Zateplenie stropu pivníc

V tomto príspevku nájdete rady ohľadom využívania spoločných priestorov v bytovom dome, čo robiť v situácii, keď sa pri zateplení bytového domu zabudne na pivničné priestory.

Dobrý deň,
chcem Vás poprosiť o radu ohľadne využívania spoločných priestoroch.
Tretí rok bývame v bytovom dome, byt máme v osobnom vlastníctve. Na kúpno-predajnej zmluve máme uvedené, že sme spoluvlastníci spoločných priestorov, ako je kočíkareň, sušiareň atď…
Ale tieto priestory sú uzamknuté a na súkromné účely ich používa domovníčka a niektorý dlhodobí nájomníci, ktorým to domovníčka podelila.
Na moju otázku domovníčke, prečo je to tak a ja si kočík nosím po schodoch do bytu mi odpovedala, že nemáš „odbývané“, nemáš na nič nárok. Naviac sa na mňa osočila celá jej rodina.
Upozornila som ústne aj riaditeľa bytového družstva, že vlastne je to aj moje, prečo k tým priestorom nemám prístup a prisľúbil, že sa tým bude zaoberať.
Žiaľ slovo nedodržal. Noví majitelia bytov (mladé rodiny s deťmi) sme tu krátené o to, na čo máme spoluvlastnícke právo. Nikomu sme nepodpísali, že to môžu používať.
Ako postupovať, aby sa to zmenilo?
Ďakujem za odpoveď.

Spoločné zariadenia domu, ako sú kočikáreň, sušiareň a pod. sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov. Ich režim užívania musí byť zabezpečený tak, aby ho mohli užívať všetci vlastníci. Pokiaľ je potrebné tieto priestory uzamykať, musia byť vlastníci oboznámení o tom kde sú umiestnené kľúče, alebo môžu mať, napr. od kočikárne pridelený vlastný kľúč.
V prípade, že uvedené  spoločné zariadenia užívajú iba niektorí vlastníci, v prvom rade k tomu potrebujú súhlas ostatných vlastníkov schválený na schôdzi alebo písomným hlasovaním a zároveň by im mal byť schválený poplatok za užívanie týchto priestorov. Tým, že tieto priestory užívajú iba niektorí, obmedzujú výkon vlastníckeho a užívateľského práva ostatných vlastníkov. Príspevok – nájomné je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv.

 
Dobrý deň,
prosím o radu.
Bývam na zvýšenom prízemí bytového domu, iba pod mojim bytom sú nevykurované pivničné priestory. Podlaha v byte je preto stále studená, nepomáha ani koberec. Z tejto skutočnosti vyplývajú moje opakované zdravotné problémy.
Susedia nesúhlasia so zateplením obvodových múrov okolo pivničných priestorov, naopak, tieto priestory vetrajú kvôli uskladneným potravinám a tiež odmietajú zateplenie stropu vo svojich pivniciach, ktorý je súčasne podlahou v mojom byte.
Sú nejaké možnosti prinútiť susedov, aby sa zo spoločných prostriedkov uhradilo zateplenie, aby som i ja mohla užívať svoj byt rovnako komfortne, ako ostatní moji susedia.

Z uvedeného vyplýva, že bytový dom nebol zateplený komplexne, predpokladám, že sa zateplili iba obvodové steny. Efektívnosť zateplenia spočíva práve v tom, že sa eliminujú tepelné straty celého obvodového plášťa, ktorý pozostáva z fasády, štítových múrov, strechy a stropu medzi vykurovanými a nevykurovanými priestormi. Obnovu a s ňou súvisiace investície schvaľujú vlastníci (nadpolovičnou alebo dvojtretinovou väčšinou všetkých).
V tomto prípade sa vlastníčka podieľa na realizovaných investíciách, pretože platí do fondu prevádzky, údržby a opráv, z ktorého sa možno spláca aj úver, ale nemá z toho želaný efekt. Môže navrhnúť na nasledujúcej schôdzi, aby sa zateplenie stropu medzi pivnicami a bytmi zrealizovalo, pokiaľ vlastníci nebudú súhlasiť, môže sa ako prehlasovaná obrátiť na súd, že ostatní vlastníci neschválením zateplenia stropu ju poškodzujú. Zateplenie stropu pivníc je technicky bežná vec, je trochu náročná v tom, že musia byť súčinní všetci vlastníci a svoje pivnice sprístupniť, ak je to potrebné, ale urobiť sa to dá a má to svoj prínos na úsporách nie iba pre byty nad pivnicami, ale aj pre dom ako celok.
Pri rozpočítavaní nákladov za teplo na vykurovanie by táto vlastníčka mala mať zohľadnenú nepriaznivú polohu miestností koeficientom, pokiaľ sa teplo v bytoch na radiátoroch „meria“ podľa vyhlášky. Koeficient jej môže čiastočne znížiť náklady, avšak teplo v byte jej nezabezpečí.

Druhá otázka
Aký zákon bol porušený, ak si majiteľ bytu upravil priestor medzi stenou výťahovej šachty a obvodovým múrom domu (cca 1 m2) tak, že si tento priestor ohradil zabudovaním zárubne s dverami. Zárubňa nie je zamurovaná, je upevnená do múrov skrutkami. Priestor nad zárubňou  a plafón v úrovni podlahy vyššieho podlažia prekryl sadrokartónom, podlaha je pôvodná – betónová.
Strojovňa výťahu je o poschodie nižšie, v suterénnych priestoroch a nie je nijako prepojená s odvetrávacím priestorom v poschodí nad strojovňou. Čiže, zásahom vlastníka bytu, začína  odvetrávacia šachta o poschodie vyššie, ako pôvodne.

Vlastník nesmie bez súhlasu ostatných vlastníkov zabrať žiaden spoločný priestor. Platia tu tie isté pravidlá ako v prípade otázky najvyššie.

Tretia otázka:
Na jednotlivých podlažiach bytového domu si v spoločných chodbách majitelia bytov umiestnili skrinky, stolíky, či regále (na odkladanie obuvi, balíkov reklamných novín do zberu…) bez toho, aby si vopred vyžiadali súhlas ostatných, alebo aby si to odhlasovali na schôdzi.
Nábytok je v tesnej blízkosti elektrickej rozvodovej skrine a hydrantu. Je takéto konanie v rozpore so zákonom, či predpisom ? Ak áno, s akým a prečo.

Spoločné priestory z hľadiska požiarnej bezpečnosti nesmú byť zapratané nábytkom ani horľavým materiálom. Je treba sa obrátiť na príslušný hasičský zbor a požiadať o usmernenie. V prípade kontroly sa podľa rozsahu nebezpečenstva a nedodržania predpisov vyvodí postih voči správcovi alebo spoločenstvu, ktoré potom môže tieto sankcie zosobniť tým vlastníkom, ktorým predmety patria.

Na otázky čitateľov odpovedala Ing. Otília Leskovská, 1.viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku