Správa bytového domu – problémy s neplatičmi

Ako riešiť časté problémy s neplatičmi alebo ako postupovať pri písomnom hlasovaní o schválení úveru - to sú hlavné témy otázok našich čitateľov, na ktoré odpovedala Ing. Otília Leskovská.

Dobrý deň,
prosím vás o vyjadrenie k nasledujúcim otázkam:
Môže si zobrať SVB bankový úver na výstavbu balkónov? Predseda SVB argumentuje, že to nie je možné, nakoľko byty sú v súkromnom vlastníctve, a úver je možné si zobrať iba jednotlivo – ako vlastník bytu.
V mnohých domoch sa vlastníci dohodli na výstavbe balkónov alebo lodžií, kde žiadne nemajú. Je to možné realizovať aj prostredníctvom spoločenstva jedným úverom, ale na tvorbe a splácaní tohto úveru sa podieľajú iba tí vlastníci, ktorých sa výstavba týka.
Aký je postup pri schvaľovaní úveru v prípade nedostatočného počtu vlastníkov bytov na schôdzi? Prosím o postup, ako hlasovať cez hlasovacie lístky. Ďakujem za odpovede, prajem pekný deň.
Písomné hlasovanie rieši § 14 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z. nasledovne:
(7) Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním podľa odseku 3. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, sa označia poradovými číslami. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. V prípade neúspešného písomného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov.

Dobrý deň,
mama býva v bytovke, kde sú 4 byty. V jednom byte žije rodina zložená z 8 členov, v ostatných bytoch sú po jednom alebo 2 – 3 členovia rodiny. Chcem sa opýtať, ako sa rozpočítava spotreba elektriny v spoločných priestoroch? Rozpočítava sa na osobu alebo na byt? Ďakujem.
Spôsob rozpočítavania elektriny v spoločných priestoroch zákon nerieši. Je to vecou dohody, ktorú je potrebné schváliť na schôdzi alebo písomným hlasovaním. V tomto prípade by bolo spravodlivejšie rozpočítavanie na osoby, pretože je tu nepomer užívateľov v jednom byte oproti ostatným. Na najbližšej schôdzi to odporúčam dať do programu a schváliť.

Dobrý deň,
moja mama býva v dome, v ktorom bývajú 4 rodiny. Chcela by som vedieť, ako postupovať ďalej v prípade, keď predseda spoločenstva nedáva majiteľom bytov žiadne ročné vyúčtovanie financií, hoci mama platí do spoločenstva každý mesiac, pravidelne a poctivo. Majú úver na strechu, ale nevie sa, ako sa platí, koľko je výška splátky.
Predseda je povinný do 31. 5. každého roku vyhotoviť a odovzdať vlastníkom ročné vyúčtovanie plnení za predchádzajúci rok. Každý vlastník má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa domu. Odporúčam vyžiadať si nahliadnutie do všetkého, čo vás zaujíma. V prípade, že to predseda odmietne, môžete sa domáhať svojho práva súdnou žalobou.

Jedna z rodín v dome je rodina predsedu spoločenstva a táto rodina má nedoplatok 1 400 eur, čo som sa dozvedela tiež len náhodou, lebo predseda pýtal od mamy peniaze, lebo na účte nemajú už nič a potreboval zaplatiť faktúru. Spýtala som sa, ako je možné, že nemajú peniaze, na čo odpovedal, že sused – jeho rodina – má dlh, hoci týždeň predtým povedal mame, že sused má už starý dlh splatený, ale vzápätí mu vznikol nový dlh. Toto všetko sa odohralo bez dokladov. Mama je dôchodkyňa, má 84 rokov, majiteľ druhého bytu je tiež dôchodca, má okolo 70 rokov, a dvaja susedia, ktorí zrejme gazdujú spoločne, sú relatívne mladí ľudia, 40- až 45-roční. Čo robiť?
Vlastník je povinný platiť podľa zálohového predpisu mesiac vopred. Pokiaľ je v dome neplatič, predseda je povinný toto riešiť súdnou žalobou – platobným rozkazom. V prípade, že dlh – istina – presiahne 2 000 €, môže sa pristúpiť k dobrovoľnej dražbe, ktorú schvália vlastníci nadpolovičnou väčšinou všetkých.

Dobrý deň,
bývam v bytovke, kde je 12 bytov. Začiatkom mesiaca nám bytové družstvo doručilo oznam o tom, že v našej bytovke máme neplatičov a v prípade nezaplatenia nás budú musieť odpojiť. Bola som na príslušnom bytovom družstve, kde mi pracovníčka oznámila, že 11 bytov (okrem môjho) má nejakú čiastku dlžnú. Na dva z bytov je začatá exekúcia. Chcela by som sa spýtať, čo môžem urobiť, ak by nastala situácia, že by nám bytovku odpojili od vody, tepla…?
Vy ako vlastník nemôžete urobiť nič. Správca je povinný vymáhať dlhy od vlastníkov, ak je touto povinnosťou zaviazaný v Zmluve o výkone správy. Ak nie, potom je táto zmluva nevýhodne uzatvorená a treba ju o túto povinnosť doplniť.
 
A tiež mám otázku: Ak sa dlžná čiastka nezaplatí, môže úrad započítať túto sumu do mesačných záloh nás ostatných? Ďakujem.
Správca môže dočasne použiť prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv na pokrytie nákladov za služby, avšak tieto peniaze musí vymôcť a do fondu ich vrátiť.
Odporúčam čo najskôr sa poobzerať po novom správcovi.

Text: Ing. Otília Leskovská

Ilustračné foto: Dano Veselský