Utajený dodávateľ

Gleeds je nezávislou a celosvetovo uznávanou konzultačnou spoločnosťou s viac ako 135-ročnými skúsenosťami v oblasti nehnuteľností a stavebníctva. Na Slovensku pôsobí od roku 1999. O tom, čím je firma dnes, sme hovorili s riaditeľom spoločnosti Kamilom Baďom.

Keď sa povie Gleeds, málokto z laickej verejnosti si to spojí s vašou spoločnosťou. A pritom má za sebou veľké stavby…

Áno, dokonca máme za sebou jedny z najväčších stavieb občianskej vybavenosti na Slovensku. Za 25 rokov, čo sme na slovenskom stavebnom trhu, sme zrealizovali niektoré ikonické projekty, napríklad Zuckermandel, Panorama City, Sky Park Residence alebo rozšírenie Eurovea 2 s prvým slovenským mrakodrapom.

Ako to, že vás bežná verejnosť tak málo pozná?

Nevystupujeme totiž ako štandardná stavebná firma. Našou úlohou v procese výstavby je poskytovať služby stavebného manažmentu, resp. construction managementu (CM), čo v podstate zahŕňa rovnakú činnosť ako proces riadenia stavby generálnym dodávateľom, ale s tým rozdielom, že jednotliví subdodávatelia majú podpísanú zmluvu priamo s investorom, ktorý ich aj platí.

Je tento systém na Slovensku bežný?

Áno, a v poslednom čase aj stále viac populárny, najmä u veľkých developerov, ktorí majú na tento spôsob výstavby už nastavené svoje personálne zdroje.

V čom sú výhody construction managementu?

Výhodou tohto systému je jeho flexibilita, ktorá sa hodí v prípade, že začínate stavbu a nemáte ešte kompletnú projektovú dokumentáciu. Počas výstavby môžete ešte dopracovávať interiérové detaily a súčasne stavať skelet. Toto je pri generálnom zhotoviteľovi komplikované, keďže si s ním dohadujete cenu vopred.

Ďalšou výhodou je cena samotného manažmentu stavby, keďže naše vnútorné náklady sú nižšie ako náklady klasických stavebných dodávateľov. Veľa sa dá ušetriť na odstránení reťazenia subdodávateľov. Zazmluvnením subdodávateľa, ktorý priamo vykonáva dané práce, eliminujete obstarávacie prirážky vyšším zhotoviteľom.

Systém CM zároveň ponúka možnosti využitia aktuálnej situácie na stavebnom trhu, jednak možnosť výberu materiálov, novších technológií, jednak využitia príležitostí daného trhu, ktoré má inokedy v rukách generálny zhotoviteľ.

Našou najväčšou výhodou však je, že systém riadenia stavby máme dobre zorganizovaný a digitalizovaný prostredníctvom nášho vlastného softvéru, ktorý vyvíjame a stále vylepšujeme už 10 rokov.

Je tento systém vhodný pre každého investora?

Nie vždy je táto forma výstavby vhodná. Veľa závisí od veľkosti projektu a spôsobu financovania. Financujúce banky väčšinou vyžadujú garanciu ceny na začiatku výstavby, čo tento spôsob výstavby nezaručuje.

Tento systém je rovnako nepoužiteľný pri verejnom obstarávaní. Hoci by mohol obstarávateľ ušetriť nemalé verejné zdroje, súčasná legislatíva to neumožňuje.
CM je preto vhodný pre veľkých investorov, ktorí už majú na stavebnom trhu svoj „track record“, alebo pri inom spôsobe financovania, napríklad z vlastných zdrojov.

Máte za sebou veľké realizácie. Tie bezpochyby priniesli mnohé výzvy. S akými najväčšími výzvami ste sa stretli?

Samozrejme, že každý projekt je individuálny a aj výzvy sú rôzne. Na bytových projektoch je najväčšou výzvou pre investora a následne aj pre riadenie stavby rýchlosť zazmluvňovania a predaja bytov. Hlavne pri výškových stavbách typu Panorama City alebo Sky Park je to kľúčová záležitosť pre plynulý priebeh výstavby. V podstate môže dôjsť k situácii, že na najvyššom poschodí sa ešte betónujú stropy a na spodných podlažiach už obkladáte kúpeľne. Ak sa táto plynulosť naruší, výstavba sa komplikuje a predlžuje.

Rezidenčné projekty sú špecifické tým, že sa stretávate a komunikujete priamo s užívateľmi bytov. Aké s tým máte skúsenosti?

Odovzdávanie bytov je veľká škola života. Doteraz sme odovzdali vyše 2 400 bytov a môžem povedať, že je to téma na doktorát z psychológie. Nároky klientov sú rôzne, od maximalistických, ktoré sú skôr riadené predstavami klienta než zmluvnými podmienkami alebo technickými možnosťami, až po klientov, ktorí to berú skôr ako investíciu a detaily príliš neriešia. Niekedy naši zamestnanci musia byť veľkými diplomatmi. Na druhej strane sa pri dnešných cenách bytov zvýšeným nárokom klientov ani nemožno čudovať.

Jednou z vašich najnovších a najväčších stavieb je Eurovea Tower. Čo bolo špecifické na výstavbe prvého slovenského mrakodrapu?

Zaujímavou etapou bola betonáž základovej dosky pod mrakodrapom, ktorá kontinuálne trvala tri dni. Keďže nemohlo dôjsť k neriadenému prerušeniu betonáže, bolo nutné logisticky túto operáciu zaistiť aj náhradnými betonárkami. Výpadok dodávok, napríklad pre poruchu na betonárke, by bol pohromou.

Logistika na výstavbe Eurovea 2 bola sama osebe veľkou výzvou. Napríklad doprava stavebným výťahom z prízemia na najvyššie poschodie trvala skoro 5 minút. Hoci sme stavebných výťahov mali niekoľko, prestojom sa úplne vyhnúť nedokážete.

Komplikáciou bolo aj napojenie na pôvodnú budovu Eurovea I, kde sme v určitom momente preťali jej zásobovacie trasy a celé zásobovanie sme presunuli na náhradnú trasu cez stavenisko tak, aby bola pre všetkých bezpečná a nemiešala sa s výstavbou. Na tento účel sme dokonca vyvinuli špeciálny soft­vérový modul, ktorým sme riadili zásobovanie stavby a obchodného centra tak, aby sme čo najmenej obmedzovali jeho prevádzku.

Tento rok oslavujete 25. výročie prítomnosti spoločnosti Gleeds na slovenskom stavebnom trhu. Je to čas na bilanciu? Aké máte plány do budúcnosti?

Aktuálne analyzujeme nové požiadavky stanovené prijatou legislatívou na úrovni EÚ vyplývajúcej z politiky Green Deal. Povinnosti z tejto legislatívy budú mať veľký vplyv na spôsob navrhovania a výstavby nových alebo aj rekonštruovaných budov.

Ďalšou výzvou pre nás bude aj hľadanie spôsobu automatizácie procesov riadenia stavby, využitie všadeprítomnej AI a robotizácia výstavby. Všetky tieto odvetvia sú ešte na začiatku svojej cesty, avšak môže sa stať, že to bude rýchlostná cesta, a kto zmešká začiatok, bude mať problémy to dobehnúť.

Gleeds ČR s.r.o., o.z. Gleeds Slovensko
Vysoká 26, 811 06 Bratislava
T: +421 2 5292 2320
M: gleeds@gleeds.sk
W: www.gleeds.com

Zdroj: PR článok GLEEDS ČESKÁ REPUBLIKA, s.r.o. organizačná zložka GLEEDS Slovensko