Zákon o správcoch bytových domov v praxi

V roku 2016 vstúpil do platnosti nový zákon o správcoch bytových domov, ktorý zaviedol nové povinnosti správcov. Podarilo sa im tieto povinnosti splniť?

V januári 2019 uplynuli tri roky od nadobudnutia účinnosti zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorým boli ustanovené podmienky pre správcov bytových domov. Aké boli očakávania ministerstva a ako sa naplnili, sme sa opýtali riaditeľa odboru koncepcie bývania a mestského rozvoja Ministerstva dopravy a výstavby SR Ing. Miloša Hajdina.

Ako by ste zo svojho pohľadu zhodnotili uplynulé tri roky?
Jednoznačne ako úspešné. Počet zapísaných správcov splnil naše predpokladané čísla. Všetci, ktorých sa zákon týkal, by mali byť zapísaní v zozname správcov, a teda by mali kontinuálne aj naďalej plniť podmienky ako pri zápise. Zároveň sa podarilo na jednom mieste vytvoriť a prevádzkovať verejne dostupný zoznam, v ktorom si môžu klienti správcov, teda vlastníci bytov, vybrať správcu podľa vlastného uváženia.

Vravíte, že by všetci, ktorých sa zákon týkal, mali byť zapísaní v zozname správcov. Prečo ten podmieňovací spôsob?
Ten podmieňovací spôsob vyplýva z toho, že podľa dostupných informácií počet existujúcich podnikateľských subjektov, ktoré majú ako jeden zo svojich predmetov činnosti, resp. predmetov podnikania, zapísanú aj správu bytových domov, je väčší, ako je počet subjektov zapísaných v zozname.

Čo to v praxi znamená? Nesplnili podmienky príslušného zákona?
Nedá sa na to jednoznačne odpovedať, ale chcem veriť, že tie podnikateľské subjekty, ktoré poskytujú služby v oblasti správy bytových domov, si svoju zákonnú povinnosť splnili. Pri tých subjektoch, o ktorých som hovoril v predchádzajúcej odpovedi, môžu existovať viaceré dôvody, prečo nepožiadali ministerstvo o zápis. Asi ten najčastejší je, že síce majú zapísanú živnosť na správu bytových domov, ale ju reálne nevykonávajú. Druhým môže byť, že poskytujú iba niektoré služby z oblasti správy bytových domov, ale nie na základe zmluvy o výkone správy, ale na základe iných, prevažne mandátnych zmlúv, a až na posledné miesto by som zaradil aj možnosť, a robím to veľmi nerád, že si jednoducho povinnosť zo zákona nesplnili a o zápis nepožiadali.

Čo môže ministerstvo v tejto situácii robiť? Teda čo konkrétne s tými, ktorí sa nezapísali a napriek tomu vykonávajú činnosť ako správcovia?
V prvom rade treba zdôrazniť, že ministerstvo nemá žiadne zákonné oprávnenie skúmať podnikateľské subjekty, ktoré môžu mať zapísanú príslušnú živnosť, či vykonávajú alebo nevykonávajú správu. Ale veľmi silným článkom pri takto vymedzených správcoch môžu byť ich klienti, teda vlastníci bytov, ktorí si môžu overiť, či je ich správca zapísaný v zozname správcov. Ak zistia, že nie je, môžu sa obrátiť na iné príslušné orgány. Nesmieme však zabúdať ani na situáciu, že takýto správca poskytoval tieto služby aj v roku 2018, a teda zmluvy o výkone správy uzatvorené s týmito nezapísanými správcami sú de facto neplatné a môžu si vybrať nového správcu, resp. založiť spoločenstvo vlastníkov bytov bez potreby riešenia vzťahu s nezapísaným správcom.

Ako ste uviedli, niektoré subjekty môžu poskytovať služby na základe mandátnej zmluvy a nemusia byť zapísané v zozname správcov. Prečo?
Na túto otázku je odpoveď komplikovanejšia a musel by som sa vrátiť trošku do minulosti. Pokúsim sa to objasniť aspoň v skratke. Mandátne zmluvy ako prostriedok na zabezpečenie niektorých činností správy využívajú v prevažnej miere spoločenstvá vlastníkov bytov. Často sa v tejto situácii používa argumentácia, že „my ako spoločenstvo máme správcu“. Je to zavádzajúce, pretože aj keď na základe mandátnej zmluvy poskytuje podnikateľský subjekt aj niektoré služby z oblasti správy, nie je správcom v pravom význame tohto slova a ani na základe zákonnej definície. Správcom na účely nášho zákona je taký subjekt, ktorý spravuje aspoň jeden bytový dom na základe zmluvy o výkone správy. Ak podnikateľ poskytuje služby iba na základe mandátnej zmluvy, neposkytuje služby ako správca, ale iba ako mandatár. A keďže nebola možnosť vyčleniť, ktoré služby z oblasti správy si môže mandant (spoločenstvo) objednať iba u mandatára, ktorý by bol zapísaný v zozname správcov ako správca, tak si tieto služby môžu naďalej objednávať aj u podnikateľských subjektov, ktoré nie sú zapísané v zozname správcov.

