Systémové poruchy, ich odstraňovanie, obnova a údržba bytového domu

Bytová výstavba v minulom storočí, aj keď mala niektoré technické chyby, predsa len na rozdiel od posledných 15 až 18 rokov pozitívne a komplexne riešila nároky na bývanie zvyšujúceho sa počtu obyvateľstva Slovenska a Česka. V princípe možno konštatovať, že rastúca bytová výstavba hlavne v 70. a 80. rokoch 20. stor. napriek niektorým technickým nedostatkom a predpokladanej projektovanej životnosti na obdobie 70 – 80 rokov, výrazne riešila problematiku štátnej bytovej politiky.

Z histórie a súčasnosti bytovej výstavby
V mnohých prípadoch sa na dodržanie a skrátenie stanovených termínov začiatku a dokončenia stavieb vo výrobe panelov zjednodušovali konštrukčné detaily, nedodržiavali sa technologické postupy výroby. Stavebné firmy boli neustále kapacitne preťažené, ako po technickej, tak aj personálnej stránke, čo miestami viedlo k zhoršeniu technologickej disciplíny počas výstavby. Do konca 80. rokov 20. stor. správcovia a súčasne vlastníci panelových bytových domov vykonávali priebežnú pravidelnú údržbu technického zariadenia týchto stavieb a striech, ale bez údržby obvodových stien. Od začiatku 90. rokov a po prechode bytov do súkromného vlastníctva sa údržba obmedzila už len na revízne činnosti a odstraňovanie havarijných stavov. Priebežná preventívna údržba bytových domov bez ohľadu na ich konštrukčný systém takmer zanikla.

Od počiatku 90. rokov nastal citeľný úbytok panelovej bytovej výstavby, až sa napokon úplne zastavila. Napriek tomu, že priemyselná panelová bytová výstavba upadla do nemilosti, práve ona doposiaľ udržiava najvyššiu kapacitu starnúceho bytového fondu (asi 749 359 bytov (Zdroj: MVRR SR)). Koncom druhej polovice 90. rokov 20. storočia nastalo oživenie bytovej výstavby, avšak už nie koncepčne riadenej v rámci potrieb celého Slovenska, ale decentralizovanej podľa lokálnych záujmov. Výsledkom je, že máme lokality s neobývanými nepredajnými veľkoplošnými bytmi. Cieľovou skupinou bytovej výstavby sa stala finančne silná klientela, pričom sa pozabudlo na väčšie a príjmovo slabšie skupiny obyvateľstva s potrebou obytnej plochy do cca 60 – 65 m². Prakticky sa tiež nikto nevenoval problému stále ťažšej dostupnosti bývania mladých ľudí zakladajúcich si rodinu. V tomto smere prichádza k veľmi vážnej systémovej chybe v novej výstavbe a údržbe súčasného stavu bývania, pretože na Slovensku sa od roku 1955 stavali domy až podľa 21 typov panelových bytových sústav, ktoré vďaka výrazne obmedzenej údržbe začínajú už technicky dožívať bez adekvátnej náhrady. Táto otázka je veľmi naliehavá, keďže na Slovensku prešlo 60 až 80 % bytov z vlastníctva verejného sektora – štátu a bytových družstiev – do súkromného vlastníctva. Doposiaľ sa po celý život bytového domu vykonávala a vykonáva minimálna údržba jeho konštrukcie. V súčasnosti majú vlastníci bytových domov prakticky jedinú možnosť, ako predĺžiť životnosť svojho domu a zároveň znížiť jeho prevádzkové náklady v energetickej položke. Tou je obnova bytového domu, teda zateplenie, obnova strešnej konštrukcie, obvodového plášťa, nosných častí stavebnej konštrukcie, suterénu, armatúr v spojových častiach medzi panelmi, rozvodov a iných častí. Odstraňovanie systémových technických porúch, obnova a údržba bytového domu sa musia riešiť komplexne ako jeden kompaktný funkčný celok.
–>–>
Systémové poruchy
Výnos Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky zo 7. 12. 2006 č.V-1/2006 stanovuje finančné dotácie na nasledujúce systémové poruchy:

