Všetko, čo ste chceli vedieť o financovaní zateplenia

Zlepšovanie tepelnotechnických charakteristík bytových domov je jedinou formou, ako sa obyvatelia bytových domov môžu brániť proti neustále sa zvyšujúcim nákladom na tepelnú energiu. Zateplenie obvodových konštrukcií, hydraulické vyváženie sústavy ústredného kúrenia s termostatickými hlavicami na radiátoroch či montáž pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov pre jednotlivé byty prinášajú obyvateľom úspory na nákladoch spotreby tepla. „Naša štatistika hovorí približne o 40- až 50-percentných úsporách, pričom reálne môžu byť tieto hodnoty aj vyššie – v závislosti od správania sa obyvateľov bytového domu,“ hovorí Ing. Miloš Ceconík, konateľ spoločnosti Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o. Úspora predstavuje pri terajších cenách tepla asi 6- až 9-tisíc Sk (199,16 € až 298,74 €) na priemerný byt za rok. So stúpajúcimi nákladmi na vykurovanie paradoxne stúpa aj výška úspory.

Na zlepšenie tepelných vlastností má nárok každý bytový dom. Ak sa vlastníci bytov dohodnú na tom, že chcú dom zatepliť, musia sa rozhodnúť, ako budú zatepľovanie financovať. Len málo bytových domov má potrebné vlastné finančné prostriedky na celú revitalizáciu.

Postup pri zatepľovaní či pri modernizovaní domu je daný zákonom č. 182/93 Zb. O vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ten definuje fond prevádzky, údržby a opráv, ktorý slúži na financovanie údržby, opráv a zveľaďovanie domu. Doslova sa v ňom píše: „Každý vlastník bytu v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na schôdzi vlastníkov bytov, na ktorej môže hlasovať aj o použití fondu údržby a opráv a o tom, v akej výške sa bude tvoriť. Má právo a povinnosť hlasovať o tom, či sa dom zateplí a či si na jeho financovanie vlastníci zoberú úver (…) O zateplení, vyregulovaní, ako aj spôsobe financovania musia rozhodnúť vlastníci.“

Kto to zaplatí?
Každý bytový dom má svoj fond údržby a opráv, do ktorého prispievajú všetci vlastníci bytov. Fond zvyčajne stačí na financovanie menších opráv, avšak na komplexné zateplenie bytového domu už dostatočný nie je. V takom prípade musí správcovská spoločnosť spolu s obyvateľmi bytového domu nájsť najprijateľnejšiu a najvýhodnejšiu možnosť financovania. Väčšinou sa pristúpi ku kombinácii viacerých možností. O možnostiach, ako prefinancovať zateplenie bytového domu, informuje obyvateľov správcovská spoločnosť, pričom existujú štyri základné možnosti financovania.

Úvery komerčných bank
„V našom prípade vlastníci bytov za úver neručia svojím bytom ani inou nehnuteľnosťou. Vďaka našim nadštandardným vzťahom s našou partnerskou bankou je jediná zábezpeka za bankový úver fond prevádzky, údržby a opráv,“ hovorí  M. Ceconík.

Výška úrokovej sadzby je závislá od výšky úveru, pohybuje sa od 5,5 % ročne s prihliadnutím na globálnu finančnú situáciu. Najdôležitejším právnym krokom pri poskytnutí úveru je súhlas minimálne dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Úvery sa môžu poskytovať nielen na zateplenie, ale aj na opravy striech, výťahov či balkónov.

M. Ceconík ako príklad uvádza bytový dom na Slatinskej ulici, kde sa zateplenie uskutočnilo v priebehu jedného roka od schválenia obyvateľmi bytového domu. Vo februári 2007 si jeho obyvatelia odsúhlasili zateplenie bytového domu a predbežne sa dohodli na jeho financovaní pomocou úveru. V máji sa vypracoval projekt a v júni sa predložili obyvateľom tri rôzne cenové ponuky na zateplenie. V priebehu júla a augusta si obyvatelia odsúhlasili projekt s cenovou ponukou a aj samotný úver. Koncom augusta bol už úver podpísaný a odsúhlasený bankou. V septembri začali zatepľovacie práce spolu s montážou termostatických hlavíc a meračov tepla na radiátoroch, vďaka čomu už nasledujúcu zimu ušetrili obyvatelia bytového domu na spotrebe tepelnej energie.

