Vplyv investora počas realizácie investičného zámeru na prevádzkové náklady stavby

V súčasnosti sa pre možné úspory stále viac hľadí na finančné prostriedky. Kde sa však s finančnými prostriedkami zle narába, je oblasť údržby budov, lebo ak má budova slúžiť svojmu účelu, tak vyžaduje plnú funkčnosť, a s tým spojenú správu a údržbu.

Nákladové položky možno na úrovni správcov do istej miery znížiť vypisovaním tendrov na firmy. Prevádzkové náklady sú však dané budove už v predprojektovej fáze, keď sa formuluje štandard, materiály a technológie, ktoré projektant zhmotní od štúdie až po realizačnú projektovú dokumentáciu, podľa ktorej firma stavbu postaví.

Keď ide o skúseného investora, ktorý má optimalizáciu obstarávacích nákladov previazanú s následným používaním ním realizovaného objektu, je to optimálny stav. Avšak existujú projekty, keď investora tento stav neza­ujíma, lebo stavia iba podľa platnej legislatívy (statika, teplo, hluk) a užívateľské obdobie, ak si objekt neponecháva, ho neza­ujíma. Tu by mal vstúpiť štát, ktorý by riešil aj užívateľské obdobie z pohľadu ekonomiky a životného prostredia. Existuje napríklad nariadenie vlády č. 396/2006, ktoré hovorí o BOZP na stavenisku, ale obsahuje aj ustanovenia o potrebe bezpečnej údržby objektu, čo má významný vplyv na investíciu. Tieto opatrenia ovplyvňujú počet úrazov vrátane smrteľných (pozn. autora: napríklad úmrtia pri páde „horolezca“ umývajúceho na lane fasády).

Od začiatku treba brať do úvahy, že v predprojektovej príprave môžu takéto opatrenia plne ovplyvniť prevádzkové náklady, ale postupom projektových prác táto možnosť významne klesá. Keď sa stavba dostatočne definuje už pri stavebnom povolení, tak sa prevádzkové náklady fixujú na približne 20 %, ale v realizačnej dokumentácii už sú len na 15 až 20 %.

Preto investor počas celej prípravnej a realizačnej fázy tvorí (resp. mal by tvoriť) cenu stavby vrátane jej prevádzkových nákladov na týchto úrovniach:

• v projekte,
• v zadaní a v jeho úpravách:

• v projektových prácach (stanovenie štandardov),
• počas tendra a priebehu realizácie (znižovanie ceny, keď príde ku „zrážke“ s realitou),
• v rozpore – cena × kvalita stavby (prác aj materiálov),
•  v užívateľskom období – obmedzenie nákladov na údržbu.

Je dobré, ak investor nemá počas projektového riadenia skúsenosti so spoluprácou s odborníkmi, ktorí projekty daného typu stavby už realizovali.

Projektovú dokumentáciu s optimálnym riešením všetkých činiteľov rozhodujúcich o používaní stavby, ako sú mate­riály, konštrukčné systémy, technológie a nároky na energie treba zrealizovať tak, že potom je posledným rozhodujúcim činiteľom, ktorý dozerá na dodržiavanie projektom stanovených štandardov a kvality stavby, technický dozor investora (ďalej TDI). TDI je posledná inštancia, ktorá môže zaistiť súlad projektu s realizáciou a strážiť kvalitu stavby, a tým v spolupráci s autorským dozorom a zhotovovateľom vytvoriť funkčnú, teda kolaudovateľnú stavbu.

Je potrebné si uvedomiť, že po vypršaní záruky sa potom majiteľ objektu stáva tým, kto bude musieť znášať svoje nesprávne rozhodnutia z pohľadu používania stavby. Ide o rozhodnutia z projektovej prípravy vrátane eventuálnych zmien v čase realizácie (znižovanie štandardov, zmeny systémov a technológií a podobne). Bude napríklad musieť riešiť, že životnosť niektorých častí stavby nie je na predpokladanej bežnej úrovni, ale kratšej, napríklad tretinovej. Príkladom môžu byť priemyselné podlahy, kde sa zo životnosti asi 25 až 28 rokov môžeme dostať chybami v projekte a realizáciou na životnosť 7 až 12 rokov.

Z hľadiska investičného zámeru to môže mať vplyv na ziskovosť akcie, ak bude musieť nastať oprava podlahy už po 7 rokoch namiesto po 20 či 25 rokoch, teda v čase, keď by mal mať investor zisk zo stavby (či už výrobného závodu, skladovej alebo predajnej haly).

