Správa rezidenčných a komerčných budov – porovnanie

Každá novopostavená alebo existujúca budova bez ohľadu na typ si na zabezpečenie kvalitnej prevádzky vyžaduje neustálu starostlivosť. Len tak môže plniť funkciu, na ktorú je určená. Táto starostlivosť je podmienená práve správou budovy. Aké sú odlišnosti, resp. aké podobnosti možno nájsť v správe rezidenčných a komerčných budov?

Rezidenčné a komerčné budovy
 Aby sa dalo odpovedať na otázku, aké odlišnosti, resp. aké spoločné znaky má správa rezidenčných a komerčných budov, treba najskôr tieto budovy definovať. Slovenská štatistická klasifikácia stavieb, právne upravená vyhláškou č. 323/2010 Z. z., ktorá definuje typy stavieb, vychádza z Európskeho štandardu CC (Classifcation of Types of Construction). V nej sa stavby členia na:

• budovy:

    bytové budovy (jednobytové, dvojbytové, ostatné budovy na bývanie),
    nebytové budovy (hotely, budovy na administratívu…);

• inžinierske stavby.

V rámci klasifikácie nie je v prípade budov samostatne definovaný termín rezidenčné budovy. Termín rezidenčné budovy vznikol v Severnej Amerike, kde sa z týchto typov stavieb realizujú veľké komplexy, ako aj celé štvrte veľkých miest. Ich hlavnou charakteristickou črtou je vysoká hustota využitia územia a fakt, že sú určené na bývanie. V odbornej literatúre sa uvádzajú viaceré významy rezidenčných budov:

• slovník cudzích slov – slovo rezidencia pochádza z latinčiny a vyjadruje honosné obydlie (prepychové bydlisko), sídelné mesto, prípadne sídlo hlavy štátu alebo iného vysokého štátneho, prípadne svetského činiteľa;
• preklad z anglického jazyka – residential buildings (area) znamená obytné budovy, ktoré sú určené predovšetkým na bývanie. Patria sem rodinné domy, bytové domy, polyfunkčné bytové domy.

V súlade s danými definíciami rezidenčné budovy predstavujú budovy, ktoré slúžia na bývanie ľudí a ich  funkciou je zabezpečenie základných ľudských potrieb.

Rovnaká situácia je aj v prípade termínu komerčné budovy. Termín komerčné budovy nie je samostatne definovaný. V odbornej literatúre sa uvádza význam slova komerčný takto:

• slovník cudzích slov – komerčný znamená obchodný, obchodnícky, trhový;
• slovník slovenského jazyka – komerčnosť znamená zameranie na zisk.

Komerčné budovy teda predstavujú administratívne budovy, ktoré slúžia podnikateľom na výkon ich podnikateľskej činnosti s cieľom vytvárania zisku.

Forma správy rezidenčných budov spoločenstvo správca – spoločnosť s ručením obmedzeným     – akciová spoločnosť     – živnostníci     – družstvá (podľa toho, v akom sektore bývania sa daná rezidenčná budova nachádza)

Právny rámec a forma správy rezidenčných budov
Spôsob správy rezidenčných (bytových) budov sa delí v súlade s legislatívnym rámcom vychádzajúcim zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon).

Výkon formy správy sa stanovuje v § 6 ods. 1 zákona, podľa ktorého sa na správu budovy zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len spoločenstvo), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len správca), najmä s bytovým družstvom.

Pojem „správa“ podľa § 6 ods. 2 zákona znamená obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v budove:

• prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva;
• služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru;
• vedenie účtu domu v banke;
• vymáhanie škody, vymáhanie nedoplatkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov;
• iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Na správu v jednej budove môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. Zmluvy, ktoré sú uzatvorené v rozpore s predchádzajúcou vetou, sú neplatné [5].

Právny rámec a forma správy komerčných budov
Základný rozdiel vo výkone správy komerčných budov a rezidenčných budov spočíva v tom, že správu komerčných budov neupravuje žiadny zákon. Výkon zabezpečenia správy sa opiera o STN EN 15221 Facility management.

Facility management je odbor komplexne zameraný na zabezpečenie všetkých druhov podporných činností organizácie, ktorá je situovaná v budove, poskytujúci širokú škálu služieb, medzi ktoré patrí aj správa budov.
Zabezpečenie správy komerčných budov prostredníctvom facility managementu možno vykonávať viacerými formami:

Interná forma (insourcing)
Vlastník budovy si správu zabezpečuje sám, integráciou facility managementu do riadenia správy, prípadne organizácie.

