Vypratanie ako posledná bodka za problematickým nájomným vzťahom

Aj napriek tomu, že dĺžka konania súdov v občianskoprávnych sporoch je v priemere 18 mesiacov, je možné dosiahnuť vypratanie neplatičov v oveľa kratšom čase. Jedným z účinných prostriedkov je notárska zápisnica.

Napriek všetkým možnostiam prenajímateľa, ako uspokojiť svoj nárok na dlžné nájomné, môže mnohokrát dôjsť k len ťažko riešiteľným problémom. V praxi sa totiž stáva, že aj keď si je nájomca vedomý, že jeho základnou povinnosťou je uhrádzať prenajímateľovi nájomné a prevádzkové náklady v dohodnutej výške a lehotách splatnosti, nerobí tak, v mnohých prípadoch už od počiatku nájomného vzťahu.

Zo strany nájomcu pritom ide o hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájomného vzťahu, teda o také konanie, ktoré je v rozpore so zákonom a zakladá vôľu prenajímateľa ukončiť nájomný vzťah. Sme však svedkami, že aj keď už uplynula lehota, na ktorú bol nájomný vzťah dojednaný, takýto neplatiaci nájomca sa užívania predmetu nájmu nemieni vzdať.

Tento problém prehlbuje aj skutočnosť, že prenajímatelia si mnohokrát nezabezpečujú ani svoje peňažné pohľadávky na dlžnom nájomnom, hoci o možnostiach jeho zabezpečenia vedia. V takomto prípade nájomca porušuje najmä ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa čl. 20 ods. 1 Ústavy SR.

Zároveň podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.

Tu je na vysvetlenie vhodné uviesť rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19. 4. 2013, podľa ktorého hmotné právo hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania veci, teda hnuteľnej aj nehnuteľnej (od toho, kto ju neprávom zadržuje). Procesné právo naproti tomu hovorí o vydaní veci iba vo vzťahoch k hnuteľným veciam a pri nehnuteľných veciach uvádza vypratanie.

Z tohto dôvodu pri práve vlastníka domáhať sa ochrany vlastníckeho práva vo vzťahu k nehnuteľnosti je potrebné domáhať sa vypratania nehnuteľnosti(R 53/1973). Teda, ak niekto bez právneho dôvodu užíva vec, jedným z možných riešení, ako sa brániť, je inštitút vypratania nehnuteľnosti.

Aký je teda najvhodnejší spôsob vypratania nehnuteľnosti?

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t. j. svojpomocne. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR č. 6Sžo/24/2012 zo dňa 29. 5. 2013 : „vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka, ale aj jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva, a najmä ust. § 5 chrániacom pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc.“

Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38, ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť.

Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené zároveň (kumulatívne).

Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav). Útočná (ofenzívna) svojpomoc, ktorej cieľom je zmeniť existujúci stav, nie je prípustná.“

Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti, takpovediac „na vlastnú päsť“, by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Pri svojpomocnom vypratávaní nehnuteľnosti by sa totiž prenajímateľ mohol vystaviť riziku trestného stíhania pre trestný čin porušovania domovej slobody, ako aj trestný čin obmedzovania osobnej slobody.

Ak by pri násilnom vysťahovaní došlo k poškodeniu vecí, do úvahy by prichádzala aj občianskoprávna zodpovednosť za náhradu spôsobenej škody. Je teda na oprávnenej osobe, t. j. prenajímateľovi, aby zvážila možné následky svojho konania.

Zdá sa to až absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti, súdy však už v niekoľkých prípadoch rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom.

Taktiež je potrebné vedieť, že dokonca ani súdne rozhodnutie, ktoré je právoplatné a vykonateľné, ktorým súd zaviazal užívateľa nehnuteľnosti túto nehnuteľnosť vypratať a opustiť, ešte nie je podkladom, aby vlastník do tejto nehnuteľnosti vstúpil.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSSR č. Tpjf 33/79 zo dňa 11. 2. 1979 (publikované v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk pod zn. R 1/1980): „Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek. Užívateľ domu alebo bytu je teda chránený aj proti vlastníkovi, a to aj vtedy, keď vlastník má vykonateľné rozhodnutie na vypratanie užívateľovho bytu.“

Vypratanie bez trestného stíhania na krku

V prípade nájmu bytu je potrebné uviesť, že ide o chránený nájom, čo sa okrem iného prejavuje v tom, že je možné ho ukončiť iba vzájomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Ak bol takýto nájom dohodnutý na určitý čas, môže sa skončiť aj uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý.

