Školenie predsedov vlastníkov bytov

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov zakladané na základe zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov čelia pri správe bytového domu mnohým zložitým problémom. Vyplývajú z vlastníckeho vzťahu jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a sú spojené nielen s potrebami spravovania vlastného majetku, ale aj s vytváraním pocitu spolupatričnosti a zodpovednosti za spoločné časti majetku a spoločné zariadenia.

Noví vlastníci získali vlastníctvo bytu na zá­klade vlastného rozhodnutia. Na majetku, ktorý si odkúpili za regulované ceny, vplyvom času a nedostatočnej údržby aj napriek tomu, že bývalé štátne správcovské firmy boli štátom vysoko dotované, prejavujú poruchy, ktoré treba odstrániť. V orgánoch spoločenstiev však často pracujú ľudia s minimálnymi skúsenosťami v oblasti riadenia, hospodárenia a správy majetku, pričom je jednoduchšie nájsť odborníkov na technickú alebo ekonomickú problematiku ako odborníkov na vytváranie nových vzťahov v spoločenstve a na tvorbu dlhodobej stratégie spravovania majetku.

Postupy riadenia v spoločenstve sa totiž značne odlišujú od metód riadenia klasických organizácií. Musia sa zakladať na permanentnom dialógu medzi výkonnými orgánmi spoločenstva a jednotlivými vlastníkmi. Každé dôležité rozhodnutie sa musí prerokovať a odsúhlasiť zhromaždením vlastníkov. Spoločenstvo rozhoduje individuálne o deľbe práv, zodpovednosti a povinnosti medzi výkonnými orgánmi a zhromaždením vlastníkov.

Osoby činné vo výkonných orgánoch spoločenstiev musia byť oboznámené so základmi procesu správy majetku. Výkonné orgány spoločenstva by mali vytvárať stratégiu a politiku efektívneho spravovania majetku. Zároveň nesú zodpovednosť aj za výkony a kontrolu externého dodávateľa služieb súvisiacich so správou bytového domu.

Obsah zmluvy o výkone správy, ktorá sa odvíja od ustanovení § 8 a nasl. ako aj spoločných ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, by mali poznať aj vlastníci, ktorí nemajú spoločenstvo.
Správa bytových domov musí byť zabezpečená fundovanými odborníkmi nezávisle od toho, či ide o predsedov a členov rady spoločenstiev alebo zástupcov vlastníkov. Pri takzvaných inteligentných budovách, ktoré sa v bytovej výstavbe vyskytujú zatiaľ len zriedka, je požiadavka na odbornú zdatnosť ešte markantnejšia. Kvalitné technológie si totiž vyžadujú kvalitných odborníkov a s týmto trendom musí držať krok aj správa bytových domov.

Správa bytového domu je súborom činností, ktoré sú od seba odlišné, vychádzajú z rôznych technických a zákonných podmienok, ale v konečnom dôsledku sa stretávajú na jednom objekte – bytovom dome. Musia byť zosúladené tak, aby sa nenarúšala a neobmedzovala základná funkcia tohto objektu a aby prebiehali plynulo. Pritom si treba uvedomiť, že práce súvisiace s obnovou bytového domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, sa realizujú za stálej prítomnosti obyvateľov. Ich obmedzenie stavebnými prácami sa má minimalizovať na únosnú mieru. Rovnako dôležité je aj zosúladenie prác s bežnými službami.

Právna úprava správy bytového domu
Skvalitneniu správy bytového sektoru sa venuje pozornosť aj v Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2015. Uvádza sa v nej nasledovné:
„Predpokladom pre zabezpečovanie efektívnej správy bytových domov je stanoviť v legislatívnej úprave povinnosť pre spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, respektíve správcu bytového domu vypracovávať dlhodobé plány obnovy bytového domu vrátane finančného plánu s povinnosťou prerokovať ich s vlastníkmi. V súvislosti so spravovaním bytov a nebytových priestorov treba na výkon takýchto činností v legislatívnej úprave jednoznačne stanoviť podmienky a odborné požiadavky tak pre fyzické (Živnostenský zákon), ako aj právnické osoby. Keďže doterajší vývoj poukazuje na nedostatočnú odbornú skúsenosť predstaviteľov spoločenstiev so zabezpečením správy bytového domu, bude v budúcom období nutné uskutočňovať v spolupráci so záujmovými združeniami pre nich školenia a priebežné vzdelávanie vrátane poskytovania metodickej pomoci. Uvedené legislatívne úpravy sa navrhuje spracovať vo forme nového zákona, pričom nadobudnutím jeho účinnosti sa zároveň zruší existujúca právna úprava.“

