V ฤase koronakrรญzy narastรก poฤet dlลพnรญkov. Sprรกvcovia musia reagovaลฅ vฤas
Mรกte pravidelne platiacich vlastnรญkov v bytovom dome? Gratulujeme. ฤo vลกak s tรฝmi ostatnรฝmi? Navyลกe v ฤase koronakrรญzy, ktorรก sa dotkla po finanฤnej strรกnke takmer kaลพdรฉho, ฤi uลพ v rovine pracovnej, alebo podnikateฤพskej.
Niektorรญ vlastnรญci pochopili odklad nรกjomnรฉho aj vo vzลฅahu k povinnosti vykonรกvaลฅ รบhrady v zmysle zรกkona ฤ. 182/1993 Z. z. o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov (ฤalej len โBytZโ). Nejde ani tak o odklad platenia nรกjomnรฉho, ako o zรกkaz jednostrannรฉho ukonฤenia nรกjomnรฉho vzลฅahu s nรกjomcom bytu alebo nebytovรฉho priestoru v prรญpade, ak neplatenie nรกjomnรฉho poฤas trojmesaฤnej โochrannej lehotyโ sรบvisรญ so ลกรญrenรญm nebezpeฤnej nรกkazlivej choroby COVID-19. ยง 3b zรกkona ฤ. 62/2020 Z. z. sa vลกak tรฝka nรกjomnรฝch vzลฅahov vzniknutรฝch podฤพa Obฤianskeho zรกkonnรญka a nie podฤพa BytZ.
Vlastnรญci bytov a nebytovรฝch priestorov sa teda svojej povinnosti zbaviลฅ nemรดลพu, a to ani vtedy, ak svoju nehnuteฤพnosลฅ prenajรญmajรบ. S kaลพdou povinnosลฅou je vลกak spojenรก aj moลพnosลฅ jej omeลกkania. V prรญpade pravidelnรฝch mesaฤnรฝch รบhrad do fondu prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv a รบhrad za plnenia v bytovรฝch domoch nejde o vรฝnimku. V tomto vzลฅahu musรญ byลฅ pozรญcia ostatnรฝch vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov v zastรบpenรญ sprรกvcom bytovรฉho domu alebo predsedom spoloฤenstva na strane veriteฤพa vลพdy silnejลกia.
V zmysle ยง 10 ods. 1 BytZ โsรบ vlastnรญci bytov a nebytovรฝch priestorov v dome povinnรญ v sรบlade so zmluvou o spoloฤenstve alebo so zmluvou o vรฝkone sprรกvy poukazovaลฅ preddavky mesaฤne vopred do fondu prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv. A to od prvรฉho dลa mesiaca nasledujรบceho po vklade vlastnรญckeho prรกva do katastra nehnuteฤพnostรญโ. Tรบto povinnosลฅ musia v zmysle ยง 10 ods. 6 BytZ plniลฅ vลพdy mesaฤne vopred na รบฤet domu v banke.
Kaลพdรฝ vlastnรญk je dlลพnรญkom, no nie je automaticky neplatiฤom
Ak je vlastnรญk v omeลกkanรญ ฤo i len jeden mesiac, stรกva sa neplatiฤom, nielen dlลพnรญkom. Dlลพnรญkom je totiลพ kaลพdรฝ, kto mรก povinnosลฅ uhrรกdzaลฅ โniekomu nieฤoโ. Ak sa vลกak z dlลพnรญka stรกva neplatiฤ, vznikajรบ mu novรฉ povinnosti s takรฝmto prรกvnym postavenรญm spojenรฉ. Ide vลกak skรดr o prรกva na strane veriteฤพov. Teda ostatnรฝch vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov, ktorรฉ mรดลพu od neplatiฤa poลพadovaลฅ, napr. zรกkonnรฝ รบrok z omeลกkania alebo zmluvnรบ pokutu.
V zmysle ยง 6 ods. 1 BytZ : โSprรกvu domu vykonรกva spoloฤenstvo vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov v dome (ฤalej len โspoloฤenstvoโ) alebo inรก prรกvnickรก osoba alebo fyzickรก osoba, s ktorou vlastnรญci bytov a nebytovรฝch priestorov uzatvoria zmluvu o vรฝkone sprรกvy (ฤalej len โsprรกvcaโ). Vlastnรญci bytov a nebytovรฝch priestorov v dome sรบ povinnรญ zabezpeฤiลฅ sprรกvu domu spoloฤenstvom alebo sprรกvcom.
