Význam projektového manažéra pri obnove bytových domov

Vlastníci bytov v bytových domoch majú pri zámere obnoviť bytový dom tri možnosti. Buď sa spoľahnú na správcu bytového domu a akceptujú realizačné spoločnosti, ktoré on navrhne, alebo zoberú veci do vlastných rúk, respektíve poveria vedením a organizáciou celého procesu obnovy bytového domu špecializovaného projektového manažéra. V prípade bytového domu na Osuského ulici v bratislavskej Petržalke prvá možnosť nedopadla podľa predstáv vlastníkov, na druhú sa nenašla vhodná osoba, a tak sa vlastníci rozhodli nakoniec pre tú tretiu. Sami oslovili firmu, ktorá sa zaoberá projektovým manažmentom, a viedli s ňou dialóg.

 Vstupujeme do obnoveného bytového domu na Osuského ulici. Bytový dom pozostáva z troch vchodov (č. 2, 4 a 6), ktoré vytvárajú jeden celok. Obnovou v rovnakom rozsahu prešli všetky tri vchody. Dnes by už len málokto veril, že obnova sa ťahala celých sedem rokov. Za úspešný koniec vďačia vlastníci bytov predovšetkým schopnosti dohodnúť sa medzi sebou, pričom nezastupiteľnú úlohu zohral zástupca vlastníkov pán Jozef Kleofas ako aj inžiniersko-projektovej spoločnosti ROWEX ZH, spol. s r. o. Od podpisu mandátnej zmluvy s projektovým manažérom až do odovzdania skolaudovanej stavby ubehlo pätnásť mesiacov.

„Vzťahy medzi vlastníkmi neboli na počiatku ideálne. Prvé stretnutie sme absolvovali na ulici, pred bytovým domom. Naša predstava, že si vlastníci 144 bytov spoločne osvoja myšlienku významnej obnovy bola veľmi ambiciózna,“ spomína pani Jakubejová, konateľka spoločnosti. „Po dlhých diskusiách a predložení ponuky sme však šancu dostali. A nielen my, ale predovšetkým samotný bytový dom. Úspech pripisujeme jasnej komunikácii. S vlastníkmi, ako investormi treba viesť dialóg a poznať ich názory. Zároveň je dôležité získať si ich dôveru. A to, čo sľúbite v projektovej príprave, v realizácii treba aj dodržať,“ zdôrazňuje pani Jakubejová.
Na prvej schôdzi sa prijali uznesenia, ktorými si vlastníci odsúhlasili obnovu spôsobom tepelnej ochrany.Analýzu východiskového stavu pre vlastníkov spracovali zástupcovia projektového manažéra v úzkej spolupráci so zástupcom vlastníkov. Analýza východiskového stavu a tepelnotechnický posudok má v prípade obnovy budov nezanedbateľnú funkciu. Potvrdzuje to aj obnova bytového domu na Osuského ulici. Vlastníci bytov spočiatku neuvažovali napríklad o zateplení lodžií. Po vypracovaní tepelnotechnického posudku svoj názor zmenili.

Stav bytového domu pred obnovou
Zaujímavosťou v prípade bytového domu na Osuského ulici je fakt, že už v minulosti prešiel čiastkovými obnovami. Analýza východiskového stavu však preukázala, že nie veľmi úspešnými.

Zateplenie severného štítu tepelnou izoláciou na báze EPS s hrúbkou 50 mm bolo zrealizované nekvalitne. Na zateplení sa vytvorili trhliny, ktorými zatekalo. Voda nasiaknutá tepelnou izoláciou spôsobovala povrchovú biokoróziu. Z hľadiska požiadaviek STN 73 0540: 2002 (Tepelnotechnické vlastnosti stavebných konštrukcií a budov. Tepelná ochrana budov) zateplená konštrukcia nespĺňala hygienické kritérium a neboli splnené ani požiadavky z hľadiska tepelnotechnických vlastností.

Zateplenia južného štítu s tepelnou izoláciou na báze EPS s hrúbkou 40 mm bolo nedostatočné. Pri danej hrúbke hrozilo nebezpečenstvo vzniku plesní vo vnútorných kútoch bytov.

