Skúsenosti z rekonštrukcie panelových bytových domov v západnej Európe

Vo väčšom meradle sa bytové domy z panelov stavali v Európe po 2. svetovej vojne. Vo vojne bola v niektorých krajinách zničená veľká časť bytového fondu. V západnom i vo východnom Nemecku to bolo približne 20 % úplne zničených a 25 % poškodených bytov. Podobne to bolo v Rakúsku, vo Francúzsku, v Poľsku a v bývalom Sovietskom zväze. Panelové domy boli jednou z reálnych možností hromadnej výstavby na získanie bývania v cenovo dostupných bytoch. To možno považovať za spoločného menovateľa výstavby domov panelovou technológiou v západnej i vo východnej Európe.

Panelová bytová výstavba v Európe
Inou otázkou je rozsah tejto výstavby a údržba. V západnej Európe sa táto výstavba od samého počiatku považovala za vhodnú na sociálne bývanie. V podmienkach tržnej ekonomiky sa pomerne skoro vytvárala sociálne homogénna vrstva užívateľov – nájomníkov. Vo východnej Európe sa v podmienkach regulácie a prídelovej ekonomiky vytváralo širšie sociálne spektrum obyvateľov sídlisk.

V západnej Európe bývalo v polovici deväťdesiatych rokov minulého storočia 6 miliónov osôb v 1,8 milióna bytov v panelových bytových domoch, vo východnej Európe to bolo zhruba 34 miliónov osôb v 11 miliónoch bytov. Táto relácia zostáva v podstate i v súčasnosti. S prihliadnutím na rozdiely v počte obyvateľov a na ekonomickú úroveň panelový bytový fond vo východnej Európe a v stredoeurópskych postsocialistických krajinách predstavuje veľmi náročnú úlohu v zapojení do bežných trhových podmienok a vzťahov, v riešení značne oneskorenej obnovy a modernizácie.

Aj v západnej Európe sa však jednotlivé krajiny a ešte viac menšie územné celky čo do rozsahu výstavby panelových bytových domov dosť výrazne odlišujú. V niektorých priemyselných regiónoch, napríklad v Paríži, v severnom Francúzsku a v okrajových častiach veľkých miest je podiel panelovej zástavby okolo 20 i viac percent.

V sídliskovom bývaní sa prakticky vo všetkých krajinách prejavili závažné nedostatky spojené s výstavbou, ale najmä s údržbou. K hlavným nedostatkom patria:

• poruchy v značnom počte panelových domov sú v použitých stavebných materiáloch, sčasti aj v stavebných prácach,
• prejavilo sa oneskorenie v rekonštrukcii a nedostatky v údržbe,
• ťažkosti s financovaním výstavby i prevádzky pri rastúcich nákladoch, priblížení k nákladom v ostatných bytových domoch,
• nízka úroveň občianskej vybavenosti,
• prehĺbenie rozdielov v kvalite bývania v novostavbách a v panelových domoch.

Trom vybratým západoeurópskym krajinám – SRN, Rakúsku a Francúzsku – venujeme zvýšenú pozornosť.
V Nemecku bolo potrebné sa po roku 1989 zamerať na postupnú integráciu úplne rozdielnych ekonomík v západnej a vo východnej časti štátu. V SRN bolo pritom potrebné riešiť aj problematiku neobsadených bytov. Oveľa častejšie bolo preto nutné prikročiť k demoláciám, príp. čiastočným demolá­ciám bytových domov. V západných spolkových krajinách sa riešenie sídliskového bývania stretávalo aj s neobsadenými bytmi spojenými s homogenizáciou obyvateľov.

V Rakúsku je riešenie sídliskovej problematiky v porovnaní s radom iných krajín menej náročné v dôsledku nízkeho podielu bytov v bytových domoch z panelov. Zaujímavý je však spôsob riešenia rekonštrukcie bytového fondu vo Viedni a v niekoľkých ďalších spolkových krajinách. Najmä zabezpečenie a využitie tzv. mäkkej rekonštrukcie vo Viedni zohráva pozitívnu úlohu v Rakúsku i v medzinárodnom kontexte.