Povinnosลฅ sprรกvy domu vznikรก dลom prvรฉho prevodu vlastnรญctva bytu alebo nebytovรฉho priestoru v domeโ. V ods. 2 pรญsm. d) rovnakรฉho paragrafu je ustanovenรก povinnosลฅ sprรกvcu, resp. predsedu spoloฤenstva, na: โvymรกhanie ลกkody, nedoplatkov vo fonde prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv a inรฝch pohฤพadรกvok a nรกrokovโ.
Len mรกloktorรฝ sprรกvca alebo predseda si uvedomuje, ลพe vymรกhanie nedoplatkov je na zรกklade uvedenรฉho automatickou sรบฤasลฅou vรฝkonu sprรกvy, a je preto nezodpovednรฉ, ak sa plnenie tejto povinnosti stรกva realitou aลพ na zรกklade poลพiadavky vlastnรญkov.
Neignorujte prvรฉ omeลกkanie s platbou
Najฤastejลกou chybou sprรกvcov ฤi predsedov je, ลพe ignorujรบ prvรบ omeลกkanรบ platbu vlastnรญka. Kaลพdรก vฤas nevykonanรก รบhrada sรญce mรก nejakรฝ dรดvod, no โpriลพmรบrenie oฤรญโ tu rozhodne nie je namieste. รhrady vykonรกvanรฉ na zรกklade ยง 10 ods. 1 BytZ sa stavajรบ splatnรฝmi za kaลพdรฝ mesiac zvlรกลกลฅ a spรดsobujรบ tzv. kumulatรญvny dlh. V praxi to znamenรก, ลพe dlh sa zvyลกuje postupne za kaลพdรฝ prรญsluลกnรฝ neuhradenรฝ mesiac.
Prรกvna skutoฤnosลฅ v rovine kumulรกcie dlhu spรดsobuje viacerรฉ problรฉmy, najฤastejลกie najmรค pri vรฝpoฤte รบrokov z omeลกkania a vรฝpoฤte zmluvnej pokuty. V poฤiatkoch dlhu mรก sprรกvca prรญleลพitosลฅ vyrieลกiลฅ situรกciu s dlลพnรญkom eลกte v obdobรญ, keฤ dlh nie je aลพ takรฝ vysokรฝ a pravdepodobnosลฅ รบhrady zo strany dlลพnรญka je potenciรกlne najvyลกลกia. Prvรฝ kontakt smerom k dlลพnรญkovi zo strany sprรกvcu je vลพdy namieste.
Akรฉ kroky mรก sprรกvca vykonaลฅ?
Ak zistรญ omeลกkanie niektorรฉho vlastnรญka s รบhradou, prvรฝm krokom sprรกvcu a predsedu spoloฤenstva by malo byลฅ bezodkladnรฉ a priame upozornenie v podobe vรฝzvy na รบhradu adresovanรบ priamo dlลพnรญkovi. Takรกto vรฝzva sa mรดลพe adresovaลฅ akoukoฤพvek vhodnou formou prostrednรญctvom e-mailu, SMS alebo pรญsomne. Mala by obsahovaลฅ ลกpecifikรกciu dlลพnej ฤiastky aj struฤnรฝ opis toho, ฤo bude nasledovaลฅ, ak dlลพnรญk svoj dlh neuhradรญ do stanovenรฉho termรญnu.
Tรบto fรกzu vymรกhania dlhu mรดลพeme oznaฤiลฅ za mimosรบdne vymรกhanie. Najฤastejลกou motivรกciou v tejto fรกze je pre dlลพnรญka prรกve hrozba nรกrastu dlลพnej ฤiastky, no nielen o รบroky z omeลกkania a zmluvnรบ pokutu, ale predovลกetkรฝm o nรกklady sรบdneho a exekuฤnรฉho konania a moลพnรฉho prรกvneho zastรบpenia v tรฝchto konaniach.
