Zatepľovacie procesy zvládne s pomocou profesionálov aj usilovný dôchodca

Zatepľovanie je trendové. O revitalizačných opatreniach, ku ktorým zatepľovací proces patrí, si môžete prečítať špecializovanú literatúru, časopisy, pozrieť relácie v televíziách, dokonca i vypočuť si vyjadrenia v rozhlase. Vo väčšine prípadov sa však dozviete, ako a kde a za koľko sa dá proces revitalizácie uskutočniť. My vám ho však priblížime zo strany „obyčajných ľudí“, teda vlastníkov bytov, ktorí nemajú odborné skúsenosti. Aké mali úspechy, ako sa vyrovnali s problémami a ako sa im venoval ten, ktorému zverili správu domu do odborných rúk?

Začiatok
Pani Rellovú si pamätám ešte z čias, keď som robila poradenstvo v oblasti správy bytových domov a stretla som sa s ňou v období, keď „jej“ dom menil správcu. Je to milá a trpezlivá pani, dôchodkyňa, poverená zastupovaním vlastníkov bytového domu,  ktorá si naštudovala úctyhodné množstvo literatúry o bytových domoch a starostlivosti o ne. Ako si pamätám, nechýbala ani na jednom workshope či odbornom seminári. Vlastníci bytov mohli byť spokojní s človekom, ktorý sa za nich vždy postavil a chodil sa aktívne informovať k správcovi na stav účtov domu či na fyzický stav domu. 

Aj najzručnejšiemu zástupcovi sa zrejme nepodarí z ošarpaného domu vytvoriť hodnotné bývanie, ak nie je dobrá spolupráca medzi tromi stranami: správcom, vlastníkmi bytov a, samozrejme, ich spojivkom – zástupcom vlastníkov. Medzi nimi musí existovať dôvera, komunikácia a jasne nastavené vzťahy. Ak nemajú vlastníci bytov vyvinutý vzťah k domu ako k svojmu majetku, aj ochota zhodnotiť ho revitalizovaním bude malá.

Dostať dnes vlastníkov bytov na domové schôdze je často náročnejší proces, ako prijať samotné rozhodnutia. A pritom príslušná legislatíva je známa. Bez potrebného podielu hlasov sa ani tým najaktívnejším vlastníkom – ak ich bude málo – potrebné rozhodnutie prijať nepodarí.

K prípravnému procesu samotnej revitalizácie sa však vlastníci bytového domu Ipeľská 5 v Podunajských Biskupiciach postavili zodpovedne. „Bola som príjemné prekvapená na schôdzi, kde sa zvyšovali príspevky do fondu opráv – aj keď je to finančná záťaž najmä pre dôchodcov, hlasovali za zvýšenie,“ citujeme pani Rellovú.

Od nápadu k prvým procesom
S nápadom zatepliť bytový dom sa vlastníci pohrávali už dlhšie, ale finálny plán sa zrodil až začiatkom roka 2007 a v máji 2007 sa na domovej schôdzi schválil zámer zatepliť bytový dom. Zároveň vlastníci požiadali správcu o spracovanie projektovej dokumentácie.

Prípravná fáza začala naberať reálne kontúry a začiatkom roka 2008 – vo februári – sa na schôdzi uskutočnil výber projektanta a schválilo sa zvýšenie príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO) na 35 Sk (1,16 €) /m².

Dňa 8. novembra 2008 sa na schôdzi uskutočnil výber dodávateľa „stavby“. Majitelia bytov dvojtretinovou väčšinou hlasovali o poskytnutí úveru komerčnou bankou, vybrali stavebný dozor a firmu, ktorá zabezpečí inžiniering. Tu je zaujímavé, že na inžinierske práce si vybrali za dodávateľa svojho správcu Spokojné bývanie, s. r. o., (SPOBY), pretože im dokázal poskytnúť kvalitu služieb porovnateľnú s externými firmami, pričom náklady boli nižšie o viac ako polovicu v porovnaní s inými ponukami.

