Správa bytových domov – otázky čitateľov

Na vaše otázky, týkajúce sa hlasovania vlastníkov bytov, voľby predsedu SVB, ako postupovať po úmrtí vlastníka bytu a mnohé ďalšie, odpovedala Otília Leskovská, odborníčka na túto problematiku a 1. viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov (ZSVB) na Slovensku.

Je voľba predsedu SVB platná?

V septembri 2015 sa uskutočnila voľba predsedu SVB s dvoma kandidátmi, ale ani jeden z nich nebol zvolený. Ja ako člen rady som bol poverený riadením SVB a riadne zaregistrovaný ako člen rady určený radou. Rada zvolala ďalšie zhromaždenie vlastníkov na 12. 2. 2016. Počet všetkých bytov v dome je dvanásť. Prítomných na tomto zhromaždení bolo deväť vlastníkov. Pri voľbe predsedu SVB bolo za jedného kandidáta sedem hlasov, teda nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Dvaja vlastníci namietali, že voľba nie je platná, pretože na opakovanú voľbu predsedu SVB sú potrebné dve tretiny všetkých vlastníkov. Prosím o vysvetlenie situácie, ktorá vznikla. Je predseda právoplatne zvolený alebo nie?

Môžem jednoznačne potvrdiť, že voľby konané dňa 12. 2. 2016 sú platné, treba vykonať registráciu nového predsedu spoločenstva, a to do 15 dní od konania volieb.
Zdôvodnenie:
§ 14 ods. 5 zákona č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov hovorí:
„Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“
Toto ustanovenie zákona hovorí: „Ak vlastníci… rozhodli…! Vo vašom prípade, teda na predchádzajúcom zhromaždení, ani jeden z kandidátov nezískal potrebnú väčšinu, predseda zvolený nebol, teda vlastníci nerozhodli! Predseda zvolený nebol a na základe tejto skutočnosti bol riadne zaregistrovaný člen rady určený radou.
Z uvedeného vyplýva, že voľby konané dňa 12. 2. 2016 nie sú novým rozhodnutím o tej istej veci, teda sa na ne nevzťahuje povinnosť vyššieho kvóra.

Ako postupovať po úmrtí vlastníka bytu?

V našom bytovom dome zomrel vlastník bytu. Za byt nikto neplatí. Ako máme postupovať?

V prípade úmrtia vlastníka bytu, ktorý bol jediným jeho vlastníkom, sa postupuje takto:
1. je potrebné osloviť (písomne) príslušný okresný súd so žiadosťou o oznámenie mena a sídla notára, ktorému súd pridelil vykonanie dedičského konania;
2. následne je potrebné osloviť (písomne) uvedeného notára a uplatniť si u neho pohľadávku, ktorá v danom byte vznikla, vrátane príslušenstva.;
3. notár pohľadávku spoločenstva zahrnie do pozostalosti a v rozhodnutí o dedičstve zaviaže dedičov túto pohľadávku voči spoločenstvu vyrovnať.
Môžu nastať aj komplikácie, ak sa dediči medzi sebou nevedia dohodnúť a dedičské konanie sa z uvedeného dôvodu predĺži. V takom prípade môže spoločenstvo podať žalobu na známych dedičov a uplatniť si pohľadávku súdnou cestou.
Ďalšou komplikáciou môže byť to, že dediči nie sú známi. V takom prípade notár požiada súd, aby dedičov našiel. Ak sa dediči ani potom nenájdu, pozostalosť, v tomto prípade byt, „prepadne“ štátu (obci), kde sa pohľadávka uplatní. Tento prípad nastane aj vtedy, ak sa známi dediči vzdajú práva prevziať dedičstvo.

Nefunkčná rada spoločenstva

Sme spoločenstvo vlastníkov bytov a máme päťčlennú radu v zmysle zmluvy o spoločenstve. V tomto roku budú voľby a vyzerá to, že niektorí chcú skončiť z dôvodu zaneprázdnenosti, choroby. Aké právne dôsledky vzniknú, ak nebudeme mať trojčlennú radu spoločenstva, ako stanovuje zákon?

V prípade, že nebudete mať trojčlennú radu v zmysle § 7c ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, táto bude nefunkčná a nebude môcť vykonávať činnosti, ktoré jej ukladá zákon. Teda nebude možné vo vašom spoločenstve zvolať zhromaždenie vlastníkov. Predseda zhromaždenie zvolať sám nemôže a ani 1/4 vlastníkov ho nezvolá, pretože najprv musí ­požiadať radu a rada v tomto prípade nebude v súlade so zákonom. Rovnako rada nebude môcť vykonať kontrolu, resp. jej správa o kontrole bude neplatná. Ak rada nebude trojčlenná, tak je nefunkčná, teda aj v rozpore so zákonom.

Musia hlasovať všetci vlastníci bytu?

Predseda spoločenstva nás informoval, že v prípade, že byt vlastnia viacerí vlastníci, musia hlasovať všetci, ak nie, hlas za ten byt je neplatný. Platí toto aj po uplynutí jednej hodiny od začatia zhromaždenia?

