Úsporná prevádzka je výhodou pre všetkých

Ako sa hovorí, dobrá rada stojí groš. Dajú si investori poradiť od facility managerov a využívajú ich skúsenosti pri plánovaní nových investícií?

S novými projektmi investori prichádzajú opatrne. Starostlivo zvažujú každé vynaložené euro, prekresľujú pôvodné veľkorysé návrhy na menšie, úspornejšie. Navyše, komunikujú s veľmi dobre informovanými klientmi, ktorí si robia vlastný prieskum, a je celkom jedno, či ide o veľkého nájomníka v administratívnej budove, alebo o záujemcu o kúpu bytu. Skrátka, boj o zákazníka začína naberať na obrátkach. Prichádza obdobie, keď je každá rada dobrá. Jednou z možností, ako ešte ušetriť, je znižovanie prevádzkových nákladov stavby po odovzdaní do užívania.

Čím skôr, tým lepšie
Na otázku, kedy je vhodné prekonzultovať investičný zámer s odborníkmi na prevádzku a údržbu budov, odpovedá Ing. Branislav Tresa zo spoločnosti SOMAT Group veľmi jednoducho: „Čím skôr, tým lepšie. Skúsený property alebo facility manager vie svojimi radami pomôcť a byť užitočný už v štádiu prvých úvah o projekte.“ Dodáva: „Súčasný pokles investícií je výsledkom toho, že trh s investormi sa prečistil. Stále sa však nájdu developeri, ktorých reálny záujem o budúcu prevádzku je nízky. Stáva sa, že využitie nami vypracovanej štúdie sa skončí pri vyčíslení odhadu budúcich prevádzkových nákladov. Odporúčania na zlepšenia z pohľadu budúcej prevádzky, ktoré by mali byť hlavným benefitom týchto štúdií, sa zväčša stratia v site tzv. optimalizácií investičných nákladov v priebehu realizácie projektu. Pritom ak sa na to pozeráme logicky, budúca prevádzka a jej náklady by mali byť pre developera dôležité. Hlavne ak má záujem správať sa zodpovedne a budovať si dobré meno prostredníctvom dobrého mena svojich projektov, ktoré tu majú pretrvať niekoľko desiatok rokov.“ Drahomíra Englišová, riaditeľka pre property a asset management zo spoločnosti CBRE, má v tomto ohľade lepšiu skúsenosť: „Je to trend posledných dvoch rokov, že nás pri príprave projektu osloví investor, aby sme mu k jeho zámeru pripravili štúdiu. Situácia sa zmenila v tom, že investor, ktorý plánuje postaviť napríklad obchodnú nehnuteľnosť, si vopred overí ekonomiku projektu, či je reálne možné dosiahnuť plánované priemerné nájomné vo výške, aby bola efektívna návratnosť investície. Pripravujeme odhady rozpočtov prevádzkových nákladov, aby nedošlo k ich podhodnoteniu. Investor tak neriskuje stratu dôvery nájomcov či narušenie obchodných vzťahov ako v prípadoch, keď sú reálne náklady 2- až 3-násobne vyššie, ako boli nastavené zálohové platby. Nájomca má možnosť si vhodne nastaviť aj vlastný obchodný plán a minimalizuje sa riziko častej zmeny nájomcov.“

Životný cyklus budovy
Erik Štefanovič zo spoločnosti Delta Projektconsult hovorí, že jednou z prvých otázok, ktorú investorovi ohľadne budúcej stavby pri plánovaní vždy položí, je, akú životnosť od budovy očakáva. Ako vieme, každá stavba má svoj životný cyklus, ktorý sa skladá z troch základných častí: výstavby, prevádzky a napokon likvidácie. Ak predpokladáme, že budova má životnosť sto rokov, samotná výstavba a likvidácia spolu tvoria ani nie desatinu zo životného cyklu stavby. Tomu zodpovedajú aj finančné náklady vynaložené na jednotlivé etapy. Ing. František Ehn zo spoločnosti Cofely zdôrazňuje: „Náklady na stavbu budovy sa rovnajú nákladom prevádzky za 12 až 15 rokov. Pri takejto optike vyznievajú niektoré riešenia menej ideálne, respektíve má zmysel uvažovať aj o ďalších alternatívach.“ A dopĺňa: „Niektorí developeri sa snažia brať do úvahy aj prevádzkové náklady a zavolajú facility managera napríklad už počas prípravných fáz projektu. Ak má byť efekt zo spolupráce s investorom naozaj reálny, ideálne je začať už v projektovej fáze. Ťažko riešiť veci systémovo, keď budova už stojí. Potom je to skôr o hľadaní náhradných riešení, ktoré by možno neboli nutné, keby existovala komunikácia predtým. Spolupráca v projektovej fáze, keď je možnosť väčšinu vecí ešte reálne ovplyvniť, je však skôr výnimkou. Obyčajne prichádza komunikácia s nami na rad až v štádiu dokončovania projektu, v lepšom prípade tri mesiace pred oficiálnym otvorením.“ Erik Štefanovič potvrdzuje: „V Českej a Slovenskej republike sa takmer nestretávame s investormi, ktorí by sa zaujímali o životný cyklus budovy. Pritom je veľkou chybou oddeliť tím zodpovedný za výstavbu od tímu zodpovedného za prevádzku, pretože potom sa stavebný tím drží svojho rozpočtu a rozpočet prevádzkových nákladov ho nezaujíma.“

Koordinácia je základ
Na jednej strane je pochopiteľná snaha investora čo najviac nákladov ušetriť hneď pri príprave projektu. Na druhej strane, odborníci z oblasti správy a údržby budov nám pomohli so zostavením celého zoznamu prípadov, ktorými by sa nemuseli zaoberať, keby si niekto z tria investor – projektant – realizačná firma zavolal facility managera na konzultáciu včas.

„Častým problémom je nevhodne navrhnuté interiérové osvetlenie objektu. Neumožňuje efektívne využitie denného svetla, pretože osvetlenie je zle rozdelené do jednotlivých zón alebo sa použil veľký počet rôznych typov svietidiel. Nevhodný návrh osvetlenia má potom priamy dosah na vysoké prevádzkové náklady objektu. Problémovým býva aj stavebné riešenie prístupu k jednotlivým technoló­giám na výkon bežnej údržby a opráv (umiestnenie šácht prečerpávacích staníc, prístup na strechu, umiestnenie vypúšťacích ventilov a podobne). Stretávame sa aj s nevhodným umiestnením niektorých technológií, napríklad odpojovače elektrickej energie pre niekoľkých nájomcov sú umiestnené u ďalšieho nájomcu. Aj vedenie jednotlivých technológií vrátane revíznych otvorov, čistiacich kusov a regulačných ventilov je umiestnené v nájomných jednotkách. Často vidíme zlú koordináciu trás jednotlivých potrubí, nejednotné výšky ich umiestnenia, sú vedené bez ladu a skladu. Mnohí investori v obchodných nehnuteľnostiach zabúdajú na skladové priestory. Priestory údržby (sklad, dielňa) sa vytvárajú tiež dodatočne. Samotné zásobovanie nie je riešené efektívne, chýbajú zásobovacie výťahy napriek tomu, že polovica nájomcov sa musí zásobovať prechodom cez pasáž. Pritom pasáž zvyčajne nie je na tento účel naprojektovaná a vybudovaná, a to pre šetrenie materiálom. Veľká časť striech je vybudovaná ako nepochôdzna, čo komplikuje údržbu strechy v zimnom období. V našich podmienkach nie je pri projektovaní podzemných garáží vhodné umiestňovať do podlahy odparovacie žľaby priamo v strede komunikácie. Zle sa čistia, navyše nie sú schopné odpariť vodu z roztopeného snehu,“ vypočítava zo svojej praxe Drahomíra Englišová.

Vzdialenosti
František Ehn pokračuje: „Pokiaľ ide o konštrukcie, témou sú určite veľké zasklené fasády. Ani nie tak pre úniky tepla v zime, ako pre veľké tepelné zisky v lete. Slnečné počasie „vykúri“ sklenené fasády natoľko, že treba vážne riešiť chladenie a tienenie objektu, pretože tradičná klimatizácia nestíha. Keď je v nákupnom centre 300 elektromerov pre jednotlivé prevádzky, je vhodné a praktické, aby prístup k nim bol čo najjednoduchší. Je úplne ideálne, keď ich vieme sústrediť na jednom mieste alebo aspoň relatívne blízko seba. Ak tvoríme systém merania a regulácie, je dobré myslieť nielen na spoľahlivosť a sofistikovanosť systému, ale aj na náklady spojené s jeho servisom, ktoré sú pri monopolne postavených zmluvách (jediný možný partner na servis) neporovnateľne vyššie ako pri systémoch, kde existuje viacero alternatív. Spomeniem ešte jednu drobnosť. Ak máme v dvojjadrovej budove v jednej časti iba schodisko a v druhej časti iba výťah, pričom technické zariadenia, na ktoré robíme servis, sú v časti so schodiskom, ťažko očakávať, že poskytnutá služba bude časovo efektívna.“

Sľuby sa sľubujú
Branislav Tresa zase upozorňuje na úskalia nepremyslenej marketingovej podpory projektu: „Vždy sa investora pýtame, čo všetko v kampani deklarovali. Pretože ak sľúbili, že v areáli objektu bude detské ihrisko alebo parčík, niekto sa o ne bude musieť postarať fyzicky a na údržbu musia byť aj finančné zdroje. Podobne je to aj s recepciou, 24-hodinovým strážením objektu, prípadne inými nadštandardnými službami.
Tento problém správneho vyčíslenia a dobrej komunikácie budúcich prevádzkových nákladov vystupuje výrazne do popredia pri rezidenčných projektoch. Čo ak vlastníci bytov následne odmietnu platiť drahú údržbu, recepciu či strážnu službu? Aká je potom alternatíva udržania bezpečnosti, vzhľadu, respektíve celkovej kvality užívania objektov?“

K projektovej dokumentácii má tiež niekoľko pripomienok: „Podceňujú sa priestory na budúcu správu. Nehovorím o kancelárii, ale často v objekte niet ani miestnosti, kde by sa mohol zložiť obslužný personál.
Nemyslí sa na bežnú miestnosť pre upratovačku, aby sa mala kde prezliecť, o tom, že nemá sklad alebo výlevku, ani nehovorím. Pravda je, že viac sa pamätá na technické priestory na rôzne zariadenia, ale stretli sme sa už aj s tým, že miestnosť bola taká úzka, že sa nedali ani otvoriť dvere rozvádzača, alebo sa cez technickú miestnosť a tzv. serverovňu chodilo na toaletu pre personál.“ Ďalej vypočítava: „Pri polyfunkčných objektoch treba už pri projektovaní myslieť na to, že jednotlivé časti sa musia funkčne aj prevádzkovo oddeliť. Pasujeme sa s tým pri platbách za energiu, kde nie je možné urobiť separátnu fakturáciu a nezostáva nič iné, len upraviť rozvody a meranie. S nákladmi na energiu súvisí aj otázka vlastníctva zdroja tepla. Ak developer ušetril tým, že dal kotolňu vybudovať budúcemu dodávateľovi tepla, je to v poriadku za predpokladu, ak o tom aj komunikuje s klientom. Budúci majiteľ priestorov by mal vedieť, že ich kúpil lacnejšie o časť investície do kotolne, ktorá sa mu premietne do ceny tepla. Môže tu ísť o rozdiel vo výške aj desiatok percent oproti cene tepla v porovnateľných objektoch, kde je systém dodávky tepla v spoluvlastníckom podiele majiteľov objektu a môže byť plne pod kontrolou facility managera.“