Pre realizačnú fázu je dôležité ustanovenie sankcií v zmluve, aby mal technický dozor investora možnosti ovplyvniť činnosť generálneho dodávateľa, ktorý práce nerealizuje kvalitne alebo nedodržiava, napr. projektovú dokumentáciu a iné predpisy.

Odpadávajúce pásiky – miesto zaistené sieťovinou	Parter s obchodmi a reštauráciami, kde prevádzka prebieha ďalej bez prerušenia, ale viditeľnosť výkladov a prezentácia vývesných štítov je potlačená; dá sa predpokladať, že prenájom je pre tento fakt znížený

Vplyv nízkej ceny
Cena býva často rozhodujúcim kritériom a v niektorých prípadoch tým najhorším rozhodujúcim činiteľom pri stanovení štandardov stavby, čo môže mať významný vplyv na prevádzkové náklady a niekedy aj na používanie stavby, napríklad pri halových a priemyselných objektoch a ich priemyselných podlahách. Ďalšou chybou pri výbere dodávateľa stavby je snaha vybrať zhotovovateľa s najnižšou ponukou, čo často bráni vytvoriť kvalitnú stavbu s predpokladanou životnosťou. Každá dodávateľská firma by mala mať primeraný zisk, kde každý nasledujúci dodávateľ sa zaväzuje urobiť toto dielo za nižšiu cenu, ako je vybratá cena od generálneho dodávateľa.

Pripomienkovanie projektovej dokumentácie na všetkých úrovniach
Projektová dokumentácia by sa mala vyhotoviť s dostatočným predstihom pre každú projekčnú úroveň, aby sa s ňou mohli riadne oboznámiť všetky zložky podieľajúce sa na výstavbe. Hlavne by sa mali odsúhlasiť všetky požiadavky investora s hľadaním optimálneho variantu. Mali by sa zvážiť možné lacnejšie varianty ešte pred samotnou realizáciou, aby počas realizácie neprichádzalo k bezhlavému „vyškrtávaniu“ častí konštrukcií, prípadne ku zmene prvkov, materiálov a technológií. Navrhnutá optimalizácia projektu, ktorá vedie k nájdeniu lacnejších variantov, alebo preskúmanie, či je projekt kompletný a všetky súvisiace profesie a časti konštrukcií, technologických celkov a podobne na seba nadväzujú, je jednou zo zabúdaných fáz v realizovaných projektoch.

Príklady z praxe
Priemyselné podlahy
S priemyselnou podlahou sa môžeme stretnúť v skladoch, výrobných závodoch, hangároch, ale aj  v halách letísk, divadiel, predajní, teda v objektoch, kde má priemyselná podlaha osobitý význam pri bezproblémovom používaní a následnej údržbe. Treba si uvedomiť, že neexistuje výrobok, nieto ešte nehnuteľnosť, ktorá by sa zaobišla bez bežnej a starostlivej údržby. V tomto zmysle spolupôsobia mnohé súvislosti, ktoré zvyšujú, resp. znižujú nároky na bežnú údržbu, teda približujú alebo vzďaľujú koniec prevádzkovej spôsobilosti.

Dôvody môžu byť rôzne a väčšinou je ich ťažisko v mieste a čase realizácie stavby, keď zodpovednosť nesú všetci jej účastníci, to znamená investor, zadávateľ, zhotovovateľ vrátane všetkých dozorných orgánov účastníkov stavby. Priebeh bežne udržiavaných betónových podláh vo vzťahu k projektovanej životnosti je uvedený na grafe. Z grafu vyplýva, že pri dobrej údržbe možno bezproblémovo zaistiť prevádzku na čas asi 15 rokov. Po tomto čase sa začne rozsah porúch zvyšovať a betónová podlaha speje pomaly k ukončeniu svojej prevádzkovej spôsobilosti.

Na základe skúseností z praxe zo supervíznych dozorov nad realizáciou priemyselných podláh a z posudkovej činnosti možno prevažujúce vplyvy na prevádzkové poruchy priemyselných podláh zhrnúť do niekoľkých bodov. Budeme hovoriť predovšetkým o skladových, výrobných a predajných podlahách, kde sa výmery pohybujú od približne 3 000 po 150 000 m² a viac a kde sa pri konštrukcii podlahy robí betón s rozptýlenou oceľovou výstužou (pozn. autora: nemyslia sa tým podlahy jednoducho alebo dvojito vystužené betónovou doskou s klasickou betonárskou výstužou).

