Výstavba nových balkónov a lodžií v bytovom dome

Čo všetko súvisí s prípravou, financovaním a realizovaním výstavby nových balkónov alebo lodžií v dome, čo všetko treba mať na zreteli, aký právny rámec platí pri rozhodovaní vlastníkov v dome, aký je postup pri výbere a schvaľovaní výstavby nových balkónov alebo lodžií?

V poslednom období vlastníci bytov v domoch veľmi často diskutujú o investícii do výstavby nových balkónov alebo lodžií. Väčšinou ide o výstavbu nových balkónov alebo lodžií pre tých, ktorí ich doteraz nemali. O tejto realizácii však vlastníci uvažujú aj pri obnove bytového domu.

Najväčšou prekážkou pri rozhodovaní o tejto veci sa javí financovanie výstavby zo strany vlastníkov, ktorí balkón alebo lodžiu už majú a nechcú sa zúčastňovať na ich financovaní pre svojich susedov. Ďalšou prekážkou je skutočnosť, že nie každý vlastník v dome má záujem o nový balkón alebo lodžiu.

Právny rámec

Pri realizovaní výstavby nových balkónov alebo lodžií v bytovom dome je potrebné riadiť sa najmä právnymi predpismi:

• zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytu a nebytového priestoru v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku;
• zákonom č. 50/1976 Zb. zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.

Postup vlastníkov pred rozhodovaním o výstavbe

Ak majú vlastníci bytov záujem o výstavbu nových balkónov alebo lodžií v bytovom dome, základnou východiskovou podmienkou je ich predstava o požadovanom technickom riešení vzhľadom na typ stavebnej sústavy bytového domu, na ktorom sa má realizovať výstavba.

Dôležité je, aby mali vlastníci vyriešenú otázku tvaru, rozmerov samotnej lodžie, jej vizuálnej úpravy, tvaru a členenia zábradlia, farby a materiálu výplne zábradlí, prípadne možného dodatočného uzatvorenia lodžie jednotným certifikovaným zasklením, buď rámovým, alebo bezrámovým. Výška zábradlia je stanovená technickou normou.

Projektová dokumentácia a stavebné povolenie

Konkrétne technické riešenie vyžaduje spracovanie projektovej dokumentácie s doložením statického posudku, musí spĺňať primerané architektonické požiadavky zodpovedajúce charakteru prostredia, v ktorom bude stavba umiestnená.

Schvaľovanie výstavby nových balkónov alebo lodžií

Výstavba nových balkónov alebo lodžií vyžaduje stavebné povolenie. Technické riešenie je potrebné predstaviť vlastníkom v dome, pretože na schválenie je potrebný podľa § 14b ods. 3 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ide totiž o výstavbu výlučne novej spoločnej časti domu, teda príslušenstva, ktorým sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré bude prevádzkovo pevne spojené s domom podľa § 139b ods. 5 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov. Bez splnenia tejto podmienky sa neodporúča púšťať do prípravy tejto investičnej akcie.

Financovanie

Vzhľadom na finančnú nákladnosť investičnej akcie je potrebné na začiatku s vlastníkmi v dome prediskutovať aj otázku spôsobu financovania výstavby.
Zdrojom financovania sú buď vlastné zdroje vytvorené vo fonde prevádzky, údržby a opráv, a/alebo cudzie zdroje z úveru.

Poskytovateľom úveru môže byť ŠFRB, komerčné banky, stavebné sporiteľne, no možný je aj kombinovaný spôsob financovania. Podmienky poskytnutia úveru sú stanovené jednotlivými poskytovateľmi individuálne, väčšinou so splatnosťou úveru 20 až 25 rokov.

Pri posudzovaní poskytnutia úveru je jednou z podmienok bonita bytového domu preukázaná stavom fondu prevádzky, údržby a opráv domu a tvorbou výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Zabezpečenie úveru sa realizuje záložným právom k pohľadávkam bytového domu (finančnými prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv).

Schvaľovanie úveru

Pri schvaľovaní úveru vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v súlade s § 14b ods. 2 písm. b) prijímajú rozhodnutie hlasovaním 2/3 väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Splácanie úveru

Splácanie poskytnutého úveru sa realizuje na základe podmienok zmluvy o poskytnutí úveru z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu, ktorých výšku tvorby schvaľujú vlastníci v dome schválením nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade s §14b ods. 1 písm. i) zákona č. 182/1993 Z. z. tak, aby pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a obnovu domu, teda aj na výstavbu nových balkónov alebo lodžií v dome.

Na úhradu všetkých splátok prípadných úverov je použiteľných 80 % z mesačnej tvorby. Vlastníci bytov a nebytových priestorov vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha balkón, lodžia alebo terasa, na účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa do veľkosti spoluvlastníckeho podielu zaráta 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Vypracovanie projektovej dokumentácie

Pri príprave tejto investície je potrebné, aby vlastníci v dome schválili:

• vypracovanie projektovej dokumentácie na výstavbu balkónov alebo lodžií podľa požadovaného technického riešenia,
• komisiu z radov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na koordinovanie postupu a spoluprácu so správcom,
• splnomocnenie pre správcu na zastupovanie vlastníkov v stavebnom konaní.