Jednoduchším, ale na ilustráciu veľmi dobrým príkladom nesprávneho šetrenia investičným nákladom je prístupový systém v rezidenčných projektoch: „Z našich skúseností vieme, že je vhodné zabezpečiť aspoň prípravu na inštaláciu identifikačného (napríklad kartového) prístupového systému. Ak totiž máte v objekte stovku alebo aj viac bytov, majitelia a nájomníci sa môžu meniť. Každý z nich potrebuje kľúče. Jedna možnosť je neustála výmena celého súboru kľúčov u všetkých alebo sa časom dostanete do situácie, keď je niekde vo svete roztrúsených niekoľko desiatok, možno stoviek kľúčov od vášho domu. Prístupový systém predstavuje pri realizácii zanedbateľne vyššie náklady, ale správcovi a vlastníkom ušetrí starosti a napokon aj nemalé peniaze, pretože stačí len odprogramovať stratenú či neodovzdanú kartu alebo iný elektronický identifikátor.“

Doc. Ing. Viera Somorová, PhD., zo Slovenskej asociácie facility managementu pripomína tiež pár zaujímavých príkladov: „Stalo sa, že v bytovom dome boli naprojektované koberce na chodbách. Je to luxusné riešenie, ale čo s tým, keď v projekte nie je žiadna elektrická zásuvka na chodbe? S otázkou, či bude upratovacia čata zvoniť majiteľom pri dverách, aby sa mohla napojiť do siete, prišiel až facility manager. Alebo si vezmite svietidlá na strope markízy, ktorá je nad vstupom jednej reprezentatívnej budovy v Bratislave. Vypáli sa jedna žiarovka, potom druhá, a až keď sa ich vypáli tak sedem, slávnostne príde vysokozdvižná plošina, aby sa svietidlá dali do poriadku. Na toto by skutočne mal architekt myslieť alebo by sa mal poradiť s odborníkom na údržbu budov.“

Dajte si poradiť
Z uvedených pestrých príkladov vychádza, že pre investora by malo byť jednoznačne výhodné skonzultovať svoj projekt s odborníkmi na facility management. Využitie ich skúseností a poznatkov by mu ušetrilo nemalé finančné prostriedky. Erik Štefanovič súhlasí: „Pri našich rakúskych projektoch je tento trend veľmi cítiť. Čo sa týka Slovenska, žiaľ, je to skôr pole neorané. Som však presvedčený, že je to jediná správna cesta. Nepreskakovať tieto kroky, ale radšej sa poradiť s odborníkmi.“ Neostáva iné, len apelovať na to, že s každou stavbou si investor buduje svoje dobré meno a jedna dobrá referencia je lepšia ako drahá reklamná kampaň. V tejto situácii však určite ťahajú za kratší koniec vlastníci alebo nájomníci bytov, kancelárskych priestorov, obchodných a iných prevádzok, pretože sú to práve oni, kto nesie celú finančnú záťaž vyplývajúcu z komplikovanej správy a údržby budovy.

