Reakcia MDV SR na článok Nájomné bývanie je stále vážny problém

Aká je reálna situácia v oblasti nájomného bývania a náhradného nájomného bývania? Prečo tieto problematiky spolu nesúvisia?

V čísle 4/2016 časopisu Správa budov bol zverejnený článok doc. Ing. Daniely Špirkovej, PhD., pod názvom: „Nájomné bývanie je stále vážny problém“. V uvedenom článku boli viaceré informácie, ktoré bez vysvetlenia širšieho kontextu predstavujú možný zdroj interpretačných omylov.

V článku sa spájajú nesúvisiace problematiky z oblasti nájomného bývania na jednej strane a z oblasti obstarania náhradných nájomných bytov na strane druhej. Z uvedených dôvodov Ministerstvo dopravy a výstavby SR (ďalej len „ministerstvo“) považuje za dôležité reagovať na uvedený článok.

Na úvod je potrebné súhlasiť s autorkou, že na Slovensku je nájomných bytov, predovšetkým cenovo dostupných nájomných bytov, skutočne málo. Keďže prevažná väčšina nájomných bytov vo vlastníctve verejného sektora bola podporená verejnými zdrojmi, veľmi výhodnou kombináciou dotačných prostriedkov ministerstva a zvýhodneným úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania, sú takto obstarané byty často vnímané ako byty určené pre sociálne najslabšie skupiny obyvateľstva (nesprávne sa im pripisuje pomenovanie „sociálne byty“).

Z dostupnej štatistiky je zrejmé, že viac ako 90 % bytov v SR je v súkromnom vlastníctve tých osôb, ktoré v nich bývajú. V porovnaní s vyspelejšími štátmi západnej Európy je teda situácia a vnímanie nájomného bývania u nás diametrálne odlišné. V našej krajine stále prevláda výrazná spätosť a viazanosť na vlastníctvo bytu ako výraz sociálneho statusu, na rozdiel od krajín západnej Európy, kde existuje vyššia preferencia bývania v nájomnom režime, ktorý predstavuje výraznejšiu flexibilitu pracovnej sily a využívania dostupných možností aj v iných oblastiach života.

Uvedená viazanosť obyvateľov SR na vlastníctvo nehnuteľnosti je v súčasnosti výrazne posilňovaná aj dostupným hypotekárnym financovaním s historicky najnižšími úrokmi.
Ako sme už v úvode spomínali, v predmetnom článku sú spojené problematika nájomného bývania a problematika obstarávania náhradných nájomných bytov. Na lepšie pochopenie a prehľadnosť je potrebné tieto dve časti jasne vymedziť a rozdeliť.

Problematika obstarávania náhradných nájomných bytov

Článok sa venuje problematike obstarávania náhradných nájomných bytov pre nájomníkov z reštituovaných domov, ktoré boli vrátené pôvodným vlastníkom na základe tzv. reštitučných zákonov. V súvislosti s touto konkrétnou témou je potrebné zdôrazniť, že ide o veľmi citlivý problém, ktorý sa však netýka menšej dostupnosti nájomného bývania ako takej. Dôvodom sú podmienky, za akých sa náhradné nájomné byty obstarávajú, a taktiež špecifické podmienky, za akých sa oprávneným žiadateľom poskytujú.

Obstarávanie náhradných nájomných bytov je v zmysle prijatého koncepčného a legislatívneho riešenia úlohou obcí, na území ktorých sa nachádzajú byty v tzv. reštituovaných domoch.

Obec má v zmysle zákonného riešenia možnosť poskytnúť oprávneným žiadateľom byty vo svojom vlastníctve (urobili tak napr. Pezinok, Prešov a pod.) alebo môže tieto byty obstarať (výstavbou, prestavbou, kúpou, obnovou a pod. – teda nielen výstavbou, ako sa nesprávne uvádza v článku), pričom štát prostredníctvom dotačného systému financuje náklady na obstaranie náhradných nájomných bytov, príslušnej technickej vybavenosti a pozemku.

Nielen autorka vo svojom článku, ale aj viaceré ďalšie interpretácie uvádzajú, že suma dotácie je vo výške 1 000 €/m² vrátane nákladov na technickú vybavenosť a nákladov na pozemok. Štát však poskytuje na každý z vyššieuvedených účelov špecifickú dotáciu, konkrétne ide o sumu až do 1 000 €/m² na obstaranie náhradných nájomných bytov plus dotáciu do 5 800 €/byt na obstaranie technickej vybavenosti a dotáciu až do výšky 10 800 €/byt na obstaranie pozemku.

