Správa bytového domu – otázky a odpovede (3.)
So správou bytového domu súvisí množstvo problémov, ktorých riešenie síce upravujú platné právne predpisy, ale ich správny výklad je pre niektorých pomerne náročný. Z toho následne vyplýva množstvo nedorozumení, ktoré sa môžu premietať napríklad do pokút zo strany správnych orgánov. Najľahšie a najlacnejšie je poučiť sa z chýb iných...
Finančné prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu sa ukladajú prioritne na bankovom účte, ale spoločenstvo vlastníkov bytov má určitú hotovosť aj v pokladni. Tieto prostriedky sú v rámci účtovníctva zaúčtované na účte „Fondy tvorené podľa osobitných predpisov“. Členka rady to napadla a tvrdí, že v zmysle zákona sa musia finančné prostriedky ukladať len na bankovom účte. Postupujeme v rozpore so zákonom, ak vedieme aj pokladňu?
Vlastníci bytov hradia mesačné úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu na účet spoločenstva vedený v banke. Hotovosť v pokladni pochádza z príjmov od vlastníkov, ktorí uskutočňujú tieto platby priamo v kancelárii spoločenstva vlastníkov bytov. Uvedený spôsob hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv domu by mal byť upravený v zmluve o spoločenstve v súlade s § 7a ods. 3 písm. f) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Možno vysloviť domnienku, že spoločenstvo vlastníkov bytov môže mať v súlade so zmluvou o spoločenstve určitú finančnú hotovosť v pokladni a takýto postup nie je v rozpore s § 7b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov. Peňažnú hotovosť v pokladni nemožno pokladať za akumulovanie finančných prostriedkov vybratých od vlastníkov bytov mimo banky. Pravidlá a spôsob vedenia pokladne určuje zákon o účtovníctve.
Do akého termínu je spoločenstvo povinné vyrovnať preplatky voči vlastníkom bytov? Ktorý právny predpis, respektíve ktorý paragraf to upravuje?
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov ukladá spoločenstvu v zmysle § 7b ods. 3 a správcovi v zmysle § 8a ods. 2 vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia na jednotlivé byty najneskôr do 31. 5. nasledujúceho roka za predchádzajúci rok. Lehotu vyrovnania preplatkov alebo nedoplatkov tento zákon nerieši. Lehota je obvykle dohodnutá v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov a mala by byť uvedená na samotnom vyúčtovaní. Lehota sa pohybuje najčastejšie v rozpätí od 15 do 30 dní od prevzatia vyúčtovania.
Keďže obývame malý bytový dom odmeňujeme upratovačku podľa dohody o vykonaní práce raz za polrok. Má byť upratovačka prihlásená v sociálnej poisťovni počas celého roka, alebo ju treba prihlásiť a odhlásiť iba v mesiaci, keď dostane odmenu?
V prvom rade upozorňujeme, že upratovanie spoločných priestorov je opakujúca sa činnosť vykonávaná priebežne počas celého roka, nie iba v mesiaci, keď je odmeňovaná. Nemôžete s ňou teda mať uzatvorenú dohodu o vykonaní práce, treba uzatvoriť dohodu o pracovnej činnosti a to na celý kalendárny rok. Odporúčame upratovačku nechať v sociálnej poisťovni prihlásenú počas celého roka a za mesiace, za ktoré jej odmenu nevyplácate podávať nulové hlásenia. Upratovačka je totiž ako zamestnanec na dohodu chránená povinným zákonným poistením počas celého roka a v prípade, že by mala pri práci úraz, môže si uplatniť nárok na náhradu.
Nový vlastník bytu v bytovom dome písomne oznámil, že sa v určitom termíne odpája od centrálneho zdroja tepla. V oznámení sa uvádza, že to robí so súhlasom mandatára. Na to, aby to mohol urobiť, nie je nutný súhlas ostatných vlastníkov bytov?