Obsah vรฝzvy musรญ byลฅ vลกak skรดr psychologickรฝ a motivujรบci k รบhrade inak ako neprimeranรฝm nรกtlakom. Na tieto momenty moลพno vo vรฝzve poukรกzaลฅ jedine ako na nevyhnutnรฉ prรกvne nรกsledky neuhradenia dlลพnej ฤiastky. Ak sa teda dlh nebude rieลกiลฅ v stanovenom ฤase, celkovรก jeho vรฝลกka presiahne urฤitรบ hranicu, napr. pri vรฝลกke istiny 130 โฌ je beลพnรฉ, ลพe celkovรก vรฝลกka dlลพnej sumy bude so vลกetkรฝmi poplatkami v exekuฤnom konanรญ presahovaลฅ hranicu 600 โฌ.
Vรฝzvy na รบhradu obsahujรบce takรบto informรกciu majรบ za nรกsledok nรกrast vymoลพiteฤพnosti niลพลกรญch dlลพnรฝch sรบm o viac ako jednu tretinu. Po prijatรญ vรฝzvy na zaplatenie sa skupina uvedomelejลกรญch dlลพnรญkov snaลพรญ dohodnรบลฅ so sprรกvcom na vyrovnanรญ dlhu, a to najmรค formou splรกtkovรฉho kalendรกra. Dohoda o vyrovnanรญ dlhu touto formou by vลกak nemala presiahnuลฅ primeranรบ lehotu, ideรกlne ลกesลฅ mesiacov.
Koฤพko ฤakaลฅ
Ak sa dlh nevyrovnรก v dohodnutej lehote, strรกca sa efektivita a podstata tohto spรดsobu vymoลพenia a skรดr pribรบdajรบ povinnosti sprรกvcu s kontrolou pravidelnรฝch mesaฤnรฝch splรกtok neลพ dosahovanie cieฤพa. V prรญpade opรคtovnรฉho omeลกkania dlลพnรญka sa sprรกvca dostรกva upozorลovanรญm dlลพnรญka do nekoneฤnรฉho โkolotoฤaโ.
Ak by zo strany dlลพnรญka doลกlo k neuhradeniu splรกtky, a teda k poruลกeniu splรกtkovรฉho kalendรกra, sprรกvca sa dostรกva do rovnakej pozรญcie, v ktorej bol pred jeho uzavretรญm. Jedinรฝm svetlรฝm bodom splรกtkovรฉho kalendรกra je teda moลพnosลฅ dlลพnรญka uhrรกdzaลฅ dlh v menลกรญch sumรกch a postupne. To pre dlลพnรญka predstavuje menลกiu nanฤnรบ zรกลฅaลพ, no vyลพaduje si jeho plnรบ disciplinovanosลฅ.
Finanฤnรก zรกลฅaลพ je vลกak pre kaลพdรฉho jednotlivca veฤพmi subjektรญvna a vรฝkon รบhrad je relatรญvny. ฤo je pre niekoho mรกlo, mรดลพe byลฅ pre druhรฉho veฤพa. Preto nie je vhodnรฉ spoliehaลฅ sa na nรญzko nastavenรบ splรกtku pre dlลพnรญka (โveฤ to urฤite uhradรญ, nie je to tak veฤพaโ).
To, ako dlho mรก trvaลฅ ลกtรกdium mimosรบdneho vymรกhania a nastavenie splรกtkovรฉho kalendรกra, je vรฝsledkom sรบhry viacerรฝch okolnostรญ a ide o individuรกlny vzลฅah ku konkrรฉtnemu neplatiฤovi. Pri urฤenรญ maximรกlnej ฤasovej hranice je potrebnรฉ braลฅ do รบvahy nasledujรบce okolnosti:
1. vรฝลกku nedoplatku;
2. moลพnosti dlลพnรญka nedoplatok uhradiลฅ;
3. moลพnรฉ dozabezpeฤenie nedoplatku inลกtitรบtmi podฤพa Obฤianskeho zรกkonnรญka;
4. zabezpeฤenie pohฤพadรกvky zรกkonnรฝm zรกloลพnรฝm prรกvom;
5. vznik nevyvrรกtiteฤพnรฉho predpokladu, ลพe dlลพnรญk nedoplatok neuhradรญ;
6. premlฤanie pohฤพadรกvky.