Základným právnym predpisom vymedzujúcim povinnosti správcov bytových domov a spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý je v platnosti už osemnásty rok, je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Postupným vývojom sa jeho obsah orientovaný zo začiatku na prevod bytov do osobného vlastníctva postupne zmenil a v súčasnosti sa vo väčšej miere dotýka správy bytového domu.

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa ako právnické osoby postupne začleňovali aj do ďalších súvisiacich právnych predpisov. Z toho im vyplynuli povinnosti voči štátnym inštitúciám, ekonomického charakteru – dane, hlásenia, odvody, vedenie jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, ako aj technického charakteru – povinné revízie vyhradených technických zariadení, požiarna ochrana, bezpečnosť a ochrana zdravia a podobne. V súčasnosti je rozsah zákonných povinností pre spoločenstvá naozaj rozsiahly.

Školenie predsedov vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Prehľad o činnostiach súvisiacich so samosprávou spoločenstva a so správou majetku má predsedom spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov poskytnúť školenie, ktoré organizuje Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku. Od októbra 2011 budú vzdelávacie kurzy ZSVB akreditované Ministerstvom školstva SR. Základný obsah školenia je rozdelený do 10 tematických modulov.

I. Legislatívne východiská pre spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Základ tohto modulu tvorí prehľad ustanovení základného právneho predpisu vzťahujúceho sa na správu bytových domov zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Fungovanie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo všetkých oblastiach správy bytových domov ovplyvňujú právne a normatívne predpisy, ktorými sa upravuje:

• vedenie účtovníctva,
• daňové povinnosti,
• technické podmienky pri obnove bytových domov, vyhradených technických zariadení a spoločných zariadení,
• ochrana osobných údajov,
• vymáhanie pohľadávok a podobne.

Zároveň sa objasňuje postavenie spoločenstva vlastníkov v súčasných legislatívnych podmienkach.

II. Úloha a zodpovednosť orgánov spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Modul vychádza z právomocí a povinností orgánov spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorými sú predseda, rada, zhromaždenie a iný orgán (ak sa na ňom vlastníci dohodnú), vyplývajúcich zo zákona a z toho plynúcej zmluvy o spoločenstve a ďalších vnútorných predpisov spoločenstva. Vedie k osvojeniu zručnosti, ako pracovať v orgánoch spoločenstva, v čom sa zdokonaliť a ktorých nevhodných návykov sa zbaviť.

Ozrejmujú sa efektívne metódy, ako pracovať počas zasadnutí orgánov spoločenstva vlastníkov bytov, počas zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pri výberových konaniach, zasadaniach orgánov a podobne.

III. Správa majetku
Pozornosť sa venuje opisu a porovnaniu formy zabezpečenia výkonu správy majetku v spoločenstve a základným činnostiam nevyhnutným pri zabezpečovaní chodu bytového domu spoločenstvom. Ide predovšetkým o zabezpečenie služieb spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, údržby a opráv spoločných častí a spoločných zariadení domu, obnovy a rekonštrukcie spoločných častí a spoločných zariadení domu.

Dôraz sa kladie na dodržiavanie legislatívnych podmienok a ochranu vlastníkov ako konečných spotrebiteľov.

IV. Zmluvné vzťahy
Základnými dokumentmi spoločenstva je Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorá by mala obsahovať ustanovenia na zabezpečenie hladkej vymožiteľnosti práv a povinností vlastníkov a spoločenstva.

Súčasťou modulu je aj oboznámenie s postupmi na vyhľadávanie a výber kvalifikovaných dodávateľov, s dôležitým obsahom dodávateľských zmlúv a s vypracovaním objektívnych podmienok výberového konania. Zároveň sa poukazuje na spôsoby vedenia zmluvného dojednania.