Ak teda predpokladáme obstaranie náhradného nájomného bytu s priemernou veľkosťou 60 m², môže obec získať dotáciu vo výške až 76 600 € (60 000 € na samotný byt, 5 800 € na technickú vybavenosť a 10 800 € na pozemok), čo pri prepočte predstavuje sumu 1 276 €/m². Pri menších bytoch je táto suma ešte vyššia.

V neposlednom rade je potrebné upozorniť na skutočnosť, že na účel obstarávania náhradných nájomných bytov boli od roku 2012 špecificky vyčleňované finančné prostriedky v štátnom rozpočte, ktoré neboli zahrnuté do účelov podpory obstarávania nájomných bytov v rámci Programu rozvoja bývania, takže ich obstarávanie neobmedzilo možnú podporu do oblasti verejného nájomného sektora.

Špecifickosť prijatého riešenia pri náhradných nájomných bytoch vychádza z potreby zachovania a zabezpečenia kontinuity bývania pre oprávnených žiadateľov v bytoch v reštituovaných domoch v zmysle existujúcich nastavených podmienok.

Uvedené znamená, že obec je pri poskytovaní náhradných nájomných bytov povinná uzavrieť s nájomcom nájomnú zmluvu na dobu neurčitú a súčasťou tejto nájomnej zmluvy musí byť predkupné právo nájomcu k poskytnutému bytu. Z uvedeného vyplýva, že aj v prípade dostatočnej dostupnosti „štandardných“ nájomných bytov by sa tieto nemohli použiť na riešenie otázky náhradných bytov pre nájomcov v reštituovaných bytoch.

Jednou z ďalších podstatných informácií je, že obyvatelia bytov v reštituovaných domoch majú zákonom zabezpečené právo obývať pôvodný byt za finančných podmienok platných ku koncu roku 2016, a to až do pridelenia náhradného nájomného bytu obcou.

Povinnosť obce doplácať rozdiel medzi regulovaným a trhovým nájomným nezakladá pre obyvateľov týchto bytov možnosť ďalšieho navýšenia nájomného po 1. januári 2017. Naďalej im, samozrejme, ostáva povinnosť platiť regulované nájomné, avšak bez akéhokoľvek ďalšieho zvýšenia.

Problematika nájomného bývania

V prvej časti predmetného článku sa poukazuje na rozdiely vo vnímaní nájomného bývania, ako aj jeho dostupnosti a inštitucionálneho prostredia na Slovensku a v susednom Rakúsku. Ako ilustračný príklad je uvedený počet nájomných bytov vo Viedni a tiež podiel obyvateľov Viedne bývajúcich v nájomných bytoch. Skôr sa však ako príklad mohlo použiť porovnanie počtu nájomných bytov obstaraných s podporou štátu po roku 2000 v Bratislave.

Obstaranie bytov vo verejnom sektore je na Slovensku podporované prostredníctvom kombinácie dotácie z ministerstva (vo výške približne 30 až 85 % z obstarávacích nákladov) a výhodného úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania (úroková miera približne 0 až 1 %). Za obdobie rokov 2000 až 2016 sa takto podporilo obstaranie 40 663 bytov na území celého Slovenska (rozdelenie podľa krajov je v tabuľke č. 1).

Jedným z paradoxov je, že pri bližšom skúmaní podporených bytov môžeme vidieť, že v obciach sa obstaralo viac bytov ako v mestách (konkrétne sa v obciach obstaralo približne 17 bytov na 1 000 obyvateľov dotknutých obcí, zatiaľ čo v mestách iba približne 7 bytov na 1000 obyvateľov dotknutých miest).

Uvedené môžeme vysvetliť poznaním, že v prípade obcí ide skôr o snahu stabilizácie, resp. zvýšenie počtu obyvateľov. Limitujúcim faktorom v obciach, ale taktiež v mestách je dostupnosť vlastných pozemkov vhodných na výstavbu nájomných bytov.

Skúsme sa však pozrieť na počet obstaraných bytov v Bratislave. Za obdobie 2000 až 2016 sa v Bratislave obstaralo 548 bytov, čo v ukazovateli počtu nájomných bytov na 1 000 obyvateľov predstavuje 1,3 bytu na 1 000 obyvateľov (na Slovensku je priemer 7,53 bytu vo verejnom nájomnom sektore na 1 000 obyvateľov SR).