A práve jeden zo základných charakteristických znakov nájomného vzťahu, teda dočasnosť, má zásadný vplyv na možnosť vypratania nehnuteľnosti. Ak hovoríme o dôvodoch výpovede, tie musí prenajímateľ vo výpovedi vymedziť tak, aby ich nebolo možné zameniť s inými dôvodmi, a tieto dôvody nie je možné dodatočne meniť. Zrejme v praxi najčastejším výpovedným dôvodom je neplatenie nájomného.

Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. Pri nebytových priestoroch, ak nájomca mešká viac ako mesiac s nájomným alebo platbou za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

V prípade tohto výpovedného dôvodu ustanovuje zákon minimálne trojmesačné obdobie (výpovednú lehotu), počas ktorého musí byť nájomca v omeškaní, aby toto konanie bolo možné kvalifikovať ako hrubé porušenie povinností, a teda aby bolo možné z tohto dôvodu dať výpoveď.

V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt alebo nebytový priestor, je možné domáhať sa splnenia uvedenej povinnosti na súde žalobou. Ak sa však prenajímateľ rozhodne pre cestu prostredníctvom všeobecného súdu, musíme upozorniť na niektoré základné skutočnosti.

Aj napriek tomu, že návrh na vypratanie nehnuteľnosti sa obsahovo špeciálne nelíši od iných návrhov v civilnom konaní, v zmysle § 676 Občianskeho zákonníka je nevyhnutné, aby tento bol na príslušný súd podaný v lehote do 30 dní odo dňa uplynutia času nájmu, resp. uplynutia výpovednej lehoty.

Ak by prenajímateľ túto lehotu nestihol, nájom sa predĺži a nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak sa návrh podá včas, je nutné upozorniť, že keďže ide o nepeňažné plnenie, v zmysle zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov podľa položky 1 písm. b) sadzobníka, ak nemožno predmet konania oceniť peniazmi, poplatok za návrh je vo výške 99,50 €.

Samotné konanie vo veci určenia povinnosti vypratať nehnuteľnosť si ďalej vyžaduje účasť sporových strán minimálne prostredníctvom právneho zastúpenia. S tým sú logicky spojené ďalšie finančné náklady. Najpodstatnejšou a zároveň smutnou skutočnosťou je však priemerná dĺžka konania v občianskoprávnych veciach. V roku 2016 bola jeho priemerná dĺžka 17,9 mesiaca a v roku 2017 až 20,8 mesiaca.

Takýmto spôsobom prenajímateľ stratí nesmierne veľa času, kým súd dospeje k rozhodnutiu. Počas jeho plynutia je vo vzťahu k nájomcovi bezmocný. Napokon, ak už súd vo veci rozhodne, v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca, ako uvádza rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19. 4. 2013, „povinný vypratať nehnuteľnosť, čím sa rozumie odstrániť všetky hnuteľné veci nachádzajúce sa v priestoroch nehnuteľnosti a zabezpečiť opustenie priestorov osobami tam sa nachádzajúcimi.“

Ak nájomca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť a až následne sa prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie na Okresný súd v Banskej Bystrici v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej len Exekučný poriadok). Týmto spôsobom v konečnom dôsledku prenajímateľ príde nielen o nezanedbateľné finančné prostriedky, ale čo je dôležitejšie, stratí veľmi dlhý čas.

Dá sa to aj oveľa rýchlejšie a lacnejšie

V praxi sa veľmi často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Táto otázka je kladená právom, keďže najčastejšie je exekučným titulom na vypratanie rozhodnutie súdu. Vo všeobecnosti možno odpovedať kladne, môže byť, a považujeme ju za najefektívnejší, najlacnejší a predovšetkým najrýchlejší spôsob, ako dosiahnuť úspešné vypratanie nehnuteľnosti.

