Zvyšovanie kvality bývania v bytovom dome. Kto ho má zariadiť?

Počas veľkonočných sviatkov som sa dostal do debaty so svojou tetou, ktorá žije v bytovom dome na známom sídlisku v Bratislave. Má 86 rokov, podľa jej slov sa jej rozpadávajú kolená – chodí veľmi ťažko. Byt, v ktorom býva, je na štvrtom (najvyššom) poschodí. Dom (všetky jeho vchody) je bez výťahov. Bez pomoci je prakticky uväznená vo svojom byte. 

Podobne je na tom minimálne ešte jeden pán, o ktorom moja teta vie. Je imobilný a prakticky sa sám z bytu nemôže dostať von. Spomenula mi aj z určitého pohľadu zaujímavú, aj keď trochu hororovú historku. V jednom z vedľajších vchodov býval starší manželský pár. Manžel sa staral o svoju imobilnú manželku, pomáhal jej pri chôdzi hore a dolu po schodoch, nechodil do práce, keďže už bol na dôchodku. Chodil však na nákupy, po lieky svojej manželke, so smeťami, stále pešo po schodoch, až ho raz našli – skolabovaného – na schodoch pred vlastným bytom a už mu nebolo pomoci. Zomrel. Zaujímavé a trochu mrazivé pre mňa na tomto príbehu bolo to, že keď pred tromi rokmi bola na schôdzi diskusia o možnosti zriadiť si v dome výťah (mám to z druhej ruky, hovorila mi o tom teta), tento pán bol proti. Cítil sa vraj „pri sile“. Pridal sa vtedy k ľuďom v dome, ktorí na schôdzach tvrdili, že výťah nie je potrebný.

Pomáhame si do nešťastia?

Takéto a podobné reálne príbehy ľudského nešťastia ma vždy privádzajú k otázkam súvisiacim okrem iného so vzájomnou komunikáciou vlastníkov a ľudí, ktorí realizujú správu daného domu. Ide o nešťastia, ktorým ľudia do určitej miery vedome pomáhajú. A tiež sa mi vynára otázka úlohy správcu bytového domu v takýchto situáciách. Je mi jasné, že správca nie je developer. A je mi jasné aj to, že správca má vykonávať správu bytových domov podľa vôle jeho vlastníkov. Moja teta mi povedala, že správca tohto domu bol vtedy „za“. Prihováral sa za stavbu výťahu. Treba povedať, že by išlo o stavbu. Dom totiž nemá priestor medzi poschodiami taký, aby sa výťah zmestil do vnútra domu. Musel by byť „pristavený zvonku“. Je to bežné riešenie, akých sa už realizovalo veľa. Správca vlastníkov informoval, že riešenie vie pripraviť, odporúčal ho. A tým sa to aj skončilo. Pri odporúčaní a konečnom odmietnutí návrhu. Trochu mi to pripomína situáciu v období, keď som sa rozhodoval, či prácu zástupcu vlastníkov bytov vezmem alebo nie. Vtedy sme u nás v dome potrebovali opraviť strechu. Zástupkyňu vlastníkov u nás vtedy robila dáma, ktorá bola farmaceutkou na dôchodku a zrejme z dôvodu úspory peňazí nepovolila správcovi urobiť to, čo bolo na streche potrebné a čo odporúčal. Nakoniec sme dali 2 milióny (vtedy) slovenských korún za opravu strechy a v bytoch pod strechou na 10. poschodí (kde bývam) naďalej tieklo do bytov.