Príprava investičnej akcie sa začína vypracovaním projektovej dokumentácie na územné konanie a následné konanie na vydanie územného rozhodnutia. Po nadobudnutí právoplatnosti územného rozhodnutia a preukázania právneho vzťahu k pozemku nasleduje vybavenie stavebného povolenia.

Na vybavenie týchto záležitostí je potrebné splnomocnenie pre správcu od vlastníkov v dome.  Príprava tejto investície je časovo náročná a závisí od súčinnosti všetkých zainteresovaných subjektov.

Pozemok

Pretože sa výstavba nemôže realizovať na cudzom pozemku, je potrebné riešiť prenájom časti parciel od ich vlastníka, väčšinou od mesta/obce. V nájomnej zmluve, ktorú na základe žiadosti vypracováva a predkladá vlastník, je stanovená plocha prenájmu, cena za nájom a ďalšie skutočnosti a podmienky súvisiace s následným možným, resp. nevyhnutným odkúpením pozemku vlastníkmi bytov v dome.

Po preukázaní právneho vzťahu k pozemku na základe vypracovanej projektovej dokumentácie na územné konanie a súhlasného stanoviska dotknutých orgánov štátnej a verejnej správy je možné požiadať stavebný úrad o vydanie územného rozhodnutia o umiestnení stavby. Prenájom pozemku sa vyžaduje aj v prípade, keď novopostavené balkóny alebo lodžie nie sú pevne stavebne spojené s pozemkom.

Inžinierske siete a ich prekládka

Súčasťou projektovej dokumentácie na územné konanie je aj získanie a zakreslenie všetkých inžinierskych a telekomunikačných sietí v tzv. záujmovom území, t. j. v okolí dotknutého bytového domu.

Ak zo získaných podkladov vyplýva povinnosť a potreba ich zamerania, prípadne preloženia, je potrebné realizovať aj prekládku sietí. Podľa toho, o aké zariadenie, typ siete ide, je potrebné zabezpečiť aj projektovú dokumentáciu prekládky siete a túto realizovať v spolupráci s jej vlastníkom.

V tomto prípade ide o vynútenú investíciu, ktorá je financovaná vlastníkmi v dome a musí byť zahrnut do celkových nákladov pripravovanej výstavby. Prekládky inžinierskych sietí sú zahrnuté aj vo vydanom stavebnom povolení a realizujú sa pri začatí výstavby.

Úprava pozemku po ukončení výstavby

Ďalšou investíciou, s ktorou vlastníci bytov v dome musia počítať pri realizovaní výstavby nových balkónov alebo lodžií, je investícia do úpravy verejnej zelene v okolí domu, dočasne užívanom investorom, vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, po dokončení stavby. Ide o realizovanie úpravy terénu založením nového trávnika spolu s výsadbou drevín na náklady vlastníkov bytov s povinnosťou odovzdať späť verejnú zeleň jej správcovi.

Schvaľovanie a výber zhotoviteľa

V súlade s § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. sa rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním.

Na základe vypracovanej projektovej dokumentácie na výstavbu balkónov alebo lodžií je možné pristúpiť k výberu zhotoviteľa podľa vlastníkmi v dome stanovených podmienok a kritérií. Výber zhotoviteľa, celková cena diela, ako aj financovanie výstavby nových balkónov alebo lodžií podliehajú schváleniu vlastníkmi v dome.

Ako sa navýšia mesačné platby vlastníkom?

Správca domu z celkových nákladov na výstavbu balkónov a lodžií vyčísli a predloží vlastníkom v dome návrh na zvýšenie mesačného preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv tak, aby mali možnosť sa oboznámiť s touto záležitosťou.
Pri určovaní výšky preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv by mali vlastníci v dome zohľadniť skutočnosť, že podiel nákladov na výstavbu nových balkónov alebo lodžií v dome budú financovať vlastníci, ktorým boli nové lodžie alebo balkóny postavené.

Táto záležitosť sa dá riešiť diferencovanou výškou, teda vyšším preddavkom do fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov, ktorým sa postavili nové balkóny alebo lodžie, v porovnaní s vlastníkmi, ktorí balkóny už mali alebo ktorým ich iba opravili. O konkrétnom návrhu úpravy výšky preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Začiatok stavby

Výstavbu nových balkónov alebo lodžií realizuje na základe platného stavebného povolenia vydaného stavebným úradom a vlastníkmi v dome schválený zhotoviteľ podľa uzatvorenej zmluvy.  Realizáciu výstavby dozoruje stavebný dozor, prípadne koordinátor BOZP na základe schválenia vlastníkmi v dome. Správca vykonáva technický dozor.

Ukončenie stavby

Po ukončení prác sa musí realizovať skutočné zameranie stavby, ktoré tvorí jednu z príloh k žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia a predkladá sa na správu katastra na vykonanie záznamu. Odovzdanie a prevzatie stavby sa uskutočňuje zápisnične v súlade s uzatvorenou zmluvou.

Na stavbu platí záruka podľa podmienok dohodnutých v zmluve o dielo. Po kolaudácii stavby sa upravuje preddavok fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníkom bytov s prístupom k novopostaveným balkónom alebo lodžiám s navýšením preddavku v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. vo výške 25 % z podlahovej plochy nového balkóna alebo lodžie.

TEXT | Ing. Vojtech Molnár, SBD II. Košice

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2022