Priznám sa, že to je viac ako vyčerpávajúca odpoveď. Ak môžeme, vráťme sa na začiatok prípravy zákona. Prečo a na základe akého podnetu bol tento zákon prijatý?
Prvotným impulzom na diskusiu o novej zákonnej úprave správy bytových domov ako takej boli mnohé stretnutia a rokovania so zástupcami relevantných združení v oblasti správy bytových domov. Poukazovali na mnohé nejasnosti v existujúcej úprave, taktiež na nejednotnosť pravidiel, absenciu požiadaviek na znalosti, ktoré by mali správcovia mať a podobne. Aj na základe takýchto stretnutí a diskusií sme pri príprave Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2015 naformulovali úlohu, ktorá sa týkala prípravy zákona o podmienkach správy bytových domov.

Čo bolo ďalej?
Vznikla široká pracovná skupina zo zástupcov dotknutých úradov štátnej správy, existujúcich profesijných združení tak správcov, ako aj vlastníkov bytov v bytových domoch, a za účasti týchto partnerov sa začala črtať možná podoba zákona o podmienkach správy bytových domov. Pri príprave samotného paragrafového znenia sme dlhé hodiny strávili na rokovaniach so združeniami z oblasti správy, pretože naším cieľom bolo pripraviť čo možno najlepšiu zákonnú úpravu správy bytových domov. V samotnom závere, už pri rokovaniach s ostatnými partnermi, bolo výsledkom nášho snaženia existujúce znenie súčasného zákona o správcoch bytových domov.

Hovoríte o združeniach, o ktoré ide?
Snažili sme sa, aby sa našim významným partnerom a takmer integrálnou súčasťou tvorby zákona stali všetky vtedy existujúce združenia. Aby som sa nikoho nedotkol, vymenujem ich v abecednom poradí. Išlo o Slovenský zväz bytových družstiev, Združenie bytového hospodárstva na Slovensku, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku a Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností.

Spomínate aj Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku. Prečo, keďže prijatý zákon sa ich netýka? Alebo sa mýlim?
Nie, nemýlite sa, naozaj sa spoločenstiev vlastníkov bytov existujúci zákon upravujúci podmienky činnosti správcov bytových domov netýka. Spomínam ich preto, lebo prvotne sme sa pokúšali formulovať zákon o podmienkach správy tak, aby mal presah aj k spoločenstvám vlastníkov bytov, čo sa však nepodarilo preniesť do zákonnej úpravy.

Čo je teda nosným cieľom existujúceho zákona?
Jedným z nosných zámerov zákona o správcoch bytových domov je skvalitnenie správy bytového fondu prostredníctvom zavedenia požiadaviek na výkon činnosti správcov. Zároveň sme sledovali cieľ vyššej miery profesionalizácie ich činnosti, najmä prevádzky, údržby a obnovy bytových domov. Ako jeden z prostriedkov sme ustanovili požiadavku minimálnej odbornej spôsobilosti pre správcov.

Čo to znamená v praxi?
Zjednodušene povedané, znamená to, že v tomto momente by sme na trhu nemali mať subjekty podnikajúce v oblasti správy bytových domov, ktoré nemajú vo svojich radoch aspoň jedného zodpovedného zástupcu, ktorý absolvoval vyžadované vzdelávanie.

Kto poskytuje pre správcov požadované vzdelávanie?
Od samotného začiatku, keď sme začali uvažovať o zavedení tejto podmienky, bolo naším cieľom, aby bolo vzdelávanie poskytované v súlade s našimi pravidlami a v zmysle zákona o celoživotnom vzdelávaní. V súčasnosti je na trhu dostupných viacero kurzov, podrobnosti o nich je možné nájsť na stránke www.zoznamspravcov.sk v časti „časté otázky“ a taktiež aj na stránke Ministerstva školstva, vedy, výskumu a športu SR.