Na odpojenie bytu od centrálnej vykurovacej sústavy je nutný súhlas spoločenstva, ktorý môže byť vydaný na základe rozhodnutia vlastníkov. Vlastník musí predložiť projekt a rozhodnutie o povolení stavby od príslušného stavebného úradu. V prípade, ak sa odpojí bez súhlasu, možno voči nemu postupovať v zmysle § 7 ods. 4 vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z. v znení novely č. 358/2009 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla. Ak byt nie je umiestnený v nadstavbe alebo vstavbe do podkrovia, na najvyššom podlaží alebo nad nevykurovanými priestormi, musí vlastník aj so súhlasom spoločenstva platiť za dodávky tepla z centrálneho zdroja, a to sumu rozpočítanú na jednu štvrtinu plochy bytu. Mandatár nie je vlastníkom bytového domu, teda nie je oprávnený rozhodovať, respektíve udeľovať súhlas v mene vlastníkov, pokiaľ ho na to neoprávňuje rozhodnutie vlastníkov zapracované do mandátnej zmluvy. Súhlas na odpojenie dávajú vlastníci.
Pred šiestimi rokmi sa v bytovom dome realizovala výmena všetkých vodomerov vrátane hadíc na studenú vodu. Tento rok jednému vlastníkovi bytu táto hadica praskla a spôsobila škody v piatich bytoch. Poisťovňa odmietla opravy uhradiť z poistky vlastníka bytu, pretože má poistenú domácnosť, a nie byt. Poškodení teda žiadajú úhradu od spoločenstva. Nie je mi však známe, čo patrí v šachte správcovi bytového domu a čo vlastníkovi. Mám len neoverenú informáciu, že od vodomeru do bytu ide o majetok vlastníka. Ak by to aj tak bolo, ale spoločenstvo zabezpečovalo výmenu hadice, ktorá sa roztrhla, musí znášať náhradu škody spoločenstvo? Aká je životnosť takejto hadice?
Šachta nie je majetkom spoločenstva, je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov. Od meradla patrí všetko do vlastníctva majiteľa bytu, vrátane meradla, nezávisle od toho, z akých peňazí sa práce hradili. Účel použitia fondu prevádzky, údržby a opráv určujú vlastníci, takže ak sa rozhodli, že meradlá a hadice zaplatia z fondu, je to ich rozhodnutie. To však neznamená, že hadice sú spoločným zariadením domu. Stačí sa pozrieť do ustanovenia § 2 ods. 5 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, kde je jednoznačne špecifikované, čo je spoločné zariadenie. Čo sa v tomto ustanovení nenachádza, nemožno považovať za spoločné zariadenie. Hadice sa za spoločné zariadenie nepovažujú. Životnosť hadice určuje výrobca.
V našom spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávam funkciu predsedu rady spoločenstva. S predsedom spoločenstva vedieme dlhodobú diskusiu o tom, či spoločenstvo rokuje o svojich potrebách iba na zhromaždení, alebo aj na schôdzi (účasť vlastníkov, počet) a či schôdzu spoločenstva zvoláva predseda spoločenstva, alebo rada. V zákone č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, v § 11a sa uvádza: „Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.“ Rokuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov na zhromaždení alebo aj na schôdzi? Rada zvoláva zhromaždenie. Kto zvoláva schôdzu?
Spoločenstvo rokuje na zhromaždení. Ak je v dome vytvorené spoločenstvo, stretnutie vlastníkov, ktoré prijíma rozhodnutia, sa nazýva zhromaždenie. Je to najvyšší orgán spoločenstva. Tvoria ho všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí majú právo a povinnosť spolurozhodovať o správe a obnove spoločného majetku.
Ak nie je vytvorené spoločenstvo, vlastníci sa stretávajú na schôdzi vlastníkov. Vyjadrujú na nej vôľu pri prijímaní rozhodnutí zákonom stanoveným kvórom. Aj tu majú vlastníci rovnaké právo a povinnosť spolurozhodovať o správe a obnove spoločného majetku.
Ak teda máte v dome spoločenstvo, termín schôdza vlastníkov sa vás netýka. Pre spoločenstvo platí výraz zhromaždenie, ktorého právomoci určuje zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v § 7 ods. 9. V ustanoveniach, ktoré sú spoločné pre vlastníkov nezávisle od toho, či v dome je alebo nie je vytvorené spoločenstvo, sa v zákone používajú oba výrazy, aby bolo jasné, že sa to vzťahuje na obe formy správy.