1. keramzitbetónové obkladové dielce na klimaticky najviac namáhanom štíte bytového domu, najmä konštrukčného systému ZT, ZTB, T06B-BA a BA. Viditeľná porucha: zatekanie dažďovej vody, trhliny v keramzitbetóne, oddeľovanie, drobenie a vypadávanie materiálu z keramzitbetónových obkladových dielov;
2. troskopemzobetónové obkladové dielce na štítoch bytového domu konštrukčného systému T06B-KE. Viditeľná porucha: zatekanie dažďovej vody, oddeľovanie troskopemzobetónových obkladových dielcov od nosnej železobetónovej steny;
3. vystupujúce konštrukcie schodiskového priestoru bytového domu najmä konštrukčného systému alebo stavebnej sústavy ZTB, BA-BC a BA NKS-S. Viditeľná porucha: praskliny, lámanie a vypadávanie copilitu, trhliny medzi vystupujúcou a ostatnou časťou budovy, zatekanie dažďovej vody, korózia spojovacej výstuže a oceľových rámov zasklenia;
4. predsadené lodžie s kazetovými stropnými panelmi bytového domu najmä konštrukčného systému ZT.  Viditeľná porucha: vypadávanie betónu v mieste uloženia dosky lodžie (na podporný rám alebo stenu) a v strede dosky v dôsledku korózie kotvenia zábradlia rozpadom betónu rebrovej dosky lodžie, trhliny a rozpadávanie betónu hmoty, zatekanie dažďovej vody pre chýbajúcu alebo porušenú hydroizoláciu v podlahe a koróziu výstuže;
5. predsadené lodžie s dutinovými stropnými panelmi bytového domu konštrukčného systému T08B.  Viditeľná porucha: zatekanie dažďovej vody do pozdĺžnych dutín lodžiovej stropnej dosky, trhliny v betóne v oblasti uloženia dosky lodžie, korózia kotvenia zábradlia, vypadávanie betónovej hmoty, korózia výstuže;
6. balkóny a lodžie bytového domu, najmä stavebnej sústavy alebo konštrukčného systému T-11 až T-16, T01B až T03B, BA, MS-5, MS-11, LB, MB, T06B a B-70. Viditeľná porucha: vypadávanie betónu, trhliny v betóne, zatekanie dažďovej vody, korózia výstuže, prípadne aj korózia nosnej oceľovej konštrukcie a kotvenia zábradlia, vytváranie tepelného mosta;
7. vystupujúce zvislé pilastre a vodorovné rímsy bytového domu najmä konštrukčného systému LB a MB. Viditeľná porucha: vytváranie trhlín v betóne, zatekanie dažďovej vody, vypadávanie betónu, vytváranie tepelného mosta a korózia výstuže;
8. obvodový plášť zo spínaných pórobetónových dielcov bytového domu, najmä stavebnej sústavy P1.15, SpM P1.15, PS 82 a BA NKS-S. Viditeľná porucha: zatekanie dažďovej vody medzi pórobetónové prvky spínaných dielcov obvodového plášťa a do pórobetónu, trhliny medzi prvkami a v pórobetóne, zatekanie spôsobujúce koróziu oceľových konzol, spínacích ťahadiel a výstuže;
9. styky obvodového plášťa s vrstvenými dielcami s tepelnoizolačnou vrstvou s hrúbkou 80 mm bytového domu najmä stavebnej sústavy P1.14, SpM P1.14, PS 82 a P1.24. Viditeľná porucha: korózia výstuže spojov a zatekanie dažďovej vody v stykoch obvodového plášťa;
10. atika bytového domu, najmä stavebnej sústavy PS 82 PP. Viditeľná porucha: trhliny v strešnej krytine, odklonenie atikových dielcov od zvislej roviny, otváranie vertikálnej škáry styku, deformácia oplechovania, zatekanie dažďovej vody;
11. obvodový plášť a nosné steny z pórobetónových tvárnic bytového domu konštrukčného systému PV-2. Viditeľná porucha: trhliny v povrchovej úpra­ve, odúvanie a odpadávanie povrchových úprav (vonkajších a vnútorných omietok);
12. obvodový plášť zo spínaných pórobetónových dielcov a súvisiaca predsadená lodžia bytového domu stavebnej sústavy BA NKS-S. Viditeľná porucha: trhliny v obvodovom plášti, nesprávne ukotvená lodžia a zábradlie, uvoľnenie ukotvenia zábradlia, vypadávanie pórobetónu v nadpraží obvodových dielcov pri predsadenej lodžii.

