Výpoveď zmluvy o výkone správy

Ukončenie spolupráce vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom sa nazýva podanie výpovede zmluvy o výkone správy. Akými pravidlami sa presne tento úkon riadi?

Spokojnosť vlastníkov či užívateľov bytov so správou bytového domu závisí od mnohých faktorov. Počnúc záujmom či, naopak, nezáujmom o veci spoločné cez ochotu či neochotu prispieť svojím dielom k zlepšeniu prostredia, vzťahov a celkovej atmosféry v dome až po schopnosť či neschopnosť prijímať informácie a správne s nimi zaobchádzať. Kto zabezpečuje správu bytových domov, ten veľmi dobre vie, že je to práca predovšetkým s ľuďmi a o ľuďoch. Pretože ani ten najlepší správca nedokáže vykonávať svoju prácu kvalitne a zodpovedne, ak vlastníci nevedia, čo môžu a musia od správcu požadovať a čo už prekračuje hranice. V takýchto prípadoch, či už oprávnene, alebo neoprávnene, dochádza ku konfliktom ústiacim do podania výpovede správcovi zo strany vlastníkov.

Zabezpečenie správy bytového domu

V zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov č. 182/1993 Z. z. (ďalej len zákon), je možné zabezpečiť správu bytového domu dvomi formami. Formu správy ustanovuje § 6 zákona, a to na základe zmluvy o výkone správy uzatvorenej vlastníkmi bytov a nebytových priestorov so správcovskou spoločnosťou alebo na základe zmluvy o spoločenstve, ktorou sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako samostatná právnická osoba.

Od 1. septembra 1993, keď nadobudol zákon účinnosť, ubehlo už viac ako 24 rokov. Za toto obdobie prešiel tento zákon desiatimi novelami a piatimi zmenami vyplývajúcimi z iných právnych predpisov, naposledy zo zákona o správcoch č. 246/2015 Z. z. Každá novela určitým spôsobom, viac alebo menej rozšírila, upravila, zmenila alebo spresnila jednotlivé ustanovenia zákona. Zo začiatku to bol v prvom rade zákon o prevode bytov do osobného vlastníctva, avšak postupom času vznikla potreba detailnejšieho spresnenia samotnej správy bytových domov. K jedinému paragrafu (§ 7) o spoločenstve a jedinému paragrafu (§ 8) o správcovi pribudli ďalšie rozšírené ustanovenia o podrobnostiach, ktoré priniesla potreba z praxe aj v súvislosti so zmenami v ďalších zákonoch.

Podanie výpovede správcovi

Rozoberme si podrobnejšie postupnosť krokov pri podaní výpovede v bytovom dome, kde nie je založené spoločenstvo a správa domu je zabezpečovaná správcom na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 8 zákona. Zmena správcu, teda podanie výpovede zmluvy o výkone správy, nie je zmenou formy výkonu správy. Podanie výpovede schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 14 ods. 3). Ak teda vlastníci chcú dosiahnuť zmenu správcu a podať mu výpoveď zmluvy o výkone správy, musia dodržať postupnosť krokov, ktorá vyplýva z ustanovení zákona.

Schválenie výpovede na schôdzi vlastníkov

Ak sa vlastníci rozhodnú riešiť túto situáciu prostredníctvom schôdze vlastníkov, potom jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (menovite – Peter Kováč, Jozef Novák, Ivan Takáč…) písomne požiada správcu o zvolanie schôdze v zmysle § 11a zákona. Ak správca nezvolá schôdzu do 15 dní od prevzatia žiadosti v zmysle § 8b ods. 2 písm. g), schôdzu vlastníkov zvolá táto štvrtina vlastníkov, ktorá o zvolanie schôdze požiadala. Na tomto mieste je dôležité upozorniť vlastníkov, aby žiadosť o zvolanie schôdze správcovi doručili preukázateľne, teda osobne proti podpisu alebo poštou doporučene, na doručenku, kuriérom. Tento akt je dôležitý z toho dôvodu, aby podanie žiadosti nebolo možné poprieť či zatajiť.

Schôdzu teda zvolá správca v zákonom stanovenej lehote alebo štvrtina vlastníkov po uplynutí lehoty. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1).  Deň konania schôdze sa do tejto lehoty nezapočítava, na to pozor. Keďže ide o veľmi dôležité rozhodnutie, odporúča sa oznámenie preukázateľne doručiť každému vlastníkovi. Ak schôdzu zvoláva štvrtina vlastníkov, je potrebné dbať, aby oznámenie bolo v zákonom stanovenej lehote spolu s programom preukázateľne doručené aj správcovi, keďže má schôdza vlastníkov rozhodovať o úlohách pre správcu (§ 11a).