Keฤ je dlลพnรญkom sused
Mnohokrรกt sa sprรกvcovia, obzvlรกลกลฅ predsedovia spoloฤenstiev, v momente mimosรบdneho vymรกhania dostรกvajรบ do veฤพmi neprรญjemnej situรกcie, keฤลพe sรบ v priamom kontakte s dlลพnรญkom. Koniec koncov, je to ich sused, snaลพia sa mu vyjsลฅ v รบstrety a โpoฤkaลฅ,โ kรฝm pominie โลฅaลพลกie obdobie, veฤ on potom urฤite zaplatรญ, veฤ sa poznรกme,โ a podobnรฉ scenรกre…
V tejto situรกcii sa urฤite ocitol nejeden predseda spoloฤenstva ฤi sprรกvca a urฤite ju dรดverne poznรก. Uvedenรฉ je prรกve jednรฝm z hlavnรฝch dรดvodov, preฤo by mal sprรกvca alebo predseda konaลฅ bezodkladne. Vymรกhanie by mal prenechaลฅ tretej osobe ฤo najskรดr, ak nie uลพ od samotnรฉho zaฤiatku vzniku dlhu.
Ak je vymรกhanie nedoplatkov prenesenรฉ na tretiu osobu, sprรกvca sa sรญce รบplne neodbremenรญ od svojej povinnosti pravidelnej kontroly postupov, stavu jednotlivรฝch konanรญ a postupov v ฤinnosti ฤi efektivity vymรกhania, no minimalizuje sa kontakt a sociรกlny prรญstup k dlลพnรญkovi. Vymรกhanie sa tak stรกva objektรญvnejลกรญm, a ako dokazuje prax, aj efektรญvnejลกรญm. Obsah a postupy vymรกhania ลกpecialistov sรบ predmetom know-how kaลพdรฉho zvlรกลกลฅ.
Zveriลฅ vymรกhanie dlhu tretej osobe vลกak povaลพujeme kaลพdopรกdne za najvhodnejลกie rieลกenie. Rozhodnutie sa pre konkrรฉtnu tretiu osobu alebo spoloฤnosลฅ by malo byลฅ podloลพenรฉ mnohรฝmi rozumnรฝmi dรดvodmi. Nie je to len otรกzka ceny, ale najmรค efektรญvnosti a celkovo nastavenรฉho prรญstupu tak k dlลพnรญkovi, ako aj k veriteฤพovi. Kaลพdรฝ dlh je sรญce ลพalovateฤพnรฝ, no hlavnou prioritou by malo byลฅ prรกve jeho speลaลพenie ako vรฝslednรฝ efekt vymรกhania.
Existuje mnoho subjektov na vymรกhanie dlhov, ich prioritou by vลกak malo byลฅ nastavenie individuรกlneho prรญstupu, aby bol dlh uhradenรฝ ฤo v najkratลกom ฤase a v plnej vรฝลกke. Poฤas celรฉho ลกtรกdia mimosรบdneho vymรกhania by mal byลฅ vlastnรญkom pohฤพadรกvky klient.
V prรญpade vymoลพenia by sa mala vymoลพenรก suma bezodkladne poukรกzanรก na jeho รบฤet. Malo by byลฅ samozrejmosลฅou, aby bol klient pravidelne a prehฤพadne informovanรฝ o stave pohฤพadรกvky, vรฝลกke vymoลพenej sumy jemu vyhovujรบcim spรดsobom (napr. e-mailom alebo telefonicky).
Preฤo dlh nevymรกhaลฅ sรบdne?
Na Slovensku je beลพnou praxou obracaลฅ sa pri vymรกhanรญ dlhu na sรบd. A to eลกte skรดr, ako zaฤne veriteฤพ vlastnรบ iniciatรญvu vo vymรกhanรญ alebo zvรกลพi oslovenie subjektu, ktorรฝ sa na vymรกhanie ลกpecializuje. Tento negatรญvny jav je prevaลพne podmienenรฝ skutoฤnosลฅou, ลพe vymรกhanie sprรกvcu vo vlastnej rรฉลพii je pomerne nรกroฤnรฉ na ฤas a vyลพaduje si neustรกlu aktivitu zamestnancov a dohlaฤ zodpovednej osoby.