Slovenská asociácia stavebných dozorov a odborne spôsobilých osôb (SASDARS) má vo svojich radoch aj medzinárodne uznávaných odborníkov. Asociácia poskytuje poradenstvo a služby nielen pri výberových rozhodnutiach o obnove bytových domov, ale spolu s odborníkmi zo špecializovaných pracovísk a skúšobní v Českej a Slovenskej republike aj riešenia na statické a iné poškodenia a problémy stavieb.

(Zdroj: Výnos MVRR SR zo 7. 12. 2006 č.V-1/2006 )

Ako správne postupovať
V prvom rade treba pred obnovou bytového domu vyhotoviť realizačný projekt a už na samom počiatku rozhodovania prizvať nezávislý stavebný dozor a statika. Veľmi často sa v prípravnom procese stávajú chyby, ktoré sú zapríčinené tzv. profesionálnou slepotou vlastníkov a správcov (prehliadanie viditeľných porúch stavby) a paušálnym prístupom k spracovaniu projektu obnovy od stola zo strany niektorých projektantov. Prípravná fáza obnovy bytového domu má na kvalitu a cenu vplyv v rozsahu viac ako 70 – 80 % zo všetkých stavebných činností. V prípravnej etape spracovávania projektu sa rozhodne nesmie zanedbať zabezpečenie ukotvenia zábradlia, odstránenie uvoľnených častí stavebných konštrukcií predsadených lodžií a dielcov obvodového plášťa, odstránenie preťaženia lodžiovej alebo balkónovej dosky, nahradenie odstránených nosných častí, odstránenie a nahradenie tesniacich spojov medzi obvodovými panelmi a ošetrenie armatúr spojov, kotvení a stavu balkónových dosiek a iných porúch, ktoré musí pred spracovaním projektovej dokumentácie osobne obhliadnuť stavebný dozor, statik a projektant spolu so zástupcom vlastníkov, prípadne aj so správcom. Nespoliehajme sa na to, že pri „zateplovaní“ si stavebná dodávateľská firma všimne iné poruchy domu a opraví ich bez navýšenia ceny! Stavebný dozor je napriek nepriaznivému súčasnému stavu legislatívy prakticky jedinou nezávislou poradnou a ochrannou inštitúciou stavebníka – vlastníkov bytového domu. Pri odstraňovaní systémových chýb bytového domu stavebný dozor, nesmie podceniť priebežnú kontrolu všetkých stavebných činností od ich prípravy až po ukončenie. Vlastníci a správcovia by sa nemali spoliehať na vlastné, často laické vedomosti získané z rôznych brožúr a rád „šikovných murárov“.

