Výpočet technického stavu a ceny vyjadrujúcej opotrebenie stavby

Problematika výpočtu technického stavu a opotrebenia stavby súvisí najmä s občianskoprávnym a obchodnoprávnym konaním – ako dôsledok vzniknutého sporu medzi objednávateľom a zhotoviteľom stavebného diela. Náročnosť takéhoto výpočtu môže byť rôzna a závisí od kvalitatívneho spracovania podkladov a dokumentácie, ktoré definujú predmet zmluvy, či od spôsobu určenia ceny za dodávku stavebných prác. Na stanovenie technického stavu a opotrebenia stavby však vplýva množstvo postupov a metód, čo má vplyv na jasné a preskúmateľné definovanie výsledného opotrebenia stavby.

Cena v najvšeobecnejšom zmysle slova je peňažné vyjadrenie hodnoty tovarov a služieb. Nemusí sa zhodovať s hodnotou, môže sa od hodnoty odkláňať dole aj hore, závisí to od dopytu a ponuky daného tovaru (činnosti, služby). Ceny stavieb sa zisťujú niekoľkými spôsobmi, dá sa na ne pozerať z rôznych hľadísk.

Jedným z nich sú náklady potrebné na postavanie stavby. Ak sa tieto náklady stanovujú k dátumu postavenia stavby, ide o cenu obstarávaciu – východiskovú. Ak sa viažu k dátumu ocenenia, výsledkom je cena technická (znížená o opotrebenie = časová cena).

Životnosť stavieb
Životnosť stavby (Z)
Pod týmto pojmom sa rozumie celková predpokladaná životnosť stavby pri bežnej údržbe od jej vzniku až do úplného zániku. Udáva sa v rokoch. Životnosť stavby určuje príslušný odborník s prihliadnutím na jej konštrukčno-materiálové riešenie, technický stav, spôsob a intenzitu užívania a vykonávanú údržbu. Zdroje údajov o životnosti sú napríklad:

• STN 73 00 31 – Základná životnosť
• Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb vydanej ŽU Žilina
• údaje uvádzané výrobcami stavebných materiálov
• empiricko-štatistické údaje vysledované stavebnou praxou.

V literatúre napríklad v predpisoch pre znalcov sa používajú tiež pojmy:

• predpokladaná životnosť stavby – celková predpokladaná životnosť, technická životnosť, technické trvanie stavby, pravdepodobná životnosť (trvanie) stavby, čas trvania stavby, dĺžka života stavby – tieto pojmy sú obsahovo totožné so životnosťou;
• zostatková životnosť stavby – čas ďalšieho trvania stavby, na účely stanovenia ceny stavby sa uvažuje čas od okamžiku, ku ktorému sa stanovuje ocenenie, do schátrania stavby, opäť za predpokladu bežnej údržby;
• objektívna životnosť stavby – termín sa používa pri metódach, ktoré vychádzajú z tzv. základného času trvania stavby určitého konštrukčného vyhotovenia a za pomoci daných kritérií tento základný čas upravujú;
• ekonomická životnosť – čas od vzniku stavby do jej hospodárskeho zániku. Väčšinou je kratší ako technická životnosť. V krajinách, v ktorých sa uplatňuje trhové hospodárstvo, možno považovať za okamžik ekonomického zániku situáciu, kedy je vhodnejšie stavbu zlikvidovať a postaviť novú, ktorá bude prinášať vyšší zisk. Kritériom tiež môže byť výška nákladov na bežnú údržbu v porovnaní s výnosom stavby. Ekonomickým dožitím stavby môže byť najmä pri prevádzkových stavbách situácia, keď ide o jednoúčelovú stavbu a v danom mieste a čase tento druh prevádzky zanikne.

Zostatková životnosť stavby (T)
Ide o príslušným odborníkom určenú zostatkovú životnosť stavby od roku, ku ktorému sa vykonáva ocenenie.

Vek stavby (V)
Vypočíta sa ako rozdiel roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, a roku, v ktorom nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie. V prípadoch, keď došlo k užívaniu stavby skôr, vypočíta sa vek tak, že od roku, ku ktorému sa ocenenie vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne stavba začala užívať. Ak nemožno vek stavby zistiť takto, počíta sa podľa iného dokladu, a ak nie je ani taký doklad, určí sa zdôvodneným odborným odhadom.

Opotrebenie stavby (O)
Niekedy tiež amortizácia (nie je však totožná s účtovnou amortizáciou a s odpismi), v staršej literatúre ako schátralosť stavby, znehodnotenie. Zodpovedá znehodnoteniu technického stavu stavby v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, údržby stavby a pod. Opotrebenie stavby sa uvádza v percentách.

Po sčítaní zostatkovej životnosti stavby a veku stavby sa dá určiť predpokladaná životnosť stavby.

Životnosť prvkov stavby
Stavba je zložená z viacerých častí, ktoré majú rozdielnu životnosť. Podľa dĺžky životnosti sa jednotlivé časti stavby rozdeľujú na:

• prvky dlhodobej životnosti,
• prvky krátkodobej životnosti.