Francúzsko má v niektorých regiónoch a vo veľkých mestách dosť veľké sídliskové celky, ktoré boli, niektoré stále sú, postihnuté nízkou sociálnou stabilitou spojenou väčšinou s vysokým podielom minoritných etník z iných krajín. Formy a rozsah štátnych intervencií v nevyhnutnej širokej komplexnosti sú touto skutočnosťou silno poznamenané. Medzinárodný význam má aj súbor nápravných opatrení predovšetkým preto, že nastoluje riešenie aj pre krajiny, kde je také nebezpečenstvo dosiaľ len potenciálne.

Vzhľadom na uvedené skutočnosti má najskôr význam porovnanie týchto troch krajín podľa niekoľkých ukazovateľov prevažne z roku 2004.

Tab. 1: Charakteristika SRN, Rakúska a Francúzska podľa vybratých ukazovateľov (2004)

Regenerácia a neobsadené byty v SRN
Nemecké sídliská sa členia na sídliská v západných a vo východných spolkových krajinách. Rozdiely sú v rozsahu bytového fondu z panelov a vo vývoji, ktorým sídliská prešli. Ukazujú na značnú prevahu sídliskového bývania vo východných spolkových krajinách.

Najväčší počet sídlisk s najväčšou veľkosťou je vo východnej časti Berlína, potom v Sasku, Durínsku, Sasku-Anhaltsku, Porúri a v Hamburgu. Prvé budovy zo stavebných dielcov boli v Berlíne-Lichtenbergu postavené v rokoch 1926 – 1930.

Značný rozvoj panelovej zástavby sa uskutočnil po 2. svetovej vojne v NDR. Priemyselné metódy výstavby sa uplatnili v roku 1957 v meste Hoyswerda. Štátne programy až do roku 1990 obsiahli 3 mil. bytov v bytových domoch z panelov. Rokom 1980 začal program ich rekonštrukcie. Väčšina novostavieb sa stavala jednotnou technológiou, výraznejšie varianty sa vyskytovali len zriedka. Podobne to bolo s uniformnými fasádami.

Výstavba po roku 1980 sa aspoň pokúšala o prispôsobenie k obrazu miest pomocou historizujúcich prvkov. Príklady možno nájsť v budovách na berlínskej Friedrichstrasse. V niektorých častiach miest primkýnajúcich k centru mesta sa objavili aj nižšie bytové objekty s menším počtom podlaží. K veľkým sídliskám patrí v severovýchodnej časti Berlína Marzahn-Hellersdorf (170-tisíc obyvateľov) alebo sídlisko Görlitz v Drážďanoch (40-tisíc obyvateľov).

K najrozšírenejším typom panelovej výstavby v NDR patrili WBS 70, WHH GT 18, P 2 a Q 3 A. Kladnou stránkou je, že pri všetkých typoch stavieb pretrváva solídna stavebná substancia.

V Spolkovej republike Nemecko sa pred rokom 1990 stavali veľké sídliská v tých častiach, ktoré boli zničené počas vojny a tiež tam, kde štát organizoval výstavbu bytov na sociálne bývanie. Aj v západnom Nemecku sa architekti orientovali na tendencie vychádzajúce z modernej architektúry.

Od roku 1980 nebolo už v západnom Nemecku postavené žiadne veľké sídlisko, existujúce boli ešte dokompletované stavbami s uvoľnenejším priestorom, s menším počtom podlaží a s tehlovým murivom. Niektoré mestské časti s väčšou sídliskovou zástavbou sa stali neuralgickými sociálnymi bodmi, dopyt po bývaní sa tu značne znížil a vznikali neobsadené byty.

Neobývané byty predstavovali napr. v Berlíne v roku 2004 5,1 % z celkového počtu bytov. Na veľkých sídliskách to však bolo 12 až 15 %.

V SRN sa po zjednotení oboch častí krajiny intervencia do bývania sústreďovala na oblasti bytových domov z panelov v širšom kontexte sídlisk a ešte širším záberom v rámci programov prestavby miest. Uskutočňovala sa v priebehu piatich rozsahom a intenzitou dosť odlišných etáp.

