facility management

Rozvíjajúce sa aktivity developerskej spoločnosti GRUNT viedli k vyčleneniu aktivít, ktoré priamo nesúviseli s jej biznis modelom. Išlo najmä o inžinierske siete a prípravu územia na zabezpečenie infraštruktúry. Ďalším momentom pre vznik spoločnosti GEON, s. r. o., bola liberalizácia energetického trhu, na základe čoho sa umožnil aj iným subjektom vstup do tohto odvetvia. Obidve udalosti sa uskutočnili približne pred štyrmi rokmi a odvtedy sa GEON špecializuje na správu nehnuteľností, a zároveň vlastní a prevádzkuje distribučné sústavy v oblasti elektroenergetiky, plynárenstva a tepelnej energetiky. Podľa konateľa spoločnosti GEON, s. r. o., Martina Bartolčiča tak vznikol priaznivý synergický efekt medzi obidvoma subjektmi.

Facility management sa vo svete aplikuje dlhšie obdobie, ako je vek dospelého človeka. Správne sa preto v motte konštatuje, že profesia facility manažér je už dospelom veku. Úmerne s „dospievaním“ profesie facility manažéra však rastú aj požiadavky na jeho kvalifikáciu a vedomosti. O profesii facility manažéra v dospelom veku určite môžeme hovoriť v krajinách Európskej únie, ale najmä v „kolíske“ facility managementu – v USA, kde sa facility management uplatňuje už viac rokov. V tzv. postkomunistických štátoch možno túto profesiu prirovnať ku školákovi. Požiadavka vzdelávania má nesporne prioritné postavenie u nášho „školáka“, kde jeho skúsenosti nie sú také rozsiahle, ako u „dospeláka“.

Aj keď sa dosiaľ o facility managemente (FM) hovorí predovšetkým v súvislosti s administratívnymi priestormi, obchodnými centrami či priemyselnými areálmi, neznamená to, že by sa nemohol využiť pri rezidenčných objektoch. Správa bytových domov však pre subjekty poskytujúce facility management nie je príliš zaujímavá, pretože projekty FM bytových objektov sú omnoho prácnejšie. Môže za to špecifická situácia, ktorou je množstvo partnerov – vlastníkov bytových jednotiek, pričom vo vzťahu ku klientom sa vyžaduje prepracovanejší osobný prístup. Nehovoriac o tom, že výnosnosť takejto správy je, naopak, nižšia. 

V tomto príspevku sa zamyslíme nad rozdielmi významov slov správa budov a facility manangement.

Oblasti developmentu a facility managementu sú čoraz viac aj na Slovensku previazané spoločným záujmom – tým je naplnenie skutočných požiadaviek klientov. Kladenie dôrazu na potreby budúcich užívateľov sa v developerských zámeroch najintenzívnejšie projektuje cez hybné páky facility managementu. Prečo? Ak odpovieme slovami Andreja Lendela z developerskej spoločnosti Atlas Real, s. r. o., služby facility managementu sú pre developerov dôležité predovšetkým z hľadiska profesionálnych skúseností s prevádzkou obdobných stavieb. Facility manažéri sa vedia pozrieť na projekt z pohľadu budúceho vlastníka, respektíve prevádzkovateľa – či už z aspektu energetickej a funkčnej hospodárnosti, alebo dispozičného riešenia.

Dôležitým faktorom úspešného outsourcingu (zadania zákazky subdodávateľovi) je uzavretie kvalitnej zmluvy medzi klientom a poskytovateľom. Postup spracovania zmluvy  sa uvádza v druhej časti európskej normy STN EN 15221-2 Návod na prípravu dohôd o facility managemente.

Spoločnosť OKIN GROUP, a. s. je staronovým hráčom v oblasti služieb facility managementu. V našej krajine síce len nedávno oficiálne založila dcérsku spoločnosť OKIN FACILITY SK, slovenskému zákazníkovi však vďaka päťročnému pôsobeniu organizačnej zložky na našom území nie je úplne neznáma. Na miestny trh chce priniesť vnímanie facility managementu ako služby, ktorá firme pomôže odbremeniť sa od podporných činností a sústrediť sa predovšetkým na svoj vlastný core-business. Tým firmám významne ušetrí energiu na zvyšovanie ich produktivity. O vízii spoločnosti nám viac porozprával Milan Janoušek, riaditeľ divízie Facility Management, ktorého materská spoločnosť poverila vedením slovenskej pobočky.