Vzhฤพadom na predpokladanรบ vyลฅaลพenosลฅ sprรกvcov a ich nรกroฤnรฝ ฤasovรฝ harmonogram je namieste tรบto ฤinnosลฅ delegovaลฅ na profesionรกlov. Najvรคฤลกรญm a asi aj hlavnรฝm negatรญvom pri sรบdnom vymรกhanรญ je jeho dฤบลพka, ฤรญm sa priamo รบmerne zniลพuje ochota rieลกiลฅ problรฉm s dlลพnรญkom touto formou.
Priemernรฉ sรบdne konanie od podania nรกvrhu trvรก v podmienkach Slovenskej republiky pribliลพne 21 mesiacov. Navyลกe treba poฤas celej tejto lehoty poฤรญtaลฅ s neลพelanรฝm predpokladom, ลพe dlลพnรญk nebude uhrรกdzaลฅ pravidelnรฉ platby do fondu prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv a รบhrady za plnenia naฤalej, ฤรญm bude dlh iba narastaลฅ na รบkor ostatnรฝch vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov v bytovom dome.
ฤalลกรญm znaฤnรฝm negatรญvom vymรกhania nedoplatku sรบdnou cestou je vรฝลกka nedoplatku, ktorรก mรก byลฅ platobnรฝm rozkazom alebo sรบdnym rozhodnutรญm priznanรก. Exekuฤnรฝ titul znie len na ลพalovanรบ sumu ku dลu podania nรกvrhu na sรบdne konanie a nepoฤรญta s postupnรฝm narastanรญm dlhu poฤas sรบdneho konania.
Tรกto skutoฤnosลฅ sa mรดลพe zmeniลฅ jedine na zรกklade informรกcie podanej samotnรฝm navrhovateฤพom, napr. po vykonanรญ roฤnรฉho vyรบฤtova- nia alebo รบpravou zo strany sรบdu. Je potrebnรฉ si teda uvedomiลฅ skutoฤnosลฅ, ลพe poฤas priebehu sรบdneho konania dlh s najvรคฤลกรญm predpokladom narastรก a niekoฤพkonรกsobne presiahne pรดvodnรบ ลพalovanรบ ฤiastku.
Vymรกhanie poฤas nรกsledkov pandรฉmie COVID-19
V nadvรคznosti na pandรฉmiu spรดsobenรบ ลกรญrenรญm nebezpeฤnej nรกkazlivej ฤพudskej choroby COVID-19 je mimoriadne dรดleลพitรฉ poฤรญtaลฅ s nรกrastom neplatiฤov.
Prvou prรญฤinou zvรฝลกenia poฤtu neplatiฤov bude prรกve spomรญnanรฝ odklad nรกjmu v zmysle zรกkona ฤ. 62/2020 Z. z. o niektorรฝch mimoriadnych opatreniach v sรบvislosti so ลกรญrenรญm nebezpeฤnej nรกkazlivej ฤพudskej choroby COVID-19 a v justรญcii, ktorรฝm sa menia a dopฤบลajรบ niektorรฉ zรกkony (ฤalej len ako โLex Coronaโ). Jeho mylnรฝ vรฝklad spรดsobuje zvyลกovanie poฤtu neplatiฤov v rovine vlastnรญkov. Na Slovensku je historicky zauลพรญvanรฝ pojem โnรกjomnรฉhoโ chรกpanรฝ aj ako povinnosลฅ samotnรฉho vlastnรญka vykonรกvaลฅ รบhrady do fondu prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv a รบhrady za plnenia. Preto opakovane medializovanรก informรกcia o odklade povinnosti platiลฅ nรกjomnรฉ mรก negatรญvny vplyv na plnenie povinnostรญ vlastnรญkom, nielen nรกjomcom.
