Správa bytového domu – otázky a odpovede

Správcovia bytov a nebytových priestorov sa vo svojej praxi často stretávajú so zdanlivo neriešiteľnými situáciami. Na každý problém však riešenie existuje, len treba vedieť správne interpretovať platné právne predpisy a mať určitú skúsenosť. Množstvu problémov možno predchádzať správne vypracovanými zmluvami či dohodami.

Vyhodnotenie spotreby tepla v dome spracúva firma na základe pomerových rozdeľovačov tepla umiestnených na vykurovacích telesách. Ako treba postupovať, ak si vlastníci priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome dali bez oznámenia a súhlasu spoločenstva položiť podlahové kúrenie bez možnosti merať spotrebu?
Realizovanie podlahového kúrenia bez súhlasu ostatných vlastníkov, ktorí sú podielovými spoluvlastníkmi vykurovacej sústavy, sa považuje za neoprávnený zásah do spoločného zariadenia bytového domu. Vlastníci by mali vykurovanie uviesť do pôvodného stavu. Zároveň by mal správca osloviť firmu, ktorá robí odpočty a vyúčtovanie, alebo firmu, ktorá realizovala termostatizáciu, aby preverila, akým spôsobom zásah do vykurovacej sústavy takéhoto charakteru ovplyvnil prednastavené parametre hydraulického vyváženia celej sústavy. Či neprišlo k jej narušeniu, prípadne, či nevznikla potreba sústavu opätovne vyregulovať. Opätovné vyregulovanie sústavy však musia zaplatiť vlastníci, ktorí si dali zrealizovať podlahové vykurovanie. Ide o postup v zmysle § 11 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Rovnako sa môže postupovať v zmysle § 11 ods. 5.

Čo sa týka rozpočítavania, tu možno využiť ustanovenie vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z.,
ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla v znení novely č. 358/2009 Z. z., konkrétne § 7 ods. 4.

Ak sú v bytovom dome schválené pomerové rozdeľovače, musia sa osadiť na všetky vykurovacie telesá. Zásah do vykurovacej sústavy a odmontovanie radiátorov možno klasifikovať tak, že konečný spotrebiteľ nemá zapojené pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov – základná zložka sa im určí rovnakým spôsobom ako ostatným vlastníkom. Spotrebná zložka sa urči ako súčin 1,5-násobku priemeru spotrebnej zložky na m2 vypočítaného z podlahovej plochy všetkých bytov, nebytových priestorov a spoločných priestorov (myslí sa vykurovaných) podľa vzorca, ktorý určuje vyhláška.Po získaní konkrétnych podkladov o tom, do akej miery dochádza k poškodzovaniu ostatných vlastníkov, treba ako ďalší krok zvolať zhromaždenie. Na zhromaždení objasniť situáciu a schváliť spôsob rozpočítavania pre tieto miestnosti. Možno sa dohodnúť aj na písomnom hlasovaní, ale vlastníkov treba predtým písomne informovať o všetkých zistených faktoch, tak ako to ukladá zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Možno elektrickú energiu, ktorá sa spotrebúva pri prevádzke zariadenia na šírenie internetového alebo televízneho signálu (káblová televízia) hodnotiť ako podnikateľskú elektrinu? Zariadenie vo vlastníctve spoločností prevádzkujúcich dané služby využívajú len vlastníci bytov v bytovom dome.
Elektrická energia sa týmto spôsobom nespotrebúva spoločenstvom na správu domu. Ide o spotrebu zo strany podnikateľov – majiteľov TV-spoločností a internetových sietí na poskytovanie služieb jednotlivým vlastníkom, nie spoločenstvu. Keďže zmluvy, ktoré spoločnosti uzatvárajú, sa neriešia cez spoločenstvo, ale priamo s objednávateľmi služieb, z právneho hľadiska nemá spoločenstvo s nimi nič spoločné.

V prvom rade treba trvať na tom, aby sa každý, aj minimálny odber elektriny zaznamenával samostatnými elektrohodinami. Tak bude možné uplatniť tarifu pre elektrinu spoločných priestorov, ktorá je rovnaká ako tarifa pre spotrebu elektrickej energie v domácnostiach. Do času namontovania samostatných elektrohodín treba spoločnostiam zaslať zmluvu o prenájme spoločných priestorov a spotrebovanú elektrinu im refakturovať (vo výške ceny určenej elektrárňami pre spoločné priestory).