Stavenisko –  bytový dom – sa odovzdalo zatepľovacej firme dňa 16. februára 2009 a hneď sa začali práce. Ako uvádza zástupkyňa vlastníkov: „Stavenisko bolo pripravené tak, že pracovníkom firmy sa zabezpečil prístup k vode, elektrine a hygienickým zariadeniam v spoločných priestoroch domu. Takisto sme stavbárom v spoločných pivničných priestoroch pripravili uzamykateľnú miestnosť na odkladanie osobných vecí a stavebného materiálu.“

Aby sa zachovala transparentnosť a vlastníci boli naozaj o celom priebehu zatepľovania informovaní, sa na podnet správcu zvolala na 19. februára 2009 domová schôdza. Na programe domovej schôdze bola informácia správcu o finančných náležitostiach, konateľ zhotoviteľskej firmy oboznámil vlastníkov s postupom prác, technológiou zatepľovania, odstraňovaním systémových porúch. Na otázky vlastníkov sa pripravili odpovede aj v písomnej forme a do schránok sa niekoľko dní po schôdzi vhodili informačné letáky o priebehu revitalizačných prác. Podľa marketingu Spokojného bývania sa im práve tento informačný spôsob osvedčil.

„Obyvatelia majú možnosť si v pokoji domova prečítať, čo ich čaká a pripraviť sa na to. Na schôdzi sa nezúčastňujú všetci a často nájomníkom alebo členom ich rodín nestačí len vyvesená zápisnica na nástenke. Pri práci s ľuďmi musíme dbať nielen na to, aby v konečnom dôsledku bolo všetko tak, ako má byť, ale aj na ich priebežnú spokojnosť,“ hovorí konateľ SPOBY, Ing. Marek Hargaš.

Samozrejme, na schôdzi vznikli otázky, ktorých podstata sa zapracovala do dodatkov dokumentácie a následné sa na ďalšej schôdzi v marci 2009 znovu odhlasovala.

Riadenie procesov
Neviem si predstaviť, že tento proces riadi zástupca, ktorý má napríklad svoje manažérske zamestnanie. Neviem, ako by to časovo zvládol, ak by chcel spolu so správcom všetko sledovať. Vyskytli sa aj názory, že ak máte dobrého správcu, netreba za ním tak často chodiť, ani sa tak aktívne problematike revitalizácie venovať. No ja tvrdím, že to nie je pravda. Nestačí sa uspokojiť s konštatovaním, že my máme dobrého správcu, sme spokojní aj s jeho konaním a dôverujeme mu. Ľudia sa ma každý deň pýtajú ako pokračujeme a povedať im: „Neviem, spýtajte sa technika“, by mi prišlo naozaj neseriózne. Nakoniec, sama som vlastníčkou bytu v tomto dome, a tak ma to všetko, prirodzene, zaujíma. Čo sa týka otázok iných obyvateľov, viac ma teší ich aktivita a záujem o všetko, ako keby boli  pasívni. O to ľahšie nám prebiehajú schôdze.

Počas troch rokov prípravných procesov prebehlo medzi zástupcom vlastníkov, vlastníkmi bytov a správcom mnoho stretnutí. Po odsúhlasení zámeru sa zástupkyňa vlastníkov bytov kvôli zatepleniu domu stretávala približne raz týždenne s manažérom SPOBY pre revitalizáciu. Na stretnutiach sa preberali rôzne informácie, zástupkyňa sa obo­znamovala s práve prebiehajúcimi procesmi, prípravnými prácami a podobne. Po výbere projektanta následne prebiehalo dolaďovanie detailov projektovej dokumentácie.