Outsourcing, v preklade nákup výkonu od externého dodávateľa, je dnes veľmi často používaný výraz. V základoch podnikania je známy predovšetkým ako nákup celých komponentov od externého dodávateľa. Ako príklad možno uviesť nákup palubných dosiek či autosedačiek v automobilovej výrobe, kde má outsourcer prenajatú časť haly a priamo v nej montuje ucelené komponenty podľa klientových želaní. Komponenty sú tak ihneď pripravené na zakomponovanie do vozidla. My sa však v príspevku budeme zaoberať outsourcingom v oblasti facility managementu, t. j. v oblasti správy budov, majetku a zabezpečovania interných služieb spoločností a užívateľov objektov.

„Všetko z jednej ruky“, zdôrazňuje Viliam Valovič, riaditeľ a predseda predstavenstva prešovskej spoločnosti Spravbytkomfort, ktorá pôsobí v oblasti energetického, bytového aj objektového manažmentu. Týmto mottom sa úspešne riadia od príchodu rakúskeho akcionára Energiekomfort Viedeň, ktorý do podniku vstúpil s bohatými skúsenosťami zo zahraničia, ale aj z dcérskej firmy v Nových Zámkoch. Pod vplyvom rakúskeho koncernu sa Spravbytkomfort zmenil na prozákaznícky orientovanú spoločnosť, ktorá sa v súčasnosti stará o 20-tisíc klientov. Zároveň sa ako výrobca tepla spotrebou predanej energie zaraďuje medzi najväčšie podniky na Slovensku.

Nejedna spoločnosť stojí v oblasti zabezpečenia upratovania pred zložitou otázkou, komu túto službu zveriť do rúk. Mnoho malých firiem rieši tento problém najímaním upratovačov alebo brigádnikov cez inzerát. Pri pracovnom pohovore často rozhoduje iba prvý dojem a zamestnávateľ je nútený niesť všetky existujúce riziká. Pozitívom lacnejšej alternatívy je často iba cena, nemusí však automaticky znamenať kvalitu alebo bezpečnosť. Výhodou špecializovaných upratovacích alebo facility managementových spoločností je predovšetkým spoľahlivosť a záruka kvality, na ktorú sa nabaľuje aj vyššia investícia. Výhradní dodávatelia takýchto služieb však väčšinou vedia, čo a ako čistiť. Výber toho správneho by mala firma dôkladne zvážiť.

So vzrastajúcou energetickou efektívnosťou v domoch alebo budovách neklesá iba spotreba energie a prípadne účty za ňu. Klesajú aj emisie skleníkových plynov spojené so spaľovaním fosílnych palív. Aj preto vytvára spoločnosť Johnson Controls inteligentné prostredia, ktoré sú bezpečné a udržateľné. „Týmto sa aj ich obyvatelia stávajú oveľa produktívnejšími a užívajú si väčšie pohodlie. A to je dobré pre podnikanie aj pre život,“ hovorí v rozhovore pre Správu budov Ing. Ladislav Piršel, PhD., riaditeľ Building Service Juhovýchodná Európa a konateľ spoločnosti Johnson Controls International, spol. s r. o.

K vytvoreniu jednotného trhu a zvýšeniu voľného pohybu služieb v rámci Európskej únie významne prispieva európska legislatíva. Jej základným princípom je harmonizácia základných požiadaviek na služby a následná normalizácia – vytvorenie jednotných európskych noriem. To platí aj pre oblasť facility managementu, ktorý sa považuje za jednu z najdôležitejších služieb s významným prínosom pre výkonnosť podnikov v rámci európskeho trhu.

Projekt III Veže na Bajkalskej ulici v Bratislave – to nie sú len tri ladné elipsy, ktoré sa budú podieľať na revitalizácii atraktívneho mestského prostredia. Je to aj ponuka inteligentného bývania, v ktorom sa účelne spája komfort s vysokou mierou súkromia a bezpečia. Pridanou hodnotou je aj aktívna účasť facility managementu ešte v priebehu výstavby objektu, sledujúca nový trend bývania budúcnosti.  „Dôležité je hneď na začiatku optimálne nastavenie systému facility managementu,“ hovorí Ing. Branislav Tresa, výkonný riaditeľ firmy SOMAT – služby, spol. s r. o., ktorá pre III Veže zabezpečuje facility management, čiže komplexnú správcovskú činnosť.

Facility management je odbor, ktorý zatiaľ nemá v slovenskom jazyku ustálenú terminológiu. Preto sa v praxi často používajú výrazy v angličtine. Na zjednodušenie komunikácie vám prinášame ďalšiu časť slovníčka pojmov používaných vo facility managemente.

Prečo nás to auto toľko stálo? Hrozivá, ale celkom legitímna otázka majiteľa firmy smerom k manažérovi zodpovednému za výber vozidiel vôbec nemusela prísť. Vyhnúť sa jej dá využitím metódy Total Cost of Ownership.