Ide o tieto skúsenosti a odporúčania:

• Návrhové SW umožňujú podľa typu použitých oceľových vláken navrhnúť minimálnu dávku na 1 m3 podľa statického zaťaženia daného projektom. SW často dovoľuje iba krok, napríklad po 5 kg/m3, takže medziľahlé hodnoty treba prepočítať, čo sa často nedeje.
• V návrhu pre priemyselné podlahy sa bežne objavuje minimálna dávka oceľových vláken, t. j. 20 kg/m3, ktorá býva síce zdôvodnená statickým výpočtom ako vyhovujúca, ale často len tesne za požadovanou hranicou. Investor je spokojný, lebo odborníci a zhotovovateľ takto splnili podmienky návrhu a investor za týchto podmienok súhlasí s vyhotovením priemyselného podkladu za danú pevnú cenu. Len čo nastane oponentúra, navrhne sa zvýšenie tejto dávky približne o 10 až 15 % hmotnosti vplyvom premenlivosti obsahu oceľových vláken pri betonáži vzhľadom na nedodržanie technologických predpisov, zhotovovateľ okam­žite oznamuje – áno, urobíme to za zvýšenú cenu, čo investor, samozrejme, nechce.
• Oponentúru návrhu treba zveriť skúseným projektantom – realizátorom, resp. TDI, ktorý má v tejto oblasti skúsenosti.
• Je potrebné zabezpečiť dostatočnú kvalitu dávkovania a zamiešania oceľových vláken a dopravu betónu s rozptýlenou oceľovou výstužou (nedostatky sa prejavia až v čase využitia podlahy v časovom horizonte najbližších rokov).
• Návrh konštrukcie priemyselnej podlahy z betónu s rozptýlenou oceľovou výstužou by mal investor optimalizovať pred jej začatím, rovnako aj spôsob realizácie podlahy, vrátane spôsobu vyhotovenia prerezania.
• Počas záruky aj po nej treba zaistiť pravidelnú údržbu s pomocou zhotovovateľa, lebo neodstránenie porušeného a nevyhovujúceho tesnenia škár vrátane drobných úprav porušených miest znamená vytvoriť si zdroj porúch dosák a defektov kolies manipulačnej techniky.
• Treba zaistiť prirodzené zrenie podlahovej konštrukcie, vrátane prerezania kontraktačných škár.

Väčšina uvedených bodov ovplyvní vo svojom dôsledku dĺžku prevádzkovej spôsobilosti podlahy a zvýši náklady na údržbu či obmedzí prevádzku.

Tmel, ktorý bol počas prevádzky vytiahnutý zo škáry.	Začínajúce drvenie hrán dosák prejazdmi a nárazmi manipulačnej techniky
Zanedbanou údržbou došlo už k značnému prieniku odlamovania do konštrukcie dosák; škody na kolieskach akéhokoľvek typu vysokozdvižného vozíku sú značné a pre nájomcu  jednoznačne neakceptovateľné, lebo je nájomca, ktorý má mať zaistenú bezpečnú a bezproblémovú prevádzku v prenajatých priestoroch; vznikajúce straty sa prenášajú potom na nájomcu a môže hroziť výpoveď z prenájmu.

Fasády administratívnych budov (z pohľadu údržby a čistenia)
Podobne ako pri podlahách aj pri fasádach budeme hovoriť len o určitom segmente fasád – o fasádach výškových, väčšinou administratívnych budov. Pri nich sa vo väčšine prípadov stretávame s ľahkými obvodovými plášťami. Voľba plášťa môže mať zásadný vplyv na prevádzku stavby. Príkladom môže byť budova viac ako 100 m vysoká. Pri päte objektu po celom jeho obvode urobiť lešenie, aby padajúcimi časťami obkladu fasády neprišlo k zraneniu, resp. zabitiu chodca na chodníku. Je to potrebné nielen vo vzťahu k vzhľadu objektu a vplyvu na prevádzku reštaurácií a obchodov, ale aj preto, aby nedošlo k zníženiu ceny prenájmu, a teda aj zisku z neho.

Dôvodom sa stáva nedodržiavanie technologických predpisov, ale aj tieto riziká treba pri projekte sledovať. Pri státisícoch pásikov nezistíte, ktorý je uvoľnený alebo sa bude uvoľňovať. Potom nasleduje nákladná sanácia, a to až po uplynutí záruky, keď by fasáda mala bez problémov fungovať minimálne niekoľko desiatok rokov.

Z doterajších skúseností z čistenia fasád vyplýva, že architekt by mal rešpektovať určité zásady týkajúce sa údržby a eventuálnych opráv fasády. Architekt (projektant) by mal:

• urobiť vhodný návrh fasády (členenie), použitý materiál a technológiu realizácie vrátane následnej údržby,
• projektant by mal započítať do ceny diela obdobie údržby minimálne počas 20 rokov,
• zaistiť spôsob čistenia fasády použitím vhodnej technológie,
• zvážiť riziká technologických postupov pri zvolenom type fasády, teda ich dosah na užívateľské obdobie.