V rokoch 1990 až 1991 sa len zisťoval stav bytového fondu a vyjasňovali sa východiskové pozície pripravovaného programu. V rokoch 1992 až 1995 boli vyhodnotené veľké sídliská a v rokoch 1995 až 1998 sa v opatreniach vychádzalo z výraznej diferenciácie rozvojových potenciálov jednotlivých veľkých sídlisk. Roky 1998 až 2001 boli poznamenané prehĺbením problému neobsadených bytov a posunom strategickej koncepcie na riešenie sídliskovej problematiky v rámci úlohy prestavby miest. V období po roku 2001 bol prijatý a uskutočňovaný podporný program Prestavba miest – Východ, ktorého splnenie sa predpokladá do roku 2009. V roku 2002 sa pripojil program Prestavba miest – Západ. Na týchto programoch sa podieľa 260 miest. Prebieha vyhodnotenie výsledkov oboch programov v spolkových krajinách, na ministerstve stavebníctva a vo federálnej vláde.

V roku 1998 sa vo východných spolkových krajinách trvalo nevyužíval bezmála milión­ bytov. V roku 2002 sa ich počet zvýšil už len na 1,077 mil. bytov. Oproti predchádzajúcim rokom došlo k výraznejšiemu spomaleniu nepriaznivej tendencie.

Do roku 2007 činila podpora zo štátneho rozpočtu 800 mil. eur. V rokoch 2006 – 2007 bol ročný rozpočet programu zvýšený o 20 mil. eur na celkom 110 mil. eur. Po 5 rokoch trvania programu (do konca februára 2007) sa modernizovalo 193-tisíc bytov a dosiahol sa vzostup podielu trvalo obsadených bytov o 14,6 %.
Podľa údajov zo spolkových krajín v roku 2004 bolo pomocou prostriedkov z programu Prestavba miest – Východ asanovaných 30-tisíc bytov a z prostriedkov spolkových krajín 14 215 bytov. Ďalším 95-tisíc bytom určeným na demoláciu bol daný prísľub poskytnutia podpory. V priebehu ôsmich rokov (2002 – 2009) by mal byť podľa programu zrenovovaný bytový fond v rozsahu 350-tisíc bytov. Podľa programu Prestavba miest – Východ príjemcovia prostriedkov ich vynakladajú na demolácie a obnovu v pomere 59 % : 41 %.

Okrem programov Prestavba miest – Východ a Prestavba miest – Západ sa aktívne využívajú programy Sociálne mesto a Ochrana pamiatok. Do budúcnosti sa program Podpora prestavby miest v podobe programu Prestavba – Východ bude uplatňovať formou riešení štrukturálno-ekonomických problémov miest a obcí, najmä miest, ktoré sa už dostali do závažnejších problémov. Platí to aj pre program Prestavba – Západ a ďalšie programy.

Novela zákona o oddĺžení obsahuje ustanovenia o pomoci mestám a bytovým podnikom, v ktorých dochádza k rastu neobsadených bytov. V rokoch 2001 až 2010 boli na tento cieľ vyčlenené prostriedky v rozsahu 930 miliónov eur. V roku 2005 vláda prijala uznesenie o zvýšení prostriedkov o 200 mil. eur.

Na modernizáciu sú orientované zvýhodnené úvery v rozsahu 3,1 mld. eur (298-tisíc bytov). V roku 2001 sa začal uskutočňovať program KfW-CO₂. Úvery so zníženou úrokovou sadzbou v rozsahu 5 mld. eur sa uplatňujú v modernizácii vykurovacích sústav, výmene okien a v ďalších zatepľovacích opatreniach (350-tisíc bytov). Čerpať podporné prostriedky možno za podmienky, že úspora tepla bude rovnaká ako spotreba pri novostavbách.

Sumárne sa podpory do obnovy a modernizácie bytového fondu sústreďujú do daňového zvýhodnenia pri nájomnom bytovom fonde a pri uvedených podporných programoch. Zhruba 5 mld. eur sa pritom vynakladá na príspevky na bývanie (Wohngeld). Z európskych štruktúrnych fondov sa čerpajú prostriedky na rozvoj bývania v nových spolkových krajinách a vo východnej časti Berlína. V rokoch 2000 – 2006 to bolo 21,6 mld. eur, do roku 2013 sa počíta so 100 mld. eurami.

Rakúske skúsenosti, viedenská „mäkká rekonštrukcia“
O rozsahu rekonštrukcie bytových domov z panelov nepriamo napovedá počet 21 malých sídlisk vo Viedni a vybrané malé sídliská v ostatných spolkových krajinách.