Ak spoločnosti prevádzkujúce internetovú sieť alebo káblovú televíziu zriadili zariadenia nutné na ich prevádzku v bytovom dome bez súhlasu spoločenstva alebo správcu, treba tieto spoločnosti vyzvať na odstránenie tohto zariadenia (čo samozrejme nebude možné, pretože sa vzbúria vlastníci, ktorí signál odoberajú) alebo (čo je bežná prax) im zaslať nájomnú zmluvu za užívanie spoločných priestorov. V zmluve treba zdôrazniť, že ak zmluvu nepodpíšu, budú odpojení. Podnikatelia si musia uvedomiť, že podnikajú na cudzom majetku, do ktorého vstúpili bez súhlasu vlastníka.
 
Na základe ročného vyúčtovania za rok 2010 niektorým vlastníkom bytov vznikli preplatky. Od začiatku roka 2011 však nemajú uhradené jednu až dve mesačné zálohy. Ako postupovať v tomto prípade? Možno vzniknutý nedoplatok odrátať od vzniknutého preplatku?
Zvyčajne sa v zmluve o spoločenstve nachádza nasledovné ustanovenie:
„Spoločenstvo je oprávnené vo vyúčtovaní vysporiadať v prípade nedoplatku vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, poplatok na činnosť spoločenstva a platby do fondu prevádzky, údržby a opráv, nedoplatok za predchádzajúci kalendárny rok s platbami poukázanými v roku, v ktorom sa vyúčtovanie vykonáva.“

Znamená to, že ak správca vyúčtovanie za rok 2010 spracúval k 31. 5. 2011 a vlastník nemal od januára 2011 do 31. 5. 2011 uhradené niektoré zálohové platby, možno tieto platby zahrnúť do vyúčtovania. Ak napríklad správcovia používajú na vystavenie vyúčtovania správcovský program, spravidla je nastavený tak, že dlh za daný rok sa automaticky odpočíta od preplatku za predchádzajúci rok. Za nedoplatky možno účtovať aj príslušné zmluvné dohodnuté sankcie (úrok z omeškania, zmluvná pokuta).
–>–>
Ako by sa mal správne účtovať príjem za prenájom spoločných priestorov bytového domu? Vo fonde prevádzky, údržby a opráv alebo v majetku spoločenstva?
Správny postup je účtovať tento príjem vo fonde prevádzky, údržby a opráv. V zmysle § ods. 2 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení ostatnej novely č. 70/2010 Z. z. (ďalej len zákon) príjmom fondu prevádzky, údržby a oprav sú:

• mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
• príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
• výnosy z účtu domu vedeného v banke,
• príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo z dobrovoľnej dražby bytu, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa zákona,
• zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu,
• príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov v dome nedohodli inak.

Z uvedeného vyplýva, že príjem za prenájom spoločných priestorov nemožno viesť účtovne v inej položke, ako je fond prevádzky, údržby a opráv domu. V prípade, že zhromaždenie vlastníkov rozhodne o zaradení príjmu za prenájom spoločných priestorov do majetkového fondu, toto rozhodnutie je v rozpore so zákonom a jeho citovaným usta­novením, a teda je neplatné. Zmluvu treba zosúladiť so zákonom, inak je v tých častiach, ktoré sú v rozpore so zákonom, neplatná.
 
Kto by mal zaplatiť opravu odpadovej rúry od kuchynského drezu? Vlastník bytu, v ktorom sa odpadová rúra nachádza, alebo možno rúru považovať za spoločné zariadenie a opravu uhradiť z fondu prevádzky údržby a opráv?
Za spoločné zariadenie domu sa považuje zvislé potrubie, ktoré prechádza cez všetky byty a vodorovné spodné rozvody, ktoré sa zbiehajú v dome a ústia do kanalizačnej domovej šachty. Vodorovné a zvislé rozvody a odpadové potrubie v byte od drezu, vane, umývadla a záchoda až po vústenie do spoločnej zvislej odpadovej rúry sa považujú za majetok vlastníka, a preto si musí ich opravu hradiť vlastník sám.