Schôdze sa môžu zúčastniť iba vlastníci alebo nimi splnomocnené osoby, ktoré sa na začiatku schôdze preukážu úradne overeným splnomocnením (§ 14 ods.6). Nájomníci alebo užívatelia bytov, alebo nebytových priestorov nemajú právo zúčastniť sa schôdze ani hlasovať. Prezenčná listina sa vyhotoví na základe aktuálneho listu vlastníctva (pozri www.katasterportal.sk). Ak medzičasom došlo k prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na inú osobu, do prezenčnej listiny sa zapíše vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva. Program schôdze má obsahovať okrem všeobecných bodov (začatí, voľba predsedajúceho, zapisovateľa, overovateľa a pod.) hlavný bod – podanie výpovede zmluvy o výkone správy (§ 14 ods. 1). Je to dôležité preto, aby mohli byť dané splnomocnenia v súlade s § 14 ods. 6, v zmysle ktorých bude splnomocnenec oprávnený hlasovať o výpovedi.

Výpoveď zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1, § 14 ods. 3). To znamená, že nemožno výpoveď schváliť nadpolovičnou väčšinou prítomných, hodinu po oznámenom začatí schôdze. Ak sa požadované kvórum na schôdzi nedosiahne, nemožno o výpovedi hlasovať. Ak sú v dome ešte byty alebo nebytové priestory neprevedené do osobného vlastníctva, za tieto byty rozhoduje ich pôvodný vlastník (obec, bytové družstvo alebo iný vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva) toľkými hlasmi, koľko má bytov alebo nebytových priestorov vo svojom vlastníctve.

Forma výpovede

Formu výpovede je potrebné dodržať v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy. To znamená, že ak je zmluva o výkone správy uzatvorená s každým jedným vlastníkom samostatne, aj výpoveď z nej sa podáva samostatne za každý byt a podpisujú ju vlastníci tak, ako sú uvedení v zmluve o výkone správy (manžel + manželka, resp. podľa listu vlastníctva). Ak je zmluva o výkone správy uzatvorená hromadne, teda na začiatku zmluvy sú uvedení všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov ako jedna zo zmluvných strán a na konci sú všetci títo vlastníci podpísaní, aj výpoveď sa podáva hromadná.

Podanie výpovede musí byť jasne a zrozumiteľne formulované s uvedením presného počtu hlasov za, proti, aj tých, ktorí sa zdržali hlasovania. Vlastníci na schôdzi zároveň splnomocnia konkrétnych vlastníkov zabezpečením všetkých administratívnych krokov, ktoré súvisia s podaním výpovede správcovi. Zo schôdze sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zmluvy o výkone správy. Zápisnicu zvyčajne podpíše zapisovateľ a overovateľ zápisnice (nie je však podmienkou, ak to nie je zmluvne alebo na schôdzi dohodnuté), ktorí sú zvolení na tejto schôdzi. Prezenčná listina potvrdzujúca účasť tvorí prílohu zápisnice.

Schvaľovanie výpovede písomným hlasovaním

V prípade, že sa výpoveď zmluvy o výkone správy bude schvaľovať písomným hlasovaním v zmysle § 14 ods. 7, opäť je prvým a základným krokom podanie žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov správcovi o vyhlásenie písomného hlasovania. Bez podania žiadosti správcovi nemôže štvrtina vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie; ak ho aj vyhlási, bude neplatné. Ak správca písomné hlasovanie v stanovenej lehote (15 dní od prevzatia žiadosti) nevyhlásil, vyhlási ho štvrtina vlastníkov. Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie, v ktorom musí byť presne definovaný predmet hlasovania. V tomto prípade podanie výpovede zmluvy o výkone správy správcovi.

Deň konania písomného hlasovania sa do 7 dní neráta, na to pozor. Tu je potrebné ešte uviesť, že písomné hlasovanie môže trvať aj viac dní. Zvyčajne sa koná tak, aby sa umožnila účasť čo najväčšiemu počtu vlastníkov. Aj tým, ktorí pracujú na zmeny alebo sú mimo domova, bývajú inde a pod. Hlasovacia listina musí, okrem náležitostí vyplývajúcich z § 14 ods. 7 zákona, obsahovať predmet hlasovania zhodný s formuláciou v oznámení o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka/otázky sa musia týkať podania výpovede zmluvy o výkone správy. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V opačnom prípade je hlasovanie neplatné. Po vykonaní písomného hlasovania ten, kto ho vyhlásil, v našom prípade správca alebo zvolený zástupca štvrtiny vlastníkov v dome, zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do 5 pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.