Sídliská vo Viedni v priemere neprekračujú 1 600 bytov, najväčší Grossfeldsiedlung zahŕňa 5 788 bytov, v ktorých žije 15 625 obyvateľov. Medzi viedenskými sídliskami sú niektoré s vysokou mierou nezamestnanosti, v Grossfeldsiedlung je to okolo 15 %. Vysokým podielom osôb starších ako 60 rokov sa vyznačujú zmienené i ďalšie sídliská, v dvoch sídliskách činí podiel 42 a 44 %. V priemere všetkých 21 sídlisk to je však dosiaľ len 22 %. Bytové domy z panelov boli vždy zamýšľané ako bývanie pre viacčlenné rodiny, stavané boli ako budovy s menej než 4 podlažiami, bez výťahov.

Vo Viedni i v iných rakúskych mestách sa sídliská nepremenili na slumy. Zhoršenie bývania sa však prejavilo aj v Rakúsku, väčšinou však len nepriamo – starnutím obyvateľov, nechuťou mladých domácností bývať na sídliskách. Chátranie neprerástlo do „úteku zo sídlisk“. Mestá sa začali pomerne skoro zaoberať návrhmi na komplexné riešenie ďalšieho rozvoja.

V Rakúsku sa takmer v 2/3 bytov Vzájomne prospešných bytových spoločností pristúpilo k zatepleniu budov. Zníženie spotreby tepelnej energie sa darí až na polovicu predchádzajúceho stavu. V sociálnom bývaní v Rakúsku je zastúpených okolo 20 % osôb z etnickej minority, vo Viedni podiel dosahuje 33 %.

Úverové prostriedky majú rastúci vplyv vo financovaní bývania. V roku 1995 sa objem hypoték pohyboval okolo 480 mil. eur, v roku 2004 narástol na päťnásobok (2 490 mil. eur). V stavebnom sporení sa usporené prostriedky pohybujú od 2 do 3 mld. eur, prémie v posledných rokoch činia asi 120 mil. eur. Čo je v Rakúsku vo financovaní a štátnej účasti rozhodujúce, je skutočnosť, že v spolkových krajinách príjmy z úverových prostriedkov (splátky) v roku 2005 po prvýkrát prevýšili výdaje (2,60 mld. eur : 2,42 mld. eur). Rekonštrukcie bytového fondu zamerané na úsporu tepla sa zvyšujú až na 200 mil. eur ročne, na podporu bezbariérového bývania ide 1 % z celkovej sumy podporných prostriedkov.

V Rakúsku sa využívajú tri hlavné domény podpôr:

• priama podpora podľa zákona na ochranu bývania;
• subvencované stavebné úvery;
• ďalšie úľavy.

Regenerácia sídlisk sa realizuje v rámci širších pravidiel, t. j. pravidiel platných tak pre výstavbu nových objektov, najmä infraštruktúry, ako aj pre modernizáciu existujúcich objektov a skvalitnenie širšieho prostredia. Podľa stanovených podmienok možno uvedené druhy podpôr kombinovať, využívajú sa potom súčasne všetky formy.

Jednotlivé segmenty bytového fondu majú výrazne odlišnú vekovú štruktúru. Pri bytoch v správe Vzájomne prospešných bytových spoločností je bytový fond z 28 % mladší než 20 rokov. Pri bytoch súkromných prenajímateľov 16 %, jednotlivcov užívateľov a vlastníkov 15 %, pri obciach nie viac než 9 %. Pri starších bytových domoch sa predpokladá ročný prírastok rekonštruovaných bytov 3 % ročne, t. j. menej než prepočítaná potreba (5 % ročne).

Pri neveľkom relatívnom poklese podpôr z verejných zdrojov v posledných 3 až 4 rokoch sa výstavby nájomných bytov s dostupnejším nájomným viac ujímajú aj súkromné podniky. Ponúkajú tzv. opčné byty, t. j. nájomné byty s právom na neskoršie odkúpenie. Lacnejšie nájomné bývanie zostáva v starších bytových objektoch v správe všeobecne prospešných bytových spoločností a vo všeobecnom vlastníctve.
Nepriamo to potvrdzuje veková štruktúra bytového fondu k roku 2001 podľa vlastníckych foriem. Najvyššie podiely bytov postavených v období rokov 1961 až 1980 sú vo všeobecne prospešných bytových spoločnostiach a vo všeobecnom vlastníctve.

