Regenerácia a revitalizácia panelového ­bytového fondu v ČR

Bývanie v panelových obytných domoch a spôsob ich ďalšieho používania nie je okrajovou otázkou ani v Českej republike. Aj keď od prechodu našej spoločnosti na systém politickej a ekonomickej plurality uplynulo takmer dvadsať rokov a prijali sa mnohé opatrenia, komplexné riešenie problému panelových obytných domov sa zatiaľ nesformulovalo.

Ak sa má zásadné riešenie sformulovať, je nevyhnutné aspoň rámcovo definovať systémový prehľad danej problematiky. Mýtus o nevyhnutnosti likvidácie nevyhovujúceho panelového bytového fondu a jeho nahradenia objektmi úplne novými už síce vyšumel, ale podceňovanie úrovne bývania v panelových objektoch stále pretrváva. Mnohé uverejnené konštatovania sú dokonca značne skresľujúce. V tejto situácii je každá snaha o demysti­fikáciu problémov panelového bývania a každá snaha o reálny pohľad na túto oblasť veľmi naliehavá a aktuálna.

Niet pochýb o tom, že bývanie predstavuje významný rozvojový faktor celej spoločnosti a veľmi často aj osudovú okolnosť pre život jednotlivých občanov. Odborná verejnosť z hľadiska ďalšieho úspešného rozvoja celej spoločnosti nemôže a ani nesmie aspekt bývania stratiť zo svojho zreteľa.

Panelové obytné domy a celé panelové sídliská tvoria neoddeliteľnú súčasť bytovej problematiky. Akú pozíciu však zaujíma bývanie v panelových domoch v celkovom kontexte bytového problému? V Českej republike je v súčasnosti asi 1,2 milióna bytov v domoch vybudovaných panelovými technológiami, čo predstavuje 31 percent z celkového počtu asi 3,9 milióna bytov v republike. Byty v panelových bytových domoch tvoria viac ako polovicu všetkých bytov v obytných domoch, teda asi 54 percent. Je to zásadná otázka z hľadiska celkového bytového problému Českej republiky.

Celá problematika panelových obytných domov dnes trpí niektorými nepresnosťami, ktoré zaťažujú nielen laickú, ale aj odbornú verejnosť. Ide predovšetkým o otázku životnosti panelových obytných domov, o ktorej sa často tvrdí, že je veľmi krátka, azda iba tridsaťročná, takže veľa našich panelových objektov sa nachádza na konci svojej životnosti. Ďalšou nepresnosťou je predstava, že súhrnná nekvalita (konštrukčné poruchy, nekvalitné vyhotovenie, zanedbaná údržba a obnova) sa týka iba panelových objektov, kým objekty postavené v minulosti inými technológiami nijaké konštrukčné poruchy nevykazujú, sú skonštruované kvalitne a prechádzali riadnou a pravidelnou údržbou i obnovou. Tento nepresný obraz je pravdepodobne vyvolaný veľkým podielom panelových bytov na našom bytovom fonde, lebo minulé zanedbávanie sa týkalo všetkých kategórií bytového fondu, možno s jedinou výnimkou – individuálneho bývania.

Napokon za hrubú nepresnosť možno považovať fakt, že v súvislosti s nedostatočnosťou panelového bytového fondu sa takmer výhradne hovorí o konštrukčno-technických otázkach a iba okrajovo sa spomína, že náš panelový bytový fond je poznamenaný výraznou jednostrannosťou. Panelový bytový fond predstavuje totiž príliš veľkú unifikáciu bez potrebnej diferen­ciá­cie, a to čo do veľkosti bytov i jednotlivých miestností, počtu obytných miestností v byte, technického štandardu, ale aj dispozičného riešenia jednotlivých bytov a druhov či typov bytových domov.

Životnosť panelových obytných domov
Všetky stavby budované v posledných päťdesiatich rokoch sa postavili so životnosťou sto rokov, vrátane stavieb panelových obytných domov. Táto životnosť sa však netýka celej stavby, ale iba častí predstavujúcich základnú nosnú konštrukciu stavby. Ostatné časti stavby vykazujú životnosť oveľa kratšiu, a to veľmi rozdielnu podľa jednotlivých prvkov. Táto skutočnosť následne výrazne diferencuje nároky na bežnú údržbu a obnovu, ako aj nároky na modernizáciu, prípadne rekonštrukciu jednotlivých konštrukčných častí stavieb. Celú situáciu možno názorne demonštrovať na veľmi zjednodušenom modeli požiadaviek na priebeh údržby a modernizáciu objektov, ktoré treba uskutočňovať, ak sa má dodržať plánovaná storočná životnosť.