Čo platí na Slovensku
Keďže nie vždy je apel na budovanie dobrého mena účinný, docentka Viera Somorová navrhuje: „Každá budova by pri kolaudačnom konaní mala mať pripravený svoj manuál na užívanie objektu. Keď si kúpite akýkoľvek malý spotrebič, vždy k nemu dostanete návod na použitie. Kúpite si byt alebo iné priestory a v lepšom prípade sa dostanete k technickým a záručným listom, v horšom prípade si manuál musí správca vypracovať doslova na kolene. Mám skúsenosti aj s komplikovanými stavbami, vypracovali sme napríklad aj prevádzkový manuál údržby Zimného štadióna O. Nepelu. Cieľom našej asociácie je, aby sa povinnosť pripraviť manuál stavby zakotvila v legislatíve. Ak by sa dokonca musela uvádzať aj cena životného cyklu jednotlivých zabudovaných materiálov, tieto hodnoty by určite zaujali aj samotných investorov už v projekčnej fáze. Ak by totiž boli známe vstupné náklady materiálov vrátane nákladov na ich údržbu a následnú likvidáciu, určite by investori hľadali optimálne varianty napríklad pri fasádnych systémoch alebo pri technickom zariadení budov. Intenzívne pracujeme na tom, aby sme pojem kniha užívania dostali aj do nového stavebného zákona. Na Slovensku totiž platí, že čo sa neprikáže, to sa neurobí.“

Ing. arch. Juraj Šujan šujan_stassel, s. r. o. „V našom ateliéri sa dlhodobo venujeme prevažne návrhu bytových domov. Navyše, v prípade Karloveského ramena sme nielen autormi, ale aj užívateľmi domu a aktívne sa zúčastňujeme na výkone vlastníckych práv. Poznatky zo správy budov máme teda priame, nesprostredkované. Vzhľadom na to, že funkčnosť našich domov vo veľkej miere ovplyvňuje ich správne užívanie a kvalitná údržba, snažíme sa pre ne vytvoriť predpoklady už v štádiu návrhu. Domnievam sa, že základné zásady, ktoré majú vplyv na dispozičné riešenie budovy, je vhodné zapracovať v štádiu projektu na stavebné povolenie. Mám na mysli najmä priestorové nároky na zázemie na upratovanie, záhradnícke služby, zber a triedenie odpadu, prípadne recepciu. Ostatné poznatky, ktoré sa skôr týkajú použitia povrchových materiálov či technických zariadení budovy vrátane nástrojov na ich riadenie a rozúčtovanie, nájdu svoje uplatnenie v realizačnom projekte. Často sa stretávame najmä s podcenením priestorových nárokov na správu a údržbu budovy. Developeri sa, prirodzene, snažia minimalizovať nekomerčné plochy vo svojich projektoch len na priestory nevyhnutne vyžadované v hygienických a iných predpisoch. Dodatočné zriaďovanie napríklad šatne pre záhradníka, vyžadujúcej napojenie na vodu a kanalizáciu, je potom náročným orieškom. Problematika údržby budovy a jej prevádzkových nákladov nie je zatiaľ stredobodom pozornosti prevažnej časti investorov. Súčasná prax vyplýva zrejme z toho, že developeri pripravujú projekty na odpredaj jednotlivých bytov a zverenie správy inému subjektu. Si­tuácia vo vnímaní problematiky užívania budov sa ale pomaly mení.” Ing. arch. Dušan Fischer fischers, a. s. „Pri zložitejších objektoch zvyčajne od investora vyžadujeme, aby sa projekt konzultoval aj s odborníkmi na správu budov. Ak si investor sám prizval špecialistov z prevádzky, je to vždy v prospech kvality riešenia projektu. Napokon, architekt nie je génius a nemôže dokonale poznať meniace sa nároky a požiadavky na správu rôznych typov stavieb (obytných, priemyselných, školských, obchodných, administratívnych či športových). Aj okolnosti môžu byť odlišné, niektorí užívatelia sa napríklad rozhodnú objednať si tieto služby zvonku, čo radikálne mení nároky na priestory a technické vybavenie. U niektorých investorov sa stretávame so snahou minimalizovať tzv. nepredajné priestory s cieľom znížiť investičnú náročnosť na úkor budúcich nákladov s tým, že služby prevádzky a údržby budú outsourcingové. Toto riešenie je obyčajne nezvratné. Trend je však opačný a je to tak správne.”

TEXT: Mária Nováková
FOTO: thinkstock.com
Graf: Delta Projektconsult

Článok bol uverejnený v časopise ASB.