Stavebný zákon konečne priniesol prelom. Stavebné úrady však budú pod tlakom sankcií

Nový Stavebný zákon (č. 25/2025 Z. Z.) nahradil v apríli po 48 rokoch dosluhujúci zákon č. 50/1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Hlavnými dôvodmi prijatia novej legislatívy boli zjednodušenie konaní pri menších stavbách, zrýchlenie povoľovacích konaní, profesionalizácia stavebných úradov a v neposlednom rade riešenie tzv. čiernych stavieb.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Zjednodušenie pri menších stavbách

Znenie zákona predpokladá, že pre každú stavbu je potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere, ak zákon neupravuje inak (§ 18, ods.2). Pre jednoduché stavby a ich úpravy sú určené v zákone podmienky, pri ktorých je potrebné ich ohlásenie. Zákon rovnako upravuje, pre ktoré stavby, resp. stavebné činnosti, nie je potrebné ani ohlásenie, ani rozhodnutie o stavebnom zámere.

Pre bežných občanov, ktorí majú záujem napríklad postaviť si na dvore prístrešok pre auto, prináša nová legislatíva výrazné zníženie administratívnej záťaže. V prípade, ak takáto stavba nemá pevné základy, nie je potrebné ani jej ohlásenie – aj keď ide o drobnú stavbu s plochou do 50 m2. V prípade výstavby garáže s pevnými základmi, aj keď s rovnakou zastavanou plochou, je už potrebné ohlásenie.

Medzi stavbami, ktoré nie je potrebné povoľovať vôbec, nájdeme okrem iného aj „zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 50 kW vrátane“.

Nové zadefinovanie rozdelenia stavieb, ich úprav či rekonštrukcií tak vo viacerých prípadoch prinesie zníženie administratívnej záťaže v porovnaní s aktuálnym stavom. Zároveň ale považujeme za dôležité sledovať, aké budú reálne dôsledky takýchto zjednodušených postupov v praxi. Najmä v prípade menších stavebných parciel môžu vzniknúť prípady, keď sa v pri výstavbe bez ohlásenia na pozemku zníži podiel zelene pod mieru stanovenú územnoplánovacou dokumentáciou.

Šanca na zrýchlenie povoľovacieho procesu

Nový Stavebný zákon redukuje počet konaní, čo prináša šancu na zrýchlenie povoľovacieho procesu. Dnešné dve konania – tzv. územné a stavebné konanie – zaniknú a stavebníka bude čakať len jedno konanie o stavebnom zámere. Následne bude potrebné dopracovať projekt stavby, ktorý stavebný úrad overí na základe doložiek súladu. Toto overenie nahradí známe stavebné povolenie.

Podobný postup upravoval aj zákon o výstavbe (č. 201/2022 Z. z.), ktorý bol však novým Stavebným zákonom zrušený skôr, ako stihol nadobudnúť účinnosť. Zmeny zákonom upravených postupov znamenajú aj to, že významná časť procesu sa posunie ešte pred formálny začiatok povoľovacieho konania.

Stavebník alebo ním poverený projektant bude pred konaním nielen žiadať rôzne subjekty o záväzné stanoviská či vyjadrenia, ale po novom aj vypracuje správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia. Veľká časť zodpovednosti sa tak oproti minulosti presúva priamo na stavebníka či projektanta.

Významným pozitívom je zavedenie jasných lehôt na vydanie záväzných stanovísk a tzv. fikcia súhlasu, ktorá sa uplatní, ak záväzné stanovisko do uplynutia tejto lehoty nie je vydané.

Stavebné úrady budú pod tlakom sankcií

Samotné lehoty na konanie stavebného úradu o stavebnom zámere alebo pri overení projektu stavby sú podobné ako v súčasnosti pri územnom a stavebnom konaní. Do legislatívy sa v súvislosti s výstavbou dostala prvýkrát určitá forma sankcie aj pre stavebný úrad.