Rakúsko má pomerne starý bytový fond, Viedeň je v Európe dokonca na 1. mieste medzi porovnateľnými mestami. Podpory do rekonštrukcie bytového fondu sa preto zvyšujú. Na začiatku deväťdesiatych rokov minulého storočia tieto podpory činili okolo 20 %, koncom 90. rokov 24 % a v posledných rokoch podiel prevyšuje 30 %. Tento trend ide v smere posilnenia podpornej motivácie na obnovu a modernizáciu, najmä vedie k uplatneniu energeticky úsporných opatrení.

Pri rekonštrukcii starších domov existuje príspevok na splátky úveru, ktorý je odstupňovaný podľa overenej spotreby energie na vykurovanie. Maximálna spotreba na poskytnutie podpory pri panelových domoch nesmie prekročiť 80 kWh/m²/rok.

Predpoklady na získanie podpory pri rekonštrukcii bytových objektov sa týkajú najmä:

• existencie platného stavebného povolenia;
• súladu so zastavovacím plánom, s rozvrhom plôch a so spoločným záujmom vyjadreným v územnoplánovacích dokumentoch a podkladoch;
• musí ísť o bytový objekt, po rekonštrukcii najmenej polovica obytnej plochy musí byť využitá na bývanie;
• byty po rekonštrukcii nesmú byť menšie než 22 m² a väčšie než 150 m²;
• budovy a byty musia slúžiť trvalej potrebe bývania;
• podpora závisí od výťažku z objektu, náklady nemajú prevýšiť desaťročné výťažky z nájomného;
• musí sa dokázať hospodárnosť rekonštrukcie vo väzbe na celkový stav budov, stavebné náklady a očakávanú výšku nájomného. Rozvaha musí byť vopred prepočítaná a odsúhlasená.

Sledujú sa aj možnosti zapojenia ďalšieho súkromného kapitálu do rozvoja podporeného bývania. Ide o refinancovanie pôžičiek, ktoré sa robí pomocou predajov pohľadávok. Predovšetkým menším bankám sa tento spôsob vypláca, pretože úverové pohľadávky sa predajú špeciálnej spoločnosti, ktorá s nimi ďalej obchoduje. Tieto spoločnosti musia mať výpožičky podložené aspoň 8 % vlastného kapitálu. V Rakúsku sa sledujú skúsenosti s touto formou v európskych krajinách (Veľká Británia, Belgicko, Holandsko).

Alternatívne energeticky úsporné opatrenia môžu využívať tieto podpory:

• jednorazové podpory vo forme dotácií na stavebné náklady;
• po 10 rokoch užívania možno získať podporu na výmenu úsporného zariadenia;
• na zabezpečenie energeticky úsporných zariadení (teplotné pumpy, pripojenie na diaľkové vykurovanie alebo na blízke zdroje, solárne zariadenie) sa poskytuje podpora maximálne 50 % nákladov.

Vo Viedni bol na vykonávanie (uľahčenie) rekonštrukcií zriadený špeciálny mestský orgán (WBSF), ktorý organizuje prípravu a priebeh všetkých akcií (modernizáciu bytového fondu i výstavbu) a realizované akcie sleduje a vyhodnocuje. Právnym základom podporovanej rekonštrukcie je Viedenský zákon o podporách a rekonštrukcii z roku 1989, nariadenie o rekonštrukcii (2005) a paušálne nariadenie z roku 2004.

Predpoklady na získanie podpôr vo Viedni sú nasledujúce:

• objekty musia byť v súlade so zastavovacím plánom a s rozvrhom plôch alebo musia byť v spoločenskom záujme,
• musí ísť o bytový fond, to znamená, že po rekonštrukcii najmenej polovica plôch musí slúžiť na bývanie,
• podporené byty nesmú byť po rekonštrukcii menšie než 22 m² a väčšie než 150 m²,
• budovy a byty musia slúžiť na uspokojenie intenzívnej trvalej potreby bývania ich obyvateľov,
• povolená podpora závisí aj od výťažku z objektu. Náklady nesmú byť vyššie, než rezervy základného nájomného vrátane 80 % predpokladaných desaťročných výťažkov,
• hospodárnosť rekonštrukcie vo väzbe na celkový stav budovy, stavebné náklady a očakávaná výška nájomného musia byť stanovené vopred,
• budovy nesmú patriť viac než z polovice štátu, spolkovej krajine alebo nesmú byť v majetku cudzieho štátu, medzinárodnej organizácie alebo diplomatickej misie.