Obnova balkónov a lodžií
Zvýšenú pozornosť pri obnove treba venovať aj balkónom, pretože v poslednom období prichádza na niektorých budovách k ich deštrukcii – odtrhnutiu. Z terminologického a technického hľadiska: Balkón je konštrukcia, ktorá vyčnieva z úrovne fasády a zábradlie má z ocele, betónu alebo dreva. Lodžia je konštrukcia, ktorá je celkom alebo sčasti zapustená, alebo celkom, alebo z časti vyčnievajúca nad úroveň fasády domov. Má podlahu, bočné steny a strop a je otvorená. Zábradlie môže byť z rôznych materiálov. Väčšina panelových domov má lodžie predstavané, teda konštrukčné časti sú prichytené k oceľovým kotvám do konštrukcie fasádnych panelov a konštrukčným materiálom je železobetón. Medzera medzi fasádnym panelom a konštrukciou lodžie je 2 cm, čo znamená, že dažďová voda steká po fasáde a cez oceľové kotvy, ktoré sú voľné bez protikoróznej ochrany. Približne 60 % panelových domov má 20 – 50 rokov, takže nie je problém predstaviť si, čo za tento čas dokáže urobiť korózia železa. Balkóny sa projektovali staticky spolu s panelovým domom a ich bezpečnosť bola spojená so statickými výpočtami a s technológiou montáže. Žiaľ, majitelia, nájomcovia, užívatelia, ale ani správcovia bytov doposiaľ nekontrolovali a nekontrolujú ich fyzický a statický stav. Niektoré sú už vážne poškodené, pričom majitelia, nájomníci alebo užívatelia ich používajú často ako sklad, zasklievajú ich, vykonávajú výmurovky, pokladajú ďalšiu dlažbu atď. Nikto nepočíta s tým, že takými zmenami viacnásobne zaťažujú ich konštrukciu.

Pri starších panelových bytových domoch by mali vlastníci lodžie nie zaťažovať, ale naopak odľahčiť a dať vyhotoviť odborný posudok statika. V prípade predsunutých lodžií sa odporúča dvojtonové betónové zábradlie vymeniť za zábradlie z ľahších materiálov. Rekonštrukcia balkónových a lodžiových dosiek sa robí až po posúdení stavu na základe obhliadky statika, hlavne v mieste napojenia do nosnej konštrukcie budovy. Pre vlastníkov je výhodnejšie, ak sa obnova balkónovej a lodžiovej konštrukcie vykoná tzv. suchým spôsobom, ktorý pozostáva z viacerých lepených izolačných vrstiev pod nášľapnou vrstvou – dlažbou a je k nosnej konštrukcii šetrnejší a ľahší. Cena suchého spôsobu obnovy balkónu je podľa použitého systému vyššia len asi 30 – 40 %, pričom jeho životnosť je 2- až 3-násobne vyššia ako murársky, tzv. mokrý spôsob obnovy, ktorý má bežnú životnosť len 57 rokov. Samotná realizácia murárskeho spôsobu obnovy bežnej balkónovej konštrukcie (cca 1,6 m2) trvá asi 5 – 7 dní a suchý spôsob asi 4 – 6 hodín. Pri obnove balkónových a lodžiových konštrukcií by sa projektant nemal dať ovplyvniť vlastníkom z hľadiska šetrenia peňazí a mal by vždy navrhnúť aj kompletnú výmenu zábradlia. Oceľ zábradlia býva zvyčajne z vnútra hĺbkovo skorodovaná a meniť ho 2 – 3 roky po obnove dosky je nanajvýš nevhodné, lebo dôjde k porušeniu všetkých konštrukčných vrstiev a k znehodnoteniu celej obnovy balkónu alebo lodžie. V tejto súvislosti je veľmi dôležité posúdenie stavu kotvenia zavesených oceľových balkónov aspoň raz za 10 rokov, bezpodmienečne však na domoch ktoré sa idú zatepliť.