Vypratanie totiž predstavuje spôsob vymáhania tzv. nepeňažného plnenia – nevymáha sa teda peňažná suma, ale splnenie určitej povinnosti, ktorou je vypratanie konkrétnej nehnuteľnosti (aby nedošlo k jej zámene s inou nehnuteľnosťou) – je to povinná náležitosť notárskej zápisnice, najlepšie je nehnuteľnosť identifikovať. Notárska zápisnica, ktorá obsahuje aj možnosť vypratania, sa najčastejšie spisuje pri vytvorení nájomného vzťahu.

Spisuje sa ako nájomná zmluva vo forme notárskej zápisnice. Takýto postup je z hľadiska právnej istoty výhodnejší, hoci o niečo nákladnejší (vzhľadom na odmenu notára za spísanie notárskej zápisnice).
Oproti poplatku za návrh podaný na súd však ide stále o finančne menej nákladný spôsob. Notárska zápisnica však už obsahuje všetko, čo má nájomná zmluva aj exekučný titul obsahovať.

Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu. Ďalšou nesmiernou výhodou je poplatok za spísanie notárskej zápisnice.

Nielenže tento poplatok je nižší ako poplatok za návrh v súdnom konaní, ale napriek tomu, že by malo platiť, že poplatok platí ten, kto žiada vykonať úkon, v nájomnej zmluve možno dohodnúť okrem povinnosti uhradiť kauciu aj povinnosť nájomcu uhradiť poplatok za spísanie notárskej zápisnice, čím samotná zápisnica slúži ako prirodzený filter na nájomcov, keďže nájomca s vážnym zámerom predmet nájmu užívať a riadne a včas plniť svoje povinnosti, najmä platiť nájomné, predmetnú zápisnicu podpíše.

Naproti tomu pri nájomcovi, ktorý notársku zápisnicu odmietne podpísať, možno predpokladať už jeho prvotný zámer neplniť si riadne a včas žiadnu zo svojich povinností, najmä neplatiť nájomné. Ako prirodzený filter slúži aj jedna zo zásadných obsahových náležitostí notárskej zápisnice, a to súhlas povinnej osoby (nájomcu) s vykonateľnosťou notárskej zápisnice.

Ak ide totiž o nájomcu s vážnym zámerom predmet nájmu užívať a riadne a včas plniť svoje povinnosti, najmä platiť nájomné, predmetnú zápisnicu podpíše napriek skutočnosti, že bol vopred oboznámený s možnosťou vypratania v prípade, že si svoje povinnosti plniť nebude. S notárskou zápisnicou teda prenajímateľ nielenže výrazne ušetrí finančné prostriedky, ale čo je podstatnejšie, ušetrí predovšetkým neporovnateľne viac času oproti vyprataniu súdnou cestou.

A čo povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu?

V zmysle zákona nájomcovi väčšinou neprináleží bytová náhrada v prípade výpovede danej pre hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájmu bytu (ako je predovšetkým neplatenie nájomného alebo plnenia súvisiaceho s nájmom bytu, prípadne prenechanie bytu do podnájmu inému bez písomného súhlasu prenajímateľa).

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu.“

Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) pritom rozumieme, ak „nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.“

V praxi sa však stáva, že prenajímatelia zo strachu, že práve z dôvodu preukázaného stavu hmotnej núdze z objektívnych dôvodov budú povinní zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu, namiesto vypovedania nájmu a následného vypratania s takýmto nájomcom uzatvoria splátkový kalendár, ktorý sa v konečnom dôsledku aj tak plniť nebude.

V marci 2017 bol však prijatý zákon, ktorým sa zmenil a doplnil zákon č. 417/2013 Z. z. o pomoci v hmotnej núdzi. Zmenou zákona došlo k zvýšeniu percenta z príjmu člena domácnosti, ktorému sa poskytuje osobitný príspevok z jeho pracovného pomeru alebo obdobného pracovného vzťahu, ktorý sa na účely posudzovania a poskytovania pomoci v hmotnej núdzi nebude považovať za príjem, a to z predchádzajúcich 25 % na 50 %.

Táto zmena spôsobila, že tieto osoby sa už ďalej neposudzovali ako osoby v hmotnej núdzi a nemohla by im byť ani poskytnutá pomoc v hmotnej núdzi. Cieľom uvedeného legislatívneho opatrenia bolo prioritne podporiť motiváciu, alebo lepšie povedané, donútiť týchto ľudí prijať a udržať si aj nízko platené zamestnania, pretože ide väčšinou o dlhodobo nezamestnaných alebo dlhodobo neaktívnych členov domácnosti, ktorým sa poskytuje pomoc v hmotnej núdzi.