Plynutie výpovednej lehoty

Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca odo dňa doručenia a prevzatia výpovede. Výpovedná lehota zmluvy o výkone správy je 3 mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodli inak (§ 8a ods. 6). V priebehu výpovednej lehoty vlastníci oslovia správcovské spoločnosti s cieľom vybrať iného správcu. Odporúča sa dobre preveriť referencie všetkých oslovených správcov. Po uplynutí výpovednej lehoty vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria s novým správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Dom nemôže byť ani 1 deň bez správy. Zmluva o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na toto doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis určujúci preukázateľné doručenie. Pôvodný správca odovzdá všetku dokumentáciu domu v zmysle § 8a novému správcovi vrátane prevedenia zostatku finančných prostriedkov na účet domu otvorený novým správcom.

Pozor na formálne chyby

Z dôvodu zabezpečenia právnej istoty je potrebné dbať na dodržanie všetkých súvisiacich právnych a administratívnych úkonov, aby sa predišlo prípadným komplikáciám alebo formálnym chybám. Vlastníci zároveň schvália spôsob doručenia výpovede správcovi. Doručenie sa musí opäť vykonať preukázateľným spôsobom, teda tak, aby ho nebolo možné spochybniť. Zároveň je dobré požiadať správcu o písomnú akceptáciu výpovede. Stávalo sa totiž, že tesne pred uplynutím výpovednej lehoty správca oznámil vlastníkom, že výpoveď z nejakého dôvodu neakceptuje, napr. práve z titulu nedodržania formálnych postupov alebo z dôvodu, že požadoval schválenie výpovede dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov a pod.

„Opačné garde“

Takto teda majú vlastníci postupovať, ak chcú dosiahnuť zmenu správcu vo svojom bytovom dome. Nedá mi však nespomenúť aj opačný prípad. A to, že aj správca môže dať vlastníkom výpoveď zmluvy o výkone správy, ak požiadavky či neustále podozrievanie a osočovanie správcu zo strany vlastníkov prekročí hranicu únosnosti. Správca si v taký čas povie, že menej je viac, a zbaví sa večne nespokojného klienta. Každá činnosť má svoje pravidlá, postupy, podmienky, prostredie, prístup. Ak ju chceme správne a poctivo vykonávať, potrebujeme na to optimum zo všetkého. A práve optimum závisí od prístupu ľudí na oboch stranách.

Zhrnutie krokov podania výpovede správcovi

Pri zabezpečení správy bytového domu správcom na základe zmluvy o výkone správy podľa § 8 zákona č. 182/1993 Z. z. je potrebné dodržať tieto pravidlá:

1. Podanie výpovede schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
2. Jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov písomne požiada správcu o zvolanie schôdze v zmysle § 11a zákona, ak chcú výpoveď riešiť na schôdzi vlastníkov.
3. Ak správca nezvolá schôdzu do 15 dní od prevzatia žiadosti v zmysle § 8b ods. 2 písm. g), schôdzu vlastníkov zvolá táto štvrtina vlastníkov, ktorá o zvolanie schôdze požiadala.
4. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1).
5. Výpoveď zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1, § 14 ods. 3). To znamená, že nemožno výpoveď schváliť nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po oznámenom začiatku schôdze.
6. Formu výpovede je potrebné dodržať v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy.
7. Zo schôdze sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zo zmluvy o výkone správy.
8. V prípade, že sa výpoveď zmluvy o výkone správy bude schvaľovať písomným hlasovaním v zmysle § 14 ods. 7, opäť je prvým a zkladným krokom podanie žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov správcovi o vyhlásenie písomného hlasovania.
9. Ak správca písomné hlasovanie v stanovenej lehote (15 dní od prevzatia žiadosti) nevyhlásil, vyhlási ho štvrtina vlastníkov. Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie, v ktorom musí byť presne definovaný predmet hlasovania.
10.  Súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V opačnom prípade je hlasovanie neplatné.
11. Po vykonaní písomného hlasovania ten, kto ho vyhlásil, zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do 5 pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.

TEXT | Ing. Otília Leskovská
FOTO | Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2018.