V rámci zateplenia fasády sekcie č. 2 chýbalo zateplenie ostení okien. Presah klampiarskych plechov pred zateplenou fasádou bol nedostatočný. Aj zateplenie fasády sekcie č. 4 a č. 6 vykazovalo nedostatky. Fasáda v lodžiách na západnom priečelí nebola zateplená, čo spôsobovalo vznik tepelných mostov. To sa prejavilo vznikom kondenzátu vodnej pary na vnútorných kútoch bytov.

Lodžie neboli chránené hydroizoláciou. V dôsledku toho zatekalo do stropných dosiek lodžií, na stropných doskách bola tenká krycia vrstva výstuže a v dôsledku poveternostných vplyvov a účinkom CO2 dochádzalo k jej poškodeniu. To sa prejavilo obnažením výstuže a jej korodovaním. Železobetónové zábradlie bolo bez oplechovania.

Lodžie pri schodisku boli z vonkajšej strany uzatvorené len mrežami z oceľových profilov. Chladný vzduch tak prenikal do obývanej časti bytového domu.

Vystupujúce železobetónové schodisko nespĺňalo tepelnotechnické požiadavky a dispozičné riešenie schodiska nevyhovovalo súčasným požiadavkám na vetranie únikovej požiarnej cesty (malá plocha otváravých okien).

Severozápadné priečelie bolo okrem fasád v lodžiách zateplené tepelnou izoláciou na báze EPS s hrúbkou 80 mm.

Ďalším problémom tohto bytového domu bol havarijný stav stúpačiek plynu, SV, TÚV, ako aj sústavná poruchovosť osobných výťahov.

Prečo si vybrať projektového manažéra ako partnera, ktorý vás prevedie celým procesom obnovy vášho bytového domu? 1.    Záruka odbornej spôsobilosti na jednotlivé činnosti spojené s obnovou bytového domu. 2.    Možnosť navštíviť referenčné obnovené bytové domy. 3.    Dôsledná komunikácia a informovanie vlastníkov bytov o dôležitých faktoch týkajúcich sa obnovy. 4.    Transparentnosť a úplná otvorenosť výberových konaní, vďaka čomu sa pri jednotlivých výberových konaniach dosiahne optimálna cena a dodržia požiadavky nevyhnutné na získanie výhodných štátnych úverových zdrojov. 5.    Návrh vhodných alternatívnych spôsobov financovania, ak štátna podpora nie je možná. 6.    Individuálny prístup k investorovi – spracovanie riešenia obnovy, ktoré reflektuje potreby konkrétneho bytového domu a zároveň aj záujmy vlastníkov bytov (navrhované riešenia musí schváliť minimálne dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov).

Dôležité aspekty obnovy
Správne zrealizovaná obnova by nemala riešiť iba konštrukčné a fyzikálne hľadisko bytového domu. Mal by sa zhodnotiť aj celkový stav budovy a priľahlého okolia, čo umožní odstrániť aj iné rušivé faktory, ktoré vlastníkom bytov často znepríjemňujú život – napríklad autobusová zastávka MHD v tesnej blízkosti bytového domu.

Cestujúci si zvykli cez bytový dom na Osuského ulici prechádzať ako cez verejné priestranstvo. Tomuto negatívnemu javu sa podarilo zamedziť osadením nových vstupných dverí na báze hliníka s magnetickým zámkom a elektronickým vstupným systémom otvárania. Dvere vďaka prerušenému tepelnému mostu vytvárajú zároveň aj bariéru proti prenikaniu studeného vzduchu do vstupnej chodby bytového domu.
Obnovou prešli aj vstupné chodníky. Ich obnova sa zrealizovala aj napriek tomu, že pozemky pod nimi nepatrili do majetku vlastníkov bytov, ale mestskej časti Petržalka. Tá po podaní oficiálnej žiadosti s obnovou súhlasila.