Správcovi vo finále nebolo podľa zmluvy o výkone správy veľmi čo vyčítať. Konal podľa vôle zástupkyne vlastníkov bytov, ktorá na rozhodnutie v mene všetkých vlastníkov mala vtedy schôdzou „posvätený“ mandát. Keď som sa neskôr pracovníka správcu pýtal, prečo dovolil, aby za peniaze domu bola na streche vykonaná nedostatočná práca, mal pre mňa len jednu odpoveď: „Keď pani… (vtedajšia zástupkyňa vlastníkov bytov domu, ktorá býva na 7. poschodí) povedala na kontrolnom dni a za dom podpísala vyhlásenie, že nie je potrebné urobiť, čo som odporúčal, tak som to nakoniec nedal dodávateľskej firme urobiť. Však ju poznáte, keď si ide za svojím, nedá sa zastaviť. A mala na to mandát.“ Všetci to mysleli dobre, všetci konali v zmysle svojich mandátov a výsledok bol pre niektorých ľudí v dome zlý. To bol jeden z impulzov, ktorý ma posunul k tomu, aby som „zástupcovstvo“ vlastníkov vzal. Povedal som si, že v dome, kde žijem, budeme robiť len veci, ktoré budú vyhodnotené s maximálnou odbornosťou tak, aby všetkým ľuďom v dome pomohli. A ak už aj priamo nepomôžu všetkým (chápem, že výťahy alebo oprava strechy výškovej budovy ľuďom bývajúcim na prízemí priamo nepomôžu), tak urobím všetko preto, aby sa pri rozhodovaní o tom, čo v dome urobiť a čo nie, brali do úvahy potreby všetkých ľudí v dome.

„Mladí sa rozhodli?“

Vrátim sa však k domu, o ktorom som začal písať. Väčšina „mladých“ vlastníkov bytov vtedy vraj rozhodla, že výťah sa zriaďovať nebude. Ľahko sa hovorí niekomu „zboku“. Niekomu, kto je mimo reálneho diania v danom dome. Ale nechce sa mi veriť, že mladí nemajú kočíky, že k nim nechodia ich rodičia varovať deti alebo len tak na návštevu a nenadávajú na každom druhom schode domu bez výťahu. Cvičím a behávam, takže kondičku zatiaľ vcelku mám, ale keď moja sestra bývala v inom dome bez výťahu, tiež na štvrtom poschodí, neraz som si povedal, že ich byt je síce fajn, ale bez výťahu nemá takú hodnotu, ako by mal s ním. A vrátim sa aj k úlohe ľudí zúčastňujúcich sa na správe domu v takýchto situáciách. Úmyselne je tento článok plný otáznikov. Pretože na otázku, ako je táto – Pristavať k domu výťah alebo nie? –, je vždy viac protirečivých odpovedí. Dobre bez výťahu, lepšie s výťahom? Mal by sa správca starať o zvyšovanie kvality bývania vlastníkov bytového domu cez ich investície do domu alebo „len“ udržiavať akceptovateľný stav? Slovo „len“ som dal do úvodzoviek, lebo viem, akú prácu dá údržba bytového domu. Skôr ako sa dostaneme k tomu, aby sme niečo odporúčali, pozrime sa na chvíľu na to, čo môže brzdiť ľudí v tom, aby do spoločných priestorov svojho domu investovali a menili ho. A nemusí ísť len o výťah zvonku budovy, mohlo by ísť o nadstavby alebo iné podobné zmeny. Ako rozmýšľajú vlastníci bytov v bytových domoch o zveľaďovaní alebo rozširovaní svojho spoločného vlastníctva? Vyzerá to tak, že rozvoj bývania (rozumej zmeny, do ktorých treba investovať) naráža na niekoľko bariér.

Starosti odrádzajú

Prvou môže byť to, že vlastníci bytov v bytových domoch nepovažujú dom, v ktorom žijú, skutočne za svoj. Dá sa tomu rozumieť. Síce mi to pripomína viac môj postoj dieťaťa k rodičovskému bytu ako postoj dospelého človeka k svojmu vlastníctvu, ale nepomôžem si. Keď som bol decko a bolo sa treba starať o údržbu alebo zveľaďovanie nášho bytu, bol to byt mojich rodičov. Keď ho stačilo užívať, prespávať v ňom, jesť, pozerať „telku“ a pod., bol ten byt aj môj a chcel som v ňom mať svoje práva. A vôbec ma netrápilo jeho zveľaďovanie. Vidím podobný prístup aj medzi dospelými ľuďmi k bytovému domu, v ktorom bývajú. Či sme všetci dospelí po každej stránke, neviem. Aj ja sa niekedy sám sebe čudujem, čo vystrájam (ako malé decko ). Nehodnotím, jednoducho, aj vekom dospelí sa niekedy vieme správať ako nedospelé deti. Je príjemné si spoločný majetok užívať, a pritom zodpovednosť zaň nechať na iných.