Bloková rekonštrukcia sa skladá:

• z rekonštrukcie bytového domu, prípadne zlepšovacieho opatrenia;
• zo zväčšenia voľného priestoru pomocou demolácie zadných a bočných budov na zlepšenie svetlosti a prúdenia vzduchu;
• zo zhustenia zástavby pomocou dostavby, demolácie, novej výstavby;
• zo zlepšenia obytného prostredia (zeleň, parkovacie miesta, doprava v pokoji, ekologické opatrenia);
• zo zabezpečenia a zlepšenia žiaducich potrieb (bývanie – práca – služby);
• z vytvorenia a údržby sociálnej a technickej infraštruktúry;
• z koordinácie opatrení v otvorenom priestore.

Takzvaná mäkká rekonštrukcia bytového fondu je vo Viedni založená na podpornom systéme v rozpočte 218 mil. eur/rok. Každoročne sa realizuje tento program v rozsahu 10-tisíc bytov zo 60. a 70. rokov minulého storočia. Spolková krajina Viedeň tu poskytuje úhradu 30 % nákladov. Pri „mäkkej rekonštrukcii“ sa veľmi dbá na to, aby nedochádzalo k vynútenému presťahovaniu, najmä v bývaní seniorov.

Riešenie sídliskovej problematiky bývania vo Francúzsku
Vo Francúzsku sa bytové domy z panelov od počiatku stavali so zameraním na sociálne slabšie vrstvy obyvateľov. Po 2. svetovej vojne sa Francúzsko ocitlo v bytovej kríze, 500-tisíc bytov bolo zničených, milión poškodených. V roku 1957 bol prijatý program zosilnenej výstavby bytov do roku 1962 počítajúci s výstavbou 300-tisíc bytov ročne.

Výstavba panelových bytových domov sa začala v roku 1958. Novostavané byty zodpovedali priemernej kvalite a boli zamýšľané pre rodiny s deťmi. Pomerne skoro sa však objavili početné sťažnosti a nespokojnosť s infraštruktúrou a hlukom. Viacpodlažná výstavba bola zastavená už v roku 1973. V tom čase bolo už vo Francúzsku viac než 200 sídlisk s 370-tisíc bytmi, väčšinou v zázemí miest, zhruba polovica v okolí Paríža.
Koncom 80. rokov sa výrazne zvýšil podiel obyvateľov s nízkymi príjmami. Tvorili už okolo 30 % obyvateľov sídlisk, narástol aj podiel minoritných etnických skupín. Priemerná miera nezamestnanosti na sídliskách v deväťdesiatych rokoch činila až 20 %. Dôsledkom bol aj rast počtu neobsadených bytov. V roku 1998 bol ako úplne nevyhnutný schválený zákon o boji proti sociálnemu vylúčeniu v oblasti bývania.

Od polovice osemdesiatych rokov sa sídlisková bytová politika zintenzívnila. Financovanie z verejných zdrojov sa zakladá prevažne na poskytovaní zvýhodnených pôžičiek najmä prostredníctvom organizácie HLM.

Všeobecne prospešná organizácia pôsobiaca v oblasti bývania vznikla už v roku 1957. Vtedy sa zameriavala len na obnovu mestských centier. V súčasnosti HLM združuje okolo 900 podnikov a obhospodaruje okolo 3,5 milióna bytov. Podniky sú rôzneho zamerania a typu vlastníctva, sú oslobodené od dane z nehnuteľnosti.