Na základe čoho sa vypláca odmena za správu, ktorá sa nachádza v zálohovom predpise a výška poplatku je schválená zhromaždením? Predseda vykonáva zároveň aj správu domu. Nepodniká na základe živnostenského oprávnenia, ani ako právnická osoba. Treba uzatvoriť s predsedom dohodu alebo zmluvu alebo postačuje zápis zo schôdze o schválení vyplácania danej odmeny?
Predseda spoločenstva zabezpečuje pre bytový dom plnenia a obnovu v zmysle zmluvy o spoločenstve. Žiadna ďalšia zmluva na to nie je nutná. Nepotrebuje ani živnosť. Ide o volenú funkciu. To znamená, že predseda zabezpečuje všetky náležitosti pre bytový dom v zmysle zmluvy o spoločenstve a dostáva za to odmenu vo výške, akú schváli zhromaždenie. Žiadnu inú odmenu nedostáva. V nej je zahrnutá odmena za administratívne úkony, odmena za manažovanie opráv a obnovy, odmena za komunikáciu s ľuďmi, za zodpovednosť za zmluvy na plnenia, teda všetko, čo s jeho činnosťou súvisí. Je nutné ešte upozorniť na fakt, že od 1. 1. 2011 sa z odmien volených organov musia odvádzať všetky odvody stanovené v Slovenskej republike ako povinné.
 
Existuje pravidlo alebo predpis na evidenciu osôb v byte? Musí sa evidovať minimálne 1 osoba alebo môže byť vedený aj nulový stav?
Žiaden platný právny predpis sa touto problematikou nezaoberá. V zmluve o spoločenstve sa evidovanie osôb žijúcich v byte spravidla upravuje v článku o spôsobe správy alebo v článku týkajúcom sa plnení. Zvyčajne sa do zmluvy zahrnie ustanovenie, že aj byt, v ktorom nikto nebýva, sa považuje za byt s jednou osobou, na ktorú sa rozpočítavajú všetky služby. V paragrafe 10 zákona č. 182/1993 Z. z. v ods. 6 sa hovorí o tom, že pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Z uvedeného vyplýva, že možno posúdiť mieru užívania osobami, ktoré sú v dome iba občas. Vyskytnú sa prípady, keď niekto pracuje v zahraničí napríklad ako opatrovateľka, pričom tri týždne býva v byte a tri týždne pracuje v zahraničí. V takomto prípade možno počítať na rok s pol osobou. Každú situáciu treba riešiť individuálne. Ďalším príkladom je osoba žijúca v zahraničí, ktorá v byte nebýva celý rok, ale niekto chodí byt pravidelne kontrolovať, polievať kvety a podobne. Na tento byt možno rozpočítať náklady napríklad iba za jeden mesiac. Uvedený postup možno schváliť v dodatku ku zmluve alebo prijať rozhodnutie.
 
Fond prevádzky, údržby a opráv sa tvorí v zmysle zákona č. 182/93 Z. z. v závislosti od veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ku ktorému sa prirátava 25 % z plochy balkóna. To znamená, že vlastníci bytov v bytovom dome sa na tvorbe fondu podieľajú rozličnými čiastkami. Avšak použitie prostriedkov fondu nie je vždy adekvátne výške odvedenej čiastky. V bytovom dome sa plánuje obnova potrubia SV, TÚV a plynu, pričom na každý byt sa plánuje čerpať rovnaká finančná čiastka. Niektorí vlastníci sa ohradili, že odvádzanie a čerpanie finančných prostriedkov z fondu nie je v rovnováhe.
Vlastník bytu nevlastní potrubia prechádzajúce cez jeho byt v dĺžke od podlahy po strop, ale presne tak, ako všetko v dome, teda podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý má uvedený v liste vlastníctva, pretože potrubie v byte by bolo vlastníkovi nanič, keby sa nenapájalo na spoločné rozvody a rozvody vo všetkých stúpačkách a všetkých bytoch. Ak však niekto vlastní byt s menšou rozlohou, má vo svojom podielovom spoluvlastníctve menší kus potrubia ako vlastník, ktorý vlastní väčší byt. Túto úmeru možno aplikovať na všetky spoločné časti bytového domu, spoločné zariadenia bytového domu a podobne. To znamená, že všetky investície, aj na stúpačky, treba posudzovať a členiť podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Každé potrubie prechádza priebežne od suterénu až pod strechu, respektíve od napojenia na hlavný uzáver alebo šachtu až po posledné odberné miesto. Problematiku treba chápať v takomto zmysle.