Dotácie od štátu
Ďalšou možnosťou financovania sú dotácie na odstránenie systémových porúch z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja (MVRR), ktoré sa poskytujú vo výške max. 50 % oprávnených nákladov. Nie však viac ako 525 Sk/m² rozlohy bytu. Podľa výnosu V-1/2007 MVRR z 28. novembra 2007 je určených 12 systémových porúch, 9 z nich možno odstrániť zateplením obvodového plášťa. Preto sú na zatepľovanie bytových domov plánované prostriedky v súvislosti so systémovými poruchami bytových domov. Jednotlivé bytové domy sú tu zaradené do skupín podľa konštrukčného systému, pričom pre každý typ sú špecifikované problémové miesta, ktoré treba sanovať. Na tieto práce môže bytový dom dostať dotáciu vo forme prefinancovania polovice investičných nákladov na odstránenie tejto systémovej poruchy, ktorá pokryje časť nákladov na zateplenie domu. Sú tam však aj iné obmedzujúce podmienky. Existuje asi 50-percentná pravdepodobnosť, že vlastníci dostanú požadovanú dotáciu hneď v prvom roku. Požiadavka sa môže zopakovať v ďalšom roku a vtedy sa pravdepodobnosť pridelenia dotácia zvyšuje až na 80 %.

Nie vždy sa však oplatí na dotáciu čakať. Úspory na nákladoch na vykurovanie za dve zimy, ktoré by možno na dotáciu čakali, majú pre vlastníkov väčší význam. Navyše, niektoré typy bytových domov sa môžu zatepliť týmto nástrojom len čiastočne, v zmysle príslušného výnosu ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja (výnos MVRR SR z 28. novembra 2007 č. V-1/2007 a zo 7. decembra 2006 č. V-1/2006 o poskytovaní dotácií na rozvoj bývania).

Európska banka pre obnovu a rozvoj
Koncom roka 2007 Európska banka pre obnovu a rozvoj (EBRD) v spolupráci s Ministerstvom hospodárstva SR a vybranými bankami na Slovensku vytvorila úverovú linku na podporu rozvoja energetickej efektívnosti a obnoviteľných zdrojov energie.

Podmienkou získania dotácie je vypracovanie projektu, ktorého súčasťou má byť aj vyčíslenie predpokladaných úspor tepla po zateplení daného objektu. Projekt posúdi konzultačná firma banky. Ak zistí, že energetické úspory predstavujú minimálne 15 % pôvodnej spotreby, môžu následne odsúhlasiť udelenie grantu do výšky 20 % z pôžičky, ktorú si obyvatelia zobrali prostredníctvom správcu alebo spoločenstva na zateplenie domu. Nenávratný grant poskytuje Medzinárodný fond na podporu odstavenia Bohuníc (BIDSF), ktorého najväčším prispievateľom je Európska únia. „Momentálne je však časť Medzinárodného fondu na podporu odstavenia Bohuníc (BIDSF) vyčerpaná, tým pádom je čerpanie pozastavené. V súčasnosti sa čaká, za akých podmienok uvoľní Európska banka pre obnovu a rozvoj v súčinnosti s Ministerstvom hospodárstva SR ďalšie peniaze z tohto programu,“ hovorí M. Ceconík.

Európske peniaze nie sú a neboli viazané na dotácie od vlády SR, napríklad na odstránenie systémových porúch bytových domov, preto ich môžu záujemcovia poberať súbežne.

Pri tejto príležitosti nedávno prišlo 10 najvyšších manažérov Európskej banky pre obnovu a rozvoj na návštevu spoločnosti Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o. Diskutovalo sa najmä o tom, ako fungoval systém platenia za teplo v minulosti, ako je to dnes – po zateplení, či o tom, aké prostriedky a investície sú pre Slovensko ešte potrebné.

Štátny fond rozvoja bývania
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) je tou najlacnejšou formou, ako si zabezpečiť peniaze z cudzích zdrojov. ŠFRB poskytuje úvery s úrokom od 1 % ročne, čo je v porovnaním so službami komerčných bánk oveľa menej. Obyvatelia bytového domu si môžu požičať až 80 % nákladov na stavbu. Najviac však 12-tisíc Sk/m² podlahovej plochy bytu.

„Tieto úvery však nezíska každý žiadateľ, dopyt je totiž vyšší ako množstvo ponúkaných peňazí,“ pripomína Ing. Miloš Ceconík. „Je to síce najlacnejšia možnosť, ale obyvatelia môžu stratiť rok aj viac čakaním na schválenie, ktoré nakoniec aj tak nepokryje všetky výdavky. Zatepľovacie práce dva roky stoja, čím obyvatelia strácajú peniaze, ktoré už mohli ušetriť nižšou spotrebou tepelnej energie.“

Sprievodca po zatepľovaní

Majitelia bytov v dome by mali byť informovaní o dôvodoch a výhodách zateplenia, vyregulovania vykurovacej sústavy a montáže pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov. O všetkom by mali rozhodnúť na schôdzi vlastníkov bytov. Rozhodnutie musí schváliť nadpolovičná väčšina vlastníkov, respektíve po hodine trvania schôdze nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov bytov.