Druhou bariérou zveľaďovania bývania je to, že niektorým ľuďom stačí veľmi málo. Sú to ľudia, ktorí sa aj k svojmu vlastníctvu, ktoré si naplno uvedomujú, správajú (nazvem to tak jemne) nezveľaďujúco alebo minimalisticky z pohľadu investícií. Oni sami určite vedia prečo. Stačí im málo. Základná funkčnosť na úrovni sparťanských pomerov. Opäť je to niečo, čo sa nikomu nedá vyčítať. Predovšetkým, keď sme boli roky rokúce zvyknutí na to, že aj keby sme chceli, zveľaďovanie a rozširovanie možností sa týkalo len pár vyvolených a pre väčšinu z nás väčšie investície neboli dostupné. Museli sme sa zmieriť s bývaním, aké bolo, a „nešpekulovať“. Navyše, akékoľvek zveľaďovanie je spojené s rizikami a starosťami. S vybavovaním množstva vecí, jednaním s ľuďmi rôznych charakterov, prekonávaním prekážok, nepohodlím, byrokraciou, s polenami nahádzanými pod nohy. A niekedy to v bytových domoch býva aj tak, že človek urobí veľa nezaplatenej roboty, ktorú nakoniec veľa ľudí len „ofrfle“. Nuž, mozog máme aj nato, aby nás chránil pred preťažením a nepríjemnými situáciami. Často pri predstave nepríjemností radšej nezačneme konať. Aj to sa dá pochopiť.

Finančná záťaž

Niektorí ľudia môžu premýšľať aj takto: „Všetci výťah zaplatíme rovnako a niekto iný ako my si ho bude užívať. Za naše peniaze.“ Večne živá mentalita nedostatku. Keď nemám ja, prečo by mali mať iní? „Ja výťah bytostne nepotrebujem, tak prečo by som mal zaň platiť?“ Opäť pochopiteľný postoj. Pre mnohých ľudí je strašiakom aj predstava zadlženia. Stretol som sa s tým pri zateplení nášho domu. Brali sme si vtedy úver z banky na 20 rokov. Niektorí vlastníci bytov chceli vyplatiť svoj diel dlhu banke hneď – zo svojich úspor. Venovali sme veľa času vysvetľovaniu ľuďom, že úver, ktorý si berie dom, si berú oni osobne len do malej miery. Keď to prenesiem do situácie s potenciálnym novým výťahom pri dome, ľudia si môžu myslieť, že nový výťah bude znamenať ich osobný finančný záväzok voči poskytovateľovi úveru. Ako hypotéka, napríklad. Bolo pre mňa zaujímavé, ako dlho a intenzívne bolo treba mnohým ľuďom vysvetľovať, že bytový dom s  množstvom jeho vlastníkov je aj finančná sila, o ktorú sa môžu oprieť. A tiež, že ak bytový dom ručí banke svojím fondom údržby a opráv, tak cena investície pre nich je suma, o ktorú sa im navýši príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Ak sa im vôbec o niečo navýši, lebo to nie je za každých okolností nevyhnutné.

