Rezidenčné objekty a facility management

Aj keď sa dosiaľ o facility managemente (FM) hovorí predovšetkým v súvislosti s administratívnymi priestormi, obchodnými centrami či priemyselnými areálmi, neznamená to, že by sa nemohol využiť pri rezidenčných objektoch. Správa bytových domov však pre subjekty poskytujúce facility management nie je príliš zaujímavá, pretože projekty FM bytových objektov sú omnoho prácnejšie. Môže za to špecifická situácia, ktorou je množstvo partnerov – vlastníkov bytových jednotiek, pričom vo vzťahu ku klientom sa vyžaduje prepracovanejší osobný prístup. Nehovoriac o tom, že výnosnosť takejto správy je, naopak, nižšia. 

Vlastníctvo a správa rezidenčných objektov
V súvislosti s politickými a ekonomickými zmenami na konci 80. a začiatku 90. rokov a následnými transformačnými procesmi v domovom a bytovom fonde, ktoré sa prejavili veľkou vlnou reštitúcií obytných domov a veľkým rozsahom privatizácie bytového fondu obcí, došlo v oblasti vlastníctva rezidenčných objektov k veľkým presunom. Mnohé objekty sa dostali do súkromných rúk fyzických osôb, a najmä v súvislosti s privatizáciou a novou výstavbou bytových domov sa objavil nový vlastník – spoločenstvo vlastníkov.

Transformácia sa dotkla aj správy a prevádzky domového a bytového fondu. Noví vlastníci bytových objektov sa museli rozhodnúť, ako zabezpečia správu svojich rezidenčných nehnuteľností a zvoliť si mohli jeden z dvoch základných variantov:

• priame správcovstvo, keď si túto činnosť vlastníci zabezpečili svojpomocne,
• sprostredkované správcovstvo – prostredníctvom iného profesionálneho subjektu, ktorý zabezpečil správu a prevádzku bytového fondu na základe zmluvy o obstarávaní.

Keďže noví vlastníci nemali s týmto procesom nijaké skúsenosti, väčšina z nich zvolila druhú možnosť. Vznik nového typu vlastníka – spoločenstvo vlastníkov – však vytvoril z pohľadu poskytovateľov služieb správy či facility managementu určité komplikácie, ktoré sú jedným z dôvodov malého záujmu o facility management rezidenčných objektov. Vzťah spoločenstvo vlastníkov – poskytovateľ FM je takmer vždy komplikovaný. Správcovská spoločnosť by totiž teoreticky mala vedieť vyhovieť všetkým členom spoločenstva vlastníkov, a to býva veľký problém. Vlastníci jednotiek majú, pochopiteľne, záujem zabezpečiť správu domu s čo najnižšími nákladmi a v čo najvyššej kvalite. Pre poskytovateľa služieb je teda veľmi dôležité nastaviť už na začiatku presné zmluvné parametre a požiadavky na správu domu, ktoré sú podložené súhlasom všetkých členov spoločenstva vlastníkov.

Pri príprave projektov FM bytových domov je preto veľmi dôležité sústrediť sa na presné vymedzenie všetkých činností, ktoré bude poskytovateľ služieb v rámci správy domu vykonávať. Je potrebné stanoviť početnosť prác, kvalitatívnych a kvantitatívnych ukazovateľov, ustanoviť zodpovedné osoby, tak na strane firmy FM, ako aj na strane spoločenstva vlastníkov. Tiež je dôležité mať pripravený a presne stanovený systém vzájomnej komunikácie, počet operatívnych a pravidelných schôdzok atď.

FM a prípravné fáze investícií
Je pravdou, že developeri bytových projektov sa s facility manažérmi v podobe správcovských firiem stretávajú väčšinou až po dokončení objektu. Poskytovatelia FM preto narážajú hneď od začiatku na problémy s nevhodným výberom rozličných technologických riešení, výberu povrchov z hľadiska údržby a podobne. V priebehu výstavby totiž investor a dodávateľ hľadajú predovšetkým úsporné riešenia bez ohľadu na budúcu prevádzku objektu. Poskytovateľ FM nepozná priebeh stavby, a pri prevzatí objektu už prakticky nemôže zistiť a objaviť všetky nevhodné riešenia. Väčšina z nich, aj keď sa pri preberaní objavia, je už nezvratná a pri prevádzke objektu spôsobuje značné problémy.

Zahraničné výskumy a predovšetkým prax ukazujú, že investičné náklady na zabezpečenie objektu sa približne rovnajú prevádzkovým nákladom vynaloženým za desať až dvanásť rokov jeho používania. Za predpokladu, že objekt sa bude využívať počas lehoty 60 rokov, je pomer nákladov na zabezpečenie a prevádzkových nákladov 1 : 5. V čase odovzdania projektu architekt už rozhodol o približne 80 percentách prevádzkových nákladov, no napriek tomu sa tento aspekt takmer nerieši. Vyvíja sa len enormný tlak na čo najnižšiu obstarávaciu cenu. V praxi sa potom ušetrené prostriedky – často niekoľkonásobne – vynaložia na zvýšené prevádzkové náklady.