Ďalším problémom boli napríklad aj plesne na stenách v kuchynskom priestore. Zdrojom plesní bola vlhkosť, ktorá kondenzovala vo výťahových šachtách. Tie pôsobili ako komíny vedúce chladný vzduch celým domom. Susediace steny sa tak ochladzovali, vlhli a plesniveli. Riešením bolo zateplenie výťahových šácht z vnútra tepelnou izoláciou na báze minerálnej vlny s hrúbkou 60 mm.

Predsunuté schodisko bolo pre statické problémy nutné prikotviť k bytovému domu oceľovými kotvami. Prístup k strešnému výlezu je uzavretý mrežou a zámkom. Kľúče od neho má zástupca vlastníkov. Rovnako uzamknutý je aj prístup k výťahovej strojovni. Tým sa bráni prístupu nepovolaných osôb do tohto priestoru, ako aj na strechu a jej poškodeniu.

Na streche sa inštaloval aktívny bleskozvod, samoodvetrávacie hlavice, ktoré vďaka premyslenej technológii nespotrebúvajú žiadnu energiu. Vďaka odvetrávaciemu systému sa strecha stala na určitý čas predmetom častých exkurzií iných vlastníkov bytov, ktorí o obnove bytového domu ešte len uvažujú.

Práce nutné pred realizáciou obnovy
Samotnej realizácii predchádzala demontáž nesprávne zrealizovaného zateplenia severného a južného štítu a jeho odvoz na riadenú skládku.

Keramzitbetonové panely sa museli ukotviť, každý panel šiestimi kotvami. Po vyčistení panelov sa škáry medzi panelmi, ktoré podliehali dlhodobej degradácii, vyškriabali. Zatekaniu a vnikaniu hmyzu do škár sa zabránilo ich vyplnením polyuretánovou penou. Po vyplnení škár sa na povrch panelov naniesol penetračný náter.

Zároveň sa musela vykonať demontáž zasklenej schodiskovej steny realizovanej z profilovaného liateho stavebného skla – kopilitu a demontáž oceľových okien. Demontované kopility a okná sa odviezli na skládku stavebného odpadu. Rovnako sa demontovali zasklené steny vstupnej časti bytového domu a vstupné dvere, ako aj okná v suteréne. Špeciálnym opatreniam podliehala demontáž azbestocementového odpadového potrubia.

Čo všetko sa obnovilo
Realizovala sa sanácia severného štítu bytového domu vyspravením podkladu a zateplením tepelnou izoláciou na báze minerálnej vlny s hrúbkou 100 mm s povrchovou úpravou (systémová porucha typ a). Rovnako sa postupovalo aj pri sanácii južného štítu. Ďalej nasledovala sanácia a zateplenie lodžií (systémová porucha typ f), sanácia vystupujúcich betónových konštrukcií schodiska (systémová porucha typ c), výmena schodiskových stien z kopilitov, vymurovanie schodiska a osadenie okien, nahradenie pôvodných mreží lodžií pri schodiskách murovanou stenou s oknami, zateplenie nepriesvitných častí schodísk a zamurovaných lodžií, zateplenie východného priečelia fasády tepelnou izoláciou na báze minerálnej vlny s hrúbkou 100 mm, zateplenie stien výťahových šachiet, zateplenie podhľadov nad vstupmi, výmena bytových okien, výmena pivničných okien, montáž okenných parapetov, montáž vetracích mriežok, realizácia aktívneho bleskozvodu, montáž nových vstupných dverí v každej sekcii z obidvoch strán domu, osadenie nových poštových schránok, osadenie samoodvetrávacích hlavíc Lomanco na streche, osadenie striešok nad hlavnými vstupmi, povrchové úpravy vo vestibuloch v každom vchode (stropy a steny), povrchové úpravy schodísk, nové dlažby vo vestibuloch, povrchové úpravy dvojstenných stĺpov, výmena stúpačiek plynu, TÚV, cirkulácie vody, odpadového potrubia, rekonštrukcia elektrických inštalácií v spoločných častiach domu, rekonštrukcia šiestich osobných výťahov, oprava a doplnenie odkvapových chodníkov a v neposlednom rade oprava a betonáž vstupných chodníkov do domu.