Druhou moลพnosลฅou vzniku nedoplatku na mesaฤnรฝch รบhradรกch, ktorรก sa prejavรญ pravdepodobne aลพ ku koncu roka 2020, je skutoฤnosลฅ, ลพe vlastnรญci ako prenajรญmatelia vlastnรฝch nehnuteฤพnostรญ priลกli odkladom nรกjmu o pravidelnรฝ mesaฤnรฝ prรญjem.ย Nie sรบ preto schopnรญ plniลฅ svoje pravidelnรฉ mesaฤnรฉ zรกlohovรฉ platby do fondov prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv a รบhrady za plnenia v bytovรฝch domoch, ฤi uลพ v sprรกvnych vรฝลกkach, alebo v รบplne.
V neposlednom rade treba poฤรญtaลฅ s nรกrastom neplatiฤov aj z dรดvodu zvรฝลกenรฉho poฤtu ruลกenรญ pracovnรฝch miest v dรดsledku koronakrรญzy. Tieto dรดvody sรบ vลกak vo vzลฅahu k ostatnรฝm vlastnรญkom bytov a nebytovรฝch priestorov irelevantnรฉ. Celkovรบ sรบstavu vzลฅahov medzi vlastnรญkmi ako veriteฤพmi a vlastnรญkmi ako dlลพnรญkmi mรดลพe ich nanฤnรก stabilita ovplyvniลฅ najviac.
Preto je nevyhnutnรฉ, aby sprรกvcovia bytovรฝch domov sledovali finanฤnรบ disciplรญnu vlastnรญkov a v prรญpade ฤo i len malรฉho omeลกkania zasiahli bez zbytoฤnรฉho odkladu.
Nepodceลujte situรกciu
Nastaviลฅ podmienky uhradenia dlลพnej sumy vo vzลฅahu k ostatnรฝm vlastnรญkom sa mรดลพe javiลฅ ako jednoduchรฉ, avลกak pri ฤasovo dlhลกom rieลกenรญ dlลพnรญka je potrebnรฉ vychรกdzaลฅ z รบplne inรฝch skutoฤnostรญ, ako je len tvrdenie: โTeraz uhradiลฅ nemรดลพem, ale o dva mesiace to uลพ bude v poriadku.โ
No v drvivej vรคฤลกine nebude. Vlastnรญk bude maลฅ uhradenรฉ รบplne vลกetko, ฤo sรบvisรญ s jeho ลพivotnรฝm ลกtandardom, no platby spojenรฉ s vlastnรญctvom a povinnosลฅou podฤพa BytZ ostanรบ bokom? S uvedenรฝmi dรดvodmi sรบvisรญ enormnรฝ nรกrast novรฝch neplatiฤov a nedoplatkov v bytovom dome. To mรดลพe ohroziลฅ jeho celkovรฉ fungovanie a prevรกdzku ako celku.
Nedostatok nanฤnรฝch prostriedkov sa prejavรญ nielen nemoลพnosลฅou รบhrady za dodanรบ energiu a plnenia, ale napr. aj na neschopnosti zabezpeฤiลฅ pravidelnรบ รบdrลพbu a revรญziu inลกtalรกciรญ a zariadenรญ bytovรฉho domu, ฤo v niektorรฝch prรญpadoch mรดลพe vรฝrazne ovplyvniลฅ celkovรบ bezpeฤnosลฅ bytovรฉho domu.
Preto je namieste sa uลพ teraz zamyslieลฅ nad vplyvom nepriaznivej ekonomickej situรกcie sรบvisiacej s COVID-19. Nepodceniลฅ moลพnรฝ nรกrast neplatiฤov v bytovรฝch domoch, ale naopak, pripraviลฅ sa, konaลฅ od prvรฉho momentu vzniku nedoplatku a nenechaลฅ sa obmรคkฤiลฅ. Ak si netrรบfate viesลฅ โboj s veternรฝmi mlynmiโ s neplatiฤmi, nie je na ลกkodu obrรกtiลฅ sa na ลกpecialistov vo vymรกhanรญ a uลกetriลฅ si ฤas a starosti spojenรฉ s vymรกhanรญm.
JUDr. Marek Perdรญk
CEO Finlegal services, s. r. o.
Spoloฤnosลฅ Finlegal services, s. r. o., vymรกha viac ako 52 000 pohฤพadรกvok a vykonรกva pre sprรกvcov bytovรฝch domov a spoloฤenstvรก prรกvnu agendu.
ฤlรกnok bol publikovanรฝ v ฤasopise Sprรกva budov 03/2020.