Prvky dlhodobej životnosti stavby (PDŽ) – stavebné technické prvky, ktoré majú rozhodujúci vplyv na jej životnosť a počas jej životnosti sa zvyčajne nemenia – okrem jej generálnej opravy alebo sanácie. Ide o prvky ako napríklad:

• základy,
• zvislé nosné konštrukcie,
• vodorovné nosné konštrukcie,
• schodisko,
• krovy.

Prvky krátkodobej životnosti stavby (PKŽ) – stavebné technické prvky, pri ktorých sa predpokladá najmenej jedna výmena počas životnosti stavby. Niektoré PKŽ sa nazývajú aj vybavením stavby.

Zo stavebno-technického hľadiska ovplyvňujú životnosť stavieb najmä podmienky, ako sú:

• spôsob založenia stavby vo vzťahu k daným základovým podmienkam;
• návrh konštrukčného riešenia a technologické vyhotovenie prvkov dlhodobej životnosti (PDŽ – prvkov, ktoré by sa nemali meniť po celý čas trvania stavby);
• spôsob a intenzita užívania stavby;
• vykonávanie bežnej (preventívnej) údržby;
• z technického, ale aj ekonomického hľadiska tu nebude zanedbateľný vplyv prevádzaných modernizácií; tie obvykle bývajú vyhotovené súčasne s veľkými eventuálnymi generálnymi opravami celej stavby.

Opotrebenie stavby
Používaním a starnutím stavby sa postupne menia (zhoršujú) jej úžitkové vlastností. Opotrebenie stavby sa uvádza v percentách a zodpovedá znehodnoteniu technického stavu stavby v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, jej údržby a pod. Možno ho vypočítať viacerými metódami napríklad lineárnou alebo analytickou metódou.

Opotrebenie nedokončených stavieb určí odborník (znalec) odborným odhadom.

Lineárna metóda výpočtu opotrebenia
Je založená na predpoklade, že opotrebenie stavby rastie priamo úmerne s jej vekom – od nuly pri novej stavbe až po 100 % pri stavbe na konci jej životnosti.

O=V / Z . 100 (%)

Analytická metóda výpočtu opotrebenia
Celkové opotrebenie stavby sa pri analytickej metóde môže vypočítať ako vážený priemer opotrebení jednotlivých častí stavby, kde váhou je merná jednotka použitá pri výpočte východiskovej hodnoty.
Podstatou analytických metód výpočtu opotrebenia je rozčlenenie stavby na jednotlivé konštrukčné časti podľa ich hodnotových (tzv. objemových) podielov na hodnote celej stavby. Pre každú časť určíme opotrebenie zvlášť; výsledné opotrebenie sa získa váženým priemerom pre celú stavbu. Váhami sú podiely jednotlivých častí na hodnote celej stavby.

Kde    O_i    je    opotrebenie i-tej časti stavby (%),
    VH_i    –    východisková hodnota i-tej časti stavby (Sk),
    n    –    počet častí stavby (–).

Príklad výpočtu opotrebenia stavby analytickou metódou
Údaje z príkladu sa dosadia do výpočtu životnosti.

• vek stavby: V = 2003 – 1933 = 70 rokov,
• životnosť stavby: Z = 120 rokov.

Na stavbe (rodinnom dome) sa v roku 2001 vykonala rekonštrukcia. Cenové podiely prvkov sú prevzaté z Katalógu rozpočtových ukazovateľov a Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností, ktoré vydala ako učebnú pomôcku pre znalcov Slovenská technická univerzita v Bratislave. Výpočet je uvedený v tab. 1.

Tab. 1: Príklad výpočtu opotrebenia stavby

Pričom: V_i je vek i-tého prvku, Z_i je životnosť i-tého prvku, O_i je opotrebenie i-tého prvku

Záver
Stanovenie technického stavu a ceny, ktoré vyjadrujú opotrebenie stavby, je prácny a zložitý proces, ktorého postup musí príslušný odborník (znalec) zvládnuť. Mal by podrobne posúdiť a analyzovať dohodnuté skutočnosti medzi zmluvnými stranami, pretože môžu byť na rôznej kvalitatívnej úrovni. Pri riešení takéhoto problému v stavebnej praxi sa dá povedať, že každý posudzovaný prípad môže byť špecifický a vyžaduje si osobitné posúdenie skutočnosti v zmysle presne definovaných úloh a cieľov pre ktoré sa výpočet vykonáva. 

Ing. Juraj Nagy
Foto: archív vydavateľstva

Autor pôsobí v Ústave stavebnej ekonomiky, s. r. o., Bratislava.
Recenzovala Ing. Naďa Antošová, ktorá pôsobí na STU Bratislava na Katedre technológie stavieb.

Literatúra
1. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
2. STN 73 00 31 – Základná životnosť.
3. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb, Žilinská univerzita v Žiline, Ústav súdneho inžinierstva, Žilina 2001, ISBN 80-7100-827-3.
4. Katalóg rozpočtových ukazovateľov a Metodika stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti – učená pomôcka pre znalcov, STU v Bratislave, Stavebná fakulta, Ústav súdneho znalectva: Bratislava, 2004.