Spôsobila podmienka získania odbornej spôsobilosti správcom nejaké vážnejšie problémy?
Nie, podmienka odbornej spôsobilosti nespôsobovala vážnejší problém, avšak občas zaznievali námietky, že doklad o odbornej spôsobilosti je platný iba päť rokov od zápisu do zoznamu správcov. Aj z tohto dôvodu veľa správcov čakalo so zapísaním do zoznamu správcov až do konca zákonom určenej lehoty, v dôsledku čoho sme počas posledných dvoch mesiacov roka 2017 zaznamenali enormný nárast počtu žiadostí. Dovolím si teda opätovne zdôrazniť, že žiadna lehota na platnosť dokladu o odbornej spôsobilosti neexistuje, takže vyššie uvedené obavy správcov boli neopodstatnené.

Aké sú ďalšie podmienky, ktoré zákon ustanovil pre správcov?
Patrí k nim zavedenie povinnosti poistenia zodpovednosti za škodu spôsobenú výkonom správy a povinnosti mať zriadenú kanceláriu. Uvedené tri podmienky, teda kancelária, poistenie a odborná spôsobilosť spolu s príslušným znením živnostenského oprávnenia tvoria základ na zapísanie správcu do zoznamu správcov. Zároveň je potrebné upozorniť, že tieto podmienky je potrebné dodržiavať kontinuálne.

Ktorá z týchto podmienok sa ukázala ako problematická?
Podľa zákona by mal správca zabezpečiť, aby bola kancelária správcu dostupná pre klientov aspoň dva dni za týždeň počas štyroch za sebou nasledujúcich hodín. Môže to znieť úsmevne, ale táto požiadavka ostala nepochopená už pri zápise do zoznamu správcov a dodržiavanie otváracích hodín sa ukazuje ako problematické aj na základe doteraz uskutočnených kontrol. Ďalším problémom je označenie kancelárie správcu v zmysle zákona.

Čiže kontrola v niektorých prípadoch odhalila nedostatky?
Dá sa to aj tak povedať, no zároveň je potrebné jedným dychom dodať, že prevažná väčšina zistených nedostatkov bola rýchlo odstránená a napravená. S čím sa však pracovníci vykonávajúci kontrolu stretli, boli výčitky, že chodia na kontrolu bez ohlásenia vopred. Takáto forma kontroly má jednoznačné opodstatnenie, keďže jedným z bodov kontroly je povinnosť mať dostupnú kanceláriu v hodinách, ktoré sú uvedené v zozname správcov, pričom pracovníci navštevujú jednotlivé kontrolované subjekty len v týchto hodinách.

Vyskytli sa aj iné výčitky voči vašim kolegom?
Zo strany správcov zazneli viackrát pri kontrolách výčitky na rozsah kontroly, pričom správcovia majú pocit, že sú nadmerne zaťažovaní. Tu musím podotknúť, že naša kontrola sa týka iba pôsobnosti nášho zákona. Čiže v prípade kontroly je potrebné mať otvorenú kanceláriu počas hodín uvedených v zozname správcov, predložiť doklad o platnom poistení, a ak zabezpečujú odbornú spôsobilosť prostredníctvom zamestnanca, majú povinnosť predložiť pracovnú zmluvu medzi správcom a zodpovedným zástupcom.

Boli už zo strany ministerstva udelené kontrolovaným subjektom za odhalené nedostatky sankcie?
Nie, doteraz nebola udelená žiadna sankcia. Nie je totiž naším cieľom za každú cenu udeľovať sankcie, skôr chceme na tieto subjekty vplývať motivačne, aby dané pravidlá akceptovali a konali podľa nich.

Koľko správcov je aktuálne zapísaných v zozname správcov bytových domov?
K 16. januáru 2019 bolo v zozname správcov zapísaných 614 správcov a zo zoznamu vyčiarknutých 9 správcov. Musím však podotknúť, že všetci boli vyčiarknutí na vlastnú žiadosť, čiže ich zodpovední zástupcovia, resp. členovia štatutárneho orgánu, sú naďalej na účely nášho zákona dôveryhodní.

Uvádzate pojem vyčiarknutie zo zoznamu. Je samozrejmé, že ak do zoznamu zapisujete subjekty, môžete ich aj vyčiarknuť. Nie je tu priestor na subjektívne posúdenie?
Tak to v žiadnom prípade. Vyčiarknuť správcu zo zoznamu správcov môžeme iba za podmienok presne definovaných v zákone. Žiadna z nich neumožňuje subjektívne hodnotenie pracovníkom ministerstva. V princípe môžem uviesť, že máme možnosť vyčiarknuť správcu zo zoznamu na vlastnú žiadosť správcu, ďalej, ak subjekt prestane spĺňať podmienky na zápis do zoznamu a v neposlednom rade za tri a viac udelených pokút naším ministerstvom v období dvoch rokov za neplnenie informačných povinností voči ministerstvu.