Vlastník bytu požiadal správcu o vydanie potvrdenia, že nemá voči spoločenstvu vlastníkov bytov (SVB) finančné dlhy. Správca vlastníkovi na základe výpisov z banky vypracoval vyúčtovanie za služby spojené s bývaním (za rok 2010) a stanovil nedoplatok. Vlastník nedoplatok do dvoch týždňov uhradil. Môže vykonať katastrálny úrad zmenu vlastníka bytu, ak nemá od SVB potvrdenie, že pôvodný vlastník nemá voči nemu dlh, respektíve že dlh vyrovnal? Nový vlastník je na liste vlastníctva zapísaný od 1. 6. 2011.
Pokiaľ mal pôvodný vlastník dlh za rok 2010 v ročnom vyúčtovaní a tento vyrovnal, možno považovať postup katastrálneho úradu za korektný. Nemá to nič spoločné s tým, že k prevodu bytu došlo až v júni 2011. Za obdobie v roku 2011, počas ktorého bol vlastníkom bytu, mu ešte môže vzniknúť nedoplatok na službách. Práve z tohto dôvodu sa dáva vlastníkovi bytu pre potreby zápisu zmeny do katastra potvrdenie o tom, že k danému termínu nemá podlžnosti na zálohových platbách za plnenia a do fondu prevádzky, údržby a opráv. K 31. 5. 2012 mu však za rok 2011 nedoplatok vzniknúť môže.

Odporúča sa, aby každé spoločenstvo malo v zmluve o spoločenstve zakotvené, že pri predaji (prevode) bytu na nového vlastníka musí odchádzajúci vlastník vložiť na účet spoločenstva zálohu na budúci nedoplatok v určitej výške (zvyčajne je to jeden mesačný zálohový predpis). Tým možno zabrániť si­tuácii, že pôvodný vlastník zmizne bez stopy a nedoplatok od neho už nikto nikdy nevymôže. V prípade nedoplatku sa mu vypočítaná čiastka strhne a zvyšok vráti, v prípade preplatku sa záloha vráti aj s preplatkom.

Pokiaľ kataster vykoná prevod bytu bez potvrdenia, koná v rozpore so zákonom. V takomto prípade treba proti zápisu vkladu do katastra napísať odpor. Ak však vlastník dostane potvrdenie o tom, že má dlh, je pre kataster toto potvrdenie dostačujúce, aby mohol prevod vykonať. V prípade, že ide o zmenu vlastníctva darovaním, potvrdenie nie je nutné vystavovať. Obdarovaný totiž berie na seba dar aj s prípadnými ťarchami.
 
Je nutné urobiť zmeny v zmluve o SVB a tú nanovo zaregistrovať, ak došlo k zmene vlastníka bytu? V pôvodnej zmluve sú uvedení všetci prví vlastníci, ktorí sa postupom času menia.
Nový vlastník sa do registra spoločenstiev nezapisuje. Zmena vlastníka nie je zmenou zapisovaných skutočností v zmysle § 7 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vlastník je povinný zo zákona pristúpiť k spoločenstvu. Zvyčajne podpisuje tlačivo Pristúpenie k SVB, ktoré obsahuje údaje zhodné s údajmi uvedenými v liste vlastníctva. Nie je to však nutné, keďže pristúpenie do spoločenstva vyplýva zo zákona.
 
V minulosti vlastníci bytov odsúhlasili, že dlh vlastníka bytu na mesačných platbách sa začne riešiť upomienkom až keď dosiahne hodnotu vyššiu ako 1 000 €. Vzhľadom na to, že v bytovom dome sa nachádza len 18 bytov, pričom mesačné poplatky dosahujú výšku 30 až 77 eur stavnovená suma 1 000 € bola príliš vysoká. Preto sa hlasovaním nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov odsúhlasilo jej zníženie, a to na výšku troch mesačných zálohových platieb podľa predpisu. Po uplynutí tridsiatich dní od zaslania prvej upomienky sa zašle druhá upomienka a po ďalších tridsiatich dňoch tretia upomienka. Ak ani po tretej upomienke nebude mať vlastník snahu dlh urovnať, bude podaný návrh na dobrovoľnú dražbu. Vlastník má v podstate 6 mesiacov, aby dlh dorovnal. Je toto rozhodnutie v súlade s pltnou
legislatívou?
Dĺžka lehoty na začatie vymáhania dlhu, ani výška dlhu, pri ktorej sa má vymáhanie začať, nie sú vymedzené žiadnym právnym predpisom.