Zmeny v projektovej dokumentácii: Demontáž a montáž bleskozvodu (+) Úprava lodžií (+) Zateplenie schodiska minerálnou vlnou (+) Použitie EPS dosiek (polystyrénu) na časti výťahovej šachty nad strechou (–) Použitie EPS dosiek pri zateplení strechy (–) Použitie akrylátovo-silikónovej omietky (+) Vymaľovanie schodiska (+) Práce navyše: Zateplenie sokla – marmolit strednohrubý 2 mm Demontáž a montáž striešky nad vstupom, vrátane výmeny krytiny Demontáž a montáž okenných profilov a XPS na sušiaky Príplatok za realizáciu ťahadiel na schodisku podľa projektovej dokumentácie

Úloha správcu v príprave a procese revitalizácie
Príprava na poskytovanie dokumentačného a procesného zabezpečenia inžinieringu revitalizačných procesov si vyžiadala svoj čas a zapracovanie tímu. Nájsť dnes skúsených ľudí s ochotou komunikovať a s manažérskymi zručnosťami nie je jednoduché. Predpokladáme, že každý správca musí mať kvalitný prehľad o cenách revitalizačných prác na trhu, úveroch, ale predovšetkým o možnostiach získania nenávratných finančných prostriedkov pre bytové domy. Možnosť získať dotácie a ušetriť tak bytovému domu viac ako polovicu nákladov, ktoré by inak museli vlastníci platiť z vlastných peňaženiek, je veľmi lákavá. V konečnom dôsledku len samotná všeobecná informačná hodnota si vyžaduje nielen odborné skúsenosti a prehľad, ale aj obrovské nasadenie, úsilie a flexibilitu.

Okrem toho si, samozrejme, vyžaduje aj poznanie dodávateľských firiem, návrhy projektantských firiem, dodávateľov, prípravu schôdzí, informovanie zástupcu vlastníkov bytov, ako aj samotných vlastníkov na schôdzi prostredníctvom technika a manažéra pre revitalizáciu o postupoch, procesoch, pripravovanie a podávanie žiadostí o dotácie, vybavovanie stavebných a iných povolení. Dvojročný proces je v tomto prípade rovnaký pre správcu, ale aj pre vlastníkov bytov. Napriek rovnakej kvalite, akú ponúkali externé firmy, SPOBY ponúka vlastníkom aj pridanú hodnotu, a to úplný prehľad o každej činnosti, pravidelnú komunikáciu – a čo je pri týchto procesoch najdôležitejšie – šetrenie vlastníckych zdrojov (pre klientov v správe Spokojného bývania, s. r. o., až 50 percent v porovnaní s externými ponukami).

Etapy zabezpečenia revitalizácie pri projekte Ipeľská 5, Podunajské Biskupice, 52 bytov

1. Spracovanie časového a finančného zabezpečenia realizácie projektu obnovy bytového domu, po ktorej nasledovala schôdza, kde si vlastníci schválili zámer zateplenia a zvýšenie príspevkov do FPÚaO na 35 Sk (1,16 €) /m².
2. Oslovenie dodávateľov prác, vypracovanie cenových ponúk na projekt, následný výber dodávateľa projektovej dokumentácie a schválenie inžinierskej činnosti na schôdzi vlastníkov.
3. Zvolanie schôdze vlastníkov, na ktorej nadpolovičná väčšina vlastníkov schválila projekt obnovy bytového domu, výber dodávateľa a finančné zabezpečenie projektu – úverové krytie bankou (so súhlasom minimálne dvoch tretín všetkých vlastníkov v bytovom dome).
4. Príprava a podanie žiadosti na stavebný úrad. Paralelne sa pripravovali žiadosti na poskytnutie bankového úveru, pridelenie dotácií z MVRR SR na odstránenie systémových porúch a na dotácie z programu SLOVSEFF.
5. Stretnutie správcu a zástupcu vlastníkov s následnou inžinierskou kontrolou kompletnosti žiadostí na MVRR SR. Predloženie žiadostí na Krajský stavebný úrad (dotácia MVRR SR) a SLOVSEFF.
6. Fyzická realizácia stavby dodávateľom, podľa schváleného projektu s priebežnou kontrolou prác, fakturácie, riešenie pripomienok a podobne.
7. Kolaudácia a odovzdanie stavby do užívania, vykonanie energetickej certifikácie.

