prináša svoje know-how zefektívňujúce výrobné procesy, šetriace čas a náklady. Ak má tento profesionál v správe viacero objektov, tak sa diverzifikujú aj náklady na ich správu. Navyše, má vybudované informačné systémy so špecializáciou na správu, zatiaľ čo výrobný podnik to berie ako nutné zlo.

Aj nutné zlo je však dosť významné…
Určite, pretože všetci vedia, že ho potrebujú, ale všetci si uvedomujú, že existuje facility management, ktorým môžu „outsourcovať” niektoré služby. Aj preto sú firmy čoraz ochotnejšie pristúpiť na partnerstvo s externým subjektom, pri ktorom mali ešte donedávna bariéry – či už psychologické, právne, alebo obavy o bezpečnosť a spoľahlivosť služieb. Tieto obavy rozptyľuje aj príchod väčších spoločností zo zahraničia s prepracovaným know-how. No a tie ostatné, domáce, tento trend nasledujú. Benefity sú stále viditeľnejšie a členovia manažmentu si vedia spočítať, že sa im oplatí investovať do facility managementu.

GRUNT veľmi aktívne spolupracuje s architektmi, pričom je to práve facility management, ktorý zase pomáha pozerať sa na architektúru v novej optike. Aká je v týchto súvislostiach rola facility manažéra?
Architekt, developer i facility manažér majú na vzhľad aj fungovanie architektonického diela úplne iný pohľad. Facility manažér sa naň pozerá z pohľadu efektívnosti budúcej prevádzky. A preto je veľmi dôležité, aby facility manažér bol už pri príprave projektovej dokumentácie. Ak sa už vtedy urobia chyby, tak sa väčšinou vinú projektom počas celého obdobia jeho životnosti.

O aké chyby ide?
Podľa môjho názoru sa to výrazne môže pokaziť pri projektovaní náročnejších častí stavby. Investorovi totiž často ide iba o to, aby rýchlo prešiel stavebným konaním a následne nehnuteľnosť prenajal alebo predal. Potom sa stretávame s vecami, pre ktoré sa ťažko zabezpečuje servis a údržba, lebo majú technologické problémy.

Aké to má dôsledky v prevádzke?
Niekedy až dramatické. Môžu sa prejaviť v užívateľskom komforte, či v nákladoch na údržbu a prevádzku objektu. Inými slovami, ak sa urobí chybné rozhodnutie, môže to byť aj konkurenčná nevýhoda pre developera v inej oblasti. Facility manažér vie výrazne ovplyvniť náklady pri prevádzkovaní a službách objektu, ktoré napríklad počas platenia nájmu môžu byť výraznou položkou.

Pozrime sa na druhú sféru vášho pôsobenia – na prevádzkovanie distribučných sústav v oblasti elektroenergetiky, plynárenstva a tepelnej energetiky. Odkedy vlastníte tieto územia a aké sú veľké?
V správe ich máme od nášho vzniku – teda od roku 2005, keď sme postupne dostávali licencie od Úradu pre reguláciu sieťových odvetví. Pod distribučnou sústavou si treba predstaviť územia rozličnej veľkosti, kde sú postavené a prevádzkované inžinierske siete. Samozrejme, toto územie sa centrálne napája na nadradenú distribučnú sústavu, ktorú napríklad v regióne Bratislavy prevádzkuje Západoslovenská energetika, resp. Slovenský plynárenský priemysel. V prevádzke máme projekt v oblasti Slanec – Pekná cesta v Krasňanoch, kde sa postupne rozširuje distribučná sieť a nabaľujú sa aj územia v podhorskom páse. Ďalší projekt máme na Kolibe, k menším dielam, ktoré zásobujeme elektrickou energiou, patrí projekt v Ružinove. Ďalšie projekty pripravujeme v Mlynskej doline v Bratislave, ale aj v Košiciach, kde sme už vo fáze dokončovania sídla a skúšobnej prevádzky.

Prevádzkujete aj vodu a kanalizácie?
Vodovodnú a kanalizačnú sieť síce vlastníme, ale prevádzkuje ju Bratislavská vodárenská spoločnosť.

Tieto siete ste odkúpili alebo aj sami vybudovali?
Je to rôzne. Investovali sme do tých, ktoré sa realizovali po roku 2005 a tie staršie sme odkúpili alebo k nim máme iný právny vzťah (napríklad prenájom).

V akom vzťahu ste s developerom, ktorý postaví na vašich sieťach svoje nehnuteľnosti?
Už pri projektovaní mu vieme ponúknuť pridanú hodnotu, ktorá spočíva v tom, že ho odbremeníme od pomerne veľkej administratívy. Ide o tzv. single point of contact – čiže vytvorenie jednej zmluvy, na základe ktorej prevezmeme od nášho partnera aj časť jeho investičných aktivít – napríklad vybudovanie trafostanice či zdroja tepla. Na tieto veci môže potom úplne zabudnúť a venovať sa naozaj len realizácii investície, ktorú chce zhodnotiť. No a jedného dňa ju potom napojíme na sieť a následne aj prevádzkujeme. Máme preto pri správe objektov výhodnejšiu štartovaciu pozíciu ako iné subjekty.