Hlavné úlohy organizácie spočívajú v:

• uchovaní, resp. obnovení sociálne rozdielneho spektra bývajúcich na sídliskách,
• dosiahnutí dostatočne vysokej obývanosti štandardne vybavených bytov v sídliskových komplexoch,
• napomáhaní vzniku sociálno-ekonomických a kultúrne prepojených pospolitostí vlastníkov bytov, prenajímateľov i nájomníkov,
• dosiahnutí súladu v bývaní v bytových domoch sídliskového typu so životným prostredím a s ostatnými mestskými objektmi,
• posilnení princípu solidarity, uchovaní, resp. obnovení heterogénnej skladby bývajúcich,
• úzkej spolupráci medzi všetkými participientmi v oblasti sociálneho bývania pri rekonštrukcii bytového domu.

Podľa výsledkov rozboru sú sídliská vo Francúzsku rozdelené do dvoch základných skupín:

• sídliská so závažnými problémami, ale  s potenciálne dobrými predpokladmi rozvoja. Tu sú najskôr spracované tzv. veľké urbanizačné zámery na obdobie 10 až 15 rokov. Vymedzený je dostatočne veľký rozsah investícií v súlade s rozvojom miest a mestských častí,
• sídliská, kde sú rozvojové možnosti malé, v tých sa pracuje s daňovými úľavami a podporujú sa menšie podniky, ktoré zamýšľajú na území sídliska podnikať. Ak je medzi zamestnancami týchto podnikov aspoň 20 % z radov obyvateľov sídliska, uplatní sa výhodná sadzba dane. V tejto fáze je dôležité vytvorenie ponuky, i keď krátkodobých zamestnaní v spojitosti so zlepšovaním prostredia sídliska. Časový horizont týchto programov nepresahuje 6 rokov.

V rade francúzskych sídlisk bolo treba súčasne vypracovať programy smerujúce k zaisteniu bezpečnosti prostredia. Regenerácia sídlisk sa v týchto podmienkach uskutočňuje s relatívne veľkými problémami, je i finančne veľmi náročná. Zdôrazňuje sa preto nevyhnutnosť nie čiastkových úprav, ale zásadného riešenia, ktoré síce vyžaduje veľké prostriedky aj do ďalších oblastí, napr. do vzdelania, ale sľubuje, že sa situácia skutočne zmení. O tomto zameraní sčasti svedčia aj údaje o demoláciách objektov. V roku 2003 došlo napríklad k demolácii objektov obývaných 200-tisíc obyvateľmi.

Hlavnú úlohu v obnove a regenerácii sídlisk zohrávajú mestá, ktoré vyhlasujú miestne programy bývania. Rekonštrukcia sa robí na tomto základe komplexne, t. j. so skvalitnením technických parametrov a súčasne obnovením širšieho sociálneho spektra bývajúcich.

Na financovanie sa využíva niekoľko foriem a nástrojov. Tvoria ich prostriedky zo štátneho rozpočtu, príspevky na splátky úverov, zníženie úrokovej sadzby, úspory zo stavebného sporenia, zníženie daní. Objektové podpory majú na rozdiel od Rakúska nižší podiel na celkovej sume podpôr (10 až 12 %), subjektové predstavujú hlavnú formu (okolo 60 %). Daňové zvýhodnenie obnáša 28 %.

Podpory z verejných zdrojov vzrástli od roku 1995 do roku 2004 o viac než 6 % a dosiahli už 4 mld. eur. Obnova a modernizácia bytového fondu s využitím podpôr predstavuje okolo 400-tisíc bytov ročne.

Financovanie obnovy sociálnych štvrtí sa robí prevažne prostredníctvom skupiny bánk, ktoré poskytujú rôzne druhy pôžičiek organizáciám vykonávajúcim regeneráciu. Miestne spoločenstvá dostávajú úver so zvýhodnenými úrokovými sadzbami, ktoré garantuje štát. Na financovaní sa podieľajú aj ostatní investori vrátane nájomníkov formou zvýšeného nájomného. V priemere 20 % nákladov hradí štát a zostávajúcich 80 % hradia miestne spoločenstvá a nájomníci. Dosiaľ, zhruba od polovice osemdesiatych rokov, boli renovované bytové objekty s viac než miliónom bytov. V prestavbe sa pokračuje a ročne ide o 120-tisíc bytov.

doc. Ing. Jaroslav Dupal
Foto: Dano Veselský

Autor pracuje v organizácii ÚRS Praha, a. s.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.