Slovníček pojmov z oblasti správy bytových domov

Definícia v § 8/1 Z. 182/1993 v úplnom znení­: Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja príslušnom podľa sídla spoločenstva.

Komentár: Spoločenstvo zakladajú vlastníci jedného alebo viacerých bytových domov. Podmienkou je, aby sa medzi nimi našli aspoň štyria vlastníci ochotní vykonávať funkciu (predseda a traja členovia rady).
Ak okrem ochoty majú aj dostatočné schopnosti a vedomosti, je táto forma správy najoptimálnejšia.

Správca

Definícia v § 8/1 Z. 182/1993: Správcom môže byť právnická alebo fyzická osoba – podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

Komentár: Ak vlastníci nezaložia spoločenstvo, musia uzavrieť zmluvu o výkone správy. Inej zákonnej možnosti správy niet.

Správa domu

Definícia v §  6/2 Z. 182/1993: Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:
a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Komentár: Za obstaranie týchto činností sa platí poplatok za správu. Je uvedený v predpise mesačných preddavkov za služby spojené s bývaním. Niektorí správcovia ho označujú ako zálohový predpis. Nejde teda o nájomné, ako sa platba preddavku často nazýva. (Nájomné je poplatok za užívanie priestoru, ktorý nám nepatrí a máme ho len prenajatý.) Aké služby možno od správcu oprávnene očakávať, určuje zmluva o výkone správy. Štandardne správcovia poskytujú:

• vedenie samostatného účtovníctva,
• uzatváranie zmlúv s dodávateľmi v mene vlastníkov (teplo, voda, elektrina spoločných priestorov, odvoz a likvidácia odpadu, servis výťahov, upratovanie, revízie, skúšky a overovanie vyhradených technických zariadení, deratizácia, kontrola požiarnej a prevádzkovej bezpečnosti domu),
• vymáhanie nedoplatkov a náhrady škody,
• zabezpečenie opráv a pri väčších investíciách aj výberové konanie,
• vedenie agendy a evidencie súvisiacej s domom,
• administratívne služby,
• odpisovanie stavu meradiel v bytoch,
• jedenkrát ročne vypracovanie správy o stave domu.

Dobrý správca navrhuje schôdzi vlastníkov opatrenia, ktoré zlepšia funkčnosť a ekonomiku domu. Aj v prípade, že jeho návrhy vlastníci neprijmu, je dobré uviesť ich v zápisnici, aby bolo jasné, že si plní svoju úlohu. O dobrého správcu je záujem, preto môže určovať podmienky, ktoré má dom splniť, ak chce byť v jeho správe (určuje napríklad výšku tvorby fondu opráv, výšku nedoplatkov a podobne). Na schôdzach vlastníkov by mal šíriť osvetu a pripravovať školenie pre zástupcov vlastníkov. Tak možno predísť konfliktom a stratám času, ktoré spôsobuje nedostatočná informovanosť jeho klientov, t. j. vlastníkov bytov.

Zástupca vlastníkov

Definícia v §  8a/4 Z. 182/1993: Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14.”

Komentár: Zástupca vlastníkov (ďalej len ZV) je laicky označovaný ako dôverník, predseda samosprávy, domovník či správca. Odzrkadľuje to mieru nezáujmu o problematiku správy domu. Užívatelia bytov často v ZV vidia univerzálneho človeka, ktorý by mal robiť údržbára, sprostredkovateľa, ekonóma, právnika, policajta, upratovača, poštára atď. Podobné služby sa od neho žiadajú často bez ohľadu na jeho súkromie. Náplň práce môže zástupcovi vlastníkov podľa potrieb domu a vlastných očakávaní schváliť schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tento interný predpis je potrebný z hľadiska kontroly zástupcu vlastníkov, ale aj preto, aby sa od neho nežiadali služby, ktoré v náplni nemá.

Peter Trnkal
 
Autor pôsobí ako zástupca vlastníkov bytov.

Článok bol uverejený v magazíne Správa budov 2/2008.