Externá forma (outsourcing)
Organizácia si správu zabezpečuje externou firmou zameranou na facility management na základe zmluvy o výkone správy. Medzi základné kritériá jej výberu patria referencie, pôsobnosť na trhu, odporúčania od iných vlastníkov nehnuteľností, prípadne či je daná organizácia držiteľom certifikátu ISO 9001, 14000 a podobne.

Outsourcing je definovaný ako prevzatie zodpovednosti za komplexné, prípadne určité portfólio služieb od vlastníka budovy, ktorý sa pre outsourcing rozhodne, poskytovateľom služieb, ktorý bude zabezpečovať plnenie služieb podľa uzavretej zmluvy medzi vlastníkom budovy a poskytovateľom.

Kombinovaná forma (čiastočný outsourcing)
Táto forma patrí k najviac využívaným formám správy budov na slovenskom trhu. Činnosti, ktoré si vlastník budovy v rámci správy nedokáže zabezpečiť sám, prenechá organizácii zameranej na facility management na základe zmluvy o výkone správy. Zmluva o výkone správy môže byť rôznorodá v závislosti od typu budov, prípadne organizácií. Zároveň sa zohľadňuje aj typ podnikateľskej činnosti. Môže ísť napríklad o zmluvu týkajúcu sa technickej správy budov (údržba, opravy, havárie), starostlivosti o okolie – údržba zelene – upratovania, stravovania, bezpečnosti, správy autoparku, IT a pod.

Vyhodnotenie správy budov
Z porovnania správy rezidenčných budov a správy komerčných budov aplikáciou facility managementu vyplýva:

• objektom záujmu správy budovy v prípade rezidenčných budov je iba budova, jej prevádzkovanie, následné zabezpečenie jej funkčnosti a predlžovanie jej životnosti;
• presne to isté platí aj pri správe komerčnej budovy aplikáciou facility managementu, tu je však objektom záujmu predovšetkým sám užívateľ. Všetku svoju pozornosť facility management sústreďuje na užívateľa a jeho potreby. Aplikácia facility managementu tak zahŕňa aj zameranie na komplexnú podporu zázemia užívateľa budovy [1].

Facility management sa v prevažnej miere využíva pri komerčných budovách. Je samozrejme využiteľný aj pri rezidenčných budovách. Pri spravovaní komerčných budov je percento využívaných služieb facility managementu a rozsah poskytovaných služieb vyšší ako pri rezidenčných budovách. Vyžadujú sa riešenia, ktoré sa rýchlo dokážu prispôsobiť zmenám organizácií situovaných v komerčných budovách, a zároveň treba plniť najnáročnejšie požiadavky užívateľov. Špecifikom je napríklad priestorové riešenie budovy (noví nájomcovia – nové požiadavky), z čoho vyplývajú aj nároky na zabezpečenie vstupov do budovy a podobne.

Pri rezidenčných budovách tieto požiadavky nie sú, a preto väčšina služieb facility managemetu nie je uplatniteľná. Ide väčšinou len o správu budovy s jej technickými zariadeniami. Navyše, využívanie facility managementu pri týchto budovách nie je finančne ani časovo atraktívne (malé množstvo vlastníkov bytov).
Z porovnania správy rezidenčných a komerčných budov podľa Szabovej [3] vyplývajú charakteristiky uvedené v tabuľke.

Záver
Výkon správy v rezidenčných budovách je presne definovaný v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon však nepostačuje pri správe komerčných budov, kde je nevyhnutná oveľa vyššia flexibilita spravovania. Naopak, facility management možno aplikovať aj na správu rezidenčných budov, ale iba ako správu budovy bez ohľadu na meniace sa potreby užívateľa.

TEXT: Ing. Jana Malenková, doc. Ing. Viera Somorová, PhD.
FOTO: Dano Veselský

Ing. Jana Malenková je doktorandkou na Katedre technológie stavieb Stavebnej fakulty STU v Bratislave.

doc. Ing. Viera Somorová, PhD., pôsobí na Katedre technológie stavieb Stavebnej fakulty STU v Bratislave.

Literatúra
1.    Somorová, V.: Rozdiel medzi správou budovy a Facility managementom. Dostupné na: http://www.rpadvisor.sk/sk/facility-management/rozdiel-medzi-spravou-budov-a-facility-managementom.html.
2.    STN EN 15221: 2007 Facility management.
3.    Szabová, A.: Property management – Správa rezidenčných a komerčných nehnuteľností.
In: Zborník prednášok z 5. konferencie so zahraničnou účasťou Facility managementu, 2007.
4.    Vyhláška Štatistického úradu SR č. 323/2010 Z. z., ktorou sa vydáva štatistická klasifikácia stavieb s účinnosťou od 22. júna 2010.
5.    Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zmena zákonom č. 69/2012 Z. z. s účinnosťou od 1. marca 2012).

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.