Ak základná nosná konštrukcia (v prípade panelových stavieb nosná stenová a stropná panelová konštrukcia) má bez zásadných zásahov bezpečne plniť svoju funkciu sto rokov, potom zostávajúce konštrukčné časti môžeme zjednodušene rozdeliť do troch skupín s približne rovnakým časovým nárokom na ich výmenu, resp. zásadnú opravu.

Z hľadiska finančnej a časovej náročnosti potom možno definovať nasledujúci model:

• vlastná realizácia objektu predstavuje investičné náklady, ktoré označíme ako 100 percent,
• výmena všetkých vnútorných inštalácií potrebná raz za 25 rokov; v prípade ak bude s výmenou a prácou predstavovať 30 percent investičných nákladov, potom po trojnásobnej výmene bude predstavovať asi 90 percent pôvodných investičných nákladov,
• výmena všetkých drevárskych výrobkov, dverí, okien, podláh a s tým spojených prác, ktorú treba vykonať zhruba raz za 35 rokov, bude predstavovať 25 percent investičných nákladov; po dvojnásobnej výmene to bude teda 50 percent pôvodných investičných nákladov,
• kompletná výmena fasády, častí vnútorných omietok a strechy nevyhnutná po asi 50 rokoch, bude predstavovať približne 25 percent pôvodných investičných nákladov.

Z toho vyplýva, že ak investičné náklady na nový objekt prestavujú 100 percent, počas storočnej životnosti stavby bude potrebné vynaložiť asi 165 percent ďalších investičných nákladov, a to postupne na výmenu všetkých konštrukčných častí stavby s výnimkou nosnej stenovej a stropnej panelovej konštrukcie. Ak má teda stavba po celých sto rokov plnohodnotne slúžiť svojmu účelu, počas jej životnosti je nevyhnutné vynaložiť asi jeden a pol až dvojnásobok pôvodných investičných nákladov na potrebnú modernizáciu, nepočítajúc do toho náklady na bežnú údržbu a obnovu.

Uvedené približné náklady treba pokladať za maximálne, takže v konkrétnych prípadoch budú ich hodnoty pravdepodobne nižšie. Avšak tento strop je dobré mať na pamäti najmä pri počiatočných úvahách. Súčasne platí, že predchádzajúca úvaha a približná kalkulácia sa vzťahuje aj na objekty budované panelovými technológiami. V nijakom prípade preto nemožno hovoriť o kratšej celkovej životnosti panelových obytných domov, ale iba o časovom deficite pri výmene a obnove opotrebovaných častí celkovej konštrukcie stavby.

Regenerácia a revitalizácia panelového bývania
Každá stavba realizovaná akoukoľvek technológiou musí počas svojej životnosti prejsť uvedeným permanentným procesom pravidelnej údržby a obnovy, modernizáciou (výmenou opotrebovaných konštrukčných častí stavby), prípadne rekonštrukciou (prácami spojenými s posunom alebo zmenou funkcie stavby). Platí to aj pre stavby postavené panelovými technológiami. Keďže niektoré panelové obytné domy u nás vykazujú konštrukčné poruchy a často nekvalitne vyhotovené práce či použité nekvalitné materiály, v prípade panelových domov hovoríme o nevyhnutnosti regenerácie, prípadne revitalizácie. Okrem toho pri nich figuruje aj otázka oneskorenej a nekomplexnej bežnej údržby a obnovy a včasné zaistenie modernizácie či rekonštrukcie, čo sa však týka všetkých stavieb realizovaných u nás v posledných 50-tich rokoch. Aj keď od zmeny politického a ekonomického systému uplynulo už takmer 20 rokov, nemôžeme byť s doterajším priebehom regenerácie panelového bytového fondu spokojní, ba možno povedať, že väčšia časť úloh leží ešte pred nami.

Proces opráv, modernizácie a rekonštrukcie panelových obytných domov sa označuje ako regenerácia alebo revitalizácia. Zjednodušene možno za regeneráciu označiť proces postupného nahrádzania opotrebovaných častí konštrukcie, teda z hľadiska investičného a ekonomického za pojem blízky modernizácii. Naopak, revitalizáciu možno chápať ako proces, ktorý stavbu nielenže uvádza do pôvodného stavu, ale okrem výmeny všetkých opotrebovaných častí konštrukcie obytný objekt upravuje pre súčasné potreby spoločnosti, a to tak z hľadiska štandardov, ako aj z hľadiska druhu a dispozície. Možno povedať, že ide o úpravu objektu z hľadiska typologického.