Finančné hľadisko
Obnova sa financovala komerčným úverom vo výške 1 200 000 € a z vlastných zdrojov vlastníkov bytov, ktoré boli vo výške 72 414,34 €. Prehľad jednotlivých nákladov vidieť v tabuľke.

V porovnaní so zmluvným rozpočtom sa v skutočnosti dosiahla úspora vo výške 4 550,29 €, a to aj napriek neplánovanej nepriaznivej zmene DPH, ktorá v priebehu obnovy vzrástla o 1 % z 19 na 20 %.

Príjemným zistením bol pre vlastníkov aj fakt, že po obnove nedošlo k navýšeniu príspevkov do fondu opráv, prevádzky a údržby ani o jeden cent. Zjednodušene povedané, vlastníci si obnovili zásadným spôsobom bytový dom a do fondu opráv prispievajú rovnako ako pred obnovou domu. Zálohové predpisy sa im však celkovo znížili vďaka dosiahnutým úsporám nákladov na vykurovanie. To je argument, ktorý si málokto pri počiatočných úvahách, či sa oplatí pustiť do významnej obnovy bytového domu, dokáže uvedomiť. Dôkladnou a presne cielenou analýzou východiskového stavu však skúsený projektový manažér dokázal usmerniť vlastníkov bytov a prelomiť počiatočnú nedôveru. Príprava obnovy prebiehala v spolupráci s koordinačným výborom zvoleným na motivačnej schôdzi z radu vlastníkov bytov. Na jeho čele bol pán Jozef Kleofas. Počas písomného hlasovania, v ktorom sa rozhodovalo o realizácii komplexnej obnovy bytového domu sa členovia koordinačného výboru výrazným spôsobom angažovali a vďaka nim dopadlo písomné hlasovanie úspešne. „Komplexnú obnovu potrebuje totiž každý bytový dom vo veku nad tridsať rokov a môže si ju po zohľadnení všetkých vstupných faktorov aj finančne dovoliť,“ konštatuje Ing. Maroš Vincenc  analytik spoločnosti ROWEX ZH, spol. s r. o.

Úspory tepla
Celková obnova priniesla okrem odstránenia viacerých problémov či už systémových, konštrukčných, tepelnotechnických, hygienických a spoločenských aj úsporu nákladov na energiu na vykurovanie. Ako je z grafu spotreby tepla zrejmé, za rok 2011 v porovnaní s predchádzajúcim rokom klesla o 32 % na 609 772,23 kWh (2 195 GJ). V roku 2010 bola spotreba na úrovni 895 785,54 kWh (3 224,73 GJ).

Materiály použité na obnovu Zateplenie: minerálna vlna Nobasil s hrúbkou 100 mm Zateplenie fasády: certifikovaný kontaktný tepelnoizolačný systém WEBER Terranova (paropriepustný) Okná: 5-komorový profil, izolačné dvojsklo Vstupné dvere: na báze hliníka s prerušeným tepelným mostom Stúpačky plynu: rúry na báze medi Odvetrávací systém: Lomanco

Úspešná realizácia
O tom, že obnova bola naozaj úspešná, svedčí aj samotný výsledný vzhľad bytového domu. Nebyť pôvodných schodiskových stupňov, nanovo natretého schodiskového zábradlia a deliacich chodbových dverí, by ste nezistili, že sa nachádzate v obnovenom bytovom dome. Bytový dom a jeho okolie pôsobia harmonickým dojmom, ktorý je typický skôr pre novostavby.

Pomerne veľký podiel na úspešnej obnove má okrem projektového manažmentu aj výkon stavebného dozoru. Ten má z hľadiska kontroly kvality vykonávaných stavebných prác nezastupiteľnú úlohu. Okrem korektnej realizácie stavebných prác dohliada aj nad tým, aby sa v rámci obnovy uplatnili materiá­ly predpísané v projektovej dokumentácii.

TEXT: Andrea Dingová
FOTO: Dano Veselský, Rowex ZH

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.