Obnova strešnej konštrukcie
V rámci projektovej prípravy obnovy by mal správca a vlastník trvať na kompletnej obnove strešnej konštrukcie, na izolácii pivničného priestoru a ošetreniu základovej a soklovej časti domu. Vlastníci často nemajú záujem investovať do pivníc, soklov a opravy strechy okrem tých, ktorí bývajú na prízemí a majú studené podlahy, a tých, ktorí majú byty pod strechou, vytopila ich dažďová voda, v lete majú v byte neúmerne teplo a v zime musia prikurovať. V prípade obnovy strešnej konštrukcie možno pripomenúť, že konštrukčne nie sú vždy ideálne navrhnuté a ešte menej kvalitne udržiavané. Tepelnotechnicky a hydroizolačne treba považovať plochú strechu v pôvodnom vyhotovení skôr za nevyhovujúcu. Cez strechu sú vysoké úniky tepla a často prichádza aj k havarijným situáciám vplyvom zatekania. Strecha by sa mala rekonštruovať súbežne s ostatnou obnovou a, a to kompletne vo všetkých vrstvách. V prvom rade je zo statického a hydroizolačného hľadiska potrebné až nevyhnutné odstrániť všetky vrstvy asfaltovanej povlakovej krytiny. V jednom prípade bývalý správca počas 36-ročnej údržby nalepil až 11 vrstiev asfaltovaných pásov na strechu a voda aj tak pretekala do podkrovných bytov a šácht so zvislými rozvodmi. Na Slovensku máme v súčasnosti dosť kvalitných systémov a spôsobov obnovy plochej strechy aj so zateplením za primeranú cenu a pokiaľ sa tieto práce vykonajú kvalitne, vlastníci majú najmenej na pár desaťročí so strechou pokoj.

Obnova suterénu
V rámci obnovy suterénu treba dostatočne tepelne izolovať rozvody vykurovacích médií so spiatočkami a stropy pivničných priestorov, k čomu vlastníci veľmi neradi pristupujú, pretože to považujú za zbytočnú investíciu. Tiež je dôležité ošetriť obvodové základové pásy objektu proti vzlínavosti vody a ich podchladzovaniu. Termovízne snímky dokazujú neočakávané množstvo úniku tepla cez základové konštrukcie bytových domov a z pivničných rozvodov tepla. Technické riešenia musí posúdiť a navrhnúť projektant podľa individuálneho stavu a možností bytového domu. Z hľadiska prevádzky bytového domu je vhodné, aby odborník na TZB vykonával odbornú obhliadku zariadení aspoň raz za 10 rokov napriek tomu, že životnosť rozvodov je plánovaná na asi 30 rokov.

Dôležitá statika
Statik by mal vykonať odbornú obhliadku celej stavby najmenej raz za 20 rokov životnosti panelovej stavby aj s vyhotovením jej kompletnej diagnostiky vrátane systémových porúch. Takúto obhliadku musí statik obzvlášť vykonať pred vyhotovením projektu obnovy bytového domu so zateplením a odstránením systémových porúch. Tu je potrebné upozorniť, že od 1. apríla 2010 platia aj na Slovensku eurokódy na výpočet statiky budov. Hlavný rozdiel oproti slovenským statickým normám je, že v prípade akéhokoľvek zásahu do konštrukcie panelového domu je statik povinný prepočítať statiku celého domu, a to aj pri zatepľovaní. Poľutovaniahodné je, že napriek platnosti eurokódu od 1. apríla 2010, niektoré stavebné úrady vydávajú stavebné povolenia na stavebné úpravy, ktorých statika je vypočítaná podľa už neplatnej národnej normy. Vydávajú súhlas bez statického prepočtu podľa eurokódu na zasklievanie predsunutých lodžií, zatepľovanie bez diagnostiky a opravy spojov, stavebné úpravy na vytváranie nových otvorov v paneli, vyberanie celých panelových stien v konštrukcii domu, výmenu bytových ľahkých plastových jadier za murované z pórobetónových materiálov a pod., čím sa zmenia silové záťažové statické pomery stavby a prakticky sa ohrozí jej statická bezpečnosť. Najvážnejšie zásahy sú v panelových bytových domoch, ktoré majitelia alebo správcovia ani neohlásia na príslušné stavebné úrady. Takéto zmeny sú v skutočnosti nekontrolovateľné a v mnohých prípadoch sú to zásahy do nosného systému panelového bytového domu. Majitelia bytov si neuvedomujú, že oni sú majiteľmi bytov v bytovom dome a oni rozhodujú a sú zodpovední za rozhodnutie, ako s ním naložia. Po takýchto nevhodných úpravách bez serióznej statickej diagnostiky a posúdenia často vznikajú ďalšie poruchy a poškodenia, napr. praskanie vnútorných alebo obvodových panelov, ktoré sa chybne pripisujú systémovým poruchám. Je známe, že fasádny panel je sendvičový v skladbe betón, izolácia, betón. Jeho zaťaženie sa zväčšujena vnútornej strane, čím vzniká excentrické zaťaženie, t. j. na vnútornej strane, kde sú položené stropné panely, a na vonkajšej strane vznikajú trhliny. Pri náporových dažďoch po fasáde tečie dažďová voda, ktorá sa dostane do spomenutých trhlín, čím sa zvyšuje vnútorná vlhkosť panelu a zhoršujú sa tak jeho tepelnotechnické parametre. Vo väčšine prípadov sa po zateplení vnútorná vlhkosť takto navlhnutého panelu v oblasti kotvenia panelov (rohy, kúty) stáva živnou pôdou pre plesne a za tento stav sa potom viní zateplenie. Pri zatepľovaní je takisto potrebné vykonať ťahové a odtrhové skúšky už v rámci projektu, a nie až tesne pred začiatkom prác, ako sa to u nás bežne robí. Projektant má časový a technický priestor v rámci projektu na riešenie prípadných problémov.