Regenerácia a revitalizácia panelového bývania vykazuje dve zásadné vecné stránky. Ide jednak o regeneráciu a revitalizáciu vlastných panelových domov a jednak o celkovú regeneráciu a revitalizáciu širšieho obytného územia, teda panelových sídlisk. Oba procesy sú však iba dvoma stránkami jednej mince, lebo ide o komplexné riešenie otázky bývania v panelových domoch, zahŕňajúce vonkajšie vzťahy i podmienky.

Regenerácia panelových obytných domov
Čo všetko teda bude musieť obsahovať regenerácia panelových obytných domov u nás?

• Pri niektorých panelových objektoch to bude znamenať odstránenie konštrukčných porúch a nedostatkov vzniknutých pri navrhovaní stavby. Pri všetkých objektoch pôjde o zvýšenie tepelnoizolačných vlastností stavby a zvýšenie zvukovoizolačných vlastností, a to nielen objektu vo vzťahu k okoliu, ale aj medzi jednotlivými bytmi navzájom a niekedy aj medzi jednotlivými obytnými miestnosťami. V prípade tepelnoizolačných vlastností asi ani nemožno hovoriť o konštrukčných chybách, lebo vtedajšie návrhy konštrukcií sa opierali o mimoriadne nízke ceny energií, takže zvýšené investičné náklady na tepelnoizolačné vlastnosti konštrukcií by sa javili ako ekonomicky neefektívne.
• Pri mnohých panelových domoch sa budú musieť odstrániť dôsledky nekvalitne vykonaných prác počas vlastnej realizácie stavby a použitie nekvalitných materiálov.
• Všetky stavby budú musieť dohnať oneskorenú údržbu a obnovu a najmä oneskorenú modernizáciu, t. j. výmenu jednotlivých opotrebovaných častí stavby.
• Všetky panelové stavby budú musieť vzhľadom na svoj vek prejsť modernizačným procesom, hlavne výmenou všetkých inštalácií, bytových jadier, okien, dverí a podláh, niektorých častí vnútorných omietok a tiež rekonštrukciou striech, najmä plochých, a takisto opravou fasády vrátane jej nového výtvarného stvárnenia.

Revitalizácia panelových obytných domov
Súčasne treba vziať do úvahy, že modernizácia a celková regenerácia panelových obytných domov nemôže a nikdy nebude predstavovať iba jednoduchú obnovu pôvodného stavu, ale bude musieť rešpektovať aj nové požiadavky, ktoré sú výsledkom politického, ekonomického, sociálneho a kultúrneho vývoja našej spoločnosti, zjednodušene povedané demografický vývoj a spôsob života.

Bude teda musieť zohľadniť zmeny všetkých základných funkcií bývania (spoločný život rodiny, prácu a vedenie domácnosti, prípravu jedla a stolovanie, osobnú hygienu, zábavu a hobby a takisto aj spoločenský život v byte) i zmeny demografické. Pôjde pri nej o premeny plošných i technických štandardov, premeny dispozičných riešení, veľkosti i počtu bytov v jednotlivých domoch, k čomu sa môžu pridružiť aj snaha o vybudovanie nadstavieb. Bude však znamenať aj premenu využitia tradičného domového vybavenia ako spoločných práčovní, sušiarní, žehliarní a priestorov na uskladnenie detských kočiarov a bicyklov. Je však pochopiteľné, že takéto rozsiahle premeny sa nemôžu týkať všetkých panelových objektov.

Rozhodovanie o tom, ktoré objekty prejdú týmito premenami, bude veľmi ťažké. Treba zdôrazniť, že proces regenerácie pri jednotlivých objektoch nebude jednorazový. Treba počítať s tým, že regeneračné práce budú prebiehať v etapách, často od seba časovo značne oddelených. Ani regenerácia a revitalizácia panelových obytných objektov teda nebude vždy súbežná. Pri revitalizácii panelových objektov, teda tam, kde má prísť k zásahom typologického charakteru, by bol práve súbeh s modernizačnými prácami (výmena chybných konštrukcií) veľmi žiaduci. Ďalej treba počítať s tým, že konkrétne riešenie bude pri jednotlivých objektoch veľmi odlišné.