Záleží na tom, aký ten príspevok mali do začatia splácania úveru. Áno, opäť sa dá chápať a argumentovať, že pre viacerých ľudí môže byť aj pár eur platených navyše veľa. No to je len vecou vnímanej hodnoty za peniaze. Ľudia vedia dať oveľa viac za väčšie hlúposti, ako je pár eur mesačne za prístavbu výťahu v dome, v ktorom žijú. A „sme doma“, „podčiarknuté, sčítané“, intenzívnejšie vnímanie krátkodobých peňazí ako dlhodobých úžitkov, mentalita nedostatku, predstava dlhu a starostí, považovanie bytového domu vlastne „za cudzí“, to všetko sú veci, pre ktoré sa rozvoj bývania v existujúcich bytových domoch realizuje ťažko. A to som ešte nespomenul faktor majiteľov bytov nežijúcich v bytovom dome a prenajímajúcich svoje byty. Tí majú takisto málo dôvodov vnímať potreby ľudí v dome. Aj keď by im to v princípe mohlo byť po finančnej stránke jedno.

Možnosti sú. Ako ich využiť?

Aj keď v minulosti to nebolo zvykom, dnes už „špekulovať“ nad rozličnými spôsobmi zvyšovania kvality bývania môžeme. Aj financovanie tohto rozvoja máme dostupné. Banky majú veľa peňazí a veľmi rady by ich požičali dôveryhodným partnerom. A bytový dom dôveryhodným partnerom jednoznačne je. Stačí chcieť a dohovoriť sa na spôsobe, akým sa bude investovať. Ak však bytový dom neprekoná vyššie uvedené bariéry, bude „žiť len z podstaty“, ako sa hovorí. O komfortnom bývaní sa v prípadoch mnohých bytových domov dá hovoriť len veľmi ťažko. Dobre, ide však skutočne o komfort, keď hovoríme o zriadení výťahu v bytovom dome, v ktorom ľudia postupne starnú a slabnú? Nejde náhodou o základnú potrebu a súčasť základnej vybavenosti poschodového bytového domu v 21. storočí? Ak by sme aj povedali áno, tak čo s tým?

Prvou vecou je zváženie a vnímanie potrieb všetkých vlastníkov domu. Lenže kto to má robiť? Viem, že ani u nás doma s manželkou (a to sme len dvaja, naši synovia už odišli, aby si zariadili domácnosti so svojimi priateľkami) nie sme vždy schopní citlivo vnímať potreby toho druhého . Takže absolútne rozumiem pomerom v bytových domoch, kde sa záujmy rôznych vlastníkov ťažko dávajú dohromady. Ani vo vzťahu dvoch ľudí to nie je jednoduché, tobôž ,keď je vlastníkov a ich ovplyvňovateľov oveľa viac. Myslím si, že preto mnohé manželstvá dospelých ľudí, ako aj spoločenstvá vlastníkov bytových domov (teraz spoločenstvom nemyslím organizáciu, ale skupinu ľudí žijúcich v jednom dome) žijú pod svoje možnosti, lebo nikto zo zainteresovaných si nenájde dôvod a nevytvorí si čas, aby citlivo zhrnul potreby všetkých zainteresovaných strán, poctivo a fundovane hľadal a nakoniec aj našiel spôsob, ako ich uspokojiť. A tak ani v manželstvách, ani v bytových domoch nie je možné určiť, kto by to mal byť. Či niektorý z vlastníkov bytov, alebo ich zástupca, alebo predseda spoločenstva, alebo správca. Jedno však viem určite, ak má bytový dom do rozvoja bývania svojich vlastníkov investovať, niekto by mal.

Položil som dnes veľa otázok. Dúfam, že inšpirujú rozmýšľať o rozvoji bývania v bytových domoch. Odpovede si však potrebuje dať každý dom sám. Rozvoj, to znamená zlepšovanie toho, čo je dobré, je potrebou sám osebe. Nie každý bytový dom ako celok má túto potrebu, nie všade sú ľudia, ktorí chcú kvalitu svojho bývania zvyšovať, a nie všade sú aj možnosti. Hlavne pre faktory, ktoré som opísal vyššie. Som však presvedčený, že v mnohých bytových domoch je nejaká forma zvýšenia kvality možná a (aj keď zatiaľ možno skryto) pre vlastníkov žiaduca. Nemusí ísť o veľké projekty. Aj rozmermi malé veci môžu mať pre obyvateľov domu veľký význam. Spôsob, ako im pomôcť na svet, je však takmer vždy rovnaký. Preto ponúkam odporúčania. Dávam ich ale do polohy „môže sa, nemusí sa stať“. Ruku na srdce, komu sa to chce urobiť?