Tiež neodporúčam vlastníkom bytov a správcom prevziať a zaplatiť za projekt, ktorý presne neurčuje aký zateplovací systém ETICS pre dom navrhuje, alebo uvedie niekoľko ETICS systémov a neobsahuje realizačné technické detaily, ako sa to dosť často stáva. Po nástupe stavebnej firmy a jej následnom riešení to takmer vždy má negatívny dosah na cenu diela v neprospech vlastníka. Aby sa týmto nepríjemnostiam predišlo, je nevyhnutné, aby statik so stavebným dozorom pripravovali odborné podklady pred spracovaním projektu a so svojimi zisteniami oboznámili správcu bytového domu a jeho vlastníka, prípadne spoluvlastníkov. Zistené skutočnosti musí projektant zahrnúť do projektu v časti odbornej obhliadky a diagnostiky, a tie potom konštrukčne riešiť v dokumentácii aj s detailmi riešení. Ak projektová dokumentácia neobsahuje kompletnú diagnostiku systémových porúch statika, tak nie je kompletná a netreba ju od projektanta prevziať. Vykonávať odstraňovanie systémových porúch bytového domu na úrovni projektu pre stavebné povolenie v konečnom dôsledku predraží pôvodnú cenu obnovy, pretože takýto projekt neobsahuje podrobné technické riešenia v detailnom zhotovení. Samotnú realizáciu stavebných prác treba zveriť firme so skúsenosťami s panelovými stavbami, so stálymi pracovníkmi a dodávateľmi zaškolenými na daný druh stavebných činností. Ide o nemalé investičné náklady vlastníkov, ktoré pri kvalitne odvedenej práci všetkých dodávateľov znamenajú predĺženie technickej životnosti bytového domu o viac ako len 20 – 25 rokov pri vykonávaní stálej priebežnej údržby, pričom sa nedá vylúčiť predĺženie životnosti aj na pôvodný projektovaný dvojnásobok. Správcovia a vlastníci by si mali uvedomiť, že v súčasnosti niet peňazí na adekvátnu náhradu bytového domu v prípade zákazu užívania pôvodnej stavby pre statické poškodenie znemožňujúce ďalšie bývanie v narušenom dome, takže sa oň musia priebežne starať. Bytový dom je v súkromnom vlastníctve, preto sa súkromný vlastník a spoluvlastník musia sami podieľať na jeho oprave a údržbe napriek tomu, že v prípade evidentnej technickej systémovej poruchy môže štát pomôcť a poskytnúť dotáciu na jej odstránenie – ide však len o čiastočnú pomoc. Inej cesty v odstraňovaní systémových porúch a obnovy bytových domov niet, len skôr či neskôr sa do odstraňovania porúch a obnovy domu pustiť.