Len dôsledné komplexné vyhodnotenie tzv. nákladov počas technického života (Life Cycle Costs – LCC) zohľadní pri každej verzii navrhovaného objektu obstarávacie náklady aj náklady na jeho prevádzku a likvidáciu.

Vyhodnotenie LCC by nemalo chýbať ani pri finančne náročnejších komponentoch objektu, napríklad predmetoch predstavujúcich jeho technické vybavenie. Dôležité je, aby bol facility manažér prizvaný do projektového tímu už v najranejšej etape projektu. Jeho posudok nemôže suplovať architekt, ani technológ. Facility manažér sa priamo podieľa na projekte, prevádzke TDI stavby, môže sa v priebehu výstavby vyjadrovať ku všetkým častiam stavby z hľadiska budúcej prevádzky, samozrejme, so zreteľom na optimálnu cenu investície.

Ďalšou výhodou partnerstva investora, stavebníka a poskytovateľa FM služieb už v prípravnej fáze výstavby bytového objektu je možnosť uloženia akejkoľvek realizačnej dokumentácie vrátane presného prehľadu o vývoji stavby a technických či technologických riešeniach. Poskytovateľ FM ako účastník celého stavebného procesu môže už v priebehu dokončovania stavby pripravovať pasportizáciu domov a bytov presne podľa jej vývoja.

Špecifiká FM bytových projektov
Prvým špecifikom FM rezidenčných objektov je skutočnosť, že partnerom poskytovateľa služieb je každý vlastník bytovej jednotky. Každá služba je predovšetkým o práci s ľuďmi, ale v projektoch FM to platí dvojnásobne. Záleží na každej maličkosti. V týchto projektoch platí aj dvojnásobné personálne obsadenie pozícií tých pracovníkov, ktorí budú v priamom kontakte s klientmi. Práve tu sa prejaví nielen profesionálny prístup zástupcu poskytovateľa FM služieb, ale aj jeho osobná charizma. V prípadoch rezidenčných FM projektov sa totiž lepšie prijme aj neveľmi podarená práca, ktorá sa klientovi vysvetlí rozumne a vľúdne, ako precízny výkon s nevľúdnym komentárom.

Ďalším aspektom, na ktorý netreba zabúdať, je dobrá znalosť samotných klientov a predovšetkým ich záujmov. Vhodné je vykonávať pravidelné prieskumné dotazníkové akcie zamerané na priania a záujem o služby pre klientov, či už ide o zlepšovanie kvalít štandardných služieb na základe uzatvorenej zmluvy, alebo o záujem zavedenia nadštandardných služieb.

Pri FM projektoch je dôležitý osobný prístup ku klientovi, prístup k zlepšovaniu, zmenám alebo nápadom na nové služby. Často zabehnutá bezproblémová služba bez akýchkoľvek zmien býva po istom čase zo strany klientov predmetom pochybností, že niečo nie je v poriadku alebo sa nevykonáva tak, ako sa malo.

Štandardné služby
Bežným štandardom v rámci portfólia služieb spoločností, ktoré poskytujú FM v bytových objektoch, je administratívny, ekonomicko-účtovný a kompletný prevádzkovo-technický servis, upratovanie spoločných priestorov v dome, garážach, údržba zelene priliehajúcej k nehnuteľnosti a poskytovanie 24-hodinového havarijného servisu. K ďalším službám patriacim do štandardu služieb FM pre bytové objekty patria recepčné či strážne služby.

Vlastníci bytových jednotiek by mali mať možnosť ponuky tzv. služieb na mieru – štandardné údržbárske, elektrotechnické, vykurovacie, maliarske práce, ale aj menej časté služby upratovania domácností, žehlenie, pranie, stráženie detí, zazelenenie balkónov a terás. V podstate každý vlastník bytovej jednotky by mal mať možnosť obrátiť sa na svojho správcu s akoukoľvek žiadosťou, ktorá sa týka jeho bytu a správca by mal byť schopný ju zabezpečiť prostredníctvom svojich zamestnancov alebo overených dodávateľov.

Nízky počet subjektov špecilizujúcich sa na komplexné FM služby rezidenčných objektov môže predznamenávať budúci rast tejto špecifickej skupiny služieb. Rozsah ponúkaných služieb facility managementu v bytových objektoch sa v nadchádzajúcom období pravdepodobne nebude zásadne odlišovať, budú sa poskytovať služby od zabezpečenia sťahovacej firmy cez správu domu a bytov až po zaistenie predaja. Zásadný posun však možno predpokladať v čoraz častejšom využívaní týchto služieb zo strany klientov. Život v súčasnosti je hektickejší, ľudia majú stále menej času na svoj osobný život, preto sa budú činnosti súvisiace s bývaním postupne prenechávať špecializovaným profesionálom.

Ing. Jan Česelský
Foto: Dano Veselský

Autor je zamestnancom Kadedry mestského inžinierstva­, Stavebnej fakulty na VŠB-TU v Ostrave.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.