Profil spoločnosti Služby pre bývanie, s. r. o.
Výroba a predaj tepla, správa bytov. To je hlavný predmet činnosti spoločnosti Služby pre bývanie, s. r. o., ktorá patrí medzi najväčšie firmy pôsobiace v tejto oblasti v Trenčíne. V obidvoch sférach pôsobenia sa snaží o maximálnu efektívnosť, pretože ako súkromná firma sú Služby pre bývanie odkázané na šikovnosť svojich ľudí a, samozrejme, vedenia, ku ktorému patrí aj konateľka spoločnosti Ing. Alena Mašlániová. „V správe budov musíte dbať na korektnosť vzťahov a vo vykurovaní zase musíte prinášať aj alternatívne riešenia v oblasti energetiky,“ hovorí Alena Mašlániová v rozhovore pre Správu budov o základných princípoch svojej práci.
Ako vyzerá stručný príbeh vašej spoločnosti?
Ide o bývalý mestský bytový podnik, ktorý spravoval kotolne a byty a zabezpečoval vykurovanie. Pod vplyvom zmien v spoločnosti a legislatíve sa menila aj jeho organizačná štruktúra. V roku 1993 vyhrala firma Tebys výberové konanie na správu tepelných zariadení a bytových domov v majetku mesta, ktoré na základe zmluvy s mestom Trenčín začala spravovať od roku 1994. Spoločnosť Služby pre bývanie je priamym pokračovateľom firmy Tebys.
V predmete činnosti zostala výroba a predaj tepla a správa bytov. Čo prevažuje?
Objemom tržieb určite prevažuje výroba tepla, ale zároveň som presvedčená, že správa bytov má veľkú budúcnosť. Jedna oblasť však podporuje druhú a naši zákazníci, ktorým spravujeme ich bytové domy, sú aj našimi odberateľmi tepla.
Začnime teda bytmi. Koľko bytov spravujete?
Dnes spravujeme 3 391 bytov a sústavne pracujeme na tom, aby sme ich počet zvýšili. Je to zaujímavá, ale aj ťažká práca, pretože stále narážame na fakt, že ľudia ako vlastníci bytov nepoznajú zákony, a tým aj svoje povinnosti. Súčasne je to aj investične náročná činnosť, ktorá si vyžaduje kvalitné ľudské zdroje. S našou spoločnosťou majú ľudia mnohoročné skúsenosti, čo občas predstavuje aj negatíva.
Ktoré negatíva máte na mysli?
Ako mestský bytový podnik s nedostatkom potrebných finančných zdrojov sme nemohli vyhovieť každému prianiu – napríklad pri kúpe bytu do osobného vlastníctva si vlastníci zároveň želali výmenu kuchynskej linky. Doteraz to vnímajú ako negatívum.
Ako prekonávate predsudky ľudí?
Pre vlastníkov je správa bytov stále veľká neznáma. Okrem kvality našej práce sa snažíme klientov k nám pritiahnuť aj rozličnými akciami. Napríklad výkon správy robíme za symbolických 1,99 eura na byt a mesiac vrátane DPH. Momentálne ide naozaj o neziskovú činnosť. Minulý rok sa rozbehlo zatepľovanie, obnova a rekonštrukcia jednotlivých bytových domov, ktoré je nielen technicky značne náročné. Poskytujeme pomoc pri výbere dodávateľov, pri výbere a vybavení úveru na bytový dom a podobne.
Ako postupujete pri výkone správy a ste na to personálne pripravení?
Je to neľahká úloha, ale spolu so zamestnancami sa snažíme klientom maximálne vyjsť v ústrety a zároveň dodržiavať zákon. Trváme na tom, aby si vlastníci zvolili svojich zástupcov, ktorých podrobne informujeme o podmienkach dodávateľských zmlúv, úverových zmlúv, termínoch a oni následne informujú aj ostatných vlastníkov v dome. Sú prostredníkmi medzi nami – správcom a ostatnými vlastníkmi. Samozrejme, ak ktorýkoľvek z vlastníkov potrebuje vyriešiť problém alebo potrebuje viac informácií, sme mu plne k dispozícii.
Pomáhate vybavovať vlastníkom bytov aj úvery?
Áno, a sme úspešní nielen pri čerpaní úverov z bánk, ale aj pri získaní podpory zo Štátneho fondu rozvoja bývania. K úspešným realizáciám tohto typu patrí bytový dom v našej správe, ktorý bol postihnutý kalamitou a nebol obývateľný. Našťastie, presvedčili sme Štátny fond rozvoja bývania, mesto Trenčín a Krajský stavebný úrad v Trenčíne o jeho nevyhovujúcom stave a podarilo sa nám preň prednostne získať úver. V spolupráci s bankou sme sa zapojili i do programu SLOVSEFF a týmto spôsobom sme zabezpečili vlastníkom bytového domu nenávratný finančný grant určený na obnovu bytového domu.