Spoločenstvo chce podávať mesačné hlásenia na daňový úrad elektronickou formou. V žiadosti o povolenie elektronického zasielania som ako predseda vyhlásil, že som majiteľom e-mailovej adresy, ktorú používa naša ekonómka, keďže ja nemám zriadenú žiadnu e-mailovú adresu. Môže tieto hlásenia elektronicky posielať ekonómka zo svojej súkromnej e-mailovej adresy?
Vytvorte si na ktoromkoľvek portáli zdarma e-mailovú adresu pre spoločenstvo a túto používajte pre potreby odosielania mesačných hlásení na daňový úrad. K adrese bude mať heslo predseda a ekonómka. Podstatné v tejto veci je to, aby sa hlásenia odosielali pravidelne, v stanovenom termíne – mesačne a z jednej adresy.
Ako treba rozumieť § 10 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z., v ktorom sa uvádza, že prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv sa môžu dočasne použiť na doplnenie prostriedkov na plnenia, pričom keď sa po navýšení naplnia, treba ich znova vrátiť do fondu opráv. Mám tomu rozumieť tak, že keď v zákone nie je uvedená lehota, nesankcionuje sa to ani po rokoch?
Paragraf 10 ods. 3 slúži na riešenie situácií, ako sú napríklad:
- Vo februári vám príde faktúra za teplo za január, ktorá kopíruje skutočnú spotrebu tepla za daný mesiac, ale vy máte k dispozícii od vlastníkov úhrady za teplo vo výške 1/12 ročnej spotreby, lebo tak sú nastavené zálohové predpisy. Vy si chýbajúce finančné prostriedky „požičiate“ z fondu prevádzky, údržby a opráv a teplo uhradíte. V priebehu roka sa rozdiel postupne vyrovná, pretože vám vlastníci priebežne platia za teplo aj v mesiacoch, počas ktorých sa nevykuruje;
- máte neplatiča, ktorý vám dlhuje platby za niekoľko mesiacov. Vy však musíte platiť za vodu, teplo a všetky služby plnú čiastku podľa faktúr, lebo dodávateľa nezaujíma, že máte neplatiča. Dlh neplatiča vykrývate z fondu prevádzky, údržby a opráv, pretože iný zdroj na to nemáte. Ak vymôžete od neho pohľadávku dražbou alebo súdnou cestou, tieto peniaze sa vrátia späť do fondu vrátane sankcií.
Takto treba chápať ustanovenia zákona v § 10 ods. 3.
Ako má platiť vlastník poplatok za správu, keď v bytovom dome nevlastní byt, ale iba garáž a dva samostatné nebytové priestory. Má platiť za správu ako keby mal jednu nehnuteľnosť alebo za každý priestor zvlášť?
Poplatok za správu sa platí za vedenie evidencie o platbách za byt alebo nebytový priestor. Ide o platby za to, že sa pre tento byt alebo nebytový priestor zabezpečujú plnenia, obnova a údržba a všetky úkony s tým súvisiace vrátane kontroly, ktorú zabezpečuje rada spoločenstva. Vy máte v dome spoločenstvo a predseda a rada zabezpečujú všetky úkony pre všetkých rovnako, bez ohľadu na to, či vlastník vlastní byt alebo garáž a bez ohľadu na počet nehnuteľností v bytovom dome. Výšku poplatku za správu schvaľuje výlučne zhromaždenie, je teda na rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aký spôsob úhrady si v tomto prípade schvália.
Je prijateľný postup spoločenstva vlastníkov bytov proti chronickým ignorantom upratovania spoločných priestorov dodatkom k domovému poriadku v nasledovnom znení: „Ak vlastník opakovane neupratuje (podľa svedectva susedov), spoločenstvo vlastníkov bytov túto prácu objedná a faktúru pripočíta vlastníkovi k jeho vyúčtovaniu.“ Dodatok by schválilo zhromaždenie. Nasledovala by osobná kontrola plnenia dohody.