V. Riadenie zamestnancov
Pri výbere zamestnancov (najčastejšie na dohodu o pracovnej činnosti alebo dohodu o vykonaní práce) treba poznať základné postupy ako aj zásady ich efektívneho riadenia. Je nevyhnutné mať správne definované potreby zamestnancov a ich náplň práce vrátane opisu potrebnej zručnosti, požiadaviek na kvalifikáciu, dĺžku praxe a podobne.

VI. Tvorba a uplatňovanie pravidiel v spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Ide predovšetkým o tvorbu a uplatňovanie prijatých rozhodnutí a vnútorných pravidiel, ktoré zabezpečujú kvalitu bývania a ochranu majetku. Tie sú spravidla zakotvené v dokumentoch ako sú Domový poriadok, Organizačný poriadok, Rokovací poriadok, Smernica o rozpočítavaní studenej vody, Zásady bývania a podobne. Súčasťou sú aj postupy, ako riešiť porušovanie nariadení a pravidiel v rámci platných predpisov.

VII. Komunikácia
V každom bytovom dome by sa mal vytvoriť program komunikácie. Dôležité je správne vytypovať najvhodnejší spôsob komunikácie. Tematické zameranie tohto modulu sa sústreďuje na postupy, prostriedky a typy na vytvorenie efektívnej komunikácie postavenej na potrebách a obvyklých postupoch v dome.

VIII. Opravy a údržba
Pri realizovaní opráv a údržby bytového domu je dôležité zabezpečiť postupnosť a nadväznosť jednotlivých prác ako aj zabezpečiť posúdenie technického stavu budovy. Súčasťou modulu je objasnenie členenia zodpovednosti za bytové jednotky a za spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu. Ďalšia časť sa venuje opisu základných krokov pri spracovaní komplexného programu obnovy a plánu opráv a údržby v nadväznosti na krátkodobé a dlhodobé časové obdobie a schopnosť finančného zabezpečenia plánovaného rozsahu.

IX. Finančný manažment v spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Členenie finančných prostriedkov a hospodárenie s nimi by sa malo realizovať v súlade s právnymi predpismi a so zmluvou o spoločenstve. Aké sú úlohy finančného manažmentu v spoločenstvách a ktoré ekonomické nástroje umožnia plniť úlohy spojené so zabezpečovaním služieb a realizáciou obnovy domu – odpovede na tieto otázky tvoria základný obsah tohto modulu. Na finančný manažment sa vzťahujú aj ďalšie právne predpisy, medzi ktoré patrí najmä zákon o účtovníctve, o daniach z príjmov, o sociálnom poistení, Zákonník práce a podobne.

X. Postup plánovania v spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Základné plánovacie procesy v spoločenstve vychádzajú z informácií získaných o technickom stave budovy a možnostiach financovania obnovy bytového domu. Nemalo by sa podceniť ani dlhodobé plánovanie.

Školenia sa končia záverečným testom. Zároveň sa aktuálne dopĺňajú odbornými prednáškami, ktoré úzko súvisia s jednotlivými základnými modulmi a sú zamerané napríklad na výrobu tepla progresívnymi technológiami, postupy pri vymáhaní pohľadávok a zmluvných plnení od vlastníkov a dodávateľov služieb a stavebných prác, daňovú problematiku spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako neziskovej právnickej osoby, možnosti financovania obnovy zo štátnych aj súkromných zdrojov, bezpečnosť bývania a možnosti zabezpečenia spoločných priestorov modernými technológiami, využívanie elektronických systémov na komunikáciu a poskytovanie informácií vlastníkom, technické a normatívne predpisy súvisiace s vyhradenými technickými zariadeniami a požiarnou bezpečnosťou a podobne.

Záver
V ostatnom období sa stáva trendom skvalitňovnanie a zefektívnenie poskytovaných služieb v správe bytových domov uplatňovaním facility managementu. Tým sa zároveň zvyšujú nároky na odbornosť a vzdelanie každého, kto v danej oblasti pôsobí. Tento neprehliadnuteľný trend vyžaduje vzdelávanie na rôznych úrovniach a dostáva sa aj do študijných programov vysokých škôl.

TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský

Ing. Otília Leskovská je viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Recenzovala doc. Ing. Viera Somorová, PhD., ktorá pôsobí na Katedre technológie stavieb Stavebnej fakulty STU v Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.