Aké sú pravidlá pri schvaľovaní úveru a ako sa uskutočňuje jeho splácanie?
Úver je potrebné schváliť dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov na schôdzi vlastníkov. V tomto prípadne nie je možné hlasovanie písomnou formou. Úver splácajú vlastníci zo svojho fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO). Tvoriť sa musí minimálne vo výške 1,3-násobku splátky úveru, aby boli zabezpečené dostatočné finančné prostriedky aj na bežnú údržba a potrebné revízie. Vo väčšine prípadov je preto potrebné tvorbu FPÚaO navýšiť.
Aké bytové domy máte v správe a v akom sú stave?
Spravujeme bytové domy v súkromnom vlastníctve, ktorých výstavba sa datuje od 50. rokov minulého storočia až po súčasné novostavby. Najmä vlastníci bytov v starších bytových domoch nás čoraz častejšie oslovujú s požiadavkou celkovej obnovy a rekonštrukcie ich bytových domov. Nové domy sú svojim spôsobom výhodou. Ak je nový bytový dom výsledkom zodpovedného prístupu pri výstavbe a spĺňa kvalitatívne požiadavky, na zabezpečovanie údržby, prípadne rozsiahlych investičných aktivít, rovnako aj na zabezpečenie riadneho chodu domu potrebuje náš technik menej času.
Kedy vstupujete do správcovského vzťahu v prípade nového bytového domu – už pri jeho realizácii?
V Trenčíne máme viacero veľkých investorov, ale v ostatnom období najviac spolupracujeme so stavebnou firmou ADOZ. S nimi podpisujeme v určitom štádiu zmluvu o budúcom výkone správy. Ostatne, investor je zo zákona povinný zabezpečiť správcu domu súčasne s jeho dokončením. Investor si vyberie správcu a na začiatok podpíše so správcom zmluvu o budúcej zmluve, kde sú dohodnuté vzájomné práva a povinnosti. Je to pre budúcich vlastníkov zároveň prvý kontakt s výkonom správy. Keď sa byty za našej účasti skolaudujú, vlastníci sa môžu rozhodnúť či založia vlastné spoločenstvo, alebo budeme ďalej pokračovať vo výkone správy.
Vo svojej činnosti dbáte na budovanie dôvery medzi vašou spoločnosťou a vlastníkmi bytov. Aké sú vaše zásady pri tomto dialógu?
V prvom rade musí ísť o maximálnu korektnosť. Dnes má každý dom svoj vlastný účet a snažíme sa, aby nevznikla ani tá najmenšia pochybnosť, že s ich finančnými prostriedkami sa nakladalo netransparentným spôsobom. Ich peniaze sa využívajú len na ten účel, ktorý si vlastníci zvolia – teda odsúhlasia v súlade so zákonom. Predseda spoločenstva, resp. vlastníci bytov majú pri výkone správy možnosť kedykoľvek nahliadnuť do bankových výpisov a faktúr. Na vyžiadanie im dávame stav ich fondu opráv.
Istá miera nedôvery však môže z ich strany vzniknúť pri koncoročnom vyúčtovaní…
Áno, pocity vlastníkov môžu byť pri vyúčtovaní služieb rozličné a vtedy si chcú všetko preveriť. Niekedy je však náročné ľuďom vysvetliť, prečo sa cena a aj legislatíva pri výrobe a distribúcii tepla tak často mení. Napríklad za minulý rok bol nárast ceny tepla len preto, že narastala cena plynu vo variabilnej zložke. A keďže variabilná zložka predstavuje 70 % ceny tepla, tak to ľudia pocítili. Samozrejme, nevnímali, že sa niečo deje s cenou plynu na svetových trhoch alebo s kurzom meny atď. Pri ročnom vyúčtovaní sa vychádza zo skutočných nákladov za dom, ktoré si vlastníci môžu u nás kedykoľvek skontrolovať. Okrem toho predkladáme vyúčtovanie príjmov a výdavkov fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý obsahuje súpis príjmov, výšku nákladov a presný rozpis vykonaných prác čerpaných za účtovné obdobie, splatenie a zúročenie pôžičiek na údržbu a opravy, a výšku jeho zostatku.
Čo ovplyvňuje náklady bytových domov?
Najväčšiu položku v nákladoch na dom a byt predstavuje náklad na dodávku tepla a teplej vody. Pred niekoľkými rokmi vlastníci nemali záujem, aby znižovali energetickú náročnosť svojich domov. Veľmi ťažko sme ich presviedčali, že len znížením potreby tepla na zabezpečenie tepelnej pohody môžu znížiť náklad na vykurovanie. Dnes je iná situácia, čo vidíme všade okolo seba.
Aké sú najčastejšie problémy, s ktorými sa vlastníci na vás obracajú?
