Vyúčtovanie plnení za rok 2009
Ročné vyúčtovanie je komplexný súhrn údajov poskytujúcich prehľad skutočných nákladov na dom, byt alebo nebytový priestor a skutočných úhrad za byt alebo nebytový priestor za plnenia (služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov) poskytované vlastníkom a užívateľom bytov a nebytových priestorov, príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, poplatku za správu a ďalších povinných úhrad za jeden kalendárny rok s vyčíslením preplatku alebo nedoplatku.
Za plnenia sa v zmysle § 10 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o vlastníctve bytov) považujú služby a práce spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadu (ak ich nezabezpečuje obec), čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností, odvádzanie odpadových vôd, atď. Rozsah plnení zabezpečovaných spoločenstvom je dohodnutý v zmluve o spoločenstve (alebo mandátnej zmluve s dodávateľom služieb) pre každý bytový dom podľa potreby. V bytových domoch, v ktorých nie je zriadené spoločenstvo, je rozsah plnení dohodnutý v Zmluve o výkone správy s každým vlastníkom.
Plnenia podliehajú ročnému vyúčtovaniu podľa skutočných nákladov fakturovaných od dodávateľov za uplynulý rok (§ 7b ods. 3 pre Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVBaNP) a § 8a ods. 2 pre správcu). Samozrejme, že vyúčtovanie musí obsahovať tie položky služieb, ktoré sú na základe zmluvy o spoločenstve pre vlastníkov zabezpečované a ktoré sú rozpísané v mesačnom zálohovom predpise pre konkrétny dom – teda tie, ktoré sa skutočne zabezpečujú.
Vyúčtovaním vyčíslený preplatok je spoločenstvo povinné odovzdať vlastníkom v dohodnutej lehote, ktorá je obvykle do 15 dní od prevzatia vyúčtovania alebo najneskôr do 30. júna vždy na základe dohody ustanovenej v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. V rovnakej lehote je povinný vlastník uhradiť nedoplatok. V tejto lehote je možné rade SVBaNP alebo správcovi uplatniť námietky proti vyúčtovaniu.
V prípade, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nie je spokojný s vysvetlením rady alebo predsedu, môže sa obrátiť žalobou na súd, aby vo veci rozhodol. Štátna obchodná inšpekcia (ŠOI) reklamácie vlastníkov, ktorí sú členmi spoločenstva, nevybavuje. ŠOI rieši reklamácie k vyúčtovaniam vlastníkov v tých domoch, kde nie je zriadené spoločenstvo. V prípade, že vlastníci majú pochybnosť o správnosti vyúčtovania tepla a teplej vody, môžu sa obrátiť na príslušnú Štátnu energetickú inšpekciu (ŠEI).
Čo prikazuje zákon pre rok 2009
Vyúčtovanie plnení sa opiera v prvom rade o ustanovenia zákona o vlastníctve bytov (§ 7 až 14), ktoré ukladajú spoločenstvám aj správcom povinnosti súvisiace s podaním správy o činnosti a hospodárení a vlastníkom právo a povinnosť rozhodovať o správe a finančných prostriedkoch vlastníkov. Ďalším dôležitým zákonom, ktorý je podstatný pre ročné vyúčtovanie a určuje spôsob rozpočítania nákladov na teplo na vykurovanie a prípravu teplej vody, je zákon NR SR č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v znení neskorších predpisov a z neho vyplývajúca vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO) č. 630/2005 Z. z. a jej novela 358/2009 Z. z. o rozpočítavaní nákladov na teplo (ďalej len vyhláška). Každá služba musí mať vo vyúčtovaní údaje o cene služby, o celkovej nameranej spotrebe za dom (u merateľných služieb), ako aj celkové náklady za ďalšie nemerané služby (v zmysle § 10 zákona o vlastníctve bytov) zabezpečované pre vlastníkov a užívateľov bytov a ich finančné vyčíslenie na základe faktúr od dodávateľov týchto služieb.
Ak sa služba (napr. upratovanie, zimná údržba, osvetlenie spoločných priestorov, užívanie výťahu) rozpočítava na osoby, musí byť vo vyúčtovaní uvedený celkový počet osôb v bytovom dome užívajúcich danú službu, na ktoré sa náklad rozpočítava, celkové náklady na dom za danú službu a samozrejme počet osôb v každej domácnosti (v byte alebo nebytovom priestore). Pri rozpočítavaní služieb na byty musí byť uvedený počet bytov v dome.
Ako má ročné vyúčtovanie vyzerať
Neexistuje predpis na jednotnú formu ročného vyúčtovania. Každý softvér má vlastné výstupy podľa svojho autora, viac alebo menej prehľadné alebo zrozumiteľné. Podstatné je, že vyúčtovanie musí obsahovať zákonom stanovené údaje.
Pri každej vyúčtovanej službe sa uvedie preplatok alebo nedoplatok pre túto službu. Jednotlivé čiastkové preplatky alebo nedoplatky sa potom zosumarizujú v prehľadnej tabuľke, z ktorej vyplynie pre konečného spotrebiteľa celkový preplatok alebo nedoplatok.
Vlastníci bytov majú možnosť rozhodovať o rozúčtovaní tých služieb, ktoré priamo neupravuje zákon, a to hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Rozhodnutia musia byť prijaté tak, aby nepoškodili a nediskriminovali ostatných pracovníkov a aby rozúčtovanie bolo cielené a spravodlivé.