Facility management prechádza na Slovensku dynamickým vývojom. Ktorým smerom sa bude vyvíjať v najbližšom období?
Určite sa bude klásť dôraz na kompletnosť jeho služieb. Kedysi sa FM chápal ako úzka oblasť správy nehnuteľností, teraz sa naň nabaľujú ďalšie služby, ktoré si klienti žiadajú. Ich nároky sú čoraz väčšie, takže rastú aj spoločnosti za­oberajúce sa facility managementom. Znižovanie nákladov pre klienta bude veľmi dôležité aj počas súčasnej krízy. Určite nastane zvýšená elektronizácia celého procesu a zároveň sa bude zdôrazňovať tendencia stále menšieho zapájania ľudskej pracovnej sily do výrobného procesu. Samozrejme, zdôrazňovať sa bude efektivita spravovania prevádzky.

Dôraz na facility management totiž prinesie klientom úspory. Súhlasíte teda s názorom, že finančná kríza môže znamenať zlepšenie biznisu?
Firmy v čase rastu väčšinou neriešia finančné náklady a zameriavajú sa na to, aby získali čo najväčší trhový podiel a aby rýchlo napredovali pri predaji a oslovovaní nových klientov. Z hľadiska nákladov robia často pomerne ne­efektívne rozhodnutia, ale vtedy to nie je podstatné, pretože rast má oveľa väčšiu prioritu. Ako to však vidíme okolo seba dnes, existuje možnosť, že po vrchole začne firma z hľadiska tržieb stagnovať alebo dokonca klesať. Vtedy nastáva škrtanie v rozpočtoch a je tu priestor aj pre prezieravé firmy využívajúce služby facility managementu. Podľa môjho názoru, firmy budú vo všeobecnosti sledovať tendenciu „outsourcovať” množstvo služieb. V tejto oblasti teda vidím veľké množstvo príležitosti, uvidíme ako ich firmy využijú.

Médiá dramaticky hlásajú, že ešte nevidíme na dno krízy. Akú dĺžku a hĺbku krízy predpokladáte?
Podľa mňa bude trvať dlhšie ako dva roky, pretože všetky jej dôsledky k nám ešte vôbec nedorazili. Hypotekárna bublina ani zďaleka nie je jedinou bublinou, ktorá sa týka finančných trhov. Je tu teda príležitosť pre firmy zaoberajúce sa FM nájsť spôsob, ako osloviť klienta a odprezentovať efektívnosť spolupráce.

Nebude sa domnievať, že je to len ďalší výdavok v jeho rozpočte? Ako ho treba presvedčiť?
Ak sa má urobiť kvalifikovaná ponuka, klient musí ochotne komunikovať s firmou zaoberajúcou sa FM. Najprv to však chce analýzu prostredia, pri ktorej sa dá spočítať, ako to klient robil doteraz, koľko zamestnancov sa mu o jeho biznis stará, ako prevádzkuje technológie, aké má náklady na prevádzku a údržbu, koľko pri výrobe spotrebúva energie atď. Myslím, že nastúpi trend „open booku”, keď budú dohodnuté podmienky a facility manažér transparentne ukáže klientovi, ako to bolo doteraz a ako to vie robiť úspornejšie.

Nehovorím, že facility manažér začne klientovi šetriť peniaze okamžite, ale vo veľmi krátkom čase mu vie priniesť úspory. Dokáže výrazne ušetriť aj ľudské zdroje. Ak teda manažéri, ktorí túto oblasť majú na starosti, budú prezieravo kalkulovať do budúcnosti, určite prehlbia svoj záujem o facility manažment.

Občas sa vyskytujú otázky okolo vytýčenia hraníc facility managementu. Kde sa začína a končí táto služba a kde vlastný core-business klienta?
Facility management je dynamický priestor, ktorého hranice sa neustále rozširujú. To, čo sme rozumeli pod týmto pojmom pred dvoma rokmi, je už dnes niekoľkonásobne širšie. Osobne by som to chápal ako nejakú službu, ktorá pomáha zefektívniť procesy väčšiny činnosti v rámci firmy. FM sa rozhodne nedá ohraničovať len na nehnuteľnosti, ale treba doňho zahrnúť aj hnuteľný majetok a technologické celky, ktoré pred nejakými desiatimi rokmi možno ľudia ešte tak nevnímali.

Ľudo Petránsky
Foto: GEON

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.