V súvislosti s narastaním životných nákladov a nákladov na bývanie na Slovensku už platí európska smernica o energetickom audite stavby a jeho centrálnej evidencii a o požiadavke zabezpečiť do roku 2020 vo všetkých stavbách takmer nulovú spotrebu energie. Tieto audity sa od októbra 2010 sústreďujú do celoslovenskej centrálnej databázy „Inforeg“ a určite to v konečnom dôsledku bude mať dosah na prevádzku a hodnotu bytového domu podľa jeho energetického zaradenia. Preto by niektorí vlastníci a správcovia mali prehodnotiť svoj doterajší postoj k prebiehajúcej obnove bytových domov a ku svojmu vlastníctvu. V súčasnosti Slovensko patrí v obnove budov na chvost EÚ a v spotrebe energie, naopak, medzi špičku.

Záver
Jeden z najväčších problémov pri odstraňovaní systémových chýb, údržbe a obnove bytových domov je pretrvávajúci problém pocitu vlastníctva a spoluvlastníctva k celému domu a mylné vedomie, že môj je len ohraničený priestor za dverami môjho bytu v ktorom bývam a všetko ostatné čo je spoločné aj keď má priamy alebo nepriamy vplyv na moje bývanie ma nezaujíma, lebo to nieje moje. Problematiku odstraňovania systémových porúch bytových domov, ich obnovy a údržby možno zhrnúť do niekoľkých základných odporúčaní :

• vlastníkom treba vysvetľovať, že jedinou cestou ako predĺžiť život ich dožívajúcemu bytovému domu a znížiť náklady na bývanie je  jeho technická obnova a investícia do tepelno izolačných riešení zabezpečujúcich úsporu energií,
• zlepšiť osvetu v prospech obnovy bytových domov zo strany úradov a správcov, a hlavne postoj k vlastníctvu bytového domu
• zlepšiť komunikáciu a spoluprácu medzi správcami a vlastníkmi,
• neodkladať obnovu bytových domov v nádeji, že neskôr budú nižšie ceny a viac financií vo fonde opráv, a preto nebude potrebný úver,
• už pri úvahe o obnove prizvať nezávislý stavebný dozor,
• vytvoriť kvalitné výberové podmienky pre všetkých dodávateľov počnúc projektantom,
• osloviť len tých dodávateľov, ktorých pracovníci a subdodávatelia majú osvedčenie o zaškolení na daný druh vykonávaných prác, licenciu a certifikáty,
• rozhodovať o výbere dodávateľov neunáhlene a po dôkladnom rozbore všetkých položiek ocenených činností a technologických postupov, a nielen na základe najnižšej ceny,
• k rozhodovaniu o dodávateľoch si ako poradcu prizvať nezávislý stavebný dozor,
• zadávať projekt obnovy bytového panelového domu na úrovni pre stavebné povolenie a realizáciu, zadávať projekt na obnovu ako celkovú obnovu a odstránenie všetkých porúch,
• vyhotoviť cenové ponuky dodávateľov na základe projektu pre realizáciu,
• realizovať obnovu bytového domu a odstrá­nenie systémových porúch komplexne, a nie po etapách s niekoľkoročnými odstupmi,
• prehodnotiť pôvodný minimálny vklad do fondu opráv a zvýšiť ho na reálnu úroveň
• v prípade riešenia úverového krytia sa nespoliehať na ponuku jedného úverového zdroja a nebáť sa zobrať úverové krytie na celú obnovu v jednom „balíku“.

Autor: Ivan Pauer
Foto: SASDARS

Ivan Pauer pôsobí ako prezident SASDARS.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.