Predseda má pravdu. V zmysle § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. má jeden byt jeden hlas a tento hlas sa uplatňuje ako celok, ak je byt vo vlastníctve viacerých vlastníkov.
Podľa Občianskeho zákonníka u manželov, ktorí majú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov – BSM (v liste vlastníctva to spoznáte tak, že je tam zlomok 1/1), zákon predpokladá zhodný prejav vôle, teda pri hlasovaní môže byť uznaný hlas jedného z manželov. Ak je toto BSM zrušené, musia hlasovať obaja manželia alebo musí jeden splnomocniť druhého. To isté platí aj v prípade, ak byt (hlavne po dedičskom konaní) je vo vlastníctve viacerých vlastníkov, napr. jeden z rodičov a deti. Aj v tomto prípade sa musí zabezpečiť účasť všetkých vlastníkov zapísaných v LV na ­hlasovaní alebo môže mať jeden z vlastníkov úradne overené splnomocnenie od všetkých ostatných spoluvlastníkov. Toto pravidlo platí vždy, teda aj hodinu po oznámenom začatí zhromaždenia.

Rozdelenie písomného hlasovania

Môže byť písomné hlasovanie rozdelené tak, že určitá časť sa bude konať napríklad dve hodiny ráno a následne dve hodiny večer?

Áno, môže. Obvykle sa to tak aj realizuje, aby dostali všetci vlastníci možnosť zúčastniť sa na písomnom hlasovaní. Pri väčších bytových domoch trvá písomné hlasovanie aj viac dní.

Miesto na hlasovanie

Môže sa chodiť s listinou po bytoch a zbierať podpisy alebo je striktne dané jedno miesto hlasovania?

Podľa môjho názoru by malo byť ­vyhradené na hlasovanie jedno miesto, kde budú mať možnosť vlastníci hlasovať. Zo zákona to však takto striktne nevyplýva.

Kedy je hlasovanie platné?

Hlasovanie na zhromaždení bude podľa zákona platné, ak bude s návrhom súhlasiť nadpolovičná väčšina vlastníkov. Nestačí, ak sa hlasovania zúčastní nadpolovičná väčšina?

Nie účasť je relevantná, súhlas je relevantný. To znamená, že nadpolovičná väčšina musí vyjadriť súhlas s danou otázkou, aby bolo rozhodnutie právoplatné.

Čo prináša výmena ističov?

Pri výmene spoločných elektrorozvodov v našom bytovom dome sa vymenili aj pôvodné ističe za nové. Ampérová hodnota nových ističov zostala zachovaná – 16 A. V byte mám po obnove elektrorozvodov nainštalovaný 20 A istič, čo spôsobuje, že pri zapnutí viacerých elektrospotrebičov dochádza k „vyhodeniu poistiek“. Nemala byť pri výmene spoločných rozvodov zohľadnená vyššia spotreba v bytoch? Predsa len sú už v súčasnosti domácnosti vybavené väčším množstvom spotrebičov, ako to bolo v čase výstavby bytových domov.

Pre hodnoty istení platia určité pravidlá – hovorí sa tomu selektivita (postupné klesanie istenia). Bytový dom – vchod – má v hlavnej domovej skrini (HDS) väčšinou nožové poistky s hodnotou 80 až 125 A (to je na približne 15 až 30 bytov). Každý byt má hlavný bytový istič v chodbe s hodnotou 15 až 25 A (buď tzv. jednofáz, alebo trojfáz a hodnota môže byť aj vyššia (32 A, 40 A… ), závisí to od náročnosti bytu). Potom sú v byte jednotlivé okruhy – svetelné s istením 10 A a zásuvkové so 16 A. Istenie by malo spínať od najnižšieho ističa hore. Takže keď mi vyhorí žiarovka, mala by vyhodiť 10 A istič, prípadne, ak vybuchne, tak aj 25 A istič v chodbe.
Keďže túto selektivitu v byte nemáte, sú všetky 16 A a 20 A ističe zbytočné, pretože 20 A istič vždy vyhodí hlavný 16 A bytový istič v chodbe. Preto by ste mali požiadať príslušnú distribučnú spoločnosť o zvýšenie tejto hodnoty na 25 A.
Veľmi dôležitá otázka ešte je, či sa pri obnove vymenil aj prívodný kábel do predmetného bytu, teda kábel vedený od bytového elektromeru a hlavného ističa v JOP, umiestneného v chodbe, ku skrinke, kde sú umiestnené ističe pre daný byt! Pretože vo väčšine prípadov sa pri obnove končí pri hlavnom bytovom ističi v chodbe a zo strany bytu pri bytovom rozvádzači. Pritom práve na prívodný kábel a napojenie elektromeru (tzv. ranžír) sa zabúda.
Každý vlastník má zmluvu o dodávke elektriny s nejakou spoločnosťou (napr. VSE, ČEZ Slovensko…) a zmluvu o pripojení do siete, aby mohol túto elektrinu vôbec odoberať v požadovanom množstve – len cez príslušnú distribučnú spoločnosť elektriny. V zmluve o pripojení je presne stanovená ampérová hodnota ističa a aj to, či ide o jednofázový alebo trojfázový istič. Podľa toho sa určuje poplatok za odberné miesto a distribúciu. Ak vlastník chce zmeniť hodnotu alebo počet fáz, je povinný o to požiadať VSD, a. s. Tá sa podľa schopnosti prenosovej sústavy vyjadrí, či požiadavke vyhovie alebo nie.
Ak sa v bytovom dome realizuje obnova – výmena elektrostúpačiek –, je potrebné predložiť VSD na vyjadrenie projekt a na základe neho VSD navrhne buď zvýšiť spotrebu domu (hodnoty bytových ističov na 25 A), alebo zachovať pôvodné hodnoty. Ak sa zvyšuje odber, je potrebné, aby všetci vlastníci spísali nové zmluvy o pripojení s VSD, čo je administratívne náročné. Preto sa väčšinou menia ističe za nové, ale s pôvodnou ampérovou hodnotou a už je na každom vlastníkovi, aby si to zazmluvnil podľa potreby.

Otília Leskovská

Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.