Regenerácia a revitalizácia panelových sídlisk
Aj keď sa v oblasti dotačnej politiky hovorí výhradne o regenerácii panelových sídlisk, je evidentné, že tu pôjde o regeneráciu aj revitalizáciu. Druhou stránkou je teda regenerácia a revitalizácia panelových sídlisk ako širších obytných priestorov. Pôjde o komplexnú rekonštrukciu celej technickej infraštruktúry – všetkých rozvodných inžinierskych sietí vrátane nevyhnutnej modernizácie príslušných technických zariadení (výmenníkových staníc na teplo a na prípravu teplej vody, transformačných staníc elektrickej energie, regulačných staníc plynu a tlakových staníc v prípade rozvodu pitnej vody). Takisto musí prebehnúť rekonštrukcia povrchu týchto medziblokových priestorov, čo predstavuje úpravu alebo výmenu všetkých trávnatých plôch, nízkej a vysokej zelene, úpravu všetkých spevnených plôch, ihrísk a pieskovísk pre deti, ako aj rekonštrukciu chodníkov a úpravu sídliskovej architektúry.

Najzávažnejšou požiadavkou je potreba zásadnej rekonštrukcie dopravnej infra­štruktúry. Znamená to rekonštrukciu všetkých vnútrookrskových komunikácií, v mnohých prípadoch aj ich nevyhnutného rozšírenia. Rozhodujúca je však požiadavka na zásadné prebudovanie tej časti dopravnej infraštruktúry, ktorá predstavuje statickú dopravu. Vo väčšine prípadov súčasná kapacita parkovacích miest na našich sídliskách nekryje ani polovicu súčasných požiadaviek. Pre mnoho našich občanov sa bývanie bez možnosti parkovania osobného automobilu stáva čím ďalej, tým neprijateľnejšie.

Proces diferenciácie a segregácie v bývaní
Z predošlého textu je viac ako zrejmé, že regenerácia a revitalizácia je proces veľmi mnohostranný, a súčasne proces, ktorého sa zúčastňujú rôznorodí partneri. Nielen jednotliví občania ako užívatelia bytov, ale aj rozsiahla časť súkromnej sféry, a, samozrejme, celá oblasť samosprávy v rovine celoštátnej, regionálnej, ale azda najviac v rovine lokálnej. Významnú úlohu tu zohráva aj oblasť verejnej správy. Vytvoriť z týchto partnerov funkčný, vzájomne prepojený a úspešný celok vybavený jasnými a jednoznačnými pravidlami vzájomného styku a komunikácie, je úlohou súčasnosti. Napriek úsiliu nemožno vylúčiť výsledný, aj keď čiastočný neúspech. Je preto vhodné načrtnúť možný vývojový scenár v prípade neúspechu.

Naznačené problémy proces regenerácie a revitalizácie panelových obytných domov a sídlisk veľmi komplikujú a existuje nebezpečenstvo veľmi výrazného meškania regeneračných a revitalizačných prác, dokonca pri niektorých obytných domoch ani nezačnú. Za tohto stavu budú niektorí obyvatelia panelové sídliská opúšťať, lebo kvalitu bývania tu budú pokladať za nedostatočnú. V dôsledku toho bude dochádzať k výrazným zmenám sociálnej skladby obyvateľov panelových sídlisk. Takto vynútená diferenciácia pravdepodobne povedie k degradácii niektorých panelových sídliskových útvarov, čo bude predstavovať výstražný patologický jav nielen v bytovej politike, ale v celej spoločnosti, a to s narastajúcou tendenciou.

Osobitne závažná situácia by vznikla, ak by táto sociálna degradácia prerástla do etnickej segregácie. Tieto oblasti by sa stali pre časť spoločnosti neprístupné a okrem toho by boli aj trvalým zdrojom napätia. Vzhľadom na problematickú situáciu rómskej populácie sa tento nežiaduci scenár priamo ponúka. Preto si treba uvedomiť, že sociálna a etnická segregácia v bývaní je problém, ktorý mnohé západoeurópske mestá pokladajú za najzávažnejší. Riešia ho s veľkými ťažkosťami a vynaložením vysokých nákladov, pritom však s neveľkými a nepresvedčivými výsledkami. Tieto skúsenosti by pre nás mali byť vážnym varovaním. Chybami sa každý z nás učí, je ale výhodnejšie poučiť sa z cudzích chýb.

Ing. Jan Česelský, PhD.
Foto: Dano Veselský

Autor je zamestnancom Kadedry mestského inžinierstva Stavebnej fakulty na VŠB-TU v Ostrave.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.