Existuje ešte nejaký iný dôvod na vyčiarknutie správcu zo zoznamu?
Nie. Musím však konštatovať, že naďalej pretrváva nesprávny výklad, resp. nesprávne pochopenie ustanovení zákona týkajúcich sa možnosti vyčiarknutia zo zoznamu. Jednou z hlavných obáv správcov je, že ministerstvo má možnosť vyčiarknutia správcu zo zoznamu aj na základe pokút uložených inými orgánmi, ktoré sa zapisujú do zoznamu správcov. Pri zápise týchto pokút však platia presne stanovené podmienky.

Aké?
Tak si ich spoločne pripomeňme. Do zoznamu správcov sú zapisované iba tie právoplatne udelené pokuty, ktoré sú vyššie ako 1 660 € a týkajú sa porušenia povinností správcu súvisiacich s výkonom správy. Pokuty sa zapisujú na 24 mesiacov a s týmto súvisí veľmi dôležitá veta zo zákona, konkrétne: „ministerstvo nariadi opätovné vzdelávanie správcu alebo jeho zodpovedného zástupcu, ak počas posledných 24 mesiacov bola správcovi viac ako dvakrát uložená takáto pokuta“. Čiže ministerstvo nemá možnosť vyčiarknutia správcu zo zoznamu správcov len na základe uložených pokút od iných orgánov. Je to však postačujúce a správne?

Prečo?
To bola viac-menej rečnícka otázka, pretože ak sa pozrieme na sumár udelených právoplatných pokút, tak môžeme vidieť, že veľká väčšina nedosahuje spomínanú hranicu 1 660 €. Je však správne, ak napríklad niektorý subjekt dostane viackrát za sebou pokutu za rovnaké alebo obdobné porušenie svojej povinnosti, že môže naďalej podnikať a „porušovať“ svoje povinnosti?

Iste by to stálo za zváženie. Poďme ešte spresniť, čo sú informačné povinnosti správcu voči ministerstvu?
Cieľom zavedenia týchto povinností je predovšetkým aktualizácia údajov zapísaných v zozname správcov bytových domov tak, aby bol zoznam „živý“ a aktuálny, a taktiež sledujeme cieľ kontinuálneho plnenia podmienok na výkon činnosti správcu.

Spomenuli ste dôveryhodnosť. Čo si môžeme pod tým predstaviť?
Dôveryhodnosť osoby je pojmom, ktorý sa bežne vyskytuje aj v iných právnych predpisoch, čiže tento inštitút nebol v našom zákone novinkou. V zmysle zákona pracujeme s fikciou dôveryhodnosti správcu, ktorá je naviazaná na fyzickú osobu a v prípade právnických osôb na členov štatutárneho orgánu, resp. aj na osobu, ktorá zabezpečuje odbornú spôsobilosť tejto osobe. K aktuálnemu dátumu na účely nášho zákona sú všetci dôveryhodní. Dôveryhodnou je totiž každá fyzická osoba, ktorá v posledných piatich rokoch nebola vyčiarknutá zo zoznamu správcov alebo nebola členom štatutárneho orgánu spoločnosti vyčiarnutej zo zoznamu alebo jej zodpovedným zástupcom. Poslednou podmienkou, ktorú treba splniť, je neklamať v čestnom vyhlásení na účely nášho zákona.

Ako by ste celkovo zhodnotili doterajšie naplnenie cieľov zákona?
Ako ukazuje doterajšia prax, je možné považovať zápis správcov do zoznamu s podmienkou minimálnej odbornej spôsobilosti za prvý krok smerom k lepšiemu výkonu správy. Zároveň by naším spoločným cieľom malo byť nielen formálne splnenie podmienok zákona, ale aj prostredníctvom každodennej práce prispieť k lepšiemu užívateľskému komfortu obyvateľov bytových domov.

Bude potrebné na základe skúseností z praxe v zákone niečo v budúcnosti upraviť?
Ak sa spolu zamyslíme nad možnými ďalšími krokmi, pravdepodobne sa zhodneme, že bude potrebné precíznejšie definovať správu a údržbu bytového fondu, čo všetko predstavuje, práva a povinnosti jednotlivých subjektov, formy správy, prechod správy medzi jednotlivými subjektmi. Taktiež nie je možné vynechať zdôraznenie zodpovednosti jednotlivých vlastníkov bytov. Uvedené však predpokladá celospoločenskú, otvorenú a zároveň odbornú diskusiu.

Ing. Miloš Hajdin
Riaditeľ odboru koncepcie bývania a mestského rozvoja, sekcia bytovej politiky a mestského rozvoja, Ministerstvo dopravy a výstavby SR

Článok  bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2019.