Rozhodnutie o znížení čiastky z 1 000 eur na tri zálohové platby je správne. Aj menšia čiastka, ktorá chýba vo fonde prevádzky, údržby a opráv, môže doviesť spoločenstvo k platobnej neschopnosti. A to predovšetkým v prípade splácania úveru, keď k dispozícii zostáva maximálne 20 % celkovej hodnoty fondu. Treba si uvedomiť, že nepriamo platí za neplatiča každý jeden vlastník každý mesiac, vo vašom prípade 1,7 až 4,3 eura (keďže sa dlh uhrádza z fondu prevádzky, údržby a opráv).

Pokiaľ ide o upomienky nie je nutné zasielať druhú, či tretiu. Stačí zaslať prvú – preddražobnú. Ak sa totiž dotyčný vlastník neunúva po mesiaci dlh vyrovnať, nebude sa unúvať ani po pol roku. Ak má vlastník snahu zaplatiť aspoň časť dlhu alebo pristúpiť na splácanie dlhu splátkovým kalendárom, prejavuje vôľu problém riešiť. Ale ak nie, nikto nie je povinný to znášať.

Každý kto s rozhodnutím prijatým nadpolovičnou väčšinou nesúhlasí, má právo odvolať sa v lehote do 15 dní od oznámenia rozhodnutia a obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol. Pokiaľ vlastník toto zákonné právo nevyužije, právo zanikne. Rozhodnutie tak nadobudne právoplatnosť a stane sa záväzným pre všetkých vlastníkov.

Zámerom dražby nie je pripraviť vlastníka o byt. Je to spôsob, ako zákonne vymôcť finančnú pohľadávku, ktorú spoločenstvo voči neplatičovi má. Z čiastky získanej dražbou bytu sa odpočítajú dlh a náklady spojené s vymáhaním dlhu. Zostatkovú sumu dostane vlastník bytu.
 
Ak po uplynutí funkčného obdobia troch rokov dôjde k opätovnému zvoleniu predchádzajúceho predsedu spoločenstva do funkcie, je nutné zaslať o tejto skutočnosti oznámenie na obvodný úrad?
Áno, oznámenie je nutné zaslať. Meno predsedu spoločenstva ako štatutára je jeden zo štyroch údajov, ktorý patrí k zapisovaným skutočnostiam (názov a sídlo spoločenstva, IČO, orgány spoločenstva, meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu – § 7 ods. 7). Aj keď zostáva pôvodný predseda vo funkcii, treba ho po uplynutí trojročného funkčného obdobia opätovne zvoliť a túto skutočnosť oznámiť príslušnému registru. Niektoré úrady pri opätovnom zvolení toho istého predsedu nevyžadujú správny poplatok. Zmena sa schvaľuje dodatkom ku zmluve o spoločenstve a oznamuje registru návrhom na zápis zmeny zapisovaných skutočností do registra spoločenstiev.
 
V jednom z bytov bytového domu so štyrmi bytmi žijú neprispôsobiví občania, ktorí svojim konaním znižujú kvalitu bývania a znepríjemňujú život ostatným vlastníkom bytov. Ako možno voči takýmto osobám postupovať?
Keďže dochádza k obmedzovaniu výkonu vlastníckych práv ostatných vlastníkov, možno využiť ustanovenie § 11 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V súlade so zákonom majú vlastníci možnosť podať na súd žalobu a žiadať predanie bytu. K žalobe treba doložiť dokumentáciu o využití všetkých zákonných možností. Teda písomnú výzvu o nápravu, podanie podnetu na priestupkové oddelenie príslušného mestského úradu a dokumentáciu o nevhodnom konaní, zápisy z výjazdov mestskej či štátnej polície o rušení nočného pokoja a výtržníctve a podobne. Pokiaľ takúto dokumentáciu vlastníci nemajú k dispozícii, treba začať konať. Vlastníkom bytu treba poslať pokus o zmier, v ktorom budú vyzvaní na nápravu stavu, s tým, že ak zmena nenastane, vlastníci využijú ustanovenie § 11 ods. 5 zákona a požiadajú súd, aby byt predal. Zároveň treba podať sťažnosť na príslušné priestupkové oddelenie policajného zboru, najlepšie všetci traja vlastníci, každý sám za seba a aj za spoločenstvo vlastníkov bytov. Zakaždým, keď bude nevhodné správanie presahovať hranice slušnosti, treba zavolať políciu. Z každého výjazdu je nutné vyžiadať si písomný záznam, policajti ho totiž automaticky nevydávajú.
 
TEXT: Ing. Otília Leskovská, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
FOTO: Dano Veselský, VOKUPE

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.