Ak sa vlastníci bytov dohodnú na tom, že chcú dom zatepliť, musia sa rozhodnúť ako budú zatepľovanie financovať – či naň našetria vo fonde údržby a opráv, do ktorého pravidelne prispievajú všetci vlastníci bytov, alebo si zoberú úver, prípadne či požiadajú správcu, aby pre bytový dom získal nenávratnú dotáciu. Na zvýšení mesačného príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv v prípade šetrenia sa musí zhodnúť nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov. Na schválenie úveru treba dvojtretinovú väčšinu všetkých vlastníkov bytov, a neplatí klauzula, že po hodine stačí 2/3 väčšina prítomných vlastníkov.

Pred samotným zatepľovaním bytového domu je dobré zvážiť úroveň správcovskej spoločnosti. Na trhu s bývaním je množstvo správcovských spoločností, ktoré s vybavovaním nenávratných dotácií či výhodných úverov nemajú dostatočné skúsenosti. Je dobré sa pred výberom oboznámiť s referenciami spoločnosti, ako aj so samotným chodom správy vo všeobecnosti. Celý proces, ktorý začína vybavením dotácií a úveru, pokračuje výberom firiem a vybavením stavebného povolenia. Cesta je občas strastiplná a jej dĺžka závisí aj od skúseností správcu. Pretože ak sa niečo robí prvýkrát, tak to v porovnaní so štandardným procesom obyčajne trvá dlhšie.

Na výber projektanta a realizačnej firmy treba nadpolovičnú väčšinu prítomných vlastníkov po hodine schôdze. Správca obvykle vlastníkom odporučí firmy, o ktorých je presvedčený, že sú pre vlastníkov najvýhodnejšie a s ktorými má dobrú skúsenosť. Realizačnú firmu alebo projektanta môže odporučiť aj ktorýkoľvek z vlastníkov bytov. Konečný výber je len na vôli vlastníkov a správca je povinný ich voľbu rešpektovať.

Aby sa v bytovom dome dosiahla maximálna úspora nákladov na vykurovanie, je dôležité zrealizovať opatrenia, ktoré sú na to nevyhnutné. Tieto opatrenia – počnúc hydraulickým vyvážením sústavy ústredného kúrenia s termostatickými hlavicami na radiátoroch cez montáž pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov pre jednotlivé byty až po komplexné zateplenie obvodových plášťov bytového domu – prinesú každému bytovému domu svoje ovocie. Oplatí sa to a ušetrené peniaze môžu vlastníci použiť na ďalšie úpravy alebo na splácanie úveru.

Vzorový dom na Hronskej ul. č. 8 – 10 v Bratislave
Tento bytový dom vyzdvihla pri nedávnej návšteve aj Katarína Elexová z Európskej banky pre obnovu a rozvoj. V dome sa nachádza 48 bytových jednotiek a uskutočnilo sa tam komplexné zateplenie bytového domu vrátane strechy spolu s vyvážením a termostatizáciou ústredného vykurovania, ako aj s montážou pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov na vykurovacie telesá.

September 2006 – vlastníci bytov si na schôdzi odsúhlasili komplexné zateplenie bytového domu spolu s vyvážením a termostatizáciou ústredného vykurovania a montážou pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov na vykurovacie telesá.
Február 2007 – vlastníci bytov sa dohodli na jeho financovaní pomocou úveru.
Do augusta 2007 – vypracoval sa projekt a následne sa vlastníkom bytov predložili rôzne cenové ponuky na zateplenie.

August a september 2007 – vlastníci bytov si odsúhlasili projekt s cenovou ponukou aj samotný úver.
Začiatok septembra 2007 – odsúhlasil sa úver a banka ho podpísala.
Október 2007 – začali sa zatepľovacie práce spolu s vyvážením a termostatizáciou ústredného vykurovania.
November 2007 – uskutočnila sa montáž pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov na vykurovacie telesá, počas ktorej prebiehali zatepľovacie práce.
Február 2008 – ukončilo sa zatepľovanie obvodového plášťa.

Ľudo Petránsky v spolupráci so spoločnosťou Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o.
Foto: SBD Bratislava II, s. r. o.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov 4/2008.