V zákone č. 26/2025 bol v súvislosti so zmenami vyvolanými Stavebným zákonom upravený aj zákon o správnych poplatkoch takto: „Ak sa úkon alebo konanie správneho orgánu, ktorý je spoplatnený podľa tejto položky, nevykoná v lehote podľa Stavebného zákona, správny orgán vráti poplatok.“

Veríme, že táto právna úprava bude pre obce dostatočnou motiváciou na dodržiavanie zákonných lehôt. Reálne zrýchlenie povoľovacích procesov bude možné potvrdiť až praxou. Zákon podľa nás nerieši dostatočne tie prípady, keď stavebný úrad vykonáva cielené obštrukcie neprimerane predlžujúce konania.

Stavebný úrad môže (aj opakovane) žiadať od stavebníka doplnenie projektovej dokumentácie. V takomto prípade je konanie prerušené a lehoty neplynú. Teoreticky tak môže nastať prípad, keď sa bude proces umelo predlžovať, a to bez možnosti stavebníka odvolať sa proti prerušeniu tak, ako to umožňoval zákon o výstavbe č. 201/2022.

Obce sa môžu spojiť do stavebných obvodov

Kvalita výkonu činnosti stavených úradov nebola v minulosti ideálna. Menšie obce si nemohli dovoliť dostatočné a kvalitné personálne obsadenie. Snaha o vytvorenie stavebných obvodov „určených zhora“ nebola úspešná, zákonodarcovia preto zvolili iný prístup.

„Obce ako stavebné úrady sa na účely zabezpečenia odborných podkladov pre výkon štátnej správy na úseku výstavby môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad. Územia obcí, ktoré sa združili a vytvorili spoločný obecný úrad, musia tvoriť jednotný súvislý celok v území, ktoré patrí do územného obvodu toho istého regionálneho úradu,“ určuje zákon.

Zákon zároveň po novom stanovuje, že „výkon činnosti stavebného úradu personálne zabezpečujú minimálne dvaja zamestnanci, ktorí spĺňajú osobitný kvalifikačný predpoklad odborného zamestnanca“. Uvedené opatrenia by po uplynutí prechodného obdobia mali zabezpečiť prirodzené spájanie sa obcí do stavebných obvodov.

Jednoducho povedané, príliš malé stavebné obvody nezískajú od štátu dostatočné zdroje na krytie svojej prevádzky pri dodržaní zákonných podmienok. Pri týchto zmenách môžeme predpokladať vyššiu efektivitu a kvalitu činnosti stavebných úradov, a to najmä v prípade menších miest a obcí.

Čas na legalizáciu stavieb je do marca 2029

Problematika tzv. čiernych stavieb je spoločnosťou vnímaná veľmi intenzívne. Možnosti ich dodatočnej legalizácie až príliš často motivovali k „svojvoľnej“ výstavbe bez dodržania príslušných postupov. V prípade nových stavieb je nový Stavebný zákon nekompromisný. Pri stavbách postavených v rozpore s overeným projektom stavby (alebo bez neho), resp. stavbách bez ohlásenia (ak to bolo potrebné), sú len dve možnosti.

Odstrániť stavbu alebo ju zosúladiť s overeným projektom stavby. Zákon, samozrejme, presne upravuje postupy pri realizácii menej významných zmien počas výstavby. V prípade, ak je zmena nad rámec schváleného stavebného zámeru, je potrebné nové rozhodnutie o stavebnom zámere ešte pred uskutočnením zamýšľanej zmeny.

V prípade existujúcich čiernych stavieb zákon definuje prechodné obdobie do 31. marca 2029. Do tohto termínu majú vlastníci stavieb možnosť na ich legalizáciu využitím postupu na „preskúmanie spôsobilosti stavieb na užívanie“. Je len samozrejmé, že týmto postupom je možné legalizovať stavby len pri dodržaní zákonom určených podmienok.

S novým Stavebným zákonom sú spojené veľké očakávania a prirodzene aj veľké obavy. Pridať môžeme aj obavy z neznámeho, pretože ani mesiac pred nadobudnutím jeho účinnosti nie sú známe vyhlášky, či v akom rozsahu bude funkčný informačný systém. Vieme však, že už za pár týždňov budeme povoľovať stavby výrazne inak, ako sme boli zvyknutí. Začiatky nového určite nebudú bez problémov, ale ostáva veriť že po „preliečení detských chorôb“ budeme mať na Slovensku kvalitný Stavebný zákon.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2025