Vyúčtovanie sa odporúča doplniť aj o prehľad tzv. nevyúčtovateľných položiek – poplatok za správu, príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv, majetkový fond a iné, ktoré sú súčasťou mesačného zálohového predpisu a sú zahrnuté do platby za byt. Tento prehľad je dôležitý z toho dôvodu, aby vlastník (užívateľ) bytu videl prehľadne celú mesačnú platbu, ktorú uhrádza za byt na účet spoločenstva alebo správcu. Zostatok z položiek, ktoré nie sú plneniami (službami) sa nevracia, ale prechádza do nasledujúceho roka.
Nevhodné rozhodnutia pri rozpočítaní meranej spotreby tepla v bytoch a nebytových priestoroch
Použitie nevhodného meradla
Ak sa vlastníci rozhodnú merať spotrebu tepla na radiátoroch, často siahnu po najlacnejších meradlách. Pri výbere meradla je dôležité si uvedomiť, že pri odpočte sa vstupuje do každej miestnosti. Ak sa už vlastníci rozhodnú investovať, bude potrebné, aby sa vyhli tomuto obťažovaniu vlastníka a aby vybrali taký typ meradla, z ktorého možno údaje odobrať kartou alebo iným čítacím zariadením, ktoré vie jednoducho obsluhovať každý vlastník bez toho, aby hrozilo riziko nesprávneho odpočtu. Existujú aj diaľkové bezdrôtové čítacie zariadenia, pri ktorých nie je potrebný vstup do bytu.
Použitie nevhodného pomeru rozdelenia základnej a spotrebnej zložky tepla
Pre vyúčtovanie za rok 2009 platí nasledujúci pomer: celková spotreba tepla za dom sa rozdelí na základnú zložku, ktorá sa rozpočítava na plochu, a spotrebnú zložku, ktorá sa rozpočítava podľa odpočtu údajov na pomerový rozdeľovač vykurovacích nákladov (PRVN). Vyhláška dávala možnosť výberu rozdelenia základnej a spotrebnej zložky v pomere od 30 : 70 až do 50 : 50. Nesprávne použitý pomer môže poškodiť vlastníkov (vznikajú veľké rozdiely v spotrebe medzi jednotlivými bytmi). V roku 2010 treba dohodnúť pomer podľa vyhlášky ÚRSO č. 358/2009 Z. z. pre vyúčtovanie, ktoré sa uskutoční v roku 2011. Tá určuje pomer 60 % na plochu a 40 % podľa PRVN. Zároveň dáva vlastníkom možnosť dohody inak.
Použitie nevhodných koeficientov zohľadňujúcich nepriaznivú polohu miestnosti
Koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu v objekte rozpočítavania sa pre rok 2009 vo vyhláške ÚRSO č. 630/2005 Z. z. odporúčali, neboli však povinné. Tabuľka odporúčaných hodnôt vo vyhláške je veľmi zjednodušená a nemožno ju použiť pre všetky stavebné sústavy, ani pre každý dom. Nezohľadňuje materiál stavebných konštrukcií jednotlivých typov domov a mnohé ďalšie faktory, ktoré majú vplyv na tepelné straty obvodového plášťa. Aj dva domy rovnakého typu stojace vedľa seba nemusia mať rovnaké hodnoty.Technický stav jednotlivých častí obvodového plášťa a spôsob jeho udržiavania bol v bytových domoch rôzny – nehovoriac o zateplených domoch, ale o tých, kde sa namontovali merače bez eliminácie tepelných strát.
Pri určovaní koeficientov nie je rozhodujúca len stavebná sústava. Významným faktorom je aj technický stav domu, jeho obvodového plášťa (strecha, obvodové múry a strop medzi vykurovaným a nevykurovaným priestorom) vrátane okien a vstupných dverí. Pokiaľ nie sú na dome eliminované tepelné straty, meranie tepla v bytoch nemá zmysel, pretože dochádza k rozdielom a nespravodlivému rozdeleniu nákladov.
Práve z tohto dôvodu je nevyhnutné pristupovať k určovaniu koeficientov nepriaznivej polohy miestností s veľkou zodpovednosťou a odbornosťou. Výška koeficientov nepriaznivej polohy miestnosti musí byť schválená na zhromaždení vlastníkov a je záväzná pre všetkých vlastníkov.
Najčastejšie chyby pri ročnom vyúčtovaní
K najčastejším chybám patria:
- chýbajúce údaje za dom,
- chýbajúce údaje za byt alebo nebytový priestor,
- chýbajúca alebo nesprávne určená cena služby,
- neprehľadnosť uvádzaných údajov,
- nedodržanie termínu odovzdania vyúčtovania,
- zlúčenie vyúčtovateľných a nevyúčtovateľných položiek,
- použitie nesprávneho alebo neschváleného spôsobu rozpočítavania služby.
Pri konzultáciách súvisiacich s ročným vyúčtovaním sa stretávame s rôznymi extrémami – od žiadneho vyúčtovania za niekoľko rokov až po desaťstranové vyúčtovania, ktoré sú neprehľadné už pre svoj rozsah. Vyúčtovanie musí byť jasné, prehľadné a musí obsahovať všetky zákonom stanovené údaje. V žiadnom prípade nepostačuje, ak sú vyčíslené iba mesačné zálohové predpisy, skutočne uhradené platby a skutočné náklady na službu bez uvedenia ostatných podrobných údajov za dom a byt alebo nebytový priestor. V takomto prípade, aj keď sú údaje správne, vlastník si ich nevie skontrolovať a automaticky spochybní správnosť vyúčtovania.
TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský
Autorka je I. viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Článok bol uverejnený v časopise Správa budov