Výborná spolupráca s dodávateľom stavby
Po celý čas od odovzdania stavby zhotoviteľskej firme nastala aktívna spolupráca medzi ňou a správcovskou spoločnosťou. Zhotoviteľská firma každý deň predkladala správcovskej spoločnosti stavebný denník k nahliadnutiu, vedúci stavby ochotne odpovedal na akúkoľvek otázku a pripomienky vlastníkov spracované ich zástupcom ochotne v čase procesu zapracoval do zmluvy. Podľa niektorých vlastníkov boli počas prác v určitom nepohodlí. Prach, bezpečnostné obmedzenia, hluk a najmä cudzí ľudia v dome sú, prirodzene, negatívami revitalizácie, našťastie takými, ktoré skoro skončia. Keďže sa zatepľovali stropy pivníc a v pivničných priestoroch bolo priveľa prekážajúcich predmetov a nedalo sa pohodlne pracovať, dodávateľ stavby poskytol vlastníkom bytov bezplatne veľkokapacitný kontajner. Za pár minút bol kontajner úplne plný.
Domu zatepľovanie viditeľne prospelo aj v iných smeroch…

Zateplenie takmer na konci
Júl 2009. V súčasnosti je zateplenie domu prakticky hotové, uskutočnilo sa za veľmi krátky čas, k spokojnosti všetkých vlastníkov, správcu i dodávateľov služieb.

Vzhľadom  na  to, že dom na financovanie použil úver z banky a dostal aj štátnu dotáciu (systémové poruchy), rozhodli sa vlastníci nevyužité prostriedky z úveru použiť na krytie nákladov na výmenu rozvodov teplej vody, elektriny, plynu, kanalizácie a modernizáciu výťahov. Dom čaká ešte aj kompletné vymaľovanie. Dokončenie sa predpokladá ešte v roku 2009.

Pri plánovaní revitalizačných opatrení je vhodné prehodnotiť schopnosť a časové možnosti zástupcu vlastníkov rovnako, ako aj spôsobilosť správcovskej spoločnosti pri príprave celej dokumentácie. Vlastníci bytov na Ipeľskej si ušetrili takmer 50 percent zdrojov určených na inžiniering len preto, že dôverovali svojmu správcovi. Zástupkyňa vlastníkov je však rada, že to už majú takmer za sebou. „Do Vianoc chceme mať všetko hotové. Aby sme do nového roka vkĺzli v novom dome.“

V čase krízy sa majetok a investície do jeho revitalizácie zhodnotia i v cene jednotlivých bytov. Po celkovej kolaudácii bude potrebné prehodnotiť aj poistnú zmluvu domu. Posledným bonusom bude vystavenie energetického certifikátu, ktorý výrazne ovplyvní cenu reality.

Finančné zdroje a náklady: Náklady na rekonštrukciu – 10 596 859 Sk (351 731,31 €) Systémové poruchy (nárok na dotáciu) – 5 590 253,1 Sk (185 562,41 €) Čerpanie Slovseff (1,9 mil. Sk – čerpanie až po overení dodržania postupov – overuje komisia – ešte nie je vykonané) Úverový prísľub banky k 31. 12. 2008 na 9,5 mil. Sk (315 342,23 €) za nasledujúcich podmienok: 35 Sk (1,16 €) /m2 FPÚaO, 14-ročná splatnosť, úroková sadzba 5,8 % (3Mbribor + 1,55-percentná odchýlka) Splácanie úrokov – mesačne Splácanie úveru – mesačne/štvrťročne s možnosťou odkladu 6 mesiacov Odplata za uzatvorenie zmluvy 0,3 % Odplata za predčasné splatenie úveru 1,0 % z predčasnej splátky

Henrieta Peškovičová
Foto: archív Spokojné bývanie, s. r. o.

Autorka je poradkyňa v oblasti facility managementu.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.