Súčasnosť a budúcnosť slovenského retailového developmentu (2. časť)

Od prelomu tisícročí trvajúci vzostup výstavby nákupných centier dosiahol bod zlomu a postupne prechádza do fázy regresie. Metropola Slovenska, ktorá dostala bezkonkurenčne najväčšiu nádielku štvorcových metrov predajnej plochy, už stihla zaznamenať jej prvé symptómy. Odliv návštevníkov zmenil niektoré donedávna živé, intenzívne pulzujúce obchodné promenády na vyľudnené paláce s poloprázdnymi – alebo najnovšie zrušenými – prevádzkami. Viaceré známe módne značky zmizli, pribúdajú priestory s prelepenými výkladnými skriňami, ktoré si momentálne nikto neprenajíma ani nevšíma. Čo sa stalo?

Nákupné kolosy sa začínajú vyľudňovať, časť nájomcov dvíha kotvy
Stavu, do ktorého dnes časť obchodno-zábavných centier dospela, predchádzalo obdobie rastúcej fluktuácie nájomníkov. Klesajúca kúpyschopnosť ľudí v kombinácii s výškou nájomného, ktorá mohla na kapitálovo poddimenzovaných obchodníkov pôsobiť likvidačne, ich donútili prejsť z boja o lepšie miesto pod slnkom na boj o prežitie. Kedysi perspektívne transakcie dnes takto doznávajú svojho konca, nezriedka aj predčasného. V tom lepšom prípade sa prolongácia nájomnej zmluvy uzatvára pre istotu na krátke lehoty. Pre nejedného držiteľa obchodného loga sa dnes jeho vlastná relokácia (podobne ako v kancelárskom segmente) stáva bežným synonymom nekonečného putovania za výhodnejšími podmienkami.

Priaznivý synergický efekt zoskupenia viacerých svetoznámych či populárnych značiek prestáva byť jediným určujúcim faktorom výberu miesta, kde sa oplatí rozložiť si stan. To je však, pochopiteľne, na ujmu nielen nájomcov, ale takisto majiteľov a prenajímateľov mramorovo-sklenených komplexov, ktorých gravitačná sila voči potenciálnej spádovej oblasti sa týmto výrazne ochabuje. Prestíž, ktorú na začiatku vďaka ich umiestneniu v lukratívnej lokalite nadobudli, sa časom pomaly znehodnocuje.

Netreba obchádzať ani ďalší dôležitý faktor – predimenzovaný formát shopping centier, ktorý zadávatelia a projektanti vo svojej dobe očividne precenili. Ako na nedávnej monotematickej diskusii Stavebného fóra povedal aj lízingový manažér spoločnosti CBRE Matúš Choma, pre obrovské kolosy s rozlohou nad 50-tisíc m² už na presýtenom slovenskom trhu niet miesta.

Lepšiu perspektívu v tejto chvíli podľa neho majú menšie nákupné centrá, ktoré však generujú svoje pre aj proti. Medzi ich plusy zaradil nižšie investičné riziko, užší priestor na chyby (nepraktický pôdorys, nevhodne zvolený mix malých a veľkých jednotiek) a menšiu sumu nevyhnutného kapitálu. Ich mínusom je už overený fakt, že menší formát priťahuje menej zákazníkov, čo odrádza nájomcov veľkých módnych značiek, ktorí do obchodných centier s plochou menšou ako 10-tisíc m² spravidla nevkročia.

O ich šanci uspieť však aj v tomto prípade rozhoduje konkrétne prostredie, miestny kontext a počet obyvateľov v okolí. Najbližší trend teda jednoznačne nahráva prechodu od gigantických shoppingov k menším obchodným centrám, a to predovšetkým tzv. retail parkom, ktoré začali na slovenský maloobchodný trh prichádzať v ostatných dvoch rokoch a podľa odborníkov ponúkajú optimálny formát pre menšie regióny, ako aj pre predajcov s nižším vstupným kapitálom. Bližšie sa o nich zmienime v budúcom článku.

Juraj Pokorný
Ilustračné foto: autor (opustené prevádzky v dnešnom Shopping Palace Zlaté Piesky)

 

–>–>