Záleží na druhu výkonu správy. Pri mandátnej zmluve sa napríklad ľudia na nás obracajú len minimálne, väčšinou s technickými problémami. Ostatné riešia v spoločenstve a my ich požiadavky následne zabezpečujeme výhradne len s predsedom spoločenstva. Ak on odsúhlasí ročné náklady, preberie a preverí všetky faktúry, potom už nemá prečo vzniknúť kolízna situácia. Problém môže nastať napríklad vtedy, ak si ľudia nenahlásili „ociachovaný“ merač a potom my musíme postupovať podľa vyhlášky č. 630/2005. Pri výkone správy je to omnoho zložitejšie. Obracajú sa na nás so všetkými problémami a komunikujeme so všetkými vlastníkmi v bytovom dome.
Ako vnímate perspektívu správcovských spoločností?
Je dôležité, že existuje zákon, v ktorom sa definujú vzťahy medzi vlastníkmi a správcami a ktorý upravuje spravovanie spoločných častí domov. Keby neexistoval tento zákon, bolo by problematické zabezpečiť správne fungovanie bytového domu. Pre budúcnosť správy bytov je dôležité, aby vznikol ďalší zákon alebo predpis, ktorý by stanovil, za akých podmienok a kto môže túto činnosť vykonávať. Na trhu totiž pôsobí množstvo špekulantov, ktorí vlastníkov navliekli do nevýhodnej investičnej akcie. Podobne ako výrobcovia tepla, aj správcovia budov by mali byť držiteľom licencie a predstavovať záruku kvalitnej a spoľahlivej služby pre zákazníka.
Sledujete vývoj správcovstva nehnuteľností aj v regionálnych odlišnostiach?
Určite a veľmi ma napríklad inšpiruje ako fungujú bytové korporácie v Holandsku. Keby sme raz chceli vykonávať správcovstvo na ich princípe, tak nás skutočne čaká ešte veľa úsilia pri prekonaní pozostatkov z minulého režimu a rýchlejšom nadobúdaní finančných prostriedkov. Potom by však vzťah zákazníka a správcu určite nadobudol vyššiu úroveň. Na vykryštalizovanie tohto vzťahu si asi ešte budeme musieť počkať jednu generáciu. Bez správcov to však v budúcnosti určite nepôjde.
V čom je holandský prístup taký inšpiratívny?
Prišli na to, že správa je o to efektívnejšia a lacnejšia, o čo viac bytov máte. Aj preto je našim cieľom integrovať tieto byty a domy a boli by sme radi, keby sme ľudí presvedčili, že my sme tí praví. Je to však dlhodobý proces, pri ktorom musíme posilniť priamy kontakt na zákazníka. Technický problém sa dá vždy vyriešiť, ale ľudský faktor je to najkomplikovanejšie.
Pôsobíte aj v oblasti vykurovania. Slovensko nedávno zasiahla plynová kríza – mali ste pripravené náhradné riešenia?
Máme platnú zmluvu s SPP, ale máme jednu veľkú výhodu, že na trenčianskom sídlisku Juh vykurujeme 2 800 bytov z tepelného zdroja, ktorý spaľuje nielen plyn, ale najmä biomasu. Po úspešnej kolaudácii v minulom roku sme počas plynovej krízy boli skutočne radi, že časti obyvateľov Trenčína vieme zabezpečiť tepelnú pohodu i v prípade najvyššieho stupňa regulácie.
V čom je biomasa výhodnejšia?
Myslím, že o pozitívach spaľovania biomasy sa písalo už veľa. Dnes však vieme, že prvoradá a veľmi dôležitá je energetická bezpečnosť. V súčasnosti sa už vníma riziko jedného monopolného dodávateľa plynu. Preto tam, kde to má význam a technicky je to možné zrealizovať, treba budovať centrálne zdroje na spaľovanie biomasy. Biomasu (drevnú štiepku, slamu…) vieme získať z domácich zdrojov a tiež funguje otvorený trh pri obchodovaní s biomasou. Nikto si nemôže diktovať ceny komodity tak, ako je to v prípade plynu. A nesmieme zabudnúť ani na životné prostredie. Emisie vypúšťané do ovzdušia pri spaľovaní biomasy nepredstavujú takmer žiadne nebezpečenstvo pre naše zdravie.
Viete si predstaviť aj ďalší zdroj energie na výrobu tepla, prípadne elektrickej energie?
Možností je stále veľa. Žiaľ, na Slovensku je podpora vlády v tomto smere takmer nulová. Ostatne, energetika bola na konci záujmov počas všetkých predchádzajúcich vlád. Je nepochopiteľné, že všetky energetické politiky a koncepcie štátu sa robili bez akejkoľvek finančnej podpory. Som presvedčená, že počas nedávnej plynovej krízy naši najvyšší predstavitelia a zodpovedné rezorty pochopili, čo je pre našu existenciu priorita a podniknú adekvátne kroky na podporu využitia alternatívnych a trvalo udržateľných zdrojov.
Ľudo Petránsky
Foto: Služby pre bývanie, s. r. o.
Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.