Čiže je možné domnievať sa, že nie nástroje verejného sektora, ale prístup jednotlivých samospráv určuje, akým spôsobom sa spolupodieľajú na zabezpečovaní dostupného bývania na svojom území. Pravdepodobne sa aj s autorkou predmetného článku zhodneme na tom, že v Bratislave by boli potrebné nie desiatky alebo stovky, ale tisícky cenovo dostupných nájomných bytov.

To platí nielen pre Bratislavu, ale aj pre ostatné centrá rozvoja, kde existuje výrazný pretlak dopytu po bývaní v porovnaní s ponukou dostupného bývania. Práve tieto oblasti majú výrazný potenciál na posilnenie pracovnej mobility a akcelerovania ekonomického rozvoja konkrétneho mesta či regiónu.

V ďalšej časti článku sa konštatuje, že „alarmujúcou skutočnosťou je neustále sa znižujúci počet dokončených, ako aj začatých obecných nájomných bytov“, s dôvetkom, že mestá a obce majú zvýšený záujem zabezpečovať byty pre svojich obyvateľov nie formou výstavby, ale skôr obstarávaním dokončených bytov prostredníctvom kúpy od zhotoviteľov.

Informácie uvedené v tejto časti textu vyznievajú tak, že obecný nájomný bytový fond sa napriek podpore štátu nerozširuje. Samozrejme, ak by sme vychádzali len z interpretácie štatistických ukazovateľov o počte začatých a dokončených bytov podľa druhu vlastníctva, dalo by sa s týmto tvrdením súhlasiť.

Štatistický úrad SR totiž sleduje počty začatých a dokončovaných bytov na základe stavebných povolení a kolaudačných rozhodnutí. Vo svojej štatistike teda uvádza iba tie byty vo vlastníctve územnej samosprávy, na ktoré bolo vydané stavebné povolenie alebo kolaudačné rozhodnutie priamo obci.

Vzhľadom na preferencie obcí, možné komplikácie spojené s výstavbou, verejným obstarávaním a iné obce preferujú kúpu už hotových projektov, kde stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie sa vydalo súkromnému investorovi.
Preto pri sledovaní ukazovateľov o bytoch vo vlastníctve územnej samosprávy zohrávajú dôležitejšiu úlohu informácie o počte bytov ročne podporených dotáciou ministerstva, ktoré má k dispozícii ministerstvo a sú zverejnené na webovej stránke ministerstva.

Skutočný počet podporených obecných nájomných bytov znázorňuje graf na obr. 1, z ktorého je zrejmé, že počet podporených bytov vo verejnom nájomnom sektore za ostatných 8 rokov osciluje okolo hranice 1 800 bytov, čo predstavuje viac ako 10 % podiel bytov dokončených vo vlastníctve územnej samosprávy na celkovom počte dokončených bytov v SR ročne.

Obr. 1 Graf počtu verejných nájomných bytov podporených dotáciou z MDV SR v rokoch 2005 až 2016

Záverom…

V EÚ viac ako 70 % obyvateľov žije v byte, ktorý vlastní. SR jednoznačne patrí do skupiny krajín, kde dominuje vlastnícke bývanie (viac ako 90 %). Umožnenie prevodu vlastníctva bytov začiatkom deväťdesiatych rokov minulého storočia malo za následok dramatický pokles nájomného bývania. Na Slovensku sa vlastné bývanie považuje za prirodzený jav a väčšina ľudí chce nehnuteľnosť, v ktorej býva, vlastniť.

Snahou ministerstva v oblasti bytovej politiky je zvyšovať fyzickú a cenovú dostupnosť bývania pri dosiahnutí čo najväčšej finančnej a energetickej hospodárnosti. V tomto zmysle sú prijaté a v praxi uplatňované ekonomické nástroje v oblasti úverovej a dotačnej politiky, zamerané najmä na znižovanie finančných bariér súvisiacich s obstaraním a užívaním primeraného bývania tak, aby bolo pre obyvateľstvo dostupné.

Nerozvinutosť nájomného sektora, tak verejného, ako aj súkromného, výrazne oslabuje mobilitu pracovnej sily. Podpora nájomného bývania preto patrí k prioritám štátnej bytovej politiky.

Cieľom v tejto oblasti je predovšetkým zachovanie podielu financií vyčleňovaného zo štátneho rozpočtu na rozvoj bývania, vyššia motivácia rozvoja súkromného nájomného sektora prostredníctvom zavedenia nových finančných nástrojov, ako aj zavedenie samostatného príspevku na bývanie.

TEXT + GRAF: Odbor koncepcie bývania a mestského rozvoja, MDV SR

Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2017.