Údržba bytového domu v kontexte facility managementu

Bytový dom počas svojej životnosti stráca pôvodnú hodnotu opotrebením. Jeho fyzické opotrebenie predstavuje zmenu funkčných vlastností najmä vplyvom prevádzky a poveternosti. Životnosť starších domov však okrem toho významne znižuje aj zlá údržba. V procese údržby bytového domu preto rozhodujúcu úlohu hrá kvalita spravovania budovy.

Životný cyklus stavby a jej údržba
Životnosť bytového domu je daná architektonickým a stavebným riešením, ktoré pozostáva z:

• riešenia hmoty a priestoru,
• návrhu štruktúry, materiálov a farebnosti stavebného objektu a jednotlivých jeho prvkov,
• materiálovo-konštrukčného riešenia,
• návrhu technického vybavenia. [1]

Správu budov bytových domov zabezpečujú väčšinou malé firmy, ktoré nie sú schopné zaistiť všetky požadované služby vlastnými pracovníkmi. Tento spôsob správy nie je prijateľný v prípade veľkých rezidenčných komplexov, realizovaných developerskými firmami. Tento problém developeri riešia vytvorením dcérskych firiem, ktoré formou integrovaného facility managementu poskytujú komplexnú správu rezidenčných komplexov.

Vo facility managmente rozumieme pod údržbou služby, ktorých cieľom je zaistiť bezporuchový chod budov a ich technického vybavenia. Ide v podstate o nepretržitý proces. Údržbu môžeme definovať ako „kombináciu všetkých technických, administratívnych a manažérskych činností počas životného cyklu budovy, ktoré zaisťujú zachovanie jej požadovanej funkcie.“ [2]

Základné typy údržby sú:

• Pravidelná preventívna údržba: vykonáva sa v určených intervaloch na redukovanie možností poruchy alebo zhoršenia funkcií zariadení, prípadne stavebných prvkov a konštrukcií. Zníži sa tak ich poruchovosť a predĺži sa ich životnosť.
• Vyvolaná údržba: napriek pravidelnej údržbe môže nastať situácia, keď sú zariadenia alebo stavebné konštrukcie nefunkčné. Facility manažér vykoná údržbu na základe požiadavky spoločenstva vlastníkov, respektíve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Cieľom údržby bytového domu je zaistiť nižšiu poruchovosť, dlhšiu životnosť a funkčnosť technických a technologických zariadení, ako aj samotného bytového domu. Súčasťou povinností správcu bytového objektu je plánovanie údržby – rozpis pravidelnej preventívnej údržby v pravidelných časových intervaloch. Po vykonaní údržby zariadení a jednotlivých častí stavebného objektu treba vždy zaznamenať informáciu o vykonanej údržbe. Informácie sú podkladom na ďalšie plánovanie postupu pravidelnej údržby. Plánovanie môže obsahovať: technologický postup opravy, rozčlenenie podľa jednotlivých pracovných krokov, vyhodnotenie počtu pracovníkov potrebných na vykonanie pracovného úkonu a potrebný materiál. Správca bytového domu – facility manažér – tak získa cenné informácie, ktoré môže využiť pri údržbe ďalších bytových domov, ktoré spravuje.

–>–>
Príklady údržby
Prevádzka kotolne, strojovne a inštalácií:

• údržba rozvodov tepla a teplej vody, údržba a čistenie kanalizácie,
• nízkotlakové kotolne: bežná periodicita – 1 rok, servis horákov a úprava vody – 6 mesiacov.

Plynové zariadenia:

• úradné skúšky v MPSVR SR č. 718/2002 s periodicitou 6 rokov – spotrebiče nad 500 kW,
• úradné skúšky v MPSVR SR č. 718/2002 s periodicitou 10 rokov – spotrebiče do 500 kW.

Osvetlenie:

• opravy inštalácie slaboprúdových a silnoprúdových rozvodov spoločných priestorov, kontrola a opravy núdzových zdrojov, osvetľovacích telies, výmena svetelných zdrojov v spoločných priestoroch, drobné opravy elektroinštalácie.

Výťahy:

• pravidelná údržba výťahových šácht a strojovní, zabezpečenie pravidelných revízií.

Strecha:

• čistenie strechy,
• čistenia vpustí dažďovej vody od lístia, špiny a iných nečistôt,
• odvoz odpadu zo strechy,
• odstraňovanie machu, vtáčieho trusu,
• odstraňovanie snehu a námrazy,
• natieranie plechových častí,
• čistenie odkvapových žľabov a zvodov,
• kontrola konštrukcie krovu (pleseň, škodcovia),
• kontrola a opravy poškodenej krytiny a ostatných miest na streche,
• údržba hromozvodov.

Záver
Cieľom užívateľov bytových domov je bezproblémové bývanie, ktoré je podmienené bezporuchovou prevádzkou. Tú zaisťuje pravidelná a kvalitná údržba bytového domu. Efektívnu údržbu možno dosiahnuť aplikovaním facility managementu v technickej správe bytových domov najmä pre veľké rezidenčné komplexy. Aplikácia metódy facility managementu umožňuje správcovi poskytovať služby aj jednotlivým užívateľom bytov (nájomníkom alebo vlastníkom) nielen pri údržbe bytových domov, ale na požiadanie aj pri drobnej údržbe bytu. Výsledným efektom komplexnej a kvalitnej údržby, realizovanej formou facility managementu, je nielen komfort bývania, ale aj úspora nákladov na prevádzku budov.

Text: doc. Ing. Viera Somorová, PhD.
Foto: Dano Veselský

Autorka je prezidentkou Slovenskej asociácie facility managementu

Literatúra:
1.    Somorová, V.: Plánovanie prevádzkových nákladov (v etape projektovej prípravy stavby), 3. kapitola, s. 99 – 100. In: TRÁVNIK, I. a kol.: Hodnotenie ekonomickej efektívnosti verejných prác. Bratislava: Vydavateľstvo STU, 2003.
2.    STN EN 13306: 2001

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.