Všetky uvedené dôsledky môžu skrátiť čas prevádzkovej spôsobilosti fasády a významne zvýšiť náklady na údržbu.

Záver
Investorovi, ktorý sa zaujíma o užívateľské obdobie svojej plánovanej stavby, treba odporučiť spojiť sa s odborníkmi pohybujúcimi sa v oblasti facility managementu, a to nielen na úrovni služieb, ktoré predstavuje a kde možno zaistiť významné prostriedky pre užívateľské obdobie stavby, ale aj s odborníkmi na materiály, konštrukcie a technológie stavieb, aby v spolu v tíme doformulovali podľa zadania investora štandardy stavby ako podklad pre projektanta. Táto investícia sa investorovi mnohonásobne vyplatí. Vždy treba spolupracovať s profesionálmi z odboru, čo bude zárukou kvalitnej stavby vrátane jej používania.

doc. Ing. Pavel Svoboda, CSc.
Foto: archív autora

Autor pôsobí ako vedúci Katedry technológie stavieb Stavebnej fakulty ČVUT v Prahe a je špecialistom na špeciálne betóny a priemyselné podlahy.

Článok vznikol za podpory výskumného zámeru MSM6840770006 „Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území“

Literatúra:
1. Doležal, J. – Svoboda, P.: Priemyselné podlahy a komunikácie v priemyselných parkoch. Bratislava: JAGA GROUP, s. r. o., 2009. 140 s.
2. Svoboda, P.: Funkce investora v průběhu realizace investičního záměru na provoz stavby. Vyzvaná přednáška vydaná v CD, Týden facility managementu, Praha 10. – 12. 11. 2008.
3. Horna, Z. – Svoboda, P.: Moderační funkce technického dozoru investora v přípravě a rea­lizaci stavební dodávky. In: Zborník z konferencie Realizácia a ekonomika stavieb. Košice: Dom techniky, s. r. o., 2008, s. 125 – 130.
4. Horna, Z. – Svoboda, P.: Rozhodující role TDI v přípravě a realizaci stavební dodávky. In: 70 rokov SvF STU, Zborník príspevkov z medzinárodnej vedeckej konferencie [CD-ROM]. Bratislava: Slovenská technická univerzita, Stavebná fakulta, Katedra zdravotného a environmentálneho inžinierstva, 2008, s. 1 – 8.
5. Svoboda, P. – Doležal, J.: Průmyslové podlahy a podlahy v objektech pozemních staveb. ­Bratislava: JAGA GROUP, s. r. o., 2007. 112 s.
6. Svoboda, P.: Realizácia nášľapných vrstiev priemyselných podláh. In: Stavebné materiály, roč. 4, 2007, č. 11, s. 26 – 29.
7. Svoboda, P. – Doležal, J.: Sanace poruch průmyslových podlah. In: Stavební ročenka 2008. Bratislava: JAGA GROUP, s. r. o., 2007, s. 93 – 97.
8. Svoboda, P. – Doležal, J.: Sanácia porúch priemyselných podláh. In: Stavebné materiály, roč. 3, 2007, č. 10, s. 60 – 63.
9. Svoboda, P. – Doležal, J.: Technologická kázeň při realizaci drátkobetonové podlahy. In: Zborník príspevkov z VIII. vedeckej konferencie Stavebnej fakulty Technickej univerzity v Košiciach. Košice: Stavebná fakulta TÚ, 2007, s. 357 – 362.
10. Svoboda, P. – Doležal, J.: Technologie výroby a pokládky čerstvého drátkobetonu. In: BETÓN 2007 Zborník prednášok. Bratislava: Slovenská asociácia výrobcov transportbetónu, 2007, s. 115 – 122
11. Svoboda, P. – Doležal, J.: Technologie výroby a pokládky čerstvého drátkobetonu pro průmyslové podlahy. In: Zborník z konferencie Realizácia a ekonomika stavieb. Košice: Dom techniky, s. r. o., 2007, s. 20 – 26.
12. Svoboda, P.: Opláštění budov. In: TECHSTA 2006. Praha: ČVUT, Fakulta stavební, Katedra technologie staveb, 2006, s. 181 – 186.
13. Svoboda, P.: Proč nepodcenit návrh průmyslové podlahy: In: Realizace staveb. roč. 1, 2006, č. 1, s. 58 – 60.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.