Rozvoj vlastného bývania v bytových domoch:

1. Zástupcovia vlastníkov bytov alebo orgány spoločenstiev vlastníkov môžu (ale nemusia) vnímať, písomne spracovávať a predkladať na schôdzach vlastníkom potreby všetkých vlastníkov domu.
2. Taktiež si môžu (ale nemusia) vytvoriť čas na hľadanie a nachádzanie spôsobov a možností, ako tieto potreby uspokojiť tak, aby sa všetkým vlastníkom podmienky bývania zlepšili.
3. Správca bytového domu môže (ale nemusí) vyššie uvedené robiť tiež, ale nikdy o potrebách vlastníkov nemôže mať taký prehľad ako ľudia žijúci v dome.
4. Zástupcovia vlastníkov bytov alebo orgány spoločenstiev vlastníkov môžu (ale nemusia) byť nositeľom myšlienky vytvárania takých spoločných finan-čných zdrojov, ktoré vytvárajú priestor na investície.
5. Všetci priamo zainteresovaní na správe domu (zástupca, spoločenstvo, správca) pri plánovaní využitia spoločných prostriedkov môžu (ale nemusia) myslieť nielen na opravy, ale aj na investície.
6. Ľudia priamo zainteresovaní na správe domu môžu (ale nemusia) spoločne pripraviť formuláciu úžitkov navrhovanej investície vzhľadom na potreby ľudí v dome, preveriť možnosti ich finančného krytia, podmienky realizácie a načrtnúť plán potrebných činností v reálnom čase.
7. Pre každú možnosť finančného krytia môžu (ale nemusia) pripraviť vyčíslenie reálnych dosahov investície na platby ľudí v dome a porovnať ich s úžitkami využívania investície.
8. V načrtnutom pláne realizácie môžu (ale nemusia) počítať aj s vybavovaním potrebných povolení a súhlasov od všetkých zainteresovaných úradov a inštitúcií. V tomto môže (ale nemusí) mať hlavné slovo správca ako odborník na súvisiace procesy.
9. V pláne finančného krytia sa môže (ale nemusí) počítať aj s odmenami pre ľudí, ktorí sa na príprave a realizácii investície budú zúčastňovať. Ak by sa tak stalo, odmena by nimi mala byť vopred odsúhlasená ako pre nich zaujímavá, vzhľadom na očakávané množstvo práce.
10. Až keď je investičný zámer spracovaný minimálne podľa vyššie uvedeného, až vtedy má podľa mňa význam ísť s ním na schôdzu vlastníkov.
11. Ľudia priamo zainteresovaní na správe domu môžu (ale nemusia) dať pripraviť tento zámer externej firme, v hrubých rysoch to však môžu (ale nemusia) zvládnuť aj sami ako podklad na rozhodnutie vlastníkov na ich schôdzi.
12. Ľudia priamo zainteresovaní na správe domu môžu (ale nemusia) pri každej myšlienke o zveľadení spoločného bývania presadzovať spracovanie týchto myšlienok do podoby jednoduchého investičného zámeru obsahujúceho aspoň vyššie uvedené body a až potom začnú viesť ľudí k rozhodnutiu.
13. Dôležité je, aby spolu s nevyhnutnými emóciami rozhodovali aj fakty a realistické odhady a aby hlasovanie na schôdzach bolo viac informovaným ako emotívnym rozhodnutím.

Ing. Miloslav Frečka
Manažér, kouč, tréner a konzultant

Jeho spoločnosť MFCoaching, s. r. o., sa venuje výberu, motivácii, vedeniu a riadeniu výkonov ľudí. Vo svojom voľnom čase pracuje ako zástupca vlastníkov bytov bytového domu na Račianskej ulici č. 17 až 19 v Bratislave.

Text | Ing. Miloslav Frečka
FOTO | Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2018.