Pokiaľ je v dome zavedený systém upratovania jednotlivými vlastníkmi, treba túto činnosť finančne ohodnotiť, teda určiť sadzbu, ktorá by sa účtovala za každý byt, keby túto činnosť zabezpečoval niekto externe, nezávisle na tom, kto. My v dome máme mesačný poplatok na upratovanie vo výške 0,8 € × 78 bytov, odmena pre upratovačku tak predstavuje 62,4 € v hrubom. Zistite, koľko by ste platili mesačne, keby vám túto službu zabezpečovala firma, a túto čiastku rozdeľte na byt a mesiac. Každý, kto neuprace, túto položku zaplatí, pričom sa mu platba vyúčtuje v ročnom vyúčtovaní ako nedoplatok. V tomto duchu treba prijať rozhodnutie na zhromaždení a oznámiť to všetkým v uznesení. Môže sa to schváliť aj ako dodatok k domovému poriadku.
Existuje nejaký predpis k poplatkom za výťah v bytovom dome? Som vlastníkom bytu na prvom poschodí bytového domu, mesačne okrem poplatku do fondu opráv platím aj samostatný poplatok za výťah vo výške 2,39 €, ale výťah nemôžem používať, keďže vonkajšie výťahové dvere na prvom poschodí sú zamknuté a výťah v našom dome je prístupný až od druhého poschodia.
Predpis k poplatku za výťah neexistuje. Pri rozpočítavaní plnení (služieb spojených s užívaním bytov) možno zohľadniť mieru užívania spoločných častí domu, spoločných zariadení domu (§ 10 ods. 6 zákona 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov). Výťah je spoločné zariadenie domu a tým, že máte obmedzené jeho užívanie, respektíve ho nemôžete užívať vôbec, režijný poplatok za užívanie výťahu by ste platiť nemali.
Poistenie domu rozrátavame podľa štvorcových metrov podlahovej plochy bytu. Možno chápať poistenie sa ako súčasť fondu prevádzky, údržby a opráv?
Poistenie domu sa vzťahuje na nehnuteľnosť, ktorú majú v podielovom spoluvlastníctve jednotliví vlastníci bytov podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Väčší byt vlastní väčšiu časť, menší menšiu. Z toho vyplýva, že aj na jeho poistení sa musia vlastníci podieľať podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastnícky podiel nemusí zodpovedať ploche bytu, pretože je v ňom zahrnutá aj plocha pivnice alebo aj ďalšej miestnosti mimo bytu, ktoré k tomuto bytu patria. To znamená, že ani byty s rovnakou plochou nemusia mať rovnaký spoluvlastnícky podiel, ak nemajú rovnako veľké pivnice.
Poistenie možno uhrádzať z fondu prevádzky, údržby a opráv. Aby sa však zbytočne neukracoval fond, takéto riešenie sa neodporúča. Rozumnejšie riešenie predstavujú samostatné platby poistného, ktoré sú v mesačnom zálohovom predpise vyčíslené ako samostatná položka.
Vypláca sa odmena upratovačky zamestnanej na dohodu z fondu prevádzky, údržby a opráv?
Nie. Odmenu upratovačky treba platiť z finančných prostriedkov určených na úhradu poplatku za upratovanie, ktorého výška sa schváli na zhromaždení. Poplatok je súčasťou mesačného zálohového predpisu. S upratovačkou treba uzatvoriť dohodu o pracovnej činnosti, keďže ide o opakovanú prácu. Súčasťou dohody musí byť podrobný rozpis úkonov, ktoré má vykonávať, a v akých intervaloch. Z odmeny sa odvádza 19 % daň zo závislej činnosti na príslušný daňový úrad a 1,05 % do sociálnej poisťovne. Z toho vyplýva, že spoločenstvo ako právnická osoba sa musí prihlásiť na daňový úrad a do sociálnej poisťovne.
Vyúčtovanie tejto služby sa rozpočítava podľa počtu osôb prihlásených v byte alebo rovnakým dielom na byt – to závisí od dohody vlastníkov.
Je možné aby sa časť fondu prevádzky, údržby a opráv tvorila podľa štvorcových metrov a časť rovnakou sumou za každý byt? Pretože napríklad náklady na upratovanie sa rozpočítavajú rovnakým dielom za každý byt, nie podľa štvorcových metrov. Chápal by sa takto tvorený fond ako zdaniteľný príjem spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových prostriedkov, čo by znamenalo povinnosť registrácie na daňovom úrade?
Nie. Fond prevádzky, údržby a opráv sa tvorí iba podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, nie podľa štvorcových metrov. Slúži na prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukcie a obnovu spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu.
Služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov – plnenia, sa rozpočítavajú inak, nie podľa spoluvlastníckeho podielu. Spôsob ich rozpočítavania určuje zákon, alebo vyhláška, alebo čo nie je určené zákonom, rozpočítava sa podľa dohody vlastníkov.
Zdaniteľným príjmom v spoločenstve je:
- príjem za prenájom spoločných častí a zariadení domu,
- príjem zo sankcií,
- zmluvná pokuta a úrok z omeškania,
- príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí a zariadení domu, ak sa vlastníci nedohodnú inak.
Poplatok za správu je od dane oslobodený.
Možno odmenu za vedenie účtovníctva chápať ako súčasť fondu prevádzky, údržby a opráv?
Vedenie účtovníctva sa považuje za službu. Nemožno ju teda zaradiť do fondu. V mesačnom zálohovom predpise musí figurovať ako samostatná položka. Za každý byt sa odvádza rovnaká čiastka. Možno ju zaradiť aj do takzvanej položky správna réžia spolu s odmenou pre predsedu podľa dohody vlastníkov.
Do akej výšky treba poskytnúť zľavu z úhrad na plnenia pre študenta vysokej školy, ktorý má zriadený prechodný pobyt na internáte?
V zmysle § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sa pri rozúčtovaní úhrad za plnenia zohľadňuje miera užívania spoločných častí a zariadení domu. Ak študent určitú časť roka preukázateľne býva na internáte, spoločné časti a zariadenia neužíva.
Úľavu mu môžete vypočítať nasledovne:
- skúškové obdobie trvá v priemere šesť týždňov – za toto obdobie sa internát neplatí, študenti trávia čas doma (samozrejme, že tento údaj treba overiť), v číselnom vyjadrení to predstavuje (6 týždňov × 2 skúšobné obdobia) × 7 dní = 84 dní,
- cez víkendy je študent doma (podľa toho, ako ďaleko od domova študuje), čo zodpovedá asi 30 týždňom v roku, teda 30 týždňov × 2 víkendové dni = 60 dní alebo je doma jedenkrát za mesiac, takže keď sa nepočíta 21 týždňov (asi 5 mesiacov), keď je doma, to predstavuje sedem mesiacov, teda 7 mesiacov × 2 víkendové dni = 14 dní,
- v čase vianočných sviatkov možno počítať, že sa jeden týždeň zdržiava doma, teda 7 dní. K tomu možno ešte pripočítať 62 dní letných prázdnin.
Po zosumarizovaní vychádza, že študent sa zdržiava 167 až 213 dní v roku doma a 150 až 198 dní mimo domu, čo predstavuje približne päť až sedem mesiacov. Z toho vyplýva, že platba sa môže znížiť o zálohy za osobu vo výške piatich až siedmich mesiacov.
Túto problematiku sa odporúča zapracovať do rozhodnutia zhromaždenia alebo do zmluvy o spoločenstve.
Ešte jedna dôležitá vec. Mieru užívania treba zohľadniť pri tých službách, ktoré sa rozpočítavajú na osoby. Obvykle je to užívanie výťahu, osvetlenie spoločných priestorov a upratovanie spoločných priestorov. Pokiaľ sa tieto služby rozpočítavajú rovnakým dielom na byt, úľava sa neposkytuje.
TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský, Martina Deríková, Tepláreň Košice
Ing. Otília Leskovská je viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.