Táto legislatívna zmena „nahrala do karát“ aj prenajímateľom, keďže počnúc touto zmenou, nájomcovia oveľa zložitejšie preukazovali, že sa skutočne nachádzajú v stave hmotnej núdze a že daný stav nastal z objektívnych dôvodov. Na podporu tejto skutočnosti uvádzame, že počnúc platnosťou tejto zmeny zákona, došlo k vyprataniu 3 139 „neplatičov“, z ktorých bola bytová náhrada zabezpečená len 926.

Pre prenajímateľov je najpodstatnejšie uvedomiť si, že vypovedanie nájmu a následné vypratanie by malo prichádzať do úvahy najmä v prípadoch, keď je to pre nich finančne efektívne. Finančne efektívne je to vtedy, ak nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu. V tejto súvislosti však treba pripomenúť, že existuje aj skupina osôb, pri ktorej sa napriek vypovedaniu nájmu z dôvodu neplatenia nájomného stav hmotnej núdze neposudzuje, vzniká im nárok na bytovú náhradu.

Do tejto skupiny patria nasledujúce osoby:

• osoba, ktorá dosiahla vek potrebný na nárok na starobný dôchodok;
• osoba, ktorá je invalidná z dôvodu poklesu schopnosti vykonávať zárobkovú činnosť o viac ako 70 %;
• osoba, ktorá je nezaopatrené dieťa;
• osoba, ktorá je osamelý rodič, ktorý sa osobne, celodenne a riadne stará o dieťa do 31 týždňov veku dieťaťa;
• osoba, ktorá sa osobne, každodenne a riadne stará o fyzickú osobu s ťažkým zdravotným postihnutím odkázanú na opatrovanie; to platí aj na čas, v ktorom sa fyzickej osobe poskytuje odľahčovacia služba podľa osobitného predpisu;
• osoba, ktorá sa zúčastňuje na resocializačných programoch v resocializačnom stredisku pobytovou formou, v rámci ktorých si nemôže zabezpečiť príjem vlastnou prácou;
• osoba, ktorá si zvyšuje kvalifikáciu formou denného štúdia a nie je nezaopatrené dieťa;
• osoba, ktorá má nepriaznivý zdravotný stav, za ktorý sa na účely tohto zákona považuje choroba, úraz alebo karanténne opatrenie, pre ktoré je fyzická osoba uznaná ošetrujúcim lekárom za dočasne práceneschopnú na viac ako 30 po sebe nasledujúcich dní.

Tejto skupine osôb vzniká pri výpovedi nájmu z dôvodu neplatenia nájomného právo na zabezpečenie bytovej náhrady, a teda v takýchto prípadoch by výpoveď nájmu bytu nebola finančne efektívna.
Na základe uvedeného je teda potrebné každý prípad vypovedania nájomnej zmluvy posudzovať individuálne, a to vzhľadom na dôsledky spojené so skončením nájmu.

Z daného dôvodu by sme si dovolili zdôrazniť a opätovne upozorniť na dôležitosť jedného z dvoch základných charakteristických znakov nájomného vzťahu, a to dočasnosť. Odporúčame vždy uzatvárať nájomné vzťahy na dobu určitú.

Ak je totiž nájom uzatvorený na dobu určitú, v zmysle § 712a ods. 9 Občianskeho zákonníka „pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu,“ a to bez ohľadu na to, či by nájomca preukázal, že sa nachádza v stave hmotnej núdze z objektívnych dôvodov, alebo či nájomca patrí do osobitnej skupiny osôb, ktorým by inak pri výpovedi nájmu z dôvodu neplatenia nájomného vzniklo právo na zabezpečenie bytovej náhrady.

JUDr. Tomáš Matles
Právnik správy exekučného vymáhania spoločnosti Finlegal services, s. r. o.
Spoločnosť Finlegal services, s. r. o., vymáha viac ako 52 000 pohľadávok a vykonáva pre správcov bytových